Reprise du message précédent :
je suis en train de m'amuser a améliorer mon fichier de suivi d'épargne. J'ai besoin d'un petit coup de main.  
 
J'ai les hypotheses suivantes :
 
O : Objectif de patrimoine net  
CB : Capital Brut actuel
CN : Capital net de dette  
R : Rendement patrimoine
E : Epargne annuelle  
M : mensualité crédit
 
Je cherche à déterminer T « temps nécessaire pour atteindre O », il y a un matheux qui peut m'aider avec la formule ?  
 
 

Ton épargne est nette de la mensualité de ton crédit ?

j'ai les 2 données : brut et net

J'entrevois un problème pour déterminer par formule, sachant que le capital et le rendement du patrimoine sont fonction du nombre d'années qui est l'inconnue à trouver.

parce que si je me trompe pas (et si E est l'épargne annuelle brute) : O = ((E-12*M)+CN))*(1+R)^x

edit : ouais non y'a une couille sur la réinjection de la capacité d'épargne annuelle qui n'st pas prise en compte

edit 2 : tu peux le faire assez facilement sous excel ceci dit, même sans formule

merci pour le retour  
je buttais aussi là dessus

 
ce presque full immo que tu nous prépares  

 
 
C'est pas vraiment un problème de math (ne pas savoir calcul 1,5% de 1000€) mais juste de culture général et/ou de remise dans le contexte (en gros on trouve normal de toucher les intérets tous les ans).

 
 
Pour moi c'est du long terme.
Donc éventuellement à la retraite, du moins quand je serai en phase consommation.

Le taulier qui enfin entend raison  

Quel est le problème du full immo concrètement ?

Non, le résultat intuitif est correct : emprunter à 1% quand on place à 1% est neutre.
 

Voilà, c'est l'idée.
 
J'avais un doute (infondé) concernant un éventuel avantage au scénario "emprunt" grâce à la composition des intérêts sur le fonds €, donc j'ai fait un Excel pour vérifier.
Les 2 scénarios sont bien exactement équivalents (la différence vient des arrondis du tableau d'amortissement).
 
 

C'est un peu dommage car c'est très sous optimal surtout quand derrière on optimise les frais de ses placements au centième de pour %...

EDIT: c'est pas le full immo le problème en fait c'est de mettre de l'apport dans l'immo si on peut l'éviter...

EDIT2: Après je l'ai fait aussi...

 
pour ton edit, tu fais comment pour être full immo sans mettre d'apport en immo ?
 
ma réponse

 
 
Non j 'aurai au moins un PEA blindé
 

 
Soit en phase de consommation de son épargne à la retraite par exemple, soit en phase de donation à sa descendance, soit graduellement en abaissant son budget de risque dans le contexte de changements personnels.

 
Je sais pas trop comment se passe une assurance de credit pour du locatif, en general les garanties sont plus legeres, rien d'obligatoire cela dit.

En général la banque demande toujours une assurance emprunteur qui couvre au moins :
- risques décès et invalidité.
- couverture d'au moins 100% au total (la somme de toutes les couvertures des co-emprunteurs).
 
Je n'ai jamais vu de différence entre la RP ou l'immo locatif. Ce qui peut éventuellement faire des différences, c'est la situation patrimoniale des emprunteurs AVANT le projet d'emprunt.

En tout cas si GBL te dit que c'est faux, c'est que c'est faux... le gars est un tueur en SCPI.

Modulo la fiscalité comeme.

 
Tu veux dire en terme de taux?
Il me semblait que c'etait souvent plus interessant avec une RP, mais ca n'est pas basé sur grand chose de concret.

Non, je parle de l'assurance emprunteur. C'était le sujet de la discussion non ?

 
 
Sur du locatif c'est le double effet kiss-kool qui incite tres fortement a un emprunt max, mais sur la RP ca devient un poil moins net avec des taux de fonds euros qui fondent commen neige au rechauffement climatique

 
Oui oui, je me demandais juste si tu avais aussi des infos sur la difference en terme de taux.
Pour l'assurance c'est au choix de chacun, c'est plus la pratique qui va faire que l'on s'assure un peu moins, ou sur des choses differentes sur du locatif.
Mais au final si le taux est significativement plus bas sur un pret pour la RP, l'assurance n'en devient que plus interessante vu que l'on peut emprunter plus, et donc se couvrir plus.

Le "seul" dommage collatéral que je trouve à ton approche, c'est de passer une période sans pouvoir profiter de "soldes" en réallouant une part de ton patrimoine sécurisé vers du risqué.
Ceci étant ; la perte/le gain restent finalement minimes (cf. simulation postée ici-même) :

Qualitay ! L'endettement à 100 % ce n'est pas automatiquement le meilleur choix selon les situations...

 
 
Oui mais après, ma capa d'épargne ira en bonne partie vers les actions    

Ca ira surtout dans le lourd cash flow négatif de ton LMNP à Paris et dans ton credit SCPI

Oui enfin ca sous entend de faire all-in dans l'immo, pari qui peut etre rentable, mais tres risqué.
En fait ca se resume a :
- all in immo ou pas. Et pour une RP, si c'est necessaire pour prendre un bien qui soit viable sur le long terme, why not, c'est un gain de confort et on evite de payer 2 fois les frais de notaire si le logement devient trop petit. Si c'est juste en vue d'une PV potentielle, il faut bien mesurer le risque, est-ce que vous seriez pret a faire la meme chose sur toute votre epargne avec un levier x3, voire x10 en action? Pourtant c'est a peu pres le meme risque financier.
- pret au max sur la RP ou sur autre chose. Sur le papier il semblerait que mettre plus en LMNP soit interessant si on compte le garder sur le long terme aussi avec la deduction des interets. Si on compte revendre avec une faible exoneration sur la PV, c'est plus complexe, si une grande partie de la rentabilité de l'operation vient de la PV et que celle-ci est fortement taxée, il aurait mieux vallu mettre tout dans la RP. Mais dans ce cas on en revient au point 1  

Au final c'est surtout une question de d'horizon de placement, de diversification et de risque, et en fonction du profil de chacun on peut commencer a construire une approche raisonnable.

  ou bisou comme dirait notre cher ami vaudois  https://mobile.twitter.com/jpzer5/s [...] 5205847045
 
Encore que je préférasse cette version : https://mobile.twitter.com/jpzer5/s [...] 7659227137

 
Je suis bien conscient que mon calcul est faux, par contre il ne m'apporte pas la solution sur un plateau    
 
D'autant que je suis un des rares à avoir choisi le régime micro-foncier, ça complique tout    

Ce serait fort si c'était une campagne de l'AMF contre les plateformes de trading

allé suis moi et viens prêter de l'argent à ton banquier , bisous

http://lqevr.com/

Y a-t-il un ou des spécialistes de fiscalité internationale par ici ? j'ai un débat avec un frer et on n'est pas d'accord    
 

  Heureusement il n'est pas mon idéal.  

 
On ne pose pas la question pour poser une question - pose et si ça ne mord pas tu auras ta réponse d'absence de compétence à l'instant t

 
Tente ta chance

Tes 3 UC sont ravagées par CGGEO  

Steph il aime son pays!  

J'espère pour toi que la France ne sera pas le prochain dernier de la classe

>70% zone euro

Quelle espérance de rendement prends tu en considération pour les 70-80% restant? (J'imagine que pour les 20-30% d'actions c'est 5,5-7% p.a.). Merci

CGGEO ?