Même avec l'ancien ISF, c'était l'UF qui était redevable et pas le NP (ouf).

  En général tu as raison, Ca dépend de la valeur du dit bien

https://paris.notaires.fr/fr/actual [...] -paye-quoi

 
Ah intéressant, je ne savais pas.
Par contre, il faut aller consulter son notaire pour savoir, c'est pas pratique.
 
On va consulter le notaire du topic. Gusano, tu es là ? C'est quoi les conditions pour que le NP soit redevable de l'IFI ?

Je viens d'avoir une société de comptabilité de meublés au téléphone.
Selon eux, on peut déduire l'amortissement sur 30 ans d'un bien. Et ce, sans générer de plus value fictive sur laquelle on serait imposé en cas de revente.
 
Cela me parait absolument démentiel. Rassurez moi, c'est faux ?

Le terme n'existe pas.
Effectivement, pour l'instant, l'amortissement n'est pas pris en compte dans le cadre de la pv en cas de revente d'un LMNP.

Je viens d'avoir une société de comptabilité de meublés au téléphone.
Selon eux, on peut déduire l'amortissement sur 30 ans d'un bien. Et ce, sans générer de plus value fictive sur laquelle on serait imposé en cas de revente.
 
Cela me parait absolument démentiel. Rassurez moi, c'est faux ?
 
Si non, il est possible d'autofinancer des biens et de devenir hyper facilement multipropriétaire. Et le jour où on est redevable à l'IFI (patrimoine net trop important) : hop. Revente. Placement en bourse.
Mon appart pourrait me rapporter 14 à 18k annuels nets d'impots. Un smic en plus, qui s'accumule tout seul.

Le terme n'existe pas parce que le principe n'existe pas, mais ce serait très simple de l'imaginer.
Mais il devrait, en l'état c'est une niche fiscale hallucinante, en tout cas par rapport à ce que je pensais avoir saisi de la situation.
 
On peut littéralement se faire payer un appart par les locataires, certes en assumant un certain risque.

[...]
Pour ne pas être totalement HS, certains d’entre vous envisagent-ils déjà de s’exiler réellement ou d’optimiser leur patrimoine et placement selon d’éventuelles mesures de ce genre, ou bien est-ce juste du flan pour faire le beau sur HFR   ?

Il faut quand même que le loyer net de charges soit équivalent aux mensualités du prêt. Du coup, à Saint-Etienne, ça fonctionne, mais à Neuilly un peu moins bien.

 
Et si la flat tax descend à 20%, tu auras surpayé  pendant des années  
 

As tu déjà vu une taxe qui baisse ?  

Je viens d'avoir une société de comptabilité de meublés au téléphone.
Selon eux, on peut déduire l'amortissement sur 30 ans d'un bien. Et ce, sans générer de plus value fictive sur laquelle on serait imposé en cas de revente.

Cela me parait absolument démentiel. Rassurez moi, c'est faux ?

Si non, il est possible d'autofinancer des biens et de devenir hyper facilement multipropriétaire. Et le jour où on est redevable à l'IFI (patrimoine net trop important) : hop. Revente. Placement en bourse.
Mon appart pourrait me rapporter 14 à 18k annuels nets d'impots. Un smic en plus, qui s'accumule tout seul.

Oui, des frais de sortie pour les sorties avant 3 ou 5 ans.  
Et des frais sur les loyers assez significatifs.

Multiproprietaire dans la limite de 23k€ de revenu locatif annuel quand même

Pour clarifier aussi, j'ai le vague souvenir d'un avantage fiscal qui peut être obtenu sur des SCPI quand on possède aussi un bien locatif physique. De quoi s'agit-il ?

Finalement, le moment devient peut-être meilleur pour se lancer dans de la SCPI là. Les taux rebaissent, et il sera sûrement possible de renégocier son crédit à l'avenir. Les valeurs de part de SCPI ont-elles finalement subi l'apocalypse qu'on leur prédisait ?

Donc si je comprend a peu prés la stratégie de ces nouvelles SCPI sans frais d'entrée, ils donnent un bon taux au début couplé à 0% de frais d'entrée pour faire venir les nouveaux investisseurs mais si il faut au bout de 2ans ils vont tomber à 2% et on ne pourra pas en sortir sinon pénalité de 5%...

Si l'origine du démembrement est légal, alors la valeur du bien est à répartir entre nu-propriétaire et usufruitier en fonction du barème fiscal (669 CGI).
 
Par exemple, ton père meurt, il avait en propre une villa à 10M, ta mère de 85 ans retient l'usufruit légal sur la succession:  

• Elle va déclarer dans son IFI 20% de la valeur de la villa, soit 2M
• Tu vas déclarer dans ton IFI 80% de la valeur de la villa, soit 8M

En revanche, ton père meurt et avait fait une donation au dernier vivant, et ta mère retient l'usufruit:  

• Comme c'est un usufruit conventionnel et pas légal, elle prend 100% de la villa dans son IFI
• Et c'est pareil pour un démembrement qui provient d'une donation de son vivant = usufruit conventionnel

A noter, si tu vends la nue-propriété de ton bien:  

• A un héritier => tu prends 100% de l'IFI
• A un tiers => Tu prends l'IFI sur la valeur fiscale de l'usufruit

 
Le régime micro foncier.
 

 
Certaines SCPI ont bien dévalorisé leur VL en 2023/2024: https://francescpi.com/scpi/questio [...] -variation
D'autres ont bien résisté, comme Corum Origin, et ça me soulage car j'en ai pour 100k€.
 

= TEST FINARY PLUS =
 
Je viens de prendre l'essai gratuit 14 jours FinaryPlus
Je vous partage mon patrimoine:
 
https://app.finary.com/v2/share/d87637667d3ad96fb1a3
 
La partie "analyse" est sympa:  
FRAIS: met en exergue les lignes aux frais trop élevés et propose parfois une alternative moins chère (par exemple mon fonds HY sur mon AV Linxea)
DIVIDENDES: historique et projection futures.
DIVERSIFICATION: sectorielle et géographique

• Surexposition à États-Unis: Une part importante de votre portefeuille dépend des performances du pays suivant: États-Unis. Oui c'est fait exprès.
• Exposition régionale limitée: Votre portefeuille est peu ou pas exposé à certaines régions : Afrique et Amérique du Sud Oui c'est fait exprès.
• Pleinement exposé à tous les secteurs: Votre portefeuille est exposé à tous les secteurs du marché.    
• Surexposition au segment Cyclique: Votre portefeuille dépend fortement des performances du segment Cyclique   heeeu ok
• Surexposition au secteur Immobilier: Une part importante de votre portefeuille dépend des performances du secteur Immobilier C'est sur ...

C'est joli, plutôt bien présenté.
Les analyses sont plutôt bien foutues.
J'ai du rentrer mon crédit à la main car la banque CFCAL n'est pas reconnue par Finary. Il y a un vote en cours depuis 2022 sur le forum, j'ai rajouté ma voix.
La partie Crypto est capable de visualiser un wallet, mais ça s'arrête là. Si comme moi vous utilisez les cryptos, alors là Finary n'est pas capable de vous donner un visuel sur votre PF, mieux vaut utiliser DeBank.
 
C'est sympa, mais je ne pense pas payer 150€/an pour ça.

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C'est joli, plutôt bien présenté.
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J'ai du rentrer mon crédit à la main car la banque CFCAL n'est pas reconnue par Finary. Il y a un vote en cours depuis 2022 sur le forum, j'ai rajouté ma voix.
La partie Crypto est capable de visualiser un wallet, mais ça s'arrête là. Si comme moi vous utilisez les cryptos, alors là Finary n'est pas capable de vous donner un visuel sur votre PF, mieux vaut utiliser DeBank.
 
C'est sympa, mais je ne pense pas payer 150€/an pour ça.

Bravo, tu viens de découvrir le cheat code fiscal du LMNP.  
 
Pour l'instant ça fonctionne, mais le couperet législatif se rapproche, tu n'es pas le seul à trouver que c'est formage et dessert.

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FRAIS: met en exergue les lignes aux frais trop élevés et propose parfois une alternative moins chère (par exemple mon fonds HY sur mon AV Linxea)
DIVIDENDES: historique et projection futures.
DIVERSIFICATION: sectorielle et géographique

• Surexposition à États-Unis: Une part importante de votre portefeuille dépend des performances du pays suivant: États-Unis. Oui c'est fait exprès.
• Exposition régionale limitée: Votre portefeuille est peu ou pas exposé à certaines régions : Afrique et Amérique du Sud Oui c'est fait exprès.
• Pleinement exposé à tous les secteurs: Votre portefeuille est exposé à tous les secteurs du marché.    
• Surexposition au segment Cyclique: Votre portefeuille dépend fortement des performances du segment Cyclique   heeeu ok
• Surexposition au secteur Immobilier: Une part importante de votre portefeuille dépend des performances du secteur Immobilier C'est sur ...

C'est joli, plutôt bien présenté.
Les analyses sont plutôt bien foutues.
J'ai du rentrer mon crédit à la main car la banque CFCAL n'est pas reconnue par Finary. Il y a un vote en cours depuis 2022 sur le forum, j'ai rajouté ma voix.
La partie Crypto est capable de visualiser un wallet, mais ça s'arrête là. Si comme moi vous utilisez les cryptos, alors là Finary n'est pas capable de vous donner un visuel sur votre PF, mieux vaut utiliser DeBank.
 
C'est sympa, mais je ne pense pas payer 150€/an pour ça.

 
Si l'optique est de garder le bien sur du LT ce ne sera pas si impactant.
Par exemple au bout de 20 ans, l'abattement de l'IR + CSG passe de 36% à 14%. Plus que 7% sur une durée de détention de 25 ans.
Ça ne concerne certes pas tout le monde mais pour un objectif patrimonial en LT ça ne changera finalement pas grand chose.

Si l'optique est de garder le bien sur du LT ce ne sera pas si impactant.
Par exemple au bout de 20 ans, l'abattement de l'IR + CSG passe de 36% à 14%. Plus que 7% sur une durée de détention de 25 ans.
Ça ne concerne certes pas tout le monde mais pour un objectif patrimonial en LT ça ne changera finalement pas grand chose.

 
L'enjeu n'est pas sur le calcul de la PV brute, puisqu'il y a les mêmes abattement en régime foncier réel qu'en régime LMNP.
 
L'enjeu est sur l'amortissement fiscal du bien, qui permet de réduire l'imposition pendant la durée de détention, sans avoir à ré-intégrer les amortissements réalisés lors de la revente (ce qui est un non-sens comptable et fiscal, mais autorisé par le régime LMNP).

Je viens d'avoir une société de comptabilité de meublés au téléphone.
Selon eux, on peut déduire l'amortissement sur 30 ans d'un bien. Et ce, sans générer de plus value fictive sur laquelle on serait imposé en cas de revente.

Cela me parait absolument démentiel. Rassurez moi, c'est faux ?

Si non, il est possible d'autofinancer des biens et de devenir hyper facilement multipropriétaire. Et le jour où on est redevable à l'IFI (patrimoine net trop important) : hop. Revente. Placement en bourse.
Mon appart pourrait me rapporter 14 à 18k annuels nets d'impots. Un smic en plus, qui s'accumule tout seul.

As tu déjà vu une taxe qui baisse ?  

Oui mais si les règles changent (et que l'amortissement est hypothétiquement pris en compte dans le calcul de la PV) : tu continues à faire de l'amortissement pour ne pas payer d’impôt pendant la durée de rétention et au moment de la vente tu profites de l'abattement grâce à une longue durée de rétention pour largement réduire les impôts sur la PV à la sortie (valeur totale - amortissement réalisé).

 
Oui, ok.
Mais faut vraiment détenir le bien très très longtemps pour que ça deviennent indolore, surtout à cause des PS dont l'abattement monte très très doucement et s'annule seulement à la 30ème année.

As tu déjà vu une taxe un salaire qui baisse augmente ?  

 
Oui mais si les règles changent (et que l'amortissement est hypothétiquement pris en compte dans le calcul de la PV) : tu continues à faire de l'amortissement pour ne pas payer d’impôt pendant la durée de rétention et au moment de la vente tu profites de l'abattement grâce à une longue durée de rétention pour largement réduire les impôts sur la PV à la sortie (valeur totale - amortissement réalisé).

Je ne te savais pas gros troll velu comme cela.
 
Ou alors tu es jeune et naïf ? (Sans vouloir offenser)

pour les actions gratuites, oui c'est tres certainement un cto.
tu as normalement un abattement apres leur date de vesting.
tu as 2 PV a calculer, la pv d acquisition, puis la pv de cession. La 1ere subit l'abattement...
il y a des simulateurs (bnp notamment), eb renseignant les dates d'attribution/vesting/cessions et les valorisation de l'action a ces moments, tu sauras combien tu perdras.

Après, si on réfléchit différemment, ça reste largement avantageux de payer l'impot en sortie, même si on paie l'impot sur la plus value fictive.
 
Grâce à la non imposition des loyers, je passe en cashflow positif ou nul.
Donc je peux faire une opération 2 fois plus grosse sans que cela ne représente un effort d'épargne.
Au bout de 20 ans, j'ai un bien à 200ke, il en vaut maintenant 250k, et il est considéré comme ayant fait 250k de plus value. La PV est abattue par la durée de détention, au bout de 20 ans (durée d'un investissement immo locatif), il n'y a plus beaucoup d'impot.
Et surtout, cette somme a été épargnée sans effort d'épargne mensuel. L'effort d'épargne mensuel a pu venir remplir un PEA tranquillement pendant tout ce temps là.
 
Je viens d'envoyer un message à ma banquière pour lui demander comment elle réintégrait le revenu des biens immo dans le revenu.
Par exemple, si je rembourse ma RP, et que mon remboursement d'emprunt correspond pile à 35% de mon revenu.
Puis-je emprunter pour un bien autofinancé ?  
Quel est le nouveau calcul ? On parle souvent de 70 ou 80% des loyers. Ce pourcentage s'applique sur le brut, ou le net ? Elle en sait quoi la banquière que je vais appliquer avec succès la bonne recette fiscale ?
 
La fiscalité sur les SCPI européennes a l'air avantageuse aussi.
Exemple : investissement sur 100ke avec 4% de taux (encore un peu trop élevé...) de mémoire ça fait 540e de mensualité
SCPI à 7% de renta.  
580e de loyer. Imposition au TMI - taux moyen, environ 25% pour moi.
100e d'effort d'épargne.
Au bout de 25 ans : 30k payés donnent 100k de parts de SCPI, revalorisées de 25 ans d'évolution du marché.
Et là pour le coup, zéro risque de locataire indélicat. La SCPI gère tout.
Et en plus, on peut renégocier le crédit à un moment opportun.

Je suis jeune et naïf. Et je préfère l'être sur le forum plutôt que face au fisc une fois un investissement de 150ke réalisé
Donc si quelqu'un m'a vendu du steak quelque part, n'hésite pas à pointer  

7% d’impôt sur la PV au total sur une durée de détention de 25 ans qui correspond en général à la durée du prêt, c'est pas la mort. Pas déconnant pour du LT.
Aujourd'hui, on peut aussi "profiter" des taux élevés pour déduire encore plus d'intérêt d'emprunt (via par ex un montage avec un prêt financé à 100%), et réduire la part de l'amortissement immobilier dans les charges.
Souvent les intérêts sont bien plus élevés en début de prêt et peuvent même être reportés (si pas utilisé) sur la durée de détention du bien pour s'assurer aucun impôt et ne pas compter uniquement sur l'amortissement du bien.
Dans le cas ou la loi change évidemment.

Au bout de 20 ans, j'ai un bien à 200ke, il en vaut maintenant 250k, et il est considéré comme ayant fait 250k de plus value. La PV est abattue par la durée de détention, au bout de 20 ans (durée d'un investissement immo locatif), il n'y a plus beaucoup d'impot.

 
je penses que tu fais une erreur sur la partie que j'ai mis en gras
tu n'es pas imposé à ton taux moyen, tu es imposé à ton taux marginal. c'est ce qui se passe pour tout euro supplémentaire que tu gagnes
et comme tu es à 25% de taux moyen, j'imagine que tu es à 41% de taux marginal
 
ca change un peu la rentabilité

 
Après 20 ans, il restera :  
10% de la PV en IR (taux 19%) : 250k * 0.1 * 0.19 = 5k
75% de la PV en PS (taux 17.2%) : 250k * 0.75 * 0.172 = 32k
 
Donc 32 + 5 = 37k à payer lors de la vente.

Mais finalement, c'est quoi un salaire HFR compliant ? L'expression est partout, mais quel est le montant en brut ?

je me demande si je devrais pas faire all in   sur une autre ligne de mon ptf :   FR0010315770

Pierre Moscovici ne se comporte pas de façon amorale. Il n'y a pas de morale là dedans.
Le seul souci, c'est que son comportement et sa gestion qui revient soit à avoir tout claqué, soit à avoir dissimulé, décrédibilise totalement son discours sur la rigueur financière.

On peut pas répondre, ça dépend de la localisation
Le barême est pas le même aux USA, en Suisse,  en région parisienne, en province et en bousie.