Reprise du message précédent :
Je viens de changer mon assurance emprunteur (BNP m'avait fait du chantage à l'émission de l'offre de prêt pour que je ne fasse pas directement de délégation).
 
Je passe d'un coût total de 14 250€ sur toute la durée de prêt à 5 033€ (les cotisations passent de 47,5€ mensuels à 17,6€).

Hello !
 
J'ai un peu du mal à trouver une formule précise pour le calcul du taux d'endettement, et en particulier du calcul du revenu :
 

• Quelle est la base retenue pour le salaire ? Le revenu net imposable / 12, la moyenne du revenu avant impôt des 3 derniers mois, ou autre ? Ainsi, comment prendre en compte les primes annuelles contractualisées ?
• Pouvons nous inclure les revenus locatifs ? Ainsi, si on est cash flow positif sur un investissement locatif, cela améliore-t-il le taux ?  

Merci !

1/ ça dépend des banques.
Dans mon cas, ils ont pris le net imposable de l’année précédente, divisé par 12 et demandé les 3 dernières fiches de paye pour comparer.
Certaines banques ne prennent que le salaire de base hors prime.
Et entre les deux, on trouve de tout.

2/c’est une obligation ! Et que le cash flow soit positif ou négatif n’entre pas en jeu (les règles ont changé pour éviter de cumuler les prêt pour immo locatif sans revenu cohérent derrière)

Exemple concret : 3000€ de salaire, à 35%, ça fait 1050 de crédit possible (165k€/20ans@3,9%)
Maintenant, t’as déjà un bien en location, loué 750€ avec 650€ de crédit (cash flow positif de 100€)
Le calcul donne (3000+750)*0,35 soit 1312€ de crédit possible mais auquel il faut enlever les 650€ du crédit locatif soit 662€ de crédit possible seulement (105k€/20ans@3,9%) -> tu viens de perdre quasiment 40% de capacité d’endettement à cause du bien locatif malgré un cashflow positif !!

Ouais en gros il faut monter une société pour l'investissement immo comme ça la dette n'est pas sur toi.

Même pas sur.
 
Vu que pour le montage pro, ile regardent les dettes des proprios de la boite, je pense que l’inverse doit être vrai.

Ok, merci !  
J'essaye de décoder un peu l'investissement dans les parkings tel que promu par Alexandre Lacharme sur youtube & co. Ca a l'air intéressant, mais avant de dégager un revenu de 2 à 3k mensuel, il faut pouvoir enchaîner *beaucoup* investissements et je vois mal comment réaliser ça avec une limite à 35% d'endettement.
Effectivement, peut être que le montage via une société est une solution.

Si ta RP est déjà payé, tu as l’entièreté de ta capacité d’emprunt ou 10/15 garages ou 1/2 apparts (suivant tes revenus)
 
Et si t’as un salaire HFR, même pas besoin d’avoir la RP déjà payé

Bonsoir,
 
Je viens vous demander conseil. Ma compagne et moi sommes en recherche de notre logement principal. Nous sommes sur la région de Nice. Nous avons déjà vu un courtier, et avons donc une première simulation pour fixer notre budget approximatif. Le souci étant que j'ai déjà un crédit pour mon appartement actuel, que je vais probablement vendre pour financer le nouvel achat.  
 
Nous avons aussi commencé les visites. Cependant, plusieurs fois (que ça soit un propriétaire en direct ou un agent d'une filiale ), on nous a bien fait comprendre qu'il serait "très difficile" de trouver un bien avec notre profil : le fait que je doive vendre mon appartement actuel serait un "frein". Au début de nos recherches, j'y voyais du zèle d'agent immobilier, autant je commence à me demander si on va pouvoir y échapper. J'avoue être très réticent à l'idée de perdre notre "toit" et retourner en location, surtout quand on voit la tronche du marché locatif en ce moment, mais d'un autre côté, je comprend le "risque" que la condition d'arriver à vendre l'appartement représente.
 
Que nous conseilleriez vous de faire ? Aller en location afin que je puisse vendre plus aisément mon bien actuel (aussi plus de facilité pour les visites) ? Ou rester proprio et envisager un prêt relai plus modeste, ou pire, viser la vente en cascade ?  
 
J'ai peur de "perdre de l'argent" en location, comment raisonner pour voir vraiment ce que ça couterait ?
 
Merci pour votre attention.

Les prêts relais ça sert à ça

Prêt relais ou passer par la case location, de toute façon tu vas "perdre de l'argent", dans les 2 cas ça a un coût !

Si ton budget est trop juste, forcément le pret relais baisse ta capacité d achat étant donné que seulement 70% de l'estimation de ton bien est pris en compte...

Si tu le vends avant de racheter, au moins tu auras 100% de la somme dispo

À toi de voir en fonction de tes moyens et de tes envies quel choix faire

Et surtout, ton bien actuel, il te reste combien de CRD ? (Et il est estimé à combien par les agents immo)

Nous avions fait le choix de vendre notre bien et passer en location quelques mois.

Salut au topic,
 
Signature de promesse de vente prévue cette semaine
 
Concernant l'assurance du prêt, il y a beaucoup à gagner à souscrire une assurance autre que celle proposée par la banque? Avez-vous un simulateur et/ou courtier fiable à recommander?
 
Merci

Ça dépend de ta banque. Mais oui. Réassurez moi par exemple.

Bonjour à toutes et tous,
Dans le cadre d'un achat avec ma partenaire de PACS en séparation de bien, quelle est la meilleure stratégie ? Chercher ensemble alors que ce sera une indivision je pense ou chacun de son côté ?
Elle est fonctionnaire territoriale et moi cadre en CDI en COGIP.
Le but étant d'obtenir le meilleur taux global, si ça lui donne 35% au lieu de 32% de propriété ce n'est pas un problème.

Je suis passer pas april, j'ai baissé le prix de l'assurance de 145€ à 45€ à 'à banque postale

-100€/mois de prime d'assurance?    
 
C'est beaucoup!

Si t'as pas un dossier compliqué tu peux effectivement espérer diviser la somme par 3 ou 4 donc oui c'est beaucoup mais en même temps normal.

S
Même si c'est une indivision, il me semble que la banque demandera un prêt solidaire et ne vous autorisera pas à avoir chacun votre crédit différent (rien que le cautionnement poserait problème)

Merci pour vos réponses  
 

 
Oui d'accord, donc c'est quand même pas si "mauvais" de faire de la loc ? C'était ma crainte, que la location même à 900€/mois, ça soit du équivalent à 900€ "perdus", alors qu'en vente en cascade, je sors chaque mois 850€ mais 600 sont remboursés en tant que capital, et donc sont "investis" plutot que perdus (les intérêts a 150 là j'ai l'impression de les perdre).
D'un autre côté, si les vendeurs / banques ne nous suivent pas, on n'a guère le choix ...  
 

Alors il me reste 170k de CRD, taux hors assurance (que je n'ai pas renégocié car je procrastine) de 1.25%
 

D'accord    
 
Les ventes longues, certains ont déjà eu à faire à ça ?

Oui côté acheteur

ne pas oublier que la garantie du prêt relai à un coût
 
et les xx€ d'intérêt sur le prêt relai sont autant perdu que le loyer d'une loc.  

A l’époque des prêts relais à 1%, la question ne se posait pas, c’était bien moins cher qu’une location.
 
Mais avec du 4%, ça doit revenir aussi cher (voir plus si on mets longtemps à vendre) donc à par l’inconvénient d’un déménagement de plus ou si zone tendu avec rien à louer, c’est pas une mauvaise idée.

C est la garantie qui coûte cher en effet

Délégation de Pacifica (CA) vers April OK.
Quasi 1 mois et demi de démarche quand même    
 
Passage de 62,22€/mensuel pour 2 à 38,71€/mensuel pour 2.
 
34 et 32 ans

Efficace bourso !
Dossier complet transmis hier (15/04), dossier accepté aujourd’hui (16/04) sous réserve du questionnaire médical.

Tu dépasses 200K et le crédit se finit après tes 60 ans ?

 
Oui

Bonjour,
 
Certains d’entre vous ont fait des délégation chez SurAvenir avec une adhésion à l’association Le collèges des Assurés?
 
Chaque année il prélève 5e de frais à la date d’anniversaire du contrat. La demande d’adhésion prévoyait bien ces frais de 5e maximum. Cette année ça passe à 10e (par assuré).
 
Des concernés ? Des recours?
 
 
 
 

Bonjour,  
Avez vous connaissance de banques qui proposent des taux intéressant pour l'achat de SCPI en direct à crédit ? Merci.

 
 
Les banques comptent réellement comme ça ?

Pour la grande majorité oui. Le calcul différentiel a été retoqué par HCSF.
Et encore dans l'exemple aldayo n'a pas appliqué de pondération risque sur le loyer perçu (entre 70 et 90% selon les banques)

Avec le calcul au réel, les banques ne doivent plus prendre 70 à 90% justement (car ils ne prennent in fine que 35% du loyer avec ce calcul)
 
Par contre, c’était le cas dans le calcul différentiel.

 
Dans les faits, les banques pondèrent encore les loyers perçus entre 70 et 90%.

Elle font juste ça pour te refuser le crédit : 35% de 70%, ça ne fait même pas 25% du loyer pris en compte coté revenu alors que le crédit est pris en compte à 100% dans les dépenses !

Concernant l'assurance, reassurez-moi n'arrête pas de me spammer d'emails et d'appels, en plus les offres n'étaient pas intéressantes car il n'est pas possible de modifier les quotités dans leur simulateur.
 
J'ai appelé April directement, le call center est outsourcé à un call center je sais pas où, on n'arrivait pas à se comprendre.
 
J'ai contacté un courtier francilien, il a fait preuve d'intelligence en testant différents cas de figure et m'a obtenu une offre canon... d'April il aura bien mérité son honoraire

Dans ma banque ils reconnaissent 90% du loyer perçu.

Est-ce que des captures d'écran peuvent faire office de justificatif d'épargne? Je ne vois pas dans les interfaces de mes banques comment sortir un pdf attestant de la NAV

Pour mon banquier, oui

idem ici en 2020.