[POGNON] Épargne / Placements - PAS DE PARRAINAGE

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Sur le fond, Bercy aurait-il raison d’exclure les ETF swapés dans le PEA ?

8.9 %

19 votes

1. Oui totalement : l’avantage fiscal du PEA doit servir exclusivement l’investissement européen

17.4 %

37 votes

2. Oui plutôt : le swap respecte la lettre de la loi mais clairement pas son esprit

0.9 %

2 votes

3. Oui, mais uniquement pour les nouveaux ETF créés à l’avenir

4.2 %

9 votes

4. Oui, mais seulement avec une clause de grand-père intégrale pour les positions existantes

10.8 %

23 votes

5. Je suis partagé : la logique de Bercy se défend, mais changer les règles maintenant serait une erreur

5.2 %

11 votes

6. Non plutôt : le panier européen est réellement acheté, donc l’objectif du PEA reste en partie rempli

6.6 %

14 votes

7. Non : ces ETF respectent exactement les règles fixées par l’État, point

23.9 %

51 votes

8. Non, et ce serait une grave erreur pour l’attractivité du PEA et l’épargne long terme

3.8 %

8 votes

9. Non, c’est surtout une manière détournée d’inciter les Français à investir davantage en Europe

18.3 %

39 votes

10. Je me moque de « l’esprit du PEA » : donnez-moi juste mon ETF World avec un faible TER

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Auteur	Sujet : [POGNON] Épargne / Placements - PAS DE PARRAINAGE

glandoll

Reprise du message précédent :

starlette27 a écrit :

Tient, c'est bizarre, j'aurai pourtant cru que le contraire serait plus approprié au vu des taux faibles.

+1, pas compris cette partie.
Et le mec doit être vendeur de scpi vu les conseils...

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Domicron

Shadow666 a écrit :

- Si achat RP (quelques soient les raisons, à garder plus de 5 ou 10 ans) --> maximum de cash et minimum de crédit car bien d'usage, pour permettre de réallouer au plus vite l'épargne dans d'autres domaines
- Profiter jeune au maximum du levier du crédit pour de l'immobilier --> SCPI ou locatif clés en main (style résidence étudiante) car investissement "sac à dos" sans contraintes liés à un bien physique classique

Pareil, pas compris...

Pour achat de RP, il faut mettre cash en priorité, mais pour un achat de SCPI/locatif, il faut profiter au max de l'effet levier ???? :heink:

Message cité 2 fois
Message édité par Domicron le 20-07-2018 à 09:46:56

glandoll

Domicron a écrit :

Pareil, pas compris...
Pour achat de RP, il faut mettre cash en priorité, mais pour un achat de SCPI/locatif, il faut profiter au max de l'effet levier ???? :heink:

En gros, faut en profiter dans les 2 cas.
Sans oublier, jamais, que l'effet de levier marche dans les 2 sens.

Profil supprimé

Domicron a écrit :

Pareil, pas compris...

Pour achat de RP, il faut mettre cash en priorité, mais pour un achat de SCPI/locatif, il faut profiter au max de l'effet levier ???? :heink:

C'est pas con dans le sens où tu déduis les intérêts si c'est du locatif (en LMNP au réel en tout cas) alors que c'est pour ta pomme s'il s'agit d'une RP :bounce:

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 20-07-2018 à 09:52:01

Shadow666

Citoyen du Monde

En gros si tu achètes ta RP, c'est un bien d'usage uniquement. Tu ne l'achètes pas pour faire une plus-value ou un investissement qui génère des revenus, et tu ne déduis rien. Donc le crédit est plus utile ailleurs.
Il disait que la RP c'est important, mais qu'il vaut mieux aujourd'hui différer son achat et rembourser le crédit le plus rapidement possible (même lors de rentrées d'argent exceptionnelles par exemple).

Message édité par Shadow666 le 20-07-2018 à 09:55:19

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simboss

Oui mais le "loyer fictif" de ta RP n'est pas imposé non plus, ni la plus value potentielle, et les taux pour de l'investissement sont moins bons, donc c'est loin d'etre aussi net, la seule solution que je vois c'est de poser les calculs et surtout de bien faire attention a ne pas avoir de frais de remboursement anticipé si on veut pouvoir changer d'avis en cours de route (sur une periode qui peut durer quand meme 20-25 ans)

Message cité 1 fois

moi et moi

Mais si tu utilises ton cash pour ta RP + ensuite le crédit pour du locatif, cela me semble être une exposition déraisonnée à l'immo

Shadow666

Citoyen du Monde

Tout ça est de toute façon à poser au calme sur des calculs en fonction de la situation de chacun, mais j'ai trouvé le discours et les pistes de réflexions intéressantes
Dans mon cas par exemple, vu que je n'achèterai pas ma RP avant 8-10 ans au mieux, le seul levier du crédit serait sur de l'immo locatif ou des SCPI.

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_Druss_

Ca à du sens.

Si je prends une RP sans viser un quartier trop chère, la dite RP, avec un gros apport, peut être remboursée entre 3 et 5 ans.

Passer ce délai libre à moi d'investir dans un locatif, mais avec cette fois un apport faible et un crédit long.

En cas de problème je lâche l'achat locatif, avec une perte à mesurer, mais je garde la RP, ou dans une autre situation je revends / loue la RP déjà payée, afin d'aller ailleurs, tout en gardant le bien locatif si ce dernier n'est pas totalement déficitaire et si mon salaire / train de vie reste le même.

Message édité par _Druss_ le 20-07-2018 à 10:28:29

r06

Shadow666 a écrit :

Le problème de faire les choses dans cet ordre c'est que le jour ou tu voudras acheter ta RP tu auras potentiellement peu de capacité d'emprunt disponible....

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Shadow666

Citoyen du Monde

Oui mais j'aurai plus de cash
Chaque situation est différente, mais pour te donner un ordre d'idée dans les années à venir l'effort d'épargne d'un crédit de 100 K€ en SCPI sera faible, avec en plus un TMI plus faible que ce qu'il est actuellement. Donc tout bénéf pour moi. Et dans 10 ans, j'aurai mis pas mal de côté pour voir venir pour la RP si besoin, sans compter que l'achat actuel serait fait seul, alors que la RP pourra être fait à 2

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Profil supprimé

r06 a écrit :

Le problème de faire les choses dans cet ordre c'est que le jour ou tu voudras acheter ta RP tu auras potentiellement peu de capacité d'emprunt disponible....

Ça dépend, si le cash flow est positif ta capacité d'emprunt n'est pas diminuée

Message cité 1 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Shadow666 a écrit :

Petit retex de la conférence Mon Financier hier soir, bien sympa

- Tout d'abord et pour lever les doutes --> oui il y avait champagne et amuse-bouches à la fin pour discuter autour d'un verre !
- J'aime beaucoup leur philosophie de l'épargne et des placements, qui rejoint celle du topic sur beaucoup de points
- Pas mal de gens étaient là pour avoir une meilleure vue de leur avenir financier, les bons choix à faire dès à présent, etc. sur environ 30-40 participants je dirais
- Le PDG (intervenant) a bien insisté sur le conflit inter-générationnel de la RP (et de l'immobilier en général) qui fait que nous n'avons plus le même comportement par rapport à nos parents et grand-parents --> mobilité, changement familial / professionnel, pouvoir d'achat en m², etc.

Pour résumer :
- Base solide de l'épargne à constituer avant tout autre investissement --> 3 à 6 mois de salaires / dépenses sur des produits sécurisés et garantis (livrets, etc.)
- Si achat RP (quelques soient les raisons, à garder plus de 5 ou 10 ans) --> maximum de cash et minimum de crédit car bien d'usage, pour permettre de réallouer au plus vite l'épargne dans d'autres domaines
- Profiter jeune au maximum du levier du crédit pour de l'immobilier --> SCPI ou locatif clés en main (style résidence étudiante) car investissement "sac à dos" sans contraintes liés à un bien physique classique
- Eviter le locatif nu, le PINEL (et autres dispositifs défiscalisants du même type) et les EPHAD --> préférez le locatif meublé en LMNP pour déduire les charges et amortir le bien, pour un frottement fiscal minimum

Il a très peu parlé du cash et des investissements en AV / compte-titres car selon lui il faut être actuellement très sélectif en cette période, que c'est un univers plutôt adapté à partir d'un certain âge pour y réallouer partiellement ou complètement son patrimoine (biens immobiliers plus adaptés à la situation d'une personne âgée, conflit de succession pour les enfants, etc.), et le gain pour un effort d'épargne équivalent ne permet pas de rejoindre celui de l'investissement avec levier du crédit.
Une question a été posée quant à un possible krach immobilier (ou grosse correction), et il a dit qu'il y avait cru pendant longtemps, mais qu'il s'était un peu résigné du fait que la France était culturellement trop attachée à l'immobilier, que notre pays flottait et faisait en sorte que ça n'aille quasiment jamais se casser ma gueule car la pression acheteuse est toujours là (quitte à faire un effort sur 25 / 30 ans), que le parc immobilier est détenu à quasi-exclusivement par les + de 60 ans, que si baisse des prix il y a les gens ne vendent plus (plus de cotation) et donc que ça ne baisse pas...

Je vais prendre un RDV pour discuter de mon projet de SCPI à crédit, que j'avais décalé mais qui est toujours d'actualité (en parallèle de mon plan SIIC et du reste de mon allocation). J'attends plus d'infos sur leur plan "DUO" qui comprend un crédit de 10 K€ à 0%, adossé à un crédit immo classique pour financer le reste, leur taux sont identiques aux autres acteurs (à savoir pour une personne dans ma situation, sans immo, on est à 2.80% sur 15 ans et 2.90% sur 20 ans hors assurance).
Pour ceux que ça intéresse, ils font aussi régulièrement des conférences comme celle d'hier soir, et d'autres pour un bilan patrimonial personnalisé par exemple (26/07 et 01/08 à Paris 8ème).

Voilà, sinon j'ai pris mon vendredi alors je traîne sur le topic avant d'aller faire quelques soldes ^^

Intéressant, ils semblent bons et pertinents :jap:
Plus réservé sur l'achat de la RP cash. Et le locatif clés en main (style résidence étudiante)...c'est pas genre EHPAD ou résidences de vacances attrape-nigauds ?

Message cité 3 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

r06

Shadow666 a écrit :

J'ai acheté à 34 ans donc je me suis posé souvent la question durant les 10 années qui ont précédé et à chaque fois que j'ai posé le calcul, ça impliquait une limitation nette de mon pouvoir d'achat de RP.
Vu que j'ai toujours habité dans des régions chères et que l'immo est un élément de qualité de vie important pour moi (ie: donc j'étais près à y mettre les moyen pour être le mieux logé possible), j'ai préféré ne rien faire avant d'être proprio de ma RP.

Sauf très bon rapport avec son banquier la totalité des revenus locatifs n'est pas prise en compte pour le calcul du taux d'endettement en général c'est un % dépendant de ton profil, de ta banque et de tes capacité de négociation.
Je ne sais pas si ça s'applique aussi dans le cas d'un prêt pour des SCPI.

r06

nico6259 a écrit :

C'est le même genre tu es pied et point lié avec un gestionnaire qui peut te le mettre dans le cul à sa guise. Cependant il y a surement pas mal de cas ou ça se passe bien...

Profil supprimé

nico6259 a écrit :

Non, justement c'est ce qu'il déconseille.
Pour locapif clé en main je pense qu'il veut dire les cogip qui cherchent, rénovent et mettent en loc sans qu'on s'en occupe.

Message cité 2 fois

r06

Il a écrit style résidence étudiante, pour moi c'est pas ce genre de chos c'est les "résidence avec services" il y en a pas mal autours du campus vers chez moi.

Message cité 2 fois

policecris

3ul3r a écrit :

Les SIIC non plus ne sont pas logeable en PEA.

Je parlais du tracker EPRA.. C'est la seule solution d'avoir cette classe d'actif en PEA alors que les SIIC/REIT en direct c'est impossible sur PEA.

Message cité 1 fois

Profil supprimé

r06 a écrit :

Il a écrit style résidence étudiante, pour moi c'est pas ce genre de chos c'est les "résidence avec services" il y en a pas mal autours du campus vers chez moi.

Il a dit évitez le locatif nu, Pinel et EHPAD. Même si les EHPAD concernent un secteur particulier, les résidences étudiantes c'est exactement le même concept frer.

Après si je me trompe et qu'il conseille vraiment les trucs style Nexity alors je suis pas d'accord, fuyez :bounce:

Message cité 2 fois

r06

Je suis bien d'accord avec toi mais vu que de toute façon ça semble pas être des conseils d'élite j'assume à priori le pire....

Message cité 2 fois

Profil supprimé

r06 a écrit :

Je suis bien d'accord avec toi mais vu que de toute façon ça semble pas être des conseils d'élite j'assume à priori le pire....

Effectivement je suis pas sûr [:clooney11]

Il faut quand même avouer que pour un GP ça sort quand même du lot. Rien que le fait que déconseiller le Pinel :ouch:
J'ai envie de savoir combien de GP déconseillent ça

Message cité 2 fois

LeAmAs

на зарееее

https://www.boursorama.com/patrimoi [...] tor=CS1-23

All in au Mans

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Topic Haltéro

r06

J'ai pas trop suivi il se rémunère comment ce brave homme?

Message cité 1 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

r06 a écrit :

J'ai pas trop suivi il se rémunère comment ce brave homme?

Surtout en vendant des SCPI j'ai l'impression :
https://www.monfinancier.com/produits

Et pour la défisc : FIP, FCPI.

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Message édité par nico6259 le 20-07-2018 à 11:25:46

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

r06

Et pas en vendant du pinel, surprenant...

Shadow666

Citoyen du Monde

Hop, de retour je réponds en lot :

nico6259 a écrit :

r06 a écrit :

Il a écrit style résidence étudiante, pour moi c'est pas ce genre de chos c'est les "résidence avec services" il y en a pas mal autours du campus vers chez moi.

r06 a écrit :

Je suis bien d'accord avec toi mais vu que de toute façon ça semble pas être des conseils d'élite j'assume à priori le pire....

Il conseil effectivement en location clés en main uniquement les résidences étudiantes (pas besoin d'un gros investissement, pas ou peu de vacances locative, gestion déléguée, etc.) et les trucs de colocations ou achat locatif géré avec travaux, etc. comme discuté récemment avec un autre acteur.
Pour lui le PINEL c'est caca, car si un législateur crée un dispositif de ce type pour relancer un secteur donné, c'est qu'au départ ce secteur n'est pas rentable et personne ne veut y investir
L'EPHAD c'est surtout parce que, contrairement à un studio en résidence étudiante, en valeur de la surface si le gestionnaire se barre avec les meubles, les 9m² de chambre au milieu de la forêt ne valent plus rien

Après il indiquait aussi que si l'investisseur avait l'envie et le temps pour acheter un truc dans l'ancien, faire les travaux, gérer le bien en LMNP, etc. bien entendu l'opération serait sûrement intéressante, mais comparé à du 4-5% de rendement avec ces solutions de SCPI ou locatif indiqué, il n'a pas envie de se faire chier.

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Eric B

quel est l'équivalent des SCPI dans les autres pays, en particulier en Suisse, cad investissement immobilier avec avantages fiscaux?

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LeAmAs

на зарееее

Eric B a écrit :

quel est l'équivalent des SCPI dans les autres pays, en particulier en Suisse, cad investissement immobilier avec avantages fiscaux?

A priori il y a le même principe : http://www.immosuisse.eu/immobilie [...] sques.html

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Topic Haltéro

3ul3r

policecris a écrit :

Je parlais du tracker EPRA.. C'est la seule solution d'avoir cette classe d'actif en PEA alors que les SIIC/REIT en direct c'est impossible sur PEA.

:jap: OTAN pour moi. J'avais lu ton message trop vite.

Au cas où il y a des intéressés, je laisse ici les ISIN des 2 trackers REIT Europe éligible PEA :
LU1681039480 Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF - EUR (C)
FR0011869304 Lyxor PEA FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF C-EUR

La répartition géographique dans l'indice FTSE EPRA/NAREIT suivi par ces trackers :
26,6% UK
22,8% Allemagne
19,9% France
7,8% Suède
5,1% Suisse
4,1% Espagne
3,5% Belgique
3,0% Luxembourg
1,9% Pays-Bas
5,2% Autres

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jarviscok

Infinity goes up on trial

nico6259 a écrit :

Surtout en vendant des SCPI j'ai l'impression :
https://www.monfinancier.com/produits

Et pour la défisc : FIP, FCPI.

D'où le gros biais SCPI dans ses conseils de placements
Heureusement que ce n'est pas toi qui a parlé de cette conf, sinon certains t'auraient traités de vendu

edit: mais sinon je trouva ça intéressant, merci shadow pour le CR, c'est juste important de prendre ça avec le recul nécessaire.

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Message édité par jarviscok le 20-07-2018 à 11:56:31

r06

jarviscok a écrit :

Pourquoi? Nico conseille rarement les SPI et ne touche pas de commission/parrainage pour ça, le type qui fait la conf oui d'ailleurs tu le soupçonnes immédiatement de ne pas donner le meilleur conseil possible mais celui sur lequel il gagne le plus d'argent...

Message cité 3 fois

Cessy

Un des autres problèmes du Pinel c'est la qualité des bâtiments. Mon père qui était dans un cabinet d'architecture me disait de ne surtout pas investir là-dedans parce les constructions étaient faites à l'économie (faudrait que je lui redemande précisément, tiens). Ensuite, dans mon coin, il y a pas mal de résidences neuves et de Pinel. Le problème, c'est qu'elles sont toutes faites sur le même modèle, couleurs incluses. Et perso, je préfèrerais une baignoire plutôt qu'une douche.

Message cité 2 fois

Profil supprimé

r06 a écrit :

La différence c'est que Fiorentino n'a jamais dit qu'il était là pour faire du bénévolat et il m'a jamais contacté en MP pour de la pub

Message cité 2 fois

r06

Cessy a écrit :

La plupart des constructions actuelles ne sont pas des constructions pinel mais des constructions neuves ou les promoteurs vendent du Pinel mais aussi a des proprios occupants (certes rares) et du social.
Que la qualité du bati soit pas terrible c'est un problème global de nos jours pas forcément lié au pinel.
Pour tes problèmes de baignoire plutôt que de douche à priori il suffit de demander (une connaissance à acheter un pinel il y a un ou 2, il a fait déplacer des trucs pour avoir une cuisine comme il voulait)...

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Message édité par r06 le 20-07-2018 à 12:14:28

r06

Ca me surprendrait que nico l'ai fait... :pfff: :whistle: :lol:

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Cessy a écrit :

Faites à l'économie alors que c'est vendu 20-30% plus cher.
Quelle vaste arnaque ce truc :pfff:

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jarviscok

Infinity goes up on trial

r06 a écrit :

Je pensais à une conf avec Lyxor dont il avait été question et qui lui a valu de nombreuses remarques il me semble, alors que sauf preuve du contraire il ne touchait pas non plus de commission/parrainage pour ça

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

r06 a écrit :

Non mais j'aurais touché une commission, tout comme j'ai été payé par Lyxor

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raukoras

nico6259 a écrit :

Non mais j'aurais touché une commission, tout comme j'ai été ~~payé~~ acheté par Lyxor

[:moundir]

Et pour pas bien cher, en plus.

[:timoonn:4]

Cessy

r06 a écrit :

En tant que locataire, ça ne passera pas .

Profil supprimé

r06 a écrit :

Ca me surprendrait que nico l'ai fait... :pfff: :whistle: :lol:

Bien sur il l'a pas fait directement [:clooney8]

Et d'ailleurs sur les parrainages dispo via ADI on peut tout à fait acheter des scpi

Message cité 2 fois

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