Reprise du message précédent :

En fait il faudrait diviser son épargne en 4 catégories:
- Secure liquide (cash, livrets d'épargne, Fds euro...)
- secure illiquide (RP)
- Risqué liquide (actions, HY...)
- Risqué illiquide (PE, VC, parts dans des boîtes non cotées, art,...)
et ensuite se fixer:
- un ratio de secure liquide minimum
- un ratio secure minimum
- un ratio liquide minimum
 
C'est bien beau de dire que la l'immo est non risqué, mais qui va vendre sa RP pour pallier à ses besoins de trésorerie immédiats...

Pis De Giro, c'est chiant à déclarer aux impôts  

Uniquement en patrimoine financier.
 
Mon exposition en patrimoine immo est bien supérieure à 100% de mon patrimoine net

 
Ok, pas de hedge sur cette proportion là alors. J'ai sorti mon ETF à 0.9% de frais au total vers du fond euros et je rééquilibrerai avec de l'ETF sous PEA (95k€ à placer sur 6 mois...)
Je précise que j'ai un horizon 10 ans vu que je suis en train de boucler pour ma future RP, PEE + PERCO débloqué + nouveau boulot et j'ai mis de coté en CC/Livret pour les travaux.
 
Autre question, cette fois sur les fonds HY
 
Pour suivre mon allocation je dois en placer pour 13k€ en HY en parallèle de 10k€ de fond euros.
J'ai une assurance vie Linxea Spirit à 0.5% + Saxo Vie (à 0.75% et rendement F€ boosté suivant %UC)
 
J'ai actuellement

• Allianz Euro High Yield RC (FR0010032326) sur spirit : 2.1k€
• Fidelity US High Yield A-Acc-EUR  (LU0261953904) sur Saxo Vie : 1k€
• Fidelity European High Yld E-Acc-EUR sur Saxo Vie : 1k€

Comme EALT2 est fermé, il ne reste que le fond euros général sur Spirit à 1.30%. De plus, j'ai l'impression qu'il n'y a pas de "bon fond" US HY sur Spirit contrairement au Fidelity sur Saxo Vie.
Comme je suis à 60% d'UC, le rendement de Netissima est de 1.70% en 2020 mais j'ai 0.25% de frais en plus...
 

 
Je pensais donc faire moitié/moitié Fidelity US et Fidelity Euro sur Saxo Vie (soit 7.5k€ pour chaque) pour profiter du "bonus" sur le Netissima
 
Ca vous semble cohérent?

 
Les personnes ici sont majoritairement anti hedging car dans une lecture à très long terme. Pour la plupart ils n'ont pas vecu les violentes depreciations de l'USD fin des années 00s.  
A titre personnel j'ai toujours environ 30% de mon exposition USD que je hedge, 70% unhedgée. Ta proposition de hedgée vs. non hedgée me semble tout à fait saine, sauf à vraiment considerer ces sommes comme transgénérationnelles avec un horizon de 12-15 ans minimum. Ce n'est pas le cas de mon épargne.
 

 
Oui.

Bonjour,
 
J'ai lu la première page mais j'ai une question sur l'AV
Je cherche à diversifier mon épargne. Pas de projet d'achat ou besoin d'argent proche.
 
Aujourd'hui :
60k en bourse (30/30 PEA/CTO) + 4k de div/ans.
60k sur les livrets (Livret A, LDD)
70k sur un PEL. Ouvert 01/2015. Taux 2,5%
Epargne mensuelle : 2k à 3k (selon l'humeur)
 
Mon papa à ouvert une AV à mon nom le 02/2006 chez Axa via un courtier. Il y a 1200€.
 
Si je dois placer 20/30k, est ce que c'est mieux sur une AV (type bourso, linxea ?) ou plutôt sur l'AV AXA prévoyance... ouvert en 2006 ? ou encore faire un all in sur le PEL ?
 
Merci    
 
 

 
Aucune chance que l'AV Axa soit meilleure qu'une AV Bourso ou Linxea malheureusement. Tu peux donner ses détails mais on connait déja la conclusion.
Prend date sur AV, ça n'a pas de sens d'avoir ton épargne et déja PEA/CTO sans avoir d'AV selon moi
 
En revanche te conseiller une allocation quand tu hésites entre PEL (=cash) ou PEA 100% actions est délicat. En AV tu pourras regler comme tu le souhaites entre cash et Actions également.

J'aime beaucoup cette façon de voir

"secure" est, à mon sens, à nuancer quand on parle d'immobilier .
Ok (en première approximation) pour considérer "secure" la RP.
Beaucoup plus discutable pour les investissements (locatifs, rendement, viager, SCI, SCPI,...)

L'immobilier c'est comme les actions, c'est de l'actif d'épargne long terme
Même la RP
C'est sensible aux chocs de volatilité, donc pas à classer dans le secure

En revanche la RP (totalement payée) sécurise de ne plus avoir à payer de loyer.
(Mais reste, comme tout actif, toujours sous la menace d'une lubie fiscalo-politicienne...)

 
Ça reste discutable
Une RP mal choisie peut sur le long terme être une moins bonne opération qu'une stratégie basique de loc+capitalisation boursière  
 
Da manière générale :
La RP est un actif hybride, il remplit 2 fonctions qui n'ont rien à voir : se loger ET capitaliser
C'est ce qui pousse beaucoup de gens à le positionner comme socle de leur structuration patrimoniale
 
Mais ça n'est pas l'unique stratégie possible

Hello,
 
Après une (longue) lecture de la première page pour valider des acquis et essayer de commencer ma réflexion sur mes placements je voulais avoir vos avis éclairés.
Rapide présentation :
- 25 ans, JD, CDI depuis septembre, appartement en location, capacité d'épargne mensuelle ≈ 1K.
- A la sortie de mes études j'ai fermé l'ensemble de mes comptes courants ainsi qu'une AV de 3 ans dans les 2 banques en dur pour aller chez bourso. L'argent s'accumule depuis qql mois sur mon compte courant par manque de temps et je voudrais commencer à placer dans différent produits.
- Mon profil : un peu de risque ne me fait pas peur, j'ai pas de réels projets pour le moment mais j'aimerais bien acheter un petit premier bien immobilier pour commencer à faire de la location au vu des taux de crédits plutôt intéressant en ce moment. Donc investissement pour du moyen terme je dirais.
- J'ai actuellement ≈ 40K à placer (rachat de l'ancienne AV dans la banque en dur début d'année + un début d'épargne).
 
Ma première reflexion :
- Un simple LA ou LDDS avec 3 mois de dépense mensuel comme matelas si jamais j'ai un achat un à faire (CT)
- Une AV (bourso je pense) en gestion pilotée pour commencer et une fois que je commence à me faire le main basculer en gestion libre ou semi pilotée (≈30-25K)
- Une deuxième AV ?   chez Linxea ou autre pour prendre position rapidement dans plusieurs AV (≈ 5K)
- Un PEA pour se faire la main (≈5K)
 
Le tout en DCA.
Pour les AV je pense prendre des produits plutôt classiques i.e World, Euro...  
 
Est ce que cette reflexion vous parait cohérente ?  
 

Oui sauf la gestion pilotée sur AV.  
 
Sinon ouvrir plusieurs AV oui mais je rajoute que vu le cash que tu as  
, essaie s’ouvrir des AV intéressantes avec les primes. Actuellement si tu places 3k€ sur avenir tu as une prime de bienvenue par exemple.

 
Je pourrais éventuellement te retrouver les formules, si ça t'intéresse

Dans l'ensemble oui, sauf la gestion pilotée inutile et l'investissement locatif avant l'achat de RP.
Le locatif c'est pas mal de risques + du temps à y consacrer pour que ça vaille le coup, et ça t'entame ta capacité d'emprunt pour une éventuelle RP dans quelques années.

Bonjour
 
A votre avis, un bien immobilier qui vaut ~800k€ mais qui ne rapport que 24k€ par an, il vaut mieux le garder ou le vendre ?
 
Ca fait 3% brut par an… J'imagine qu'il y a des placements qui rapportent plus, après il faut considérer si le bien va encore prendre de la valeur ?
Suis un peu perdu.
 
Appartement 3 chambres au Luxembourg si jamais.

 
Clairement ça m'intéresse

 
Vu que les prix augmentent de 10% par an tu peux attendre avant de le vendre, si tu ne t'attends pas à une explosion de la bulle immo.

 
Si tu prends l'hypothèse que tu maximises ton logement ie que ton loyer est égal à tes échéances de prêt (~33% de ton salaire net), tu peux investir autant en bourse dans les deux cas à peu de choses près
 
Mais avec la RP t'as un effet de levier énorme qui te constitue du patrimoine
 
En termes d'irr ta RP est pas forcément le meilleur investissement du monde, en revanche une stratégie location pure + bourse c'est se priver totalement de l'effet de levier donc dans une approche de constitution de patrimoine ça me semble sous optimal

Oui mais en réalité, à bien équivalent, ton loyer est très souvent inférieur à ta mensualité de crédit, surtout en grande ville.

 
Ah crotte, je pensais que tu me répondrais nan, je cherche une appli toute faite     Bon ben, je m’en vais chercher dans mes cartons  

Oui par exemple pour moi c'est 1-2 en ratio. Mais après si tu es dans une ville ou les prix augmentent tu profites de l'effet levier si taux de crédit < taux de croissance des prix.

Comment ça à bien equivalent ? Tu te loges en fonction de ta capa de financement
 
Et quand bien même, encore une fois dans une optique de constitution de patrimoine je doute que ça compense l'effet de levier

Bof, j'aurai pas pris plus grand perso en location...

Le problème, c'est que la plupart des gens ne font que l'un ou l'autre (surtout coté immobilier). L'idéal reste de diversifier, l'immobilier n'étant pas que la RP (locatif, SCPI, voire foncières cotées)

Oui et la RP c'est déjà la m..., alors ce prendre la tête avec du locatif... Prendre un ETF Real Estate au pire

L'immobilier en direct reste un très bon levier surtout si revenus faibles + capacité à s'impliquer. J'ai gagné 100-150k de capital en 2/3 ans d'immo (levier+travaux - sans meme augmentation du prix dans la zone), sur le meme temps j'aurais jamais pu gagner autant en bourse avec le meme capital investi (sauf à prendre un risque inconsidéré).
Mais c'est pas le meme effort, surtout physiquement

 
J'ai retrouvé mes fiches, mais c'est illisible... Bon alors, il faut calculer la VAN (valeur nette actualisée) de l'investissement. C'est la différence entre la somme des MBA (flux nets dégagés par l'investissement) actualisé et la somme des capitaux investis actualisé. Le problème majeur, en fait, n'est pas le calcul, mais le taux que l'on utilise pour l'actualisation. Ce qui est intéressant: le TIR(taux interne de rentabilité), qui est le taux d'actualisation qui donne une VAN (ou VNA) égale à 0, ou un Ip égal à 1

Du coup, c'est l'immo qui t'a fait gagner du pognon ? Ou bien c'est ton travail, ton énergie et ton temps dépensé dans l'immo ? Ce n'est pas du tout pareil !

Disons que c'est l'un des rares domaines où dépenser de l'énergie peut te faire gagner une belle somme de manière quasi certaine (bon achat, travaux de rénovation, etc). En bourse, tu peux beaucoup te dépenser, tu es à peu près certain de sous-performer l'indice de référence
Et meme avec un smic tu peux avoir une banque qui suit (surtout sur RP). L'effet de levier est un outil formidable pour les petits salaires.

t'as fait quel genre de réno ?

Imagine que tout le travail, l'énergie et le temps que tu as dépensé (et que tu continue de dépenser en régime de croisière) pour gérer tes bien immo, tu l'ai fait non pas pour toi, mais pour un client. Dans les mêmes conditions (donc j'imagine travaux le week-end + soirée en rentrant du taf, etc), quelle facture tu aurai fait au client ?

 
Encore que tu peux compenser une mauvaise opération sur ta RP (genre mauvaise estimation de travaux et mauvaises surprises) en y restant plus longtemps.
Mais si t'as pas de vision très long terme, des fois, vaut mieux juste vendre et repartir en location pour des durées courtes.
 
Perso j'ai fait le calcul, en pensant bouger dans les 3-4 ans, j'ai revendu et je suis reparti en location pour retrouver en mobilité, au lieu d'investir dans des travaux avec un retour sur investissement non garanti, j'investis les cacahuètes que j'ai récupérées via bourse et scpi.
 
Bon je serai probablement perdant mais je pense que ça se défend. J'ai beaucoup plus de tranquillité d'esprit, mon budget est beaucoup plus prévisible (no stress), et j'avais plus la motivation de mettre de l'énergie dans un bien dont je compte me séparer de toute façon...

 
Pour moi, t'es loin d'être sûr de faire un bon achat, t'as une part de chance comme en sélectionnant une action, et pour les travaux, soit t'as les compétences et tu ne payes pas la main d'oeuvre, soit tu les as pas... Tout s'apprend mais disons que tu vas pas faire des travaux super qualitatifs du premier coup.

 
 
 
Du coup t'as trouvé une appli toute faite ?

Fonction XIRR dans Excel pour calculer ça

 
Bah meme en prenant en compte qu'il a passé 100 jours de boulot/an, l’équivalent d'un petit mi-temps, ca lui a fait 50k/an, c'est quand meme deja un beau petit salaire non?

Du travail complètement défiscalisé et à levier. A Paris par exemple cela peut-être très rentable, parfois plus que son job de cadre dans la finance .. Je ne sais pas si c'est une bonne chose mais c'est ainsi..

Oui mais 100 jours de boulot les soirs et week-end en plus du taf de la semaine ! Personnellement, ce n'est pas l'idée que je me fais d'une vie appréciable. C'est un peu comme se mettre à faire plein d'heures supp bien payées ou cumuler 2 jobs en même temps ...

Je ne dis pas que la totalité de la rentabilité de l'opération immo vient de son travail, la capitalisation et l'effet de levier joue bien son rôle il ne faut pas le nier. Mais la majeur partie de la rentabilité provient du travail dans ce genre d'opération très profitable, et il faut bien le rappeler.

Il suffit de faire la comparaison avec des opérations immo faites par des investisseurs qui ne s'y intéressent pas, ni consacrent pas de temps et délèguent tout (recherche du bien + travaux + gestion). Souvent, la rentabilité net finale est proche de 0 car le prix d'achat n'est pas suffisamment négocié, la localité est bof, les travaux sont surpayés et peu optimisés, et la gestion locative en agence trop chère.