► La situation de l'immobilier français, en deux graphiques de Jacques Friggit : ◄
 

 

Afin d'éviter les messages du genre "quand arrive le prochain Friggit ?" : J.Friggit met à jour son graphique entre 2 et 3 mois après la fin de chaque trimestre. Les trimestres qu'il utilise coïncident bien avec ceux de l'année civile.  
 
 
 
 
► Le pouvoir d'achat immobilier : ◄
 

 

 

 

 

 

 
 
 
 
► Démographie et immobilier : ◄
 

 
 
 
 
► Saisonnalité du marché immobilier : ◄
 
Le printemps est toujours une saison propice aux ventes, et donc à la hausse des prix...

inutile donc de penser que le krach est fini parce que les prix montent en avril.
 
 
 
 
 
► Les liens utiles : ◄
 
Site plutôt bien fait rassemblant les annonces des agences immo de France : www.bienici.com
Les prix officiels des notaires en Île-de-France : http://www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.php
Les prix officiels des notaires en France hors îdF : http://www.immoprix.com
Les prix moyen par quartier sur toute la France : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier (merci à viniw)
Les prix de mise en vente (et de location) par ville : www.cotation-immobiliere.fr
Les prix et d'autres infos par ville : http://www.linternaute.com/ville (sources: seloger.com)
Évolution des prix à l'achat et à la location sur les principaux sites immobiliers : http://immohfr.voila.net/loyerachat2014.xlsx (merci à saebalyon)
 
Qu'est-ce qu'un "bon taux" en ce moment ? tableau remis à jour régulièrement : http://www.meilleurtaux.com/credit [...] -taux.html
Les derniers taux pratiqués dans les banques françaises, pour se faire une idée de la fourchette de taux qu'on peut espérer : http://www.pret-immobilier-taux.com/credit-mutuel.html
Indice de référence des loyers : http://www.insee.fr/fr/indicateur/ [...] _loyer.asp
Évaluez le bien que vous possédez/convoitez : http://www.cotation-immobiliere.fr
Calcul de crédit immobilier : http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] timmo.html (merci à Marc)
Calcul des intérêts des prêts, crédits et emprunts : http://www.tableau-amortissement.fr (merci à Black_Jack)
Calcul et optimisation du PEL : http://www.cbanque.com/placement/optimisation-pel.php5
Calcul et optimisation du CEL : http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/cel/e_cel.htm (merci à hfrfc)
Renseignements immobiliers par département : 3w.adil.org/n°_du_departement, par exemple : www.adil.org/71 (merci à flo850)
Calculateur d'inflation : http://inflation.free.fr/calculateur-inflation.php (merci à corbito)
Calculateur du nouveau prêt à taux zéro : http://simulateur.developpement-durable.gouv.fr (merci à skeye)
Liste des villes à moins de X km d'un endroit : http://alentours.suchcurious.com/ (merci à veryfree)
 
Historique des prix de l'immobilier par arrondissement de Paris : ici ou là (merci à kun)
Historique des prix de l'immobilier par secteur : http://www.histo-immo.info/ (sources: seloger.com, merci à samouraï)
Connaître l'évolution du prix d'un bien immobilier sur une annonce : http://www.petitscailloux.com/
Palmarès des lieux les plus chers de France : par ville ou par département
 
Un site complet sur l'immobilier qui contient aussi d'autres liens utiles : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] immobilier (merci à nico6259, auteur du site)
 
 
 
 
► Simulateurs : ◄
 
Comparateur entre achat et location d'un logement : http://www.cbanque.com/credit/calc [...] cation.php (merci à sylvainleleu)
Vaut-il mieux louer ou acheter dans ma situation : http://asi77.free.fr/
Un autre calculateur fait par un membre du forum : http://stefsamy2.free.fr/Immo%20augment%20loyer.xls (merci à stefsamy)
Encore un autre, en anglais, mais online et très bien fait : http://www.nytimes.com/2007/04/10/ [...] APHIC.html (merci à pastor)
Un simulateur "Acheter maintenant VS louer X années puis acheter" : http://carcreff.free.fr/soft/Fred999_simul.xls (merci à Fred999)
Nouveau simulateur de Asi : http://www.bulle-immobiliere.org/a [...] tLocV2.xls (merci à mattgiver)
Calcul du rendement locatif : http://www.rendementlocatif.com/ (merci à gel)
Triple simulateur (entre2locatifs+acheterOuLouer+RenégoPrêt) : https://mon-partage.fr/f/mhSqm2GK/ (merci à Babou)
Calcul de rentabilité d'un investissement immo locatif : https://www.mystone.fr/simulateur/ (merci à yosh30)
 
 
 
 
► Articles de journaux / Rapports / Vidéos / Autres sources d'infos : ◄
 
Les bulles robustes, de Xavier Timbeau : http://www.ofce.sciences-po.fr/pdf/revue/12-128.pdf
L'immobilier français est surévalué de 39.4% (article en anglais) : http://www.economist.com/node/1654 [...] d=16542826 (merci à The NBoc et zyx)
Sénat : Les perspectives d'évolution du marché immobilier : http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-006.html#toc0 (merci à kida)
Vendre à un promoteur ? méfiance... http://immobilier-revelateur-de-la [...] 22044.html (merci à jeunejedi)
La crise immobilière vue par un professeur de Yale : http://elections-americaines.lesec [...] ticle=1724 (merci à kida)
Des agences immobilières prises à leur propre piège : http://www.monde-diplomatique.fr/2 [...] WELD/16583 (merci à NicOo78)
L'ancien directeur de la FNAIM règle ses comptes : http://www.youtube.com/watch?v=bgdQmq5WlYM (merci à kun)
La FNAIM vous ment (journal BFM tv) : http://www.youtube.com/watch?v=Si-EGAI4H1g (merci à coyotepowa)
Groland "c'est bien mais pas suffisant" : http://carcreff.free.fr/videos/groland-locataire.wmv
Le prix des loyers baisse nettement : http://www.lemonde.fr/archives/art [...] 234_0.html (merci à eviltyler)
Articles de journaux sur le krach (2006-2007) : http://babyzzz.free.fr/temp/ (merci à piwu)
Fonctionnement des faux prêts capés du Crédit Foncier : http://www.cbanque.com/forum/thread3642.html (merci à Juni0r)
L'actualité immobilière : http://www.evo-immo.fr/ (le site de Joyrock)
Les ayatollahs de la bulle immo : http://forum.bulle-immobiliere.org
La triste vie d'un agent immobilier : http://immobilier-revelateur-de-la [...] -blog.com/
Loïc Abadie : Crise économique et financière, l’immobilier est-il un bon refuge ? http://www.objectifeco.com/spip.ph [...] ticle=2385
 
Étude de J.Friggit sur le prix des logements sur le long terme (mars 2010) : http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf
Les difficultés de logement des classes moyennes : http://www.credoc.fr/pdf/Rapp/R263.pdf
Le piège des bulles immobilières : http://cib.natixis.com/flushdoc.aspx?id=56348
Pourquoi la hausse de l'immobilier est anti-sociale et immorale ? http://http2.infocast.yacast.net/p [...] 690f75bcbe (merci à nico6259)
Prix de l'immobilier, la bulle est-elle sur le point de se dégonfler ? http://www.sicavonline.fr/index.cf [...] -degonfler (merci à grybouille)
 
 
 
 
► Divertissements : ◄
 
Vidéo d'archive, on attend la baisse depuis 1945... http://www.youtube.com/watch?v=7QPmWxGbXYY (merci à elfe_errant)
Un haha-Nelson-Friggit géant pour ceux qui veulent se moquer d'un AI  (merci à pastor)
Un petit jeu pour ceux qui veulent s'entraîner à être un gagnant de l'immobilier : Mansion impossible
 
 
 
 
► Historique des taux de crédits immobiliers : ◄ (merci à sylvainleleu)
 

taux en septembre 2008 : autour de 5.3% hors assurance
taux en mai 2009 : autour de 4.25% hors assurance
 
Contrairement à une croyance assez répandue, les taux de crédit immobilier proposés par les banques ne sont pas en lien avec les taux directeurs de la BCE, mais avec les taux des OAT à 10 ans, ces derniers sont en ce moment autour de 3.6%, la marge des banques est donc d'environ (4.25-3.6)% et non pas d'environ (4.25-1)% (1% étant le principal taux directeur de la BCE en mai 2009).
Voici l'évolution du taux des OAT à 10 ans sur la dernière décennie :  

 
 
 
 
► Une idée du revenu des ménages français : ◄ (merci à Leg9 et Shooter)
 


 
 
 
 
► Les stocks de logements en France : ◄ (merci à kida)
 
2009T1 :
 
2008T4 : http://carcreff.free.fr/images/stocks2008t4.jpg
2008T3 : http://carcreff.free.fr/images/stocks2008t3.jpg
2008T2 : http://carcreff.free.fr/images/stocks2008t2.jpg
2008T1 : http://carcreff.free.fr/images/stocks2008t1.jpg
 
sources : http://www.statistiques.equipement [...] brique=160
 
 
Une pénurie de logement, en France ? (merci à vapeur_cochonne)

http://www.ined.fr/fr/pop_chiffres [...] personnes/
http://www.cotation-immobiliere.fr [...] ve-penurie
 
 
 
 
► Les mythes sur l'immobilier et la psychologie : ◄ (merci à Fender)
 

 
 
 
 
► La Loi Scellier : ◄
 

sources : http://www.patrimoinorama.com/Actu [...] 12302.html
 
 
Prudence avec le dispositif Scellier... (merci à professor, Kiriou et pilef)
 
Pour faire du Scellier il faut acheter un bien qui ne dépasse pas 36 fois le montant de son impôt sur le revenu.  
Le Scellier permet en effet de récupérer 25% du prix du logement sur 9 ans.
Par exemple sur 180 000 € : 180 000 / 4 / 9 = 5000 € de réduction d'IR par an.
Il ne faut pas que la réduction soit supérieure à l'IR moyen (sinon ya plus d'intérêt )  
Autrement dit il ne faut pas que : PRIX_LOGEMENT > IR * 4 * 9  
 
Cependant, il vaut mieux prendre une marge pour les cas de variation de son IR  
- en baisse (enfants, chômage, etc)
- en hausse (mariage, pacs, hausse de salaire, etc)
Ne pas oublier également que devenir bailleur augmente mécaniquement les revenus et donc l'IR.
 
 
 
 
► Les sondages du topic : ◄
 
Quel effet va avoir la forte inflation actuelle sur les prix de l'immobilier en France ?

date du sondage : 2021-2022
 
À quand le prochain krach immobilier en France ?

date du sondage : 2019-2020
 
Le Brexit aura quelles conséquences sur le marché de l'immobilier en France ? (600 000 résidences secondaire en France)

date du sondage : 2018
 
Croyez-vous à une reprise durable de la hausse des prix ?

date du sondage : fin 2015 à juin 2016
 
Le krach immobilier français qui vient de s'enclencher va faire baisser les prix pendant combien de temps avant qu'ils atteignent leur point bas ?

date du sondage : 2014-2015
 
Le krach aura lieu dans combien de temps ?

date du sondage : mars 2012-mai 2012
 
Le krach aura lieu dans combien de temps ?

date du sondage : juillet 2011-mars 2012
 
Le krach aura lieu dans combien de temps ?

date du sondage : novembre 2010-juin 2011
 
L'accalmie actuelle dans la baisse signifie que :

date du sondage : décembre 2009-octobre 2010
 
le budget de mon prochain achat immo sera de :

date du sondage : juillet-novembre 2009
 
mon apport pour ma future acquisition sera de :

date du sondage : mars-juin 2009
 
quelle est la situation actuelle ?
http://carcreff.free.fr/images/imm [...] tendre.jpg
date du sondage : janvier-février 2009
 
à quand le point bas des prix de l'immobilier :
http://carcreff.free.fr/images/imm [...] nt_bas.jpg
date du sondage : octobre-décembre 2008
 
dans combien de temps le retour dans le tunnel de Friggit :
http://carcreff.free.fr/images/imm [...] riggit.jpg
date du sondage : août-septembre 2008
 
la baisse des prix en régions, d'ici 5 ans :
http://carcreff.free.fr/images/imm [...] s_5ans.jpg
date du sondage : mai-juillet 2008
 
la baisse des prix en RP, d'ici 5 ans :
http://carcreff.free.fr/images/imm [...] P_5ans.jpg
date du sondage : mars-avril 2008
 
 
 
 
 
► L'immobilier US : ◄
 
Le graphique de Shiller, équivalent de notre Friggit :

 
Pendant la dernière période haussière, certaines villes ont été en bulle :

D'autres non :

 
Évolution de 20 villes américaines entre 2000 et 2008 :

 
 
 
► Dictionnaire AI - Français : ◄ (merci à _-Sky-_)
 
    * A 5 minutes du métro XXX *: à un quart d'heure du métro
    * Ancien rénové: structure ancienne sur laquelle des techniques de rénovation (et non de restauration, nuance!) ont été appliquées (placo BA13 sur murs en briques foraines). Se méfier des cache-misères éventuels.
    * A rafraîchir: à priori pas de gros travaux structurels à prévoir, mais nécessité de corriger en urgence la décoration.
    * A saisirpar une offre: le prix affiché est trop élevé mais le propriétaire ne veut rien entendre. En revanche, une offre d'achat le ferait réfléchir et permettra à l'agent immobilier d'argumenter.
    * Aucune nuisance: pas de ligne haute tension, d'antennes relais, de voies de chemin de fer, de route bruyante à proximité. Si absence de la mention, se méfier, surtout si le prix est attractif.
    * Au pied du métro XXX: à chaque rame, attention aux vibrations
    * Belles prestations: électricité récente aux normes et quelques avancées domotiques (volets roulants électriques, portail automatique...)
    * Biens atypiques*: distribution peu fonctionnelle, bien tout biscornu
    * Cadre champêtre: maison construite à proximité de champs (pour l'instant), sans trop de constructions alentours (état provisoire tant que les terrains ne passent pas constructibles).
    * Charme de l'ancien: il reste 2 cheminées et quelques poutres apparentes...
    * Chauffage central électrique*: simple convecteur radiant ou bain d'huile (fluide colporteur) piloté par thermostat distant avec ou sans fil
    * Coup de cœur: bon emplacement, maison correcte. L'agent immobilier pense que ce produit est potentiellement vendable.
    * Cour lumineuse: très bien, mais pas de jardin
    * Combles aménageables*: 80m2 au sol, 8m2 loi Carrez, de quoi d'abord augmenter la surface dans l'annonce, puis faire une belle chambre d'enfant, accessible par un escalier raide qui tuera la mère et l'enfant, si les poussières de laine de verre ne l'ont pas fait avant.
    * Cuisinette ou «coin cuisine»*: adapté au frigo de Ken et au four de Barbie
    * «Dans son jus»: maison qui n'a pas vu un pinceau (ou autre instrument de rénovation) depuis plus de 40 ans
    * Fonctionnel*: aucun charme
    * Garage petite voiture: garage à motos, abri de jardin
    * Gros potentiel: propriété qui offre de la surface exploitable (dépendances, combles aménageables...), mais pas beaucoup de surfaces immédiatement habitables (en proportion). Budget important à prévoir derrière l'acquisition.
    * Idéal investisseur: souvent bruyant (l'agent immobilier n'y vivrait pas), mais bien placé dans un réservoir locatif
    * Idéal 1er achat: pas très cher mais le futur acquéreur n'y vivra pas longtemps (petit ou bruyant)
    * Jardin intime: peu d'herbe, plutôt une cour peu spacieuse (voir jardinet), mais pas de vis-à-vis
    * Jardin piscinable: pas de piscine (dommage), seulement la possibilité d'en faire une (malheureusement, souvent plus proche du bassin que de la piscine olympique).
    * Jardin privatif (pour un appartement en RDC d'un immeuble par exemple): 45m² de terrain rien que pour vous, mais énorme vis-à-vis des 10 étages supérieurs sur votre coin de verdure (déjeuners à l'extérieur généralement exposés aux regards du dessus!)
    * Jardinet (ou jardin de curé): A peine plus grand qu'une cour, tout juste la place de faire un petit potager et y mettre la niche du chien.
    * Les charmes de la campagne*: 2ème voiture à prévoir.
    * Lumineux* : Orientation plein nord
    * Maison de rêve: le prix demandé est très élevé, il faut bien le justifier!
    * Menuiseries d'origine: pas de double-vitrage et une ventilation naturelle (pas besoin de VMC)
    * Pas de mention de l'étage*: Rez-de-chaussée ou 1er étage sur rue
    * Patio: pas de jardin (voir «cour»)
    * Prix justifié: le propriétaire a mis le paquet en travaux et veut s'y retrouver.
    * Prix négociable: voir «A saisir par une offre»
    * Proche transport en commun*: 10 minutes de marche pour rejoindre un arrêt de bus avec un bus par heure.
    * Quartier résidentiel: beaucoup de pavillons plus ou moins récents dans l'environnement, avec belles voitures propres garées devant.
    * Restauré avec goût: les vendeurs se sont abonnés à Maison & décoration avant de repenser leur décoration
    * Salle d'eau: pas de baignoire
    * Situé au dernier étage (sans précision): attention, il faudra prendre l'escalier pour monter les courses. Pas d'ascenseur.
    * Travaux prévus*: ni votés, ni payés.
    * Véritable maison de poupée: petit, très petit (mais coquet)!
    * Ville en pleine expansion*: impôts locaux démentiels pour financer les délires du maire.
    * Vue imprenable sur Paris*: tours de Choisy, 58ème étage
    * Urgent *: Le vendeur est pris à la gorge par un crédit relais. Vous pouvez faire une offre à -30%
 
 
 
 
► FAQ : ◄ (merci à kida)
 
Ces dernières années le prix des logements sur l’ensemble de la France, aussi bien à l’achat qu’à la location, ont beaucoup augmentés.  En effet, depuis 1998 jusqu'à 2007, l’augmentation moyenne des prix sur la France a été de +120% pour les appartements et de + 90% pour les maisons (sources : FNAIM). Derrière ces chiffres, se cachent des disparités régionales importantes, en effet le prix d’un m² à Paris se situant en moyenne à 6000 € du m² contre 1800 € du m² pour la ville de Brest.  
Pour autant les conséquences sont les mêmes, il est devenu difficile de louer et encore plus d’acheter. À travers ce topic, nous essayerons de répondre aux principales questions touchant au prix des logements et de d’opposer les arguments haussiers et baissiers pouvant déterminer les futures grandes tendances.  
 
1- « bulle immobilière » ou simplement « hausse saine des prix immobilier » ?
La question est vaste et complexe, tout d’abord il s’agit de définir ce qu’est une bulle, je renvoie vers le site d’histo-immo pour répondre partiellement à cette question. À cela j’ajoute le travail effectué par Jacques FRIGGIT du Conseil Général des Ponts et Chaussées qui s’attache à comparer les revenus des habitants par rapport au prix du logement : http://www.adef.org/statistiques/
Hormis la bulle de 1988-1995, nous pouvons constater que le prix des logements semble être stable dans un intervalle de 0.9 – 1.1 aussi appelé tunnel de FRIGGIT. La capacité d’achat pour un individu est resté la même de 1965 jusqu’en 2001. Le revenu augmentait en même temps que le prix de son logement (ou inversement). Mais depuis 2001, la hausse des prix des logements est devenue nettement supérieure à la hausse des salaires. Ce qui  laisse penser à une certaine irrationalité sur le marché immobilier, globalement la population a vu son pouvoir d’achat immobilier divisé par deux. Pour contrecarrer cette flambée, les banques ont mis en place des prêts sur des très longues durées et cela n’est pas sans conséquence.
 
Cependant, peut-on considérer qu’il s’agit uniquement d’un phénomène purement spéculatif (de la part des particuliers), en effet des éléments environnementaux ont nettement contribué à l’augmentation du prix de la pierre :
- Taux d’intérêt très bas et donc allongement possible de la durée d’emprunt
- Augmentation du prix du foncier (cause ou conséquence ?)
- Demande en construction de logement importante après plusieurs années « atones »  
- Report des investisseurs de la bulle internet vers une valeur refuge
- Embellie économique mondiale
- Manque de création de logements sociaux
- Précarisation des emplois, peur de devenir sans domicile en cas de perte de son emploi…
 
Au final, il est difficile de dicerner la part spéculative de la part de causes environnementales, en fait cette question ne trouvera pas de réponse directe ici, c’est à travers tous les documents et les interventions de ce topic que vous pourrez vous faire votre opinion.
 
 
2- Quel est le profil type de l’acheteur et du Français moyen ?
Selon le site Empruntis.com, l’acheteur moyen en 2005 était caractérisé de la façon suivante :  
Age médian = 34 ans
Apport moyen = 25 K€ (39 k€ en RP)
Crédit moyen = 137 k€ (165 k€ en RP)
Budget total = 162 k€ (204 k€ en RP)
Durée d'emprunt moyen = 18 années (en augmentation en 2006 et 2007)
 
Le revenu moyen par ménage en 2005 était de 29 696 € et le revenu médian était à 25205 € par ménage (source INSEE).  
Soit un revenu mensuel moyen par ménage de 2474 € net et une médiane à 2100 € net.
 
Enfin, pour situer son salaire net, l’INSEE a dressé un tableau des salaires par décile. Pour lire ce tableau : exemple, si je gagne 21 500 € net annuel en tant qu’homme, je suis au-dessus du 6ème décile et donc je peux conclure que je gagne mieux ma vie que 60 % des salariés (chiffres de 2007).
 
Autre point important, un ménage ne conserve son bien immobilier que pour une durée de 7 ans en moyenne.
(source en île de France ; autre exemple en province)
 
 
3- Comment calculer ma capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt peut être calculée ici ou là. Il est à noter que les banques ne dépassent plus 33% d’endettement et qu’il est très préférable d’avoir au moins un apport équivalent aux frais de notaires et d’agence immobilière (càd 10 à 15% du prix du logement). Il existe d’autres conditions pour souscrire un prêt et déterminer son taux d’intérêt.
Pour un couple médian gagnant donc 2100€ net par mois, il est possible d’emprunter 105 k€ sur 20 ans à 5% assurance incluse, soit un appartement de 18m² sur Paris ou de 58m² à Brest.
 
 
4- Il vaut mieux acheter, car « louer c’est jeter l’argent par les fenêtres », la maxime est-elle toujours valable ?
Il n’est pas possible de répondre à cette question par un « oui » ou « non », chaque situation est unique. En revanche il est possible de prendre certaines précautions et d’effectuer des calculs de rentabilité. En effet, actuellement avec des prix de l’immobilier élevés, la seule possibilité pour l’acheteur est de s’endetter sur une très longue période. Cela inclue une vitesse d’amortissement faible, des frais d’agence immobilière et de notaire importants.  
Pour reprendre l’exemple de la question 3, l’amortissement d’un bien acheté 105 k€ sur 20ans à 5% ne sera amorti que de 19k€ après 5 années de remboursement, de 40k€ après 10 ans. Il reste néanmoins la possibilité de faire une plus value ou une moins value (appelée neg equity) selon la tendance du marché. Donc l’acheteur à tout intérêt à minimiser sa durée d’emprunt et de maximiser la durée d’occupation du logement.  
A contrario, si le marché est baissier, il risque de n’avoir amorti qu’une faible part du capital et donc de revendre à perte du fait des frais annexes (notaire, charges, taxe foncière, AI, etc...) au final, même après avoir revendu l'acheteur restera débiteur auprès de sa banque, chose que ne serait pas arrivée si il était resté locataire.
Voici un simulateur comparant achat et location, il l’avantage de prendre en considération des tendances futures du marché et de l’inflation. Toutefois il comporte une petite faille, en effet si le montant du loyer devient supérieur au prix de l’échéance, « la perte » n’est pas capitalisée au bénéfice du propriétaire. Cependant cette situation n’intervient que sur une très longue période, et sur de très longues périodes (> à 10ans), l’achat est toujours plus rentable.  
 
Enfin, pour conclure j’aimerais ajouter que, pour certains, l’achat immobilier ne doit pas être forcement dicté uniquement par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins un peu irrationnels de se sentir réellement chez soi.  
 
 
5- Peut-on faire comme nos parents : acheter petit d'abord, puis revendre plus tard pour acheter plus grand ?
Petit rappel de ce qu'a pu vivre la génération du baby-boom : ils ont acheté pour la plupart à 33% d’endettement, sur 15 ans maxi, de petites surfaces. Durant les années 70, à cause de la crise pétrolière, l’inflation était importante. À l’époque, les salaires étaient indexés sur le coût de la vie, par conséquent la dette immobilière devenait de plus en plus petite chaque année, pour un bien qui ne faisait que prendre en valeur. Les mensualités étant, en général, fixes, la dette devenait facilement remboursable, et conjuguée à un amortissement rapide (15 ans maxi), il était alors facile d'acheter ou de faire construire plus grand.
Or aujourd’hui, le contexte est totalement différent, l’inflation est bien là (moins forte qu’en 1970),mais les salaires ne suivent plus tout-à-fait l’augmentation du cout de la vie (en cause la compétitivité des entreprises face à la mondialisation), donc difficile d’espérer une diminution de la dette de cette manière. De plus, la durée d’emprunt s’est très nettement allongée, en effet la plupart des primo-accédants ont souscrit un crédit sur une longue période, diminuant la vitesse de capitalisation (les premières années d'un emprunt sur 30 ans, on rembourse 75% d'intérêts contre 25% de capital... 60% d'intérêts sur 20 ans, 50% sur 15 ans).  
 
Au final, pour les personnes souhaitant impérativement acheter, il existe deux options :
La première consiste à prendre un logement petit mais avec un crédit sur une courte durée (~10 ans) donc rapidement amortissable.  
La deuxième option est d’acheter un bien suffisamment grand pour anticiper ses besoins futurs (enfants) mais, en contre-partie, avec un crédit très long (25 ans). Cela implique la quasi obligation de rester dans le logement au moins une dizaine d’année pour avoir un début d’amortissement conséquent. S'il est parfois possible de faire une plus value à la revente, pour un achat fait ces années-ci, il est plus prudent de compter sur une moins-value lors de cette revente.
 
Exemple d’amortissement : sur un crédit de 105 k€ sur 20 ans à 5%, au bout de 5 ans la capitalisation sera de 19 k€, reste à devoir 86k€ à la banque ; au bout de 10 ans la capitalisation ne sera que de 40 k€, reste à devoir 65k€ à la banque ; au bout de 15 ans la capitalisation sera de 72 k€, reste à devoir 33k€ à la banque.
 
 
6- Avec le prix de l’immobilier qui augmente, en tant que propriétaire je vais dégager une belle plus-value à la revente…
Des personnes se targuent d’avoir fait de bonnes affaires ces dernières années. C’est vrai pour ceux qui ont acheté au plus bas de la bulle actuelle. Il faut avoir bien en tête que l'affaire réalisée en 1998 n'est absolument pas reproductible en 2008.  
Et même pour ces gens là, cette opération n'est intéressante qu'uniquement si elles n’ont pas revendu pour acheter plus grand ensuite (sauf changement de région). En effet, tous les biens ont augmentés proportionnellement mais en valeur les grandes surfaces encore plus.
Exemple après une hausse de +100% :
 
             Appartement Maison     Écart
1998 100 k€  250 k€  150 k€
2007 200 k€  500 k€  300 k€
 
En 1998 l’écart entre une maison et un appartement n’était que de 150 k€, en 2007 il a doublé pour atteindre 300 k€. Donc, plus le prix de l’immobilier augmente et plus l’accession à une propriété de taille supérieure devient difficile.  
 
On peut conclure qu’une hausse n’est intéressante financièrement que pour la personne souhaitant vendre sans racheter ensuite. Note : la hausse est profitable également pour les notaires, les promoteurs immobiliers, l’État Français ou les agences immobilières (si le marché n’est pas bloqué).  
 
 
7- "Les prix immobiliers ne baissent jamais", vrai ou faux ?
C’est à la fois vrai et faux, en effet sur une très longue période le prix des logements a suivi les revenus qui ont eux-même légèrement surperformé l’inflation (cf tunnel de Friggit) ; ils ont donc toujours augmenté. En revanche sur une échelle un peu plus courte, le prix des logements a chuté entre 1991 et 1998 en île-de-France suite à une bulle spéculative lancée par des marchands de biens sur Paris. En effet, les immeubles étaient revendus avant même d’avoir été acheté et chacun prenait sa plus-value au passage. Comment était-ce possible ?  Selon Joseph Stiglitz « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain », donc tout est une question de confiance, il suffit « juste » de savoir se retirer au bon moment à la manière d’une chaine de PONZI. Passé 1991, la baisse a été effective jusqu’en 1998, elle a affecté l’ensemble du marché en île-de-France entraînant la faillite de nombreux marchands de biens non avisés.
 
 
8- Est-ce que la flambée des prix est un cas isolé à la France ?
La réponse est clairement non, de nombreux pays différents structurellement connaissent le même destin, à savoir l’Italie, l’Espagne, l’Ukraine, l’Angleterre, L’Irlande, les Pays-Bas, la Chine, le Vietnam et les États-Unis (liste non exhaustive). De plus, l’augmentation du prix des logements à débuté quasiment en même temps (à +- 1 an près).  
L’Allemagne et la Suisse ont été épargnée par cette flambée immobilière, la cause est peut-être à mettre sur le compte du faible taux de propriétaire (47% contre 58% en France) et/ou sur la faible natalité (voir d’autre phénomènes, fiscaux, économique…) et/ou sur la meilleure répartition de l'espace urbain/rural.
Le Japon connaît une déflation importante depuis de nombreuses années suite à une grosse bulle spéculative immobilière qui a éclatée durant les années 90, elle en paye toujours les conséquences aujourd’hui malgré des taux d’intérêts d’emprunt proche de 0%.
 
 
9- Les étrangers achètent beaucoup de logements sur Paris ?
Selon ce site, la part des étrangers dans l'ensemble des transactions réalisées à Paris en 2005 s'est élevée à 8,2 %, avec 2 538 ventes. Les premiers étrangers acheteurs d'immobilier à Paris sont les Italiens (19,5% de ces 8,2%), suivis par les Britanniques (11 %) puis par les Américains (10,8 %). Reste que les opérations immobilières effectuées en banlieue doivent être nettement plus faibles.
 
 
 
► Quelques explications sur les running gags et autres private joke du topic : ◄ (merci à phila et Black_Jack)
 
1- les lardons ED (+ pâtes ALDI) / lardons monoprix
Les propriétaires, de préférence à taux variable, n'ont plus assez d'argent pour se nourrir et se contentent de lardons ED qui ne sont pas réputés pour être de bonne qualité (mais qui donnent plein d'eau et de gras, ça donne du goût aux pâtes, enfin quand il y en a )
 
2- lit king size ou pas ?
La thématique du lit king size dérive d'une après-midi de discution sur la taille 'acceptable' d'un appart et notamment des chambres avec les meubles à mettre dedans (avec une grosse différence entre la Francilie et la Paysannie ), par extension est devenue une référence sur la taille d'un bien (comme d'autres points, tu remarqueras que c'est un sujet très débattu )
 
3- devenir propriétaire pour casser des murs
La volonté d'être propriétaire est très souvent associée au fait de pouvoir faire de gros travaux d'aménagement (parce que, soi-disant, le locataire ne peut rien faire du tout ), dont le fait de casser des murs pour agrandir une pièce (ou transformer un F3 de 27m² en magnifique loft lumineux )
Note : existe aussi une variante avec des volets roses à pois verts, ou l'inverse je ne sais plus
 
4- les wc à l'américaine (et pourquoi pas les caves ?)
Devant l'immensité des biens disponibles à la vente et la tendance déco-damidesque, le "à l'américaine" est très recherché (outre le fait qu'une cuisine à l'américaine peut te donner l'odeur de la sauce du même nom dans ton salon) et se décline pour toutes les pièces, avec summum du luxe : les chiottes à l'américaine (tu imagineras très bien le concept )
Note : certaines chambres parisiennes sont entièrement à l'américaine, le concept du tout-en-un pratique poussé à l'extrême mais réservé aux personnes habituées du concept (sinon tu laves la vaisselle dans la douche et mange sur les chiottes ), des photos et des liens circulent régulièrement...  
 
5- les cerises, bon plan pour se faire du pognon l'été (en qq étés, possibilité d'avoir un apport de 100 000 €, une paille)
Sadlig nous a présenté son plan personnel d'épargne, la cueillette des cerises ! Bon, c'était un cas très très très particulier, unique même, mais très rémunérateur (enfin si on compte comme Sadlig et bénéficie de tous les avantages : 120kg par jour dans le verger des parents, cerises revendues au black au grossiste => 1000F/jour ) ce qui a donné ces expressions "t'as pas d'apport? va cueillir des cerises" ou "t'as besoin de sous ? plante un cerisier"
 
Dernière note : ami lecteur, si tu crois à la hausse, sache que nous n'excluons personne, même si les baissiers ont la réputation d'avoir la bave aux lèvres en salivant à l'idée de bouffer du haussier au petit-déj
 
 
 
► L'heure de gloire du topic : un article sur nous dans Le Figaro : ◄
 
Le point de vue le plus répandu du topic et qq citations de nos forumeurs :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/ [...] autes-.php
Avec un lien direct vers ici en début de dernier paragraphe  
 
 
 
► La fable d'immotep "La proprio et la locataire" : ◄
 

et une petite chanson : http://www.youtube.com/watch?v=CAB [...] re=related (merci à zyx)
 
 
► La situation des participants du topic : ◄
 

ca parle de plus en plus de l'explosion prochaine de la "bulle immobiliere", un peu a l'image de la bulle internet
 
je peux pas t'en dire plus, no-specialiste inside, mais le sujet est revenu frequement ces derniers temps, sur france info i.e.

tant que les promoteurs ne contruiseront pas des logements en masse je ne vois pas comment ça serait possible.
 
Le seul moyen serait que les habitants parisiens/RP fuit cette région (les emplois avec)  et ça j'en doute fort.

Je ne suis pas une experte dans l'immobilier non plus mais d'après ce que j'ai lu dans le magazine CAPITAL parlant de l'immobilier, il y a peu de chance qu'il y aura un crash immobilier...
 

Meme avis que briseparpaing,c'est pas demain la veille qu'on observera une baisse significative du logement.
J'habite en haute-savoie a coté de la suisse ou les prix ont litteralement explosé ces dernieres années (merci qui? ), on nous bassine que les prix vont baisser,resultat:ils augmentent chaque année .

Il y a eu la meme annonce pour cet ete en Irlande... Les etudiants ont constate a la rentree que rien n'avait change.

 
 
En ce qui concerne le marché de l'emploi sur Paris, il n'est pas particulièrement rose ! A mon avis, et c'est à espérer, l'emploi parisien peut migrer en partie sur les banlieues plus ou moins proches, ce qui peut permettre un certain désengorgement.
 
Mais dans tous les cas, étant donné la demande j'imagine mal un krach immobilier.

comme je met l'ile de france en entier dans le meme sac ça ne change pas trop le probleme.
 
En plus il faudrait une véritable fuite des emplois pour que ça ce ressente dans le marché de l'immobilier

 
en meme temps, j'imagine que l'echelle de temps pour ce genre de changement doit placer le "bientot" a quelques bonnes paires d'années

La capital européenne la plus chère en immobilier est Londres. Mais l'immobilier à Londres est régie de manière un peu spéciale, diffèrente de Paris je crois.
A mon avis on ne verra pas d'éclatement de la bulle de l'immobilier à Paris, parce que la demande ne peut être que croissante. Les agneces immobilière sont en difficulté par contre : peu de location ou de vente, pas d'argent qui tourne. Les propriétaires vendent à des prix toujours plus prohibitifs, préfèrant même laisser des appartements vides plutôt que de les louer (source de problèmes). Les habitations les plus demandées (4-5 pièces) sont horriblement chers, à l'achat ou à la location, où il faut produire des justificatifs délirants, et une caution qui l'est tout autant (6 mois de loyer, voire 1 an dans certains cas).  
Les promoteurs préfèrent construire des bureaux, bien plus rentables et moins source à problèmes.

va-t-on atteindre des sommets comme à tokyo ou londres ?

 
faudrait une catastrophe pour tuer 50% minimum de la population parisienne

D'après ce que j'ai pu lire (sans être expert du tout), on a atteint un point de rupture pour les primo-accédants en autorisant les prêts sur 30 ans. Donc si le loyer de l'argent augmente, on va avoir une double secousse.  
 
D'une part, les acheteurs ne pourront plus emprunter assez pour suivre les niveaux de prix. D'autre part, les investisseurs vont se rediriger vers les obligations.
 
J'imagine donc une baisse dès lors que les taux d'intérêts de la BCE monteront (donc en 2005 hopefully) mais rien qui ne s'apparenterait à un crash.

Genial, acheter un logement en sachant que c'est tes enfants qui finirons de le payer

arf, c'est pas gagné
 
J'ai envis de me barré perso, mais je craint de pas trouver de taf dans le sud de la france
 

Paris c'est bien , le seul problème de paris , c'est les parisiens  

Aucune chance en effet... c'est bien connu, on travaille pas en paysannie.

 
tout de suite les sarcasmes.
Tu connais pas mes competances et tu t'avance a spéculer sur mes capacités a trouver un boulo.
Je t'arrete, j'ai assez galéré ici ou y'a une tonne de boite suceptible de m'employer, alors j'imagine qu'en provence,la tache est d'autant plus difficile voila tout.

 
Ca dépend du secteur, mais pour un certain nombre du tertiaire, en trouver en province est franchement compliqué, oui ....

veryfree > toi pas connaître second degré ?

 
Oui sans probleme , Paris se réaligne juste sur les prix des 5 plus grandes villes de l'oligopole mondiale ( Tokyo / Londres / New York / Los Angeles + Paris donc )
Depuis la crise de 93 les prix y étaient étonnament bas

 
C'est peu probable , c'est juste un renouvellement social des habitants ( dans les années 80 les couches populaires sont partis , aujourd'hui ce sont les classes moyennes qui partent )

En meme temps, tu donnes le baton pour te faire battre. SI tu sais qu'il n'y a pas de boulot en province, faut pas vouloir demenager, c'est tout
 
Dans la vie on fait ce qu'on peux, pas ce qu'on veux, tout ca...    
 

 
Oué voila t'es la meilleur tout ca tout ca.
 
t'as rien compris a ce que j'ai ecrit plus haut voila tout.
 
On est tout les deux dans des situations completement opposés...

probleme immobilier aussi..    
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] 2#t3237539

http://forums-lesechos.sdv.fr/list [...] mmobilier2
 
allez voir la bas c'est interessant.  
 
je suis tres convaincu qu'un krech, ou du moins une baisse en doucveur de l'immobilier se precise a l'horizon.  
 
en parlant de ce qui a ete dit a capital, il est sur que les agences immo qui font leurs ble la dessus vont pas dire que le marche risque de seffondrer. ils veulent sen mettre le plus possible dans les fouilles avant que ca se barre en sucette.
 
pour la nouvele economie, le papi qui place a la bourse et dont le banquier a conseillé des actions multimania paske cai bieng, lui il a pas été averti

Un crack de l'immobilier est probable à mon avis pour plusieurs raisons:
- Le marché de l'immobilier est cyclique est les fortes hausses sont souvent suivit de chutes brutales des prix.
- les derniers indices montrent un retournement de tendance : delai de vente qui s'allongent, prix qui se négicie plus fortement, prix en baisse pour certains biens.
- Prix qui a atteint les plus haut précedent le dernier crach
- Prix qui ne sont plus accessible au particuliers
- La fed et la banque d'angleterre relevent leurs taux. La bce devrait suivre debut 2005 donc un rencherissement des prix de l'immobilier supplementaire.
 
Le probleme c'est que personnes n'en sait rien en fait, et que tout ça n'est que speculation.

+1 les taux europeens sont à leur niveau plancher

tant que les taux d'intérêt resteront aussi bas (et vu l'atonie de la croissance dans l'UE et la faiblesse du $, la perspective qu'ils soient relevés dans les prochaines années varie de très faible à inexistante), et la construction de logements neufs aussi faible (les logements neufs mis en service à paris en 2004 se comptent en dizaines...), aucune chance
de plus, paris était étonnamment sous-évaluée par rapport aux autres grandes capitales mondiales (new york, londres, tokyo entre autres), dont le marché est par définition déconnecté des marchés nationaux, et ne fait qu'effectuer un rattrapage.
pour ce qui concerne paris intra muros, du fait de cette sous-évaluation, le marché est de plus en plus accaparé par les étrangers (russie, pétromonarchies, anglais... ; jusqu'à 40% des transactions, et plus dans les micromarchés que sont le 6ème, le 7ème et l'île saint louis), et tend donc, fatalement, à se déconnecter des besoins et revenus des nationaux
pour la petite couronne, la montée des prix et la rareté de l'offre dans paris, d'une part, et l'offre de logements récents (années 1990) de bonne qualité sous l'impulsion des municipalités (voir ce qu'ont fait iss-moul et montrouge, ou ce que s'apprête à faire gennevilliers), d'autre part, ont attiré les classes moyennes supérieures et aisées traditionnellement parisiennes. fatalement, comme ces personnes étaient habituées à payer et prêtes à mettre un certain prix, leur arrivée a fait monter les prix, et a tendance à en chasser les classes moyennes et populaires.
pour la grande couronne, la passion ridicule des français pour le pavillon individuel, qui cumule tous les défauts, est la principale raison de la montée des prix : très gourmand en espace et opérant un mitage du territoire, il opère une forte pression sur le foncier.

Tant que l'ont ne contruira pas de logement neufs dans ce pays voit pas très bien comment çà pourrais changer.
Puis il faudrais une décentralisation très poussée des grosses entreprise privés.

 
Ouep, c'est ce qui se dit.

Moi je suis un grand priviligié en vivant a paris mais ça fait tres longtemps que je suis ici mais le jour ou je vais devoir partir ca va être chaud pour pouvoir louer avec, comme c'est dit plus haut, tous les justificatifs et condition à fournir.
Etre fonctionnaire, avoir des parents ayant un salaire plus important que soit, avoir la bonne couleur, sexe féminin (ça passe mieux), montrer les diplômes, montrer les garanties banquaire, CDI ... plein de chose aussi délirante que j'ai entendu...

Moi j'y suis plus que pour qq jours à Paris

Ben moi, pour ce que j'ai constaté en consultant les sites d'annonces sur le net, les prix à la location ont énormément baissé par rapport à l'année dernière : on trouve 40 m² pour 600 € sans trop de problème dans le nord de Paris par exemple, alors qu'il y a un an, aucune chance de trouver un truc comme ça...

 
le dernier crack immobilier a provoqué une baisse enorme des prix sans qu'il y a la moindre construction de logements neufs a son origine.
 
 
 

Oui mais le dernier krach était lié à une bulle spéculative. La bourse s'étant effondrée, les investisseurs s'étaient massivement reportés sur la pierre. Lorsqu'ils sont partis, ça a explosé.
 
Alors que là, le marché selon les différentes études des magazines économiques (j'en sais pas plus, hein) paraît stable et boosté par les primoaccédants.