Reprise du message précédent :

Avec 1500 de loyer, t’es très très loin d’avoir 1200 ultra net dans a poche ! (Plutôt 500 à 800€)

Et pour avoir 1500 de loyer, c’est que t’as investi 300 à 400k€

Et si tu te fais un panier d’actions à dividendes pour ce montant là, tu tournes à 8%/ans soit 25 à 30k€ par an, avec une flat taxe à 30%, ça fait plus de 1500€ ultra net à 50/55ans !!

Non, le seul intérêt, c’est vraiment le financement à crédit !

Ne regrette rien, je pense (vu les échanges sur le sujet des 2 ou 3 dernières années) qu'il y a un certain nombre de forumeurs investis en HY qui en ont a peu près compris le fonctionnement et qui ne regrettent rien du tout.
 
D'ailleurs à l'échelle des marchés développés, si on regarde dans le rétroviseur à court terme, en devise EUR :
MSCI World Ytd : -9.19%
iShares Global HY Corp Bond Ytd : -6.49%
 
Et ce malgré le contexte de hausse des taux. Pour ma part, je conserve ma proportion 80% actions / 20% HY.

 
pour quelle raison ? c'est un ETF risqué mais qui revenait souvent dans les lignes des HFRriens (quand tout était vert certes )

Un ETF à effet de levier n'est pas fait pour être gardé sur le long terme (faire une recherche sur le beta slippage).
Je ne sais pas de quels HFRiens tu parles mais je n'en connais pas qui recommandent ce genre de ligne ici.

C'est reparti pour des débats infinis sur le beta slippage
 
La boucle

Ha y a un débat sur le beta slippage ? Quelle drôle d'idée, à long terme c'est forcément l'échec.

 
Ca devait être sur le topic bourse alors. Je vois ce qu'est le beta slippage, même principe sur le BX4.
 
Je vais un peu me reconcentrer sur l'EWLD

Question noob/contrat mariage/philo: aujourd'hui en communauté réduite aux acquêts mon CGPI, "par devoir de conseil" me préconise de passer en séparation de biens
 
Statut actuel:
- Aucun patrimoine perso avant le mariage
- Forte disproportion de salaires en ma faveur
 
Ma philosophie étant que, quoi qu'il arrive, tant que le mariage dure, ce qui est à l'un est à l'autre - à part égale - sans tenir compte des revenus de chacun (je gagne plus aujourd'hui mais cet état de fait a été rendu possible par les opportunités pro que le taf de mon épouse à l'époque a créé pour moi et par certains sacrifices qu'elle a consenti à faire pour la famille - au sens large)
 
N'ayant, à ce stade que notre RP comme réel patrimoine, et les seuls revenus qui vont constituer le patrimoine étant nos salaires, je continue de penser que, selon comment moi je conçois le couple/mariage (en gros une seule entité unie à tout niveau), le passage en séparation de biens n'a pas d'intérêt
 
Je suis un extraterrestre sur le topic ?
 
Si HS je dégage

les études sont claires sur le sujet :
 

On continue sur EWLD, on arrête sur LQQ.

Edit : résolu

Je pense aussi que bien souvent les arrangements avec le boulot de l'un permettent la carrière de l'autre, ou la tranquillité mentale et matérielle apportée par le couple permet l'investissement au travail et suis donc très favorable au régime par défaut qu'est la communauté réduite aux acquêts. Mais bon, chaque équilibre de couple est particulier.

 
Tu n'attends rien et tu continues exactement de la même façon. Pourquoi attendre un rebond, ça voudrait dire que tu préfères acheter plus cher.  
On est d'accord que l'argent que tu investis sur du long terme ? En principe tu n'as pas besoin de cet argent avant très longtemps. Si ce n'est pas le cas, il faut revoir ta stratégie.  
 

 
tout l'EWLD c'est effectivement pour le (très) long terme    
 
le LQQ c'est de l'argent prêt à être perdu

En partant du principe que tu n'as pas de charges peut être, mais avoir 800-1 000€ net dans la main avec entre 1 500 et 2 000€ brut de loyer c'est largement jouable si
Ce niveau de loyer se trouve aisément sur trois biens valorisés entre 90 et 120k€/u donc plutôt 300 que 400k€ là aussi

Le panier de dividendes "aristocrats" qui versent plus de 7-9%/an de manière régulière c'est pas le consensus du topic, ici c'est Full ETF WORLD sans discernement (en forçant le trait).

Comment peux tu constituer un stock de 300-400k€ d'actions à fort dividendes sans crédit/cerise ? ça semble quasi impossible sur 15-20ans sans l'effet de levier magique du crédit justement.
Sauf à démarrer ta vie Pro avec un PEA de 50k€ (merci les cerises donc) et verser minimum 500-600€/mois (adieu les AV, les SCPI, les cryptos what else. si salaire entre 2 et 3.5k€)

Si je devais choisir entre une trentaine d'actions "dividend aristocrats" / ETF World pour 400k€ et 3biens immobiliers pour la même valorisation (=400k€), je choisis sans hésiter les actions pour les revenus passifs et la tranquillité d'esprit que cela procure... sauf que pour un mec de la classe moyenne+/CSP c'est quasi impossible de constituer un tel matelas d'action avec les gosses, le scenic et la RP à payer. Alors qu'acheter 2-3 apparts bien ciblés beaucoup plus déjà si on a conservé capacité d'endettement non saturée lors de l'achat de la RP (ce qui est parfois difficile, surtout en RP, je te le concède).

Exemple con : tu commences avec ton PEA de 15k€ à 25-30ans, tu places tous les mois 300€/20ans, tu sors 7% de moyenne de rendement tous les ans (c'est pas mal), tu as au mieux entre 200 et 220k€ d'épargne finale au bout de vingt années.
Si tu as de la chance et que ton PEA dégage un dividende moyen de 6% (fourchette quand même généreuse là aussi), tu auras au mieux 800-1 000€/mois brut (hors PS et éventuelle fiscalité sur le revenu). En terme de transmission, tu paieras plein pot également alors que des 2-3 locatifs tu fais un bête démembrement de propriété en donnant la NP à tes enfants et ils touchent plusieurs centaines de k€ de patrimoine sans sortir le moindre euro (ou presque). Le revers de la médaille, c'est qu'en 20ans sur de l'immo t'en auras eu des merdes surement (vacances, travaux chiants, ou au pire impayés). Là dessus, je peux concevoir que beaucoup ne souhaitent pas assumer cette charge mentale.

C'est pas risible les 900€ de revenus environ mais assez optimiste (que ce soit en terme de rendement durant 20ans comme de pérennité du dividende - Qui peut dire si Total / Sanofi / Orpea / Netflix auront encore un business model viable ds 5/10/15ans ? alors que l'immo lui couvre un besoin primaire indispensable pour 99% des gens).
Et surtout faudra avoir le mental pour traverser OKLM les 3 - 4 crises boursières majeures que tu as le temps de te manger en vingt ans.

Ton CGPI apporte un conseil financier et uniquement financier. Effectivement, d'un point de vue purement financier, tu réduirait les risques en étant en séparation de biens (et en passant, le passage te couterait un montant non négligeable).
Mais effectivement, dans l'optique d'un mariage qui perdure et en étant tous deux salariés, le passage en séparation n'a pas d’intérêt.
 
Ce qui est curieux c'est qu'il te fasse un tel conseil, comme si il te conseillait toi au détriment de ton épouse. Logiquement, dans le cas de la communauté réduite aux acquêts (le régime par défaut), le CGP devrait apporte un conseil à "Mr et Mme" (votre patrimoine ne faisant qu'un), et là ça n'est clairement pas le cas.
 

 
tu as mis 45 k depuis mars? et tu n'as que 30K en plus a mettre?
a mes yeux tu es allé un peu vite.  
A ta place je ferais 40k/24 et je définirait ainsi ma louche mensuelle.  
 

 
ah oui ca c'est sur.

 
Comme attendu, on est maintenant sur du YTM au-delà de 7% sur du HY US et au-delà de 5% sur du HY Euro.
Même en tenant compte des frais de gestion de l'OPCVM, je trouve qu'on arrive à des niveaux qui me paraissent vraiment intéressants.
Je pense arbitrer une petite partie de fonds € vers du HY US et EUR.

Comme d'habitude, tu es très dogmatique, tu ne poses aucun chiffre et tu négliges des couts significatifs à long terme (le fameux immo magik sans vacance locative, taxe foncière, rénovation du bien sur 20 ans, squatteurs etc.).
Dommage parce que ton propos est intéressant.

En gros, tu compares quelqu'un de 25 / 30 ans qui, au choix :

1) met 200 / 300 € par mois sur son PEA, ou,
2) emprunte 300 k€ pour acheter de l'immo magik. Sauf que la mensualité pour un tel prêt s'élève à 1700€ / 1800 € par mois au bas mot (et probablement plus avec la hausse des taux en cours).
Tu ne crois pas qu'il y a un biais entre les 2 options ?

Autres remarques :

1) Quid du temps pour la gestion locative de ton immeuble / tes 3 biens ? Tu n'as pas un taff HFR compliant qui t'occupe déjà 45h / semaine ? Pas de partenaire, famille ?
2) Comment fera cette personne à 30 - 35 ans lorsqu'elle voudra acheter sa RP avec son partenaire ? En cash ? Avec quel apport ? A crédit ?
3) Comment tu contournes les nouvelles règles de l'HSCF qui limitent fortement la possibilité d'enchainer les emprunts et limitent la prise en compte des revenus locatifs dans la capacité d'endettement.

 
Les calculs sont pas bons Kévin

Tu as déjà pas mal de réponses.
C'est sûr, arrête le LQQ, en plus tu en as déjà dans ton EWLD.
Ensuite, tu as mis beaucoup en 2 mois. Tu peux peut être ralentir ton DCA, à étaler sur 2022 par exemple.  Des versements réguliers d'un montant à peu près égal.  
 
Pour te donner une idée je suis sur un faux DCA (puisque pas en montant mais en nombre de parts car je ne veux pas me prendre la tête) sur 10 mois depuis janvier.  
J'ai tendance à verser des louches supplémentaires avec la baisse, pour le fun, mais ça revient à essayer de timer : c'est un pari et ça ne fait pas l'unanimité.  

Un CTO peut également se transmettre par démembrement, et une donation de titres en pleine propriété permet d'effacer la plus-value. En terme de transmission, pas sûr que l'avantage soit en faveur de l'immobilier.
 

Pour l'immobilier, les années 90 sont tout de même un exemple à garder en tête.
 

 
Je n'en ai que 2 de biens locatifs, des ex RP. J'aurais d'ailleurs du en vendre un des deux, pas très interessant dans mon patrimoine, je vendrai au départ du locataire qui n'a visiblement pas envie de partir
 
Racheter 1500 EUR par mois ou 4.5k par trimestre d'une AV est ultra facile. Si tu as un gros contrat, nantir et tirer sur la ligne de crédit lombard en face aussi. C'est vraiment identique à toucher un loyer d'un bien immobilier.
Bien compris ton opinion à ce sujet, j'ai une opinion un peu différente mais c'est ainsi
 

bonjour, qui passe en Défensif ?

Wrong topic.
Ici on investit mensuellement peu importe qu'il pleuve, qu'il vente ou qu'il neige.  

Salut à tous, je vous sollicite pour avoir un peu vos avis sur l'orientation à donner à mon épargne.
Pour le contexte : 30 ans, achat d'un T2 à Lyon en septembre 2018, pour 165k hors frais de notaire, reste 119k de dette à 1,40%. C'est ma RP pour l'instant mais j'envisage de la passer en LMNP à court/moyen terme.
 
Salaire ultra net : 2,6k auquel on peut ajouter environ 15k annuel (avant URSSAF et impôt sur le revenu) de revenus d'une activité de remplaçant (domaine médical).
 
Mes AVs :  
- linxea avenir 1 : 9k (50% fonds euros, 50% ETF world)
- spirit 1 : 7k (50% fonds euros, 50% ETF world)
- darjeeling swisslife : 7k (25% fonds euros, 75% ETF world)
- spirit 2 que je viens d'ouvrir : 500 euros fonds euros  
- aviva évolution vie que je viens d'ouvrir : 500 euros  
 
Mon PEA : 7k full ETF world.
Pour ceux qui remarqueront la redondance avec l'ETF word, c'est pour pouvoir verser sur les fonds euros boostés ou accéder à des primes comme pour darjeeling swisslife.
 
Un vieux PEL avec 10k
 
Un livret A avec 9k
 
Ma question porte sur l'AV évolution vie. Après avoir lu l'article d'ADI, je me pose la question d'ouvrir une ligne ou deux d'unités de compte en rapport avec une SCI disponible dans ce contrat.  
Qu'en pensez vous ? Est ce que je suis déjà suffisamment exposé à l'immobilier avec ma RP ou est ce que cela vous semble cohérent ? Avez vous des lignes SCI sur cette AV ?
 
Merci pour vos avis.
 
 
 

 
 
Moi ! Je revends tout et rachèterais plus bas.
On sait tous que ça va descendre davantage, de combien je ne sais pas mais même si je rachete seulement 10% mois cher j'aurais déjà gagné pas mal d'argent !
On vient de péter le support sur CW8, on part clairement à la cave. Je vois un support à 366e.
Thami aura prévenu : https://www.youtube.com/watch?v=Jp0 [...] hamiKabbaj

lol
Ne jamais timer le market

 
Clairement, surtout que de l’immo auto-financé, ça concerne quoi, 1% des biens à tout casser !
 
Et oui, tu peux foutre facilement 200/300€ par mois dans un PEA avec un endettement qui est déjà à 33% sur ta RP avec une salaire de 3000€
L’immo est impossible dans ce cas là (tu vas même pas pouvoir acheter un bien à 90k€)
 
Et même en LMNP, t’es sans impôts que 9/10ans donc obliger de vendre et d’en racheter un autre et de recommencer (du temps, de l’argent, etc)
 
L’immo n’est donc valable que si t’as de la capacité d’endettement ! (Et encore, faut vraiment poser le calcul et il faut au moins 500€ de capacité d’endettement, soit 1000 à 1500€/mois de salaire de plus que ton besoin de RP à 33%, c’est pas rien quand même )

Comportement typique de bas de cycle

 
louchage/écrémage !

 
Pour l'instant mon plan se deroule sans accroc, encore 25-30% de baisse et je fais all in , en attendant je charge jour apres jour
 
Je viens de repasser negatif sur mes cw8, et j'aime ca

Très bon CGP. Le taux de divorce c'est 45% en france.

perso 30k je dirais 3 mois 10k à chaque fois pour avoir bonne conscience.
Ou sinon l'option garder 9 mois et ne pas pouvoir avoir de regret justifié

On ne sait pas , mais on le pense et c'est peut etre faux
Les indicateurs sont clairement a la baisse il faut etre honnete. Enfin j'integre les 2 possibilites dans ma strat et j'agis en fonction. Ca baisse je charge de plus en plus pour augmenter mon expo patrimoniale, ca monte je reprend un rythme regulier type dca long terme. Ca me va comme ca.

Sympa ce guignol du web , il y a des creneaux a prendre sur la.finance perso je vous le dit

C'edt un risque patrimonial a 20 ans tres elevé , plus que de mettre tout son patrimoine sur cw8 ajd

En fait c'est surtout ce point je crois qui fait une grande différence, mais que ne veut pas nommer Halfsup ou CB.
C'est pas tant "la diversification", "le besoin primaire du logement", "le crédit", "la faible volatilité affichée".....mais bien le revenu qui tombe automatiquement à date fixe. C'est symptomatique que les aristos aient été citées juste après, alors qu'en fait citer "les actions" auraient été encore + adaptées.... sauf qu'il faut faire ce fameux rachat mensuel pour "payer le golf du mercredi à 55 ans". C'est bien cet acte, volontaire, qui dérange selon moi.

 
 
Il se moque de JP Morgan à 2min20    

 
Au moins, je ne suis pas le seul
Pour la partie en gras: tout à fait et dans mon entourage (aucun couple avec un vrai patrimoine hors RP), y'a plein de variantes alors qu'il n'y a pas forcément d'enjeu financier
 

On est en fait tous les deux indep, mais ca ne change pas grand chose (j'imagine)
Concrètement, il a pas été poussif, il a juste évoqué le sujet. Sur le reste du conseil, il englobe tout le foyer
 

 
Ca oui, et je ne prétends pas que mon couple soit plus solide qu'un autre

Vendre, c'est sortir du marché, et si ça repart à la hausse...
Et puis après, quand rentrer... Bref mieux vaut renforcer non ?  
 

+1 (j'ai appris)    
(Bon on a le droit de faire des petites louches en plus de temps en temps pour se faire plaisir, hein !  )
 

Un peu pareil, je mets des cartouches au fil de la baisse, en plus de mon DCA. A moins 30 ça sera des grosses cartouches !    
 
Je reviens du topic bourse, et je sens que certains se mettent à vaguement douter de leur stratégie après la (encore petite) correction du moment.
Je me dis que ça nous rappelle qu'il faut bien réfléchir à son allocation/stratégie pour s'y tenir.
Sinon difficile de dormir.