Un couple de hfriens sur la Rue :
http://rue89.nouvelobs.com/2014/05 [...] ois-252325

 
Excellent!
Au rythme de 50k€ par an ils vont vite se construire leur patrimoine.

Un couple de hfriens sur la Rue :
http://rue89.nouvelobs.com/2014/05 [...] ois-252325

 
Pour leur appart de Courbevoie :
Loyer : 675€ (pas précisé si HC ou CC)
Emprunt+charges+TF : 950€
 
Soit un cash-flow négatif de 275€ hors travaux, vacances locatives et surtout IR.
Sauf à avoir fait de très gros travaux pour déficit foncier et espérer une plus-value, ça ne me parait pas l'opération du siècle  

Pour leur appart de Courbevoie :
Loyer : 675€ (pas précisé si HC ou CC)
Emprunt+charges+TF : 950€

Soit un cash-flow négatif de 275€ hors travaux, vacances locatives et surtout IR.
Sauf à avoir fait de très gros travaux pour déficit foncier et espérer une plus-value, ça ne me parait pas l'opération du siècle  

Bah c'est peut-être un petit Duflot ? Parce que les 2k€ d'IR, je m'en remets toujours pas.

Bah c'est peut-être un petit Duflot ? Parce que les 2k€ d'IR, je m'en remets toujours pas.
 
Et hors ça; 300€ bah ... pourquoi pas.

Je suis en train de finaliser mon prêt immobilier avec la banque postale.
Le montant de l'acquisition est de 220k€ + 43k€ de travaux (+ Notaire + FAI + hypothèque)
Mon apport est de 30k€ mais la n'est pas la question.
In fine, à la banque postale, j'emprunte 238k€ / 20 ans @ 2.42%hors assurance et 2.53% assurance incluse
 
Ma conseillère m'indique ce qui suit :
Le remboursement du capital ne commencera que lorsque la totalité du prêt sera débloqué.
Hors la totalité du prêt ne sera débloqué lorsque je vais payer la dernière facture pour l'artisan.
Donc au final et en grosse maille, la banque va débloquer en gros 220k€ pour l'acquisition de la maison au 1er août.
Les travaux, le temps que je sélectionne l'artisan et qu'il débute les travaux vont commencer en gros le 1er octobre pour s'achever 3 à 4 mois plus tard.
 
Je devrais rentrer en amortissement uniquement à partir de janvier / février.
D'ici la je ne paie que les intérêts.
 
D'un côté je me dis que je suis un peu gagnant car je n'ai qu'à placer la différence sur mon AV qui fera sûrement mieux que 2.53%.
Ou alors faut il selon vous plutôt faire en sorte de rentrer le plus tôt possible en amortissement en demandant la facture le plus tôt possible à l'artisan tout en payant au fur et à mesure ?

je voulais voir de combien c'était intéressant d'emprunter pour investir plutot que d'épargner normalement sans emrpunter.  
Hypothèses :
 
-si crédit : crédit scpi 200 000€, 3% sur 15 ans pour un achat de scpi 5% brut, acheteur est une femme avec TMI 30%
cout du crédit 48609€, mensualité 1382€, après 15 ans les scpi et les loyers représentent 200 000+ 215 700 € = 415700€
je déduis 45% des intérêts d'emprunt ( +14582€) et je retire 45% des loyers de la scpi à cause de la fiscalité soit - 97 000€.
 
au final cette solution donne : 333 367€
 
-épargne seule : tous les mois j'épargne 1382€ dans une AV avec 3% net net de rendement, au bout de 15 ans j'ai 312 000€.
 
Je trouve que l'écart est assez faible, qu'en pensez vous ?

je voulais voir de combien c'était intéressant d'emprunter pour investir plutot que d'épargner normalement sans emrpunter.  
Hypothèses :
 
-si crédit : crédit scpi 200 000€, 3% sur 15 ans pour un achat de scpi 5% brut, acheteur est une femme avec TMI 30%
cout du crédit 48609€, mensualité 1382€, après 15 ans les scpi et les loyers représentent 200 000+ 215 700 € = 415700€
je déduis 45% des intérêts d'emprunt ( +14582€) et je retire 45% des loyers de la scpi à cause de la fiscalité soit - 97 000€.
 
au final cette solution donne : 333 367€
 
-épargne seule : tous les mois j'épargne 1382€ dans une AV avec 3% net net de rendement, au bout de 15 ans j'ai 312 000€.
 
Je trouve que l'écart est assez faible, qu'en pensez vous ?

Déjà j'ai pas compris votre vote  
 
Le patrimoine brut c'est avec quoi ? que financier ? que les placements ? ou aussi l'immo ?

 
 
Si on ne précise pas c'est que ça comprend tout.
Moi j'ai même compté mes meubles et mon matos high tech dedans (avec une forte dépréciation ceci dit   )

Ouais bon, au final, ça ne représente pas grand chose ce ratio.  
 
Si demain je refait un investissement immo de 500k€ intégralement à crédit je vais avoir un ratio plus haut sans pour autant avoir augmenté mon patrimoine net.

Sur Linxea Zen, sur la page du bulletin de souscription où ils demandent les supports d'investissement, faut juste mettre "fonds euro" ou "APICIL Euro Garanti" pour investir sur le fonds euro (le code isin, y en a pas ou introuvable) ?

Tu mets "fonds euros" ça suffira.

 
Porsche, Ferrari, Lotus,Caterham ou Ariel
 
Choisis ton placement
 
Sinon à ta place je mettrais sur une AV (éventuellement avec UC).

 
Excellente gestion de tes deniers vu ce que tu dis    
 
Globalement je dirais que c'est pas le moment pour investir sur du locatif sauf à faire un crédit derrière pour profiter des taux bas.
 
A ta place, je rembourserai probablement une partie de mon emprunt immo (tu as sans doute une limite de remboursement annuelle ?), et le reste je le mets sur une AV en fonds euro (MACSF si tu veux du physique, Bourso/Linxea si tu veux du Non physique), personnellement j'ai plutôt une approche qui consiste à dégager pas mal de flux mensuel pour économiser/dépenser, à ma guise, au fil de l'eau, certains preferont tout garder (les 70 K€) et garder aussi l'emprunt au max, vu que tu as eu un bon taux.  
 
Selon ton aversion au risque, il serait pas déconnant d'en mettre 20 000 € sur une UC au lieu du fond euro, avec la réserve que les marchés sont déjà hauts (mais ça peut continuer...)

Ouais bon, au final, ça ne représente pas grand chose ce ratio.  
 
Si demain je refait un investissement immo de 500k€ intégralement à crédit je vais avoir un ratio plus haut sans pour autant avoir augmenté mon patrimoine net.

 
Faudrait vraiment que je me penche sur les UC
Peut être via PEA PME, non ?

 
 
Les UC logeables en PEA PME, j'aimerais bien avoir une liste.
 
J'ai préféré prendre le tracker PEAP.

par ici  
http://www.sicavonline.fr/index.cf [...] etendue=P3

attention, fonds PAS partenaire bourso ! je me suis fait presque avoir il y a deux semaines

Si on ne précise pas c'est que ça comprend tout.
Moi j'ai même compté mes meubles et mon matos high tech dedans (avec une forte dépréciation ceci dit   )

 
 
VOilà, ça aura au moins le mérite de montrer que ton patrimoine par rapport à tes revenus est déséquilibré (si tu investis ces 500k) et que tu as sans doute pas les reins assez solides pour assumer un tel patrimoine    

Et pourquoi ?

C'est ce que je vais faire en plus

A partir du moment où ça s' autofinance

 
Ca s autofinance avec une hypothèse conservatrice ?
Du genre 1 mois de vac locative par an, 0,5% (de la valeur du bien) de travaux par an, impots... ?
Si c est le cas excellente affaire.
 

Pourquoi ne pas faire l'arbitrage en ligne ? Je trouve que c'est plus pratique : tu rentres les montants, le calcul se fait automatiquement et tu vois si ça te convient, sinon, tu changes les montants, etc..

Oui globalement
 
Je cherche actellement un immeuble à acheter
J'en ai quelques uns en vu
 
Mon objectif est de trouver qq chose qui s'autofinance sur 20 ans ou moins
 
Et je pense y arriver
 
Mais je ne vais pas compter 1 mois de vacance par an ! L