Le risque que l'exploitant mette la clé sous la porte dans 3 ans, obligeant tous les investisseurs à négocier un nouveau loyer avec le repreneur ou en chercher un autre ?  

Pierre & Vacances, ça devrait être bon (sinon on est mal).

Bon, ça y est, je viens de signer une réservation pour un investissement immobilier en Censier-Bouvard (le pseudo-scellier en LMNP).
 
Sur le papier, c'est tellement attirant que je me demande où est le bug. Les données suivantes sont celles garanties contractuellement.
 
- Bien à 136k€ + 6k€ mobilier (+8,5k frais d'acte et de prêt) soit un crédit à 150k à trouver
- Loyer annuel garanti 6 523€ avec revalorisation annuelle moyenne 2% avec un bail de 11 ans ferme
- Charges annuelles 500€ + taxe foncière 350€.
 
Même sans le crédit d'impôt, ça me paraissait intéressant et là ça semble encore mieux.
En gros, pour un investissement moyen de 120€ par mois, je me retrouve avec un capital (une fois le bien vendu et le crédit remboursé) de 50k€ neuf ans plus tard.
 
Même si je ne prends pas en compte du tout de revalorisation (et pourtant c'est assez logique que le prix suive l'indexation du loyer pour un investissement locatif), je reste avec un capital de 32k€.
 
Qu'est-ce que j'ai pu rater ? Ca semble intéressant, non ?

 
6500€ de revenus locatifs annuels pour un achat de 150k€? Du 4,33% brut c'est un bon investissement?
A moins que ton crédit d'impôt t'amène à 5% net?
 

sur de l'argent que t'a pas, noob

 
Bon alors calcule moi un peu la rentabilité  

 
Bon alors calcule moi un peu la rentabilité  

 
Si revente au bout de 10 ans, avec un effort mensuel de 115€ j'ai un patrimoine de 50k.

euh t'es sur que miss beau cul ne t'a pas fait le coup de te compter des économie d'impot sur de l'impot que tu payes pas ?
 
verifie maintenant que tu n'es plus focalisé sur ses fesses

tu recuperes pas la tva ?

la rentabilité de quoi ?  
c'est simple j'ai 0 de patrimoine  
je fait un crédit de 100
mon locataire me le remboursera
dans le meme temps j'ai un effort financier a faire de 40 (impots, csg, assurance, interet d'emprunt, TF)
a la fin de crédit j'ai un truc qui vaux 100 (X l'evolution du marché) et mon effort est de 40
j'ai potentiellement gagné 60 grace au locataire
 
 

[quotemsg=21507612,32645,577204]
 
La banque transmet toutes les informations automatiquement.
J'ai été estomaqué de voir que même les dividendes ils prenaient ça comme revenus alors que c'est des sommes négligeables.
De toutes façons jusqu'à environ 20K c exonéré totalement les plus value il me semble.[/quotemsg]
 
Non, malheureusement    
 
Au-delà de 26k€ annuels de cession tu es imposé. Même si tu ne touches que 100€ de PV sur ces 26k€ de cessions.

 
Sans blague?    
 
Je parle de la rentabilité du cas pratique dont on cause!

bah en admettant qu'il avance les frais de notaire, faudrais plutot parler de bénéfice sur fond propre
 
une fois le logement payé  
140k  
les loyers bruts : 7k
ça va faire du 5 brut
soit un peu moins de 2.5 net
 
donc an effet quand c'est payé, mieux vaux revendre
 
sauf si au moment de vendre c"est valorisé 50K  ...

Sauf qu'avec le déficit foncier sur les premières années ya pas d'impôt

ça se calcule
mais ça m'étonnerai que de df soit si important, surtout sur du neuf
 
le piege a s'enfermer dans les calculs c'est qu'on en oublie ce qu'on fait
 
tu payes 150K pour QUOI exactement ? et OU ?

 
Une maison de 50m² en residence tourisme à Sarlat en Dordogne
 
Oui, bon (mais j'aime bien Sarlat)

²
 
cay drolement bien loué

 
Une maison de 50m² en residence tourisme à Sarlat en Dordogne
 
Oui, bon (mais j'aime bien Sarlat)

 
Residence 4*, je suppose qu'ils savent ce qu'ils font (j'espère...)

 
3k€/m² à Sarlat en Dordogne?!!
 
Il y a quoi là-bas?

des truffes

 
Enfin, j'imagine qu'en investisseur avisé il est allé visiter le village et qu'il a vérifié la demande locative.
On ne claque qd même pas 150k€ comme ça  

 
Enfin, j'imagine qu'en investisseur avisé il est allé visiter le village et qu'il a vérifié la demande locative.
On ne claque qd même pas 150k€ comme ça  

 
Moi ? Un investisseur avisé ? Elle a un beau cul je te dis

 
Moi ? Un investisseur avisé ? Elle a un beau cul je te dis

 
tu payes 150K pour QUOI exactement ? et OU ?

 
Une maison de 50m² en residence tourisme à Sarlat en Dordogne
 
Oui, bon (mais j'aime bien Sarlat)

on doit s'approcher du coin le plus perdu de france  
ça sent la super bonne affaire  
http://www.seloger.com/11705/47076 [...] ovRAARFwAA

 
Moi ? Un investisseur avisé ? Elle a un beau cul je te dis

Pour rester dans le domaine de la fiscalité, pour ceux qui s'y connaissent.
 
L'assurance vie, par contre, on ne peut pas échapper au prélèvement libératoire? ou on peut choisir de l'ajouter à notre impot sur le revenu ?  
 
Pour rappel :
 
Taux forfaitaire du prélèvement libératoire = 12.1 % +
 
Durée inférieure à 4 ans >> 35 %
Durée comprise entre 4 et 8 ans >> 15 %
Durée supérieure à 8 ans >> 7,5 %  
(Avec crédit d'impôt correspondant à l'abattement de 4 600 € (personne seule) et 9 200 € (couple marié))
 
 
D'ailleurs, les taux affiché par boursorama, au quotidien (la valeur de notre assurance vie est valorisée au fil des semaines) : c'est net d'impôts? ou faut les retrancher nous même?

J'ai vu que c'est à 40 bornes de Péri-gueux...en banlieue d'une grande ville donc une bonne pression locative!

 
3k€/m² à Sarlat en Dordogne?!!
 
Il y a quoi là-bas?

Ca m'a l'air plus proche de Brive La Gaillarde.
 
Si ma mémoire est bonne y'a une très belle cité médiévale qui génère pas mal de tourisme (ça et la bouffe locale)