Qu'est ce que c'est que cette histoire de part sociale ? edit " a moins que ca soit la Casden ?"
Pour les frais d'hypothèque, deux possibilités : soit c'est un PPD (privilège de preteur de denier) auquel ca, c'est environ 2% m
re-edit : Tab de merde 
mais tu récupères une partie de la somme à la revente et tu évites les frais de main levée.
Autre possiblité : le cautionnement, qui peut être proposé par la banque. C'est en général moins cher (mais pas forcement bcp) mais tu perds la somme.
QQues explications ici
http://lesechos.money.msn.fr/immobilier/immobilier/dossier/avant/2.htm
Avant d'acheter: la marche à suivre
Boucler son budget Par Martine Denoune
Que l'on achète un appartement ou une maison, du neuf ou de l'ancien, le financement doit suivre. Voici les grandes étapes à suivre pour boucler son budget dans les délais impartis et négocier un meilleur taux avec son banquier.
Acquérir un appartement ou une maison en réglant au comptant reste plutôt rare. Dans la pratique, une grande majorité des propriétaires a recours à un ou plusieurs emprunts pour accéder à la propriété. Dans ce domaine il existe des règles simples à respecter. Voici les conseils pour éviter éviter les pièges liés au financement.
54% des Français sont propriétaires de leur résidence principale.
83% des propriétaires de leur résidence principale ont contracté un ou plusieurs emprunts pour acheter.
44% des propriétaires emprunteurs demandent un prêt supérieur ou égal à la moitié du prix total de leur logement
Avant la recherche du bien : évaluer son budget
Première règle à respecter en matière de financement : anticiper!
Autrement dit, mieux vaut avoir une vision précise de son budget avant d'avoir trouvé son appartement ou sa maison.
Pour ce faire, Internet représente un très bon moyen de se constituer une base d'information complète. Il suffit de surfer sur notre site mesfinances.fr pour trouver de nombreuses informations :
- sur les taux pratiqués par les établissements bancaires;
- sur les possibilités financières réelles : pouvoir calculer rapidement sa capacité d'endettement, le montant total que l'on peut emprunter…grâce aux calculettes financières.
Taux fixe ou taux variable ?
Pour trouver le financement le mieux adapté à sa situation, il faut également choisir entre un prêt à taux fixe ou à taux variable.
Dans un prêt à taux fixe, le taux est déterminé dans le contrat de prêt, mais les mensualités de remboursement ne sont pas forcément identiques pendant toute la durée du remboursement. En effet, les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes pendant toute la durée du prêt ;
- modulables : le contrat prévoit que la mensualité peut évoluer, à l'initiative de l'emprunteur, selon sa capacité de remboursement. Ainsi par exemple à la suite d'une augmentation de revenu ou du remboursement total d'un prêt d'épargne logement.
Dans un prêt à taux variable, le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat de plan.
Lorsqu'un plafond ou un plancher peut éventuellement limiter les possibilités de variations du taux, on parle de prêts " capés " qui présentent un risque moindre pour l'emprunteur.
L'évolution future du taux peut modifier le montant de la mensualité ou la durée de remboursement, ou les deux à la fois.
Attention : il ne faut pas se fier au taux de la première période, qui est souvent un taux d'appel.
Une seule référence : le taux effectif global
Pour effectuer des comparaisons, le futur acquéreur a intérêt à utiliser le taux effectif global (TEG), qui le renseigne sur le coût global du crédit pour faire le choix entre les différentes offres de prêt. Plus précisément, le TEG englobe :
- les frais d'ouverture et d'instruction du dossier.
- les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi
- les frais de garantie du prêteur ( prise d'hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) .
En matière de crédit immobilier, comme les conditions de prêt varient d'un établissement à un autre, il ne faut pas hésiter à jouer la concurrence pour choisir le financement le mieux adapté à sa situation
Concrètement, cela signifie interroger plusieurs établissements financiers. Quitte à soumettre la proposition d'un concurrent à sa banque, afin qu'elle s'aligne sur les conditions les plus compétitives.
Pour optimiser son financement, le candidat à l'emprunt a intérêt à se limiter à un seul type de prêt. Normalement, le taux d'un prêt à taux variable est moins élevé que celui d'un prêt à taux fixe, de même durée. Tout du moins, au début de prêt. Par la suite, en fonction de l'évolution des taux, il peut être plus élevé.
Toujours pour comparer, mieux faut se limiter à des prêts de durée identique. Dans un même établissement, le taux peut dépendre de la durée du prêt.
L'offre de prêt
Après avoir examiné la demande du futur acquéreur, le banquier lui fait parvenir par recommandé, une offre de prêt dont le contenu est réglementé. En effet elle comporte diverses informations : tableau d'amortissement avec totalité des échéances, montant total du prêt, taux…Cette offre engage l'établissement de crédit pendant trente jours minimum à compter de sa réception.
Trois possibilités pour l'emprunteur
Accepter l'offre de prêt : il doit attendre au moins 10 jours (délai de réflexion obligatoire) pour faire part à son banquier, de son acceptation. Le candidat à l'emprunt se décide donc à partir du 11ème jour suivant la réception de l'offre. Lorsqu'une personne se porte caution pour l'acquéreur, l'établissement de crédit doit également adresser l'offre de prêt par courrier. La caution dispose également d'un délai de 10 jours minimum pour examiner l'offre de prêt et signifier son acceptation à l'établissement de crédit, par courrier.
Refuser l'offre de prêt, si on a trouvé mieux ailleurs : c'est son droit le plus strict, mais la banque peut demander au prospect d'acquitter des frais d'étude. D'où l'utilité de se renseigner à l'avance sur le montant de ces frais!
Informer le vendeur de son logement dans les délais prévus dans l'avant-contrat de vente que l'on n'a pas obtenu le prêt. Il sera alors possible de pouvoir récupérer le dépôt de garantie ou les indemnités d'immobilisation versé.
Les grandes règles suivies par les établissements de crédit
Pour accorder un prêt, le banquier examinera trois critères relatifs au candidat à l'emprunt:
Sa capacité d'emprunt : elle est égale à environ 30% de ses ressources;
Son apport initial : il n'existe par de règle spécifique, mais plus il sera important, plus l'emprunteur pourra négocier un taux compétitif. Mieux vaut raisonner "acte en mains", c'est-à-dire en prix d'achat majoré des aux frais liés à l'acquisition (de l'ordre de 7% dans l'ancien, 3% dans le neuf).
Son revenu disponible : cet élément est tout aussi important que son apport personnel. Il s'agit de ce qui reste pour vivre une fois que l'on a acquitté toutes ses charges (crédits à la consommation, impôt sur le revenu…
. Bien sûr, le revenu disponible varie en fonction de ses ressources. En pratique, la capacité d'emprunt se révèle une notion à géométrie variable.
Crédit: quels frais?
Attention, en plus du crédit, il faudra aussi prendre en compte les inévitables frais liés au crédit. Ils se ventilent en deux grandes catégories : d'une part, les garanties prises par l'établissement financier, d'autre part; les garanties que l'on peut être amené à prendre pour se protéger.
Les garanties prises par la banque : hypothèque, privilège et cautionnement
L'établissement prêteur cherche à se protéger d'une éventuelle défaillance de l'emprunteur. L'immeuble sur lequel est inscrit l'hypothèque ou le privilège sera saisi en priorité par la banque en cas de problème. Le coût de l'hypothèque varie en fonction du type de prêt et de son montant. Exonérée de taxe de publicité foncière, le coût du privilège de prêteur de denier est sensiblement inférieur à celui d'une prise d'hypothèque.
Mais ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à la charge de l'emprunteur. Grosso modo, le coût de ces prises de garantie varie entre 2 et 2,50% du montant d'un prêt classique.
Solution moins connue et souvent moins onéreuse, le cautionnement ne manque pas d'intérêt. Avec cette formule, une caution s'engage à payer à la place de l'emprunteur au cas où il serait défaillant. Dans la pratique, il s'agit souvent d'une personne morale (une mutuelle, par exemple). Même si l'établissement de crédit a établi des relations commerciales avec un organisme spécialisé dans le cautionnement, il a tendance à préférer une garantie hypothécaire pour se couvrir des risques liés au prêt. D'où la nécessité pour l'emprunteur de demander au banquier, qu'il lui recommande un organisme de cautionnement. La caution est en général moins coûteuse pour l'emprunteur que l'hypothèque, mais son obtention obéit à des critères plus stricts.
Le coût du cautionnement oscille entre 1,50 et 2% du montant du prêt.
Les garanties prises par l'emprunteur
ADI : l'assurance décès invalidité est obligatoire (sauf passé un certain âge).
Le coût dépend de l' âge et de l' état de santé de l'emprunteur, s'il souscrit cette assurance chez un assureur spécialisé. Les offres proposées par les banques n'affichent qu'un seul tarif quel que soit l' âge (avant 60 ans).
Assurance chômage : facultative. Pour bien analyser une assurance perte d'emploi, il convient de s'interroger sur son délai de mise en œuvre, sa durée de couverture et son coût. Généralement ce dernier représente entre 0,3 et 0,7% du montant du prêt.
Message édité par burtonsnowboard le 15-10-2003 à 09:05:16
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Toi et moi, on a un peu le même problème, on ne peut pas vraiment tout miser sur notre physique... Surtout toi. Alors si je peux me permettre de te donner un conseil : oublie que t'as aucune chance vas-y fonce... Sur un malentendu ça peut marcher.
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