Reprise du message précédent :
Le taux d'intérêt  est mal estimé dans la simulation pinel (coût total du credit) on dirait

Boursorama vie ?
 
Elle fonctionne comment la prime ? Juste ou ouvrant l'AV ? different d'un parrainage ? Si le CC est déjà ouvert on peut aussi en bénéficier ?

Moi non, mais c'est parce que j'ai oublié de rentrer le code
 
Ma femme elle l'a bien rentré. Et toujours pas de prime reçue pour elle en revanche.

quand il dit -30% structurellement c'est structurellement "pour du Pinel" ( c'est à dire sur-vendu, mal placé, et mise en vente massive en même temps de tous les appart au bout de 10 ans)

 
 
Oui AV Bourso Vie.
 
C'est différent du parrainage du CC.
Même si ton CC est ouvert, tu peux ouvrir l'AV avec le code qui va bien pour obtenir la prime AV. Voir jusque quand le code est valable.

Ok
 
Faut que j'attende que le compte soit actif pour reverser directement les 300€ vers l'AV ou ça peut se faire en parallèle ?

Faut attendre.
 
Les comptes AV + CC doivent être liés (Bourso)

Contrat ouvert chez Yomoni en quelques jours à peine, super réactivité, rappel dans l'heure, interface très moderne. J'aime

Merci à tous pour vos retours qui sont constructifs.
 
Je tente de répondre aux questions plus bas.
 
Je n'ai pas non plus spécialement expliqué mon profil / mon besoin, je pense que c'est à prendre en compte dans l'analyse : j'ai une petite capacité d'épargne (certainement plus que 250 euros mais bon, je ne préfère pas tout mettre dans un truc comme ça, je suis pas spécialement joueur à la base ...) et mise à part mettre ça sur un PEL ou un compte epargne entreprise quand j'en ai la possibilité, je n'en fait pas grand chose. Autant vous dire que la rentabilité n'est pas exceptionnelle. Souvent je me dis qu'il faudrait que je fasse quelque chose pour gérer mieux mon argent mais je ne prends pas spécialement le temps de le faire.
 
Et puis, même si la rentabilité n'est pas exceptionnelle, mon souhait serait qu'elle soit meilleure que celle de mon PEL (j'ai plus le taux, j'ai dû l'ouvrir y'a 9 ans). A mon avis, dans les 10 prochaines années, je n'aurai rien fait d'autre que continuer à épargner sur des comptes . Si la probabilité que la rentabilité de cette opération soit inférieure à celle d'un PEL n'est pas négligeable, effectivement je préfère laisser tomber. C'est plutôt sur ce point là que je cherche des avis.
 

De ce que j'ai compris, il est commissionné par ses partenaires (banques, ...). S'il touche une grosse commission, ça ne me dérange absolument pas, c'est son job.

Tu penses bien que c'est une des premières questions que je lui ai posées : "et vous, vous en faites des Pinel ?"
 
Effectivement il en a deux actuellement et il semblerait qu'il existe un plafond sur les Pinel. Après, je ne peux que le croire sur parole.

L'appartement est sur Toulouse, mais pas au centre. Il est au Nord Ouest près de la sortie pour Blagnac. Une grosse partie de l'activité économique se trouve dans le coin semble-t-il.
 
Ce que je me dis aussi, c'est que si des constructions se font là-bas et de cette surface (et j'ai l'impression que c'est un appartement de taille moyenne dans cette immeuble), c'est qu'il y a certainement un besoin. Encore une fois, je suis pas de là-bas et je ne connais pas. Ma copine y a habité, sa frangine y est, mais c'est tout.
 
J'ai aussi posé la question de savoir comment l'appartement a été sélectionné. Ils ne seraient liés à aucun promoteur même si j'imagine qu'ils vont forcément être attirés par ceux qui sont le plus rémunérateurs, mais c'est le jeu. Ils font une analyse de l'attractivité de l'appartement pour faire leur choix. En gros l'appartement doit être attractif et répondre au plan d'épargne du client pour pouvoir être proposé. Je lui ai demandé de m'apporter les éléments d'analyse qui ont conduit à placer le bien comme "attractif".

L'entreprise du conseiller se charge de revendre le bien à la fin de la période de 10 ans (si ce qu'il dit est vrai, si la boîte existe encore au bout de 10 ans, etc ... ). Je peux aussi le faire de mon côté. Si je le vends moins cher que ce qui est prévu, le plan reste rentable mais moins c'est vrai. Ce que je veux dire, c'est que je trouve la marge de manoeuvre sur la revente plutôt élevée pour que le projet reste rentable.
 
Pareil, à l'écouter il a estimé la plus value au ras des pâquerettes et que ce sera très probablement plus. Un peu exactement le contraire de ce qui se dit ici.
 
Pour les impayés il y a une assurance comprise dans le montage du plan mais avec deux mois de franchise. Encore une fois selon ses dires et ses Pinel, les impayés arrivent mais ne sont pas si nombreux. Il m'a donné le pourcentage de mensualités que ça représentait en moyenne, ce n'était pas négligeable mais pas énorme. Sur 10 ans ça se lisse, sauf si vraiment pas de bol.
 
L'autre intérêt de cette assurance, c'est que si elle accepte de nous assurer, c'est qu'elle estime elle-aussi que le bien est attractif. C'est un bon indicateur au même titre que l'acceptation du prêt.

Voir plus haut pour l'adresse. Dans Toulouse mais pas le centre, il y aurait une bonne partie de l'activité économique dans le coin.

Je vais regarder ça, merci.

Pourquoi surévalué ? J'ai demandé si les appartements éligibles Pinel était surévalué. Il m'a clairement répondu que non car le promoteur ne sait absolument pas si un acheteur va faire du pinel ou non. Ca pourrait être pour un achat personnel (et de mémoire dans mon coin des gens ont acheté du neuf pour y vivre).
 
Il m'a clairement dit que le neuf était plus cher que l'ancien par contre, mais comme les frais type ravalement arrivent plutôt au bout de 15 ans, avec une revente prévisionnelle à 10 ans on n'a pas ce type de frais et au final on se retrouve avec un écart du prix de vente équivalent à un bien qui aurait été acheté "pas neuf".

Tant mieux !
 
 
 
 
 
Ouf !! Je le rappelle lundi pour donner un verdict, vos analyses restent les bienvenues.

 
 
Oui sur la forme ils sont excellents    
 
J'espère que le fond va suivre : les perfs    

 
C'est un code que tu trouves un peu partout, le mien était valable jusque fin mars (il doit y en avoir des autres). En gros c'était 100€ pour l'ouverture de 300€.
Par contre comme je le disais dans les précédents post, quand tu rentres le code ils ne te disent en aucun cas si il est pris en compte ou pas.. Je trouve que c'est mal fait niveau interface à ce niveau là de pas avoir gérer un "code promo" alors que même les sites marchants les plus pourris sont capables de te dire oui ou non !

 
 
Mon délai de rétractation s'est terminé le 4 avril, bascule le 5 sur profil 9. Lendemain -9%! Ca décoiffe (dans le mauvais sens   )

Tu ne crois pas que faudrait aller voir où c'est cet appart' ?
 
C'est bien beau google earth, mais ça ne remplace pas les déplacements !
 
Magasins à proximité
Pharmacies
Toubibs
Ecoles
Stations de bus
Entreprises
Accès voies rapides
Immeubles environnants
"classe sociale" de la zone (tu te vois mettre autant de pognon près de barres d'HLM ?)
Etc...
 
Difficile de mettre 200 k€ "sur catalogue", non ?
 
[vaseline inside]

 
 
Tous les apparts en défisc sont surévalués par les intermédiaires.
En moyenne de 30%.
Cf les 10aines d'articles à ce sujet depuis plus de 10 ans.
La défisc immo c'est intéressant si tu le fais toi-même comme Professor, en achetant un terrain, en faisant bâtir et en voyant avec les autorités pour le rendre éligible au dispotif. Ou intéressant en début de bulle immo.
 
Forcément le vendeur ne va pas te dire que c'est surévalué.
 
Vu ta faible capacité d'épargne (250€/mois), c'est à mon avis une opération très risquée et très incertaine pour toi.
Tu dis que ton PEL rapporte peu, mais du 2,50% (2,11% NET) actuellement c'est énorme pour un placement sûr, vu les taux bas.  
Si tu veux de l'immo, pourquoi pas dans l'ancien ? A mon avis tu trouves des apparts mieux placés dans Toulouse à 150k€ qui te rapporteront aussi 7k€ de loyers par an (soit 60k€ de moins à l'achat, un meilleur cashflow même si tu seras imposé, et un moins fort risque de MV à la revente).
 
 
 

 
D'accord avec Nico.
Si on veut vraiment de l'immo, on peut aussi rajouter à son propos l'achat de SCPI (en direct avec effet levier ou sur AV) ou encore de foncières sur CTO. Bref, moins de gestion personnelle mais de bonnes rentabilités néanmoins  

Il est clair que la "carotte de la défiscalisation" fait monter les prix !
 
S'il y a un "avantage" pour l'acheteur, pas de raison que le vendeur ne souhaite pas avoir sa part !

Je serais à côté j'irais voir.
 
Malheureusement j'en ai pas spécialement l'occasion donc si c'est quelque chose qui se faisait je ferais confiance à son analyse.

Comme dit, ma capacité d'épargne est supérieure à 250 euros par mois, c'est plutôt que je voudrais pas tout mettre là-dedans ... Je ne l'ai pas forcément précisé, mais on fera cela à deux en plus (donc 125 par personne) ...

Dans ce qui m'est proposé la gestion personnelle c'est proche de 0 ...

Bof...

 
N'est-ce pas d'autant plus dangereux à deux ? Suivant la personne (j'imagine ta copine), si vous venez à vous brouiller d'ici 10 ans il faudra tomber d'accord sur les modalités de partage, de vente etc.. Tous les "couples" qui ont achetés ensemble puis séparation ont perdu des plumes dans la revente des biens immobiliers (parce que lui est pressé de vendre, mais pas elle ou l'inverse, elle trouve ça pas assez cher mais toi trop et j'en passe). Du coup si tu n'as pas la signature des deux t'es fucked up !

Tu es sûr du -9% en une journée ? Ca me semble déconnant, il y a probablement un bug dans ton affichage.

 
J'ai eu du mal à y croire, faudrait que je refasse le calcul du tableau récap de chaque entrée dans le portefeuille pour voir si je trouve quelque chose de différent. Bon après c'est du LT, donc si je commence déjà à me faire des noeuds au cerveau je ne vais plus dormir...

Comme dit + haut :
 
Verrouille le truc dès le départ !
 
Car si séparation (même dans le cadre d'un mariage en bonne est due forme) c'est source à conflit, voire "se débarrasser du truc à n'importe quel prix"

On a évoqué le sujet du cas de la séparation. Il faut être malin à ce moment et tout faire équitablement. Après c'est clair que suivant les circonstances ...

Ca soit être une erreur de calcul de ton côté. Envoie une capture de la courbe si tu veux qu'on regarde ou demande à ton parrain de recalculer ton TRI, s'il est réglo et qu'il respecte la charte du parrain il le fera.

 
J'avais en gros le même calendrier que toi, mais sur un Profil 8
 
J'en suis à + 15€ (sur 2k€)  
 

À mon avis c'est une erreur c'est ton argent qui est investi pas le sien.
Ceci dit, ce topic est anti immobilier et anti défiscalisation donc les réponses vont avoir un biais.
Il ne faut pas oublier que tu achètes de l'immobilier et que le plus important est l'emplacement.
Ce qui ne me plaît pas dans ce genre de montage c'est l'incertitude de la revente.

Pour Nico il faudrait poser le calcul mais sur 10 ans, je suis pas sur que de l'ancien soit plus rentable en prenant des  hypothèses réalistes de revente...

Par contre ouais quand je vois le prix de vente des biens sur lbc à Toulouse dans l'arrondissement considéré, lol ... Ca tourne plus aux alentours de 150k euros. Y'a certain bien un peu martien à près de 240k euros, pas très compréhensible, à moins qu'ils soient ultra bien localisés.

C'est pour moi aussi la plus grosse variable du risque.

 
Je n'ai rien calculé encore, c'est ce que m'affiche l'interface Yomoni sur la page d'accueil soit le tableau de bord. Bon après la synthèse n'a pas été mise à jour depuis le passage en profil 9. Je vais regarder ça de plus près, mais ça ne me tracasse pas plus que ça

J'ai eu cette impression aussi.
Mais nous n'avons que la retranscription démarché, et pas le prospectus initial. J'espère qu'avant de signer, l'intéressé vérifiera les chiffres (perso, j'ai la flemme de le faire pour lui).
Et je ne vois pas un pro tenter de passer ce genre de quenelle pour perdre en justice dès que le pigeon se rebiffe

Il a été dit à plusieurs reprises que le prix à l'achat était terriblement surévalué, et que c'était une caractéristique fréquente (systématique ?) dans les plans à defisc.
Rien que cette donnée là devrait te faire fuir, puisque la rentabilité de l'opération est calculée sur un maintien (a minima) de la valeur du bien. Dans la pratique, tu vas prendre un gros 30% dans ta gueule, et en faisant donc une nouvelle soustraction [prix de vente estimé] - [coût de l'emprunt] - [coûts de transaction] - [charges], tu auras de la chance de tomber sur zéro.

 
Dans mon propos, j'étais dans le prolongement des propositions de Nico et notamment moins de gestion par rapport à un bien dans Toulouse (à 150k€) en extrapolant car pour moi, la gestion locative se fait toujours soi même pour une rentabilité décente.  
 
Bref, en vérifiant bien tous les chiffres, vous arriverez bien à savoir si le jeu en vaut bien la chandelle et si vous vous en sortirez potentiellement gagnants    

 
Voici la mienne  
 

 
C'est le côté pénible de HFR, les contributions passées sont "effacées", noyées dans des milliers de posts mal archivés.
 
Les risques Pinel sont aussi :
- Baisse du loyer applicable, malgré le plafond Pinel bas.
- Hausse des charges de coproprietés généralement largement sous évaluées volontairement par le promoteur pour rendre les equations attractives
- Hausse de la taxe fonciere de la commune qui a laissé pousser des programmes Pinel captifs pendant x années
 
A marché immo constant, le bien est précisement surévalué de l'interêt fiscal sur 9 ans généralement. De plus, un bien neuf, comme une voiture neuve, se deprecie environ 4 ans après et perd son statut, comparé ensuite aux ventes de biens de moins de 10/15 ans sur le marché. Revendu 10 ans apres, il est comparé au "vaguement récent", les prix ne sont pas les mêmes du tout.
 
Bref, les Pinel vendus depuis 5-6 ans sont tous en large perte ou rendement nul net de l'intérêt fiscal, donc net/net il n'y a PAS eu d'intérêt fiscal pour le souscripteur, capacité d'emprunt grevée, risque locatif, risque de construction VEFA transféré à un particulier, pendant ce temps le promoteur s'est bien gavé, l'Etat aussi a rempli une partie de sa mission sans prendre les risques associés.
 
Les De Robien vendus entre 2005 et 2009, seuls ceux vendus tôt et dans des villes majeures sont en posture correcte, les autres sont des catastrophes (Perigueux, Albi, Ales, St Etienne, Colmar, Roubaix...) avec pas mal de proces en cours. Taux très elevés et rendement sans intérêt.
 
Les Scellier vendus entre 2001 et 2005 étaient pour la majorité de bonnes affaires et l'avantage fiscal était encore plus important - en revanche les taux étaient elevés et les rendement locatifs n'étaient pas dingues, l'effort mensuel était nettement supérieur à maintenant et les montages accessibles uniquement aux revenus très confortables.
 
Je simplifie évidemment. Aujourd'hui comme par le passé les vraies bonnes affaires sont les biens anciens renovés qui sont requalifiés en Pinel à la mano, necessitant un vrai boulot administratif lourd et de bonnes affaires. Ces plans ne sont pas vendus par des commerciaux (ils touchent 5% de com sur une vente de Pinel!) mais bouche à oreille de notaire/avocat si les fonds devaient manquer ce qui est rarement le cas.

 
Non non non ! Encore non !
 
Déjà démontré plusieurs fois ici. Ce n'est pas la défiscalisation qui fait monter les prix, il n'y a pas de "sur-côte pinel". Ce sont les prix du marché pour du neuf, que tu fasses du Pinel ou pas.
 
Okysp va peut-être acheté son T3 58 m² 210k pour faire du Pinel, et il aura son voisin au-dessus qui a aussi acheté 210k le même T3 de 58 m² pour y vivre en tant que résidence principale. Les prix sont les mêmes que tu fasses de la défiscalisation ou non.
 
Par contre on peut dire que le marché du neuf est sur-côté de manière générale. Là on est d'accord.

 
Achat en indivision ?
 
Attention au classique "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". C'est à dire que si ta copine veut vendre, tu ne peux pas l'empêcher (même si elle a moins de 50% de part d'indivision).
https://www.legifrance.gouv.fr/affi [...] ieLien=cid

Contacte le support, c'est probablement une erreur dans l'interface. Ca m'étonnerait qu'un portefeuille de trackers ait fait -9% en une journée.

 
Mon profil 8 s'est prit aussi un -9% dans la gueule lors de la première valorisation (le 4 avril pour moi).
J'ai contacté le support de Yomoni. Ils m'ont assuré que c'était un bug dans la remontée des informations de suravenir ... D'après eux ça sera réglé la semaine prochaine.    
 
Plus qu'à attendre.