Reprise du message précédent :

Alors qu'il y a même pas le tgv Paris-Strasbourg ? Ben vs êtes mal barrés
(cf l'évolution des prix ds le se depuis que fils de pute land est à 3h1/2 de Marseille)

 
On dirait ma ville
 
50 km de Paris direct par A13 (accès à 5 min de chez moi), entouré de champs et de foret (j'vois les champs de mon balcon ).
Résidence de 1977, correcte, calme, bien entretenue.
HML autour mais très calme, pas du tout la zone.
 
Négocié à 92 988 euros (pas pu moins, les apparts se vendent comme des petits pains en généralement une semaine).
Propriétaire depuis 3 semaines...  
J'ai commencé les travaux pour le rafraichir enfin, des fois je me dis que j'ai juste acheté les murs vu les travaux que je fais : passage de l'electricité aux normes, j'ai fait tomber une cloison pour virer l'entrée et le couloir, reponsage du parquet, changement de tous les papiers-peints, remplacement des portes fenetres du salon par une immense baie vitrée (2.25 * 3m de large), un coup de peinture partout... [...]
J'en ai pour un moment avant de pouvoir y emmenager (2 mois je pense) mais une fois fini il sera top..
F4, superficie 74 m2
 
 
Pour cadrer un peu plus avec le sujet du tomik...
allez voir un courtier, il vous obtiendra les meilleurs taux..
C pas plus cher (en frais), ca fait gagner enormement de temps et ca vous evite d'aller voir par vous meme 50 000 banques...
Perso, j'suis finalement resté auprès de ma banque qui s'est aligné sur la meilleure offre que j'avais obtenu via le courtier...
Et n'oubliez pas que tout est négociable.
lorsque j'ai dit à ma banquière que je voulais emprunter 5000 euros de plus (enfin apporter 5000 euros de moins en apport) pour mettre de l'argent de coté pour préparer un changement de voiture, le taux du crédit n'a pas changé...

 
 
40 apparts !!!!!  
 
En + de 6 mois de recherche active d'apparts, j'ai meme pas réussi à en visiter 10 !!!
Je voyais l'annonce, je téléphonais pour prendre RDV le soir même, la personne me rappelait dans la journée pour me dire que c'était déjà vendu..    
(même principe avec les visites via agences)..
Et comme tu le dis, se décider en quelques heures pour un engagement sur plusieurs années..  

 
Pour avoir beaucoup de choix, perso je ne vois que le contact privilégié avec un ou plusieurs agents immobiliers, de façon à ce que par exemple il te contacte systématiquement dans les 1ers sur un produit correspondant à tes critères.

 
Comme les apparts (en rp) se vendent généralement en une petite semaine...  tout va très vite.

ce qui met plus longtemps à se vendre c'est généralment pas une affaire du tout

 
ou le vendeur vend trop cher
 
 
le mieux c'est les mecs qui mettent une vieille pancarte maison et hop c'est vendu
 
 
Ce qui est relou c'est de se faire harceler (par pub, voir telephone) par les agances immobilières pour qu'on vendent notre maison chez eux

 
Oui, j'ai déjà eu des pubs pour ça. C'est clair que c'est abusé: ça ne donne vraiment pas envie de vendre chez eux.
 
J'ai eu 2 pubs pour la même agence en peu de temps, qui recherchait des appts à vendre. Le pire c'est que j'ai contacté plusieurs fois cette agence quand on cherchait un appt à acheter, et ils se foutaient bien de ma gueule: "euh, là on fait l'inventaire, on rappelle dans 5mn promis". Ou bien "euh, là on est occupé, on vous rappelle tout de suite" mais jamais de nouvelles

Decidemment, non.
Tu te trompes parce que tu melanges interets et capital.
Si l'annee d'apres tu ne payes que 8568 euros d'interets, c'est que tu as deja rembourse du capital.
Sinon, tu paierais toujours autant d'interets puisque tu devrais toujours autant.
Donc soit tu a paye plus de 9000 euros, soit ces 9000 euros n'inlcuaient pas que les interets, ce n'est pas clair dans ton post.
 
Dans tous les cas, c'est totalement errone comme calcul.
Si tu as paye plus de 9000 euros, il te suffisait en louant de payer ton loyer +  mettre de cote ce que tu aurais paye en plus des interets.
 
Si tes 9000 euros incluaient du remboursement de capital, evidemment qu'il vaut mieux rembourser du capital pour le meme prix que de louer sans en accumuler, mais dans ce cas, tu n';as pas fait le bon compte, et il te fallait comparer les interets et le loyer, et pas les remboursements et le loyer.
 
Par ailleurs, un raisonnement qui tient un an tient tous les ans si tes placements rapportent autant que le taux d'interet que tu aurais paye. Fais le calcul en tenant compte du fait qu'ensuite, ce que tu as  mis de cote la premiere annee fait des petits.
Enfin, comme il est douteux que ca rapporte autant (quoique...), ca peut effectivement devenir interessant d'acheter apres un an, c'est a dire UNIQUEMENT si on a deja un apport (constitue en l'occurence par l'accumulation de capital a hauteur de la difference entre le loyer et le remboursement d'un emprunt si on avait emprunte).
 
Pour finir, je rappelle pour ne pas qu'on me le ressorte, que cela, c'est valable uniquement ans tenir compte de la variation des taux d'interet et des prix de l'immobilier.

Avec un exemple:
100.000 euros l'appart, qui se louerait 4000 euros par an.
Tu peux emprunter a 4% (c'est l'hypothese d'egalite loyer interets).
 
Dans le premier cas, tu achetes, et tu rembourses la premiere annee ce que tu veux, par exemple 14000 euros.
Dans le second cas, tu loues 4000 euros, et tu mets du pognon de cote.
 
Premier cas: a la fin de l'annee, tu dois 104.000 euros mais tu rembourses 14.000 (je le fais annuellement, mais mensuellement c'est exactement pareil, mais il faut le faire 12 fois).
Tu as donc depense 14.000 euros et tu es endette de 90.000 euros.
 
Dans le second cas, tu as paye 4.000 euros de loyer. Tu as mis 10.000 euros de cote (ben oui, on considere que tu desire depenser autant pour acheter un jour).
Tu peux par exemple acheter ton appart en filant tes 10.000 euros et en empruntant 90.000 euros a 4%, et tu es EXACTEMENT dans la meme situation.
 
Bilan, sur un an, si le montant des INTERETS (pas des remboursements) est egal au montant du loyer, c'est equivalent d'acheter ou de louer (hors, une fois de plus, pari sur le sens de variation des taux et de la valeur de l'immobilier).
 
Maintenant, dans le cas 2, tu peux aussi au bout d'un an ne pas acheter, continnuer a louer et a economiser, et placer ton argent.
Si tu peux le placer a 4%, dans ce cas:
 
La deuxieme annee, dans le cas 1, tu payes 14.000 euros. En fin d'annee, tu dois 90.000*1.04, soit 93.600 euros, dont tu rembourses 14.000. Tu dois donc encore 79.600 euros et tu as ton appart.
 
Dans le second cas, tu as 10.000 euros de cote, qui te rapportent 4%. Donc en fin d'annee, tu as 10.400 euros. De plus, tu as paye 14.000 euros, dont 4000 sont alles au loyer, et 10.000 ont ete mis de cote.
bilan, en fin d'annee, tu as 20.400 euros de cote.
Tu peux acheter ton appart a 100.000 euros, avec 20.400 euros d'apport, en t'endettant de 79.600 euros.
Tu es a nouveau exactement dans la meme situation au bout de 2 ans que tu aies achete ou loue.
 
Et tu peux continuer.
 
Bref, comme je viens encore de le montrer, si on ne fait pas de pari sur la variation des taux ou de la valeur de l'immobilier (et des loyers, mais en general ca va ensemble), un emprunt dont les interets, la premiere annee, sont egaux au montant du loyer, est ni plus ni moins avantageux que de rester locataire.
Ce, si on peut placer l'argent au meme taux qu'on l'emprunte (ce qui n'est pas absurde, vu que la banque prete a ce taux avec quasi 0 risque et qu'on peut obtenir ca en prenant un peu de risque sur le long terme).
 
Bien entendu, ce sont des hypotheses tres restrictives, mais le but est juste de te montrer, LoneCat, que ce sont justement les parametres que j'ai consideres comme fixe qui sont les seuls importants, et qu'il n'y a en dehors de cela AUCUN interet a acheter si loyer et interets sont equivalents.

l'hypothèse "loyer = intérêts de la 1ère année" est rarement réalisée en RP
 
 
Reprenons l'exemple de grettr : appartement à 100 000 ? en supposant qu'il est dans Paris
 
 
Je prends des chiffres donnés dans les echos pour des logements de standing "moyen"
 
 
Dans Paris le prix moyen au m² à l'achat est de 3 300 ?, l'appartement de 100 000 ? fait donc environ 30 m²
 
Tandis qu'à la location, il est d'environ 19 ?/m² hors charges, pour 30m² cela donne un loyer mensuel de 570 ? , soit annuellement 6840 ?
 
 
Avec un crédit de 100 000 ? à 4,5%, cela donne 4500 ? d'intérêts la 1ère année, même en ajoutant les charges on reste en dessous des 6840 ?
 
 
 
Autrement dit, si l'on prend les prix moyen du marché, acheter est à priori + intéressant. Il faut donc trouver un logement avec un loyer très intéressant pour que l'achat soit moins intéressant. On peut inclure le facteur temps là-dedans : trouver un loyer intéressant prendra-t'il - ou + de temps que d'acheter à un prix intéressant ? Vue la difficulté de trouver un logement à louer à Paris actuellement, l'achat ne prendra pas forcément + de temps et de toutes façons si on fait ce genre de calcul c'est que l'on est pas dans l'urgence.  
 
Evidemment il y a d'autres aspects qui peuvent peser dans la balance :
- "vérouillage" de l'épargne en cas de crédit : on ne peut pas y couper aux remboursements, tandis que l'épargne volontaire implique une discipline qu'on peut très bien oublier par moments (l'été pour les vacances, en fin d'année pour les cadeaux, ...)
- aspect affectif de l'achat "je suis chez moi" face à la flexibilité de la location "je peux me barrer rapidement"
- ...
 
 
Par contre si l'on inclue dans les calculs de grettr un pari sur la baisse de l'immobilier, évidemment ça change tout et 1% ou 2 en moins à l'achat peuvent suffire largement à rendre la location+épargne bien + intéressante.
 
 
Enfin bref, comme toujours l'arbitrage n'est jamais facile lorsqu'il s'agit d'investissements

Tout a fait d'accord avec toi Oh_Damned.
Comme je l'ai precise, ce que je disais etait juste pour donner une base, un niveau d'equivalence a partir duquel calculer les pour et les contres.
 
A partir de la, il faut ensuite prendre en compte ce differentiel loyer/interets dont tu donnes un exemple.
Ce que je dis est juste pour pouvoir mesurer proprement le differentiel, et ne pas s'emmeler les pinceaux entre interets et remboursements, comparer remboursements et loyer alors qu'il faut comparer remboursements et loyer+epargne etc.
 
Chez moi, sur la Cote d'Azur, les rapports prix/loyers sont tels qu'interets et loyer sont tres tres proches, et qu'il n'est donc pas interessant d'acheter si on n'anticipe pas de hausse des prix/hausse des taux.
Maintenant, c'est effectivement un endroit particulier : la cohabitation des locations saisonnieres/a l'annee tire les prix a l'achat vers le haut (gros rendement en ete) sans tirer les loyers d'autant.
 
Bref, d'accord avec toi sur les valeurs parisiennes des parametres que j'ai fixe pour l'exemple a des valeurs similaires.

En tout cas moi j'y pense de plus en plus, acheter un appart "a retaper" mais il faut economiser 1 an avant doir les 6000? d'apport pour les frais de notaire...
 
Surement un 3pieces dans le 93 pour +/- 70 000? a retaper  ca devrait se troouver ..
 
Je gagne 1200? / mois et ma femme 1100 mais dans 2 ans je passe direct a 2000?/mois et elle en septembre a 1400...

 
Si tu as de (très) grosses garanties, familiales par exemple, tu peux  prendre un emprunt à 110 %, ce qui couvrira les frais de notaires.  
 
Note bien qu'il n'y a pas que les frais de notaires, il y a aussi les frais de dossier pour l'emprunt, la garantie d'un emprunt a aussi un coût non négligeable sauf conditions exceptionnelles. Il faut aussi compter les frais d'emmenagement qui ne sont pas peanuts du tout. Je serais toi je tablerais plutôt sur 10-12 K? en tout

Je suis fonctionnaire ca devrait aller
Je compte par contre emprunter aussi pour les travaux (3 000? environ), mais tu comptes quoi dans les frais d'emmenagement ?

Démenagement c gratuit
Le double loyer y'en aura pas au pire si on arrive pas a bien croiser les choses on ira chez mon pere pendant le mois qui recouvre
Les travaux j'ai prévu 3000? car je fais tout moi meme
Les mauvaises surprises ca c'est autre chose

4000 ? !!!! t'as mit du marbre de carrare ou quoi ???

Euh...
Si tu fais ca, ca fait un triple loyer dont un gratuit, ca n'annule pas ton double loyer:
Ce qu'il te dit, c'est que pdt max trois mois, tu payes les interets et ton loyer pour lequel tu as donne ton preavis.
Que tu ailles chez ton pere n'y changera rien, tu paieras quand meme les deux, a part que tu seras chez ton pere au lieu d'etre dans l'appart loue ou dans l'appart achete..
 
C'est seulement si tu donnes ton preavis et que tu achetes apres la fin de celui-ci que tu evites le double loyer, pas en allant chez ton pere (meme si dans ce cas, ca peut aider d'avoir un endroit ou aller pour donner son preavis avant d'avoir trouve l'appart a acheter). Ou si le proprio est sympa et te laisse partir sans preavis.

4000 ?... ça sent l'induction, le frigo americain et la machine à laver de la mort qui tue .
(hop, petit drapeau)

Ben en meme temps, avec le carrelage, les meubles integres etc...
 
En tt cas, c'est clair que 3000 euros pour refaire un appart, c'est totalement fume. Il y en a pour ce prix-la rien qu'en moquette et/ou carrelage je pense. Sans compter la peinture les meubles integres, la cuisiniere, le materiel pour les travaux, etc.

J'ai tout le materiel et tout l'equipement electroménager ainsi que tous les meubles .....
C'est juste pour evier / baignoire / enduits / sols / murs / plafonds

 
Ben y'a 2 mois de préavis ... quand je lance le dossier de crédit je donne mon préavis et voila ... je serais prelevé que 2 mois apres environ, et le loyer s'arretera en meme temps et si ca se croise mal j'ai toujours un endroit ou aller ...

Ben meme avec juste ca, je pense que 3000 euros, c'est tres tres juste.
Mais bon, ca peut tenir, ca depend de la qualite de la peinture et de la moquette/carrelage.

Si ca se croise mal dans un sens, ie si tu n'as toujours pas l'appart quand le preavis finit, comme on l'a dit.
Si ca se croise mal dans l'autre sens ie que finalement tu es preleve au bout d'un mois, ben la C plus dur.
M'enfin, avec 2 mois seulement comme preavis, c'est plus jouable.

En passant j'ai tous les matériaux a prix fournisseur (la palteforme), et je prends pas du haut de gamme donc bon ...

D'autant qu'il n'a pas compte les plaques. Ni la tuyauterie eventuelle a changer/mettre aux normes de securite.

 
meme. ça me semble vraiment trop peu !

POur ce qui est des travaux ne vous inquietez pas je ne pense pas etresi loin que ca du chiffre que j'atteindrais ... un evier ca coute 75? une baignoire 200? .... les sols j'ai du carrelage a 10? le m² mais je suis plutot lino donc bon ...

Je rapelle que ce sera un 3pieces de vraissemblablement 60m² maxi ... je sais pas ou  vous fournissez mais soit vous avez des gouts de luxe soit t'a un vrai probleme dans mes estimations mais c'est pas ma premiere restauration et bon ... lol

J'ai tout l'outilage
Le carrelage je l'ai a 10m² direct from Italie par un ami carreleur

 
???
 
Toutes facons faudra que j'etudie ca serieusement l'année prochaine