Suivi de mon transfert PACTE AV SURAVENIR :
 
02/01/2021 mail à SURAVENIR pour demander modalités transfert PACTE
04/01/2021 réponse négative de SURAVENIR
12/03/2021 2ème mail à SURAVENIR suite video LEBRAS
30/03/2021 réception courrier réclamation SURAVENIR refus PACTE
24/06/2021 AR de ma saisie du médiateur de l'assurance
09/07/2021 litige recevable selon le médiateur, demande de docs
10/07/2021 envoi des documents via pli postal
15/07/2021 réception du pli par le médiateur
22/07/2021 le médiateur demande des relevés et la notice du contrat
15/08/2021 envoi des documents via pli postal
28/09/2021 Le mediateur a besoin d'un délai supplémentaire
08/11/2021 Je relance le médiateur par mail
16/11/2021 Le médiateur m'informe que l'instruction de mon dossier se poursuit et que la proposition de solution sera communiquée dès que possible

 
c'est un boulot énorme, mais j'ai du mal a imaginer des niveaux de rentabilité suffisament interessants pour que l'investissement immo classique puisse concurencer les SCPI aujourd'hui, d'un point de vue emmerdements ET financier.
Ne serait ce que trouver un bien correctement rentable releve de la gajeure, et qui dit rentabilité correcte dit souvent bien avec enormes travaux a prévoir ou mauvais emplacement  

 
 
Le point dur, c'est de trouver quelqu'un de confiance qui gérera bien le parc immo.

C'est bien simple, je ne connais aucune grande fortune qui en a. Pour caricaturer, on voit des SCPI dans les patrimoines entre 0 à €7-8m uniquement.

Ca couvre quand même 99% de la population française  

Suivi de mon transfert PACTE AV SURAVENIR :
 
02/01/2021 mail à SURAVENIR pour demander modalités transfert PACTE
04/01/2021 réponse négative de SURAVENIR
12/03/2021 2ème mail à SURAVENIR suite video LEBRAS
30/03/2021 réception courrier réclamation SURAVENIR refus PACTE
24/06/2021 AR de ma saisie du médiateur de l'assurance
09/07/2021 litige recevable selon le médiateur, demande de docs
10/07/2021 envoi des documents via pli postal
15/07/2021 réception du pli par le médiateur
22/07/2021 le médiateur demande des relevés et la notice du contrat
15/08/2021 envoi des documents via pli postal
28/09/2021 Le mediateur a besoin d'un délai supplémentaire
08/11/2021 Je relance le médiateur par mail
16/11/2021 Le médiateur m'informe que l'instruction de mon dossier se poursuit et que la proposition de solution sera communiquée dès que possible

Se mettre dans des SCPI demeure une caillou dans la chaussure en termes de liquidité, frais d'entrée et de gestion qui ne me semble pas pertinent dans sa situation. Et dans bien peu de situations finalement, sauf expat incapable d'acheter de RP qui souhaite utiliser sa capacité de crédit.

bonjour,

dans le cadre de l'ouverture d'une AV, Boursorama me demande de renseigner mon métier... C'est standard comme demande? Je n'ai pas reçu de demande de ce type lors de l'ouverture de mon PEA chez eux donc ça m'étonne un peu...

J'ai déjà expliqué en long et en large ma technique du crémier.

Je ne réponds plus aux trolls habituels qui reviennent toujours là dessus avec agressivité dans un seul but : rechercher le fight et le conflit !
Mes réponses ils s'en moquent. Ils soulent tout le monde et mettent une sale ambiance sur notre topic préféré.

Si ça les intéresse tant, qu'ils remontent le fil, ils auront leurs réponses.

Transfert de où vers où ?

Si l'achat de sa RP n'est pas une option envisageable, c'est une des seules possibilités pour diversifier son épargne en s'exposant à l'immobilier quand on parle pas en M€ de patrimoine

Lockoom, tu penses quoi des SCPI via av spirit 2 ? La meme chose qu'en direct ?
merci

 
Une vraie question Chien : la majorité de la superformance (si elle existe) ne vient-elle pas du renforcement massif pendant les creux plutôt que de vendre ce qui a monté ? Parce que bon, vendre une partie pour s'en servir au bon moment où ça baisse... Pas sûr que cela mérite autant d'opérations et difficile, qui plus est sur la durée...
 
EDIT : tu me diras que tu renforces avec ce que tu as vendu... Mais justement à l'occasion essaye de simuler ce que ça donnerait en louchant davantage pendant le creux mais sans avoir écrémé.

ça a été backtesté plusieurs fois: cela sous performe.
après c'est un choix ça se respecte comme on dit

Je me dis que Chien a des chiffres.
Sinon bon, on fait quoi si un membre spam une technique qui n'en est pas une ?

 
Lookoom?

Oui, si l'achat de sa RP n'est pas envisageable, c'est là que je peux concevoir l'intérêt des SCPI dans un patrimoine.

Il faut vraiment chercher à acheter sa RP si c'est possible toutefois, hors expat et revenus trop faibles pour acheter/épargner, quelle est ta situation ?

J'étais relativement mobile pendant plus de 5 ans. Je n'ai pas déménagé depuis 7 ans mais :
- ma compagne (3 ans de relation) a de très petits revenus ;
- les biens sont hors de prix où j'habite ;
- je travaille à plus de 4 h de train de chez moi (FPE) sans visibilité supérieure à quelques mois (et on ne souhaite pas changer de région à CT).
 
Ça reste un cas très particulier et les SCPI ne représentent que 5 % de mon patrimoine

J'étais relativement mobile pendant plus de 5 ans. Je n'ai pas déménagé depuis 7 ans mais :
- ma compagne (3 ans de relation) a de très petits revenus ;
- les biens sont hors de prix où j'habite ;
- je travaille à plus de 4 h de train de chez moi (FPE) sans visibilité supérieure à quelques mois (et on ne souhaite pas changer de région à CT).
 
Ça reste un cas très particulier et les SCPI ne représentent que 5 % de mon patrimoine

RP inenvisageable ok, mais pas de possibilité d'acheter un T1 ou T2 à prix correct et le foutre en location ?

Oui dans ton cas cela se comprend aisément. Je te souhaite de trouver une situation plus stable qui te permette d'envisager d'acheter ta RP

RP inenvisageable ok, mais pas de possibilité d'acheter un T1 ou T2 à prix correct et le foutre en location ?

Vu ton patrimoine, je te conseille aussi 200-300 k€ de SCPI au travers d'une SCI IS par exemple
Tu pourras facilement amortir les frais de la SCI et avoir un impôt allégé
 
Si en +, tu peux lever un crédit et panacher des SCPI en usufruit, tu peux neutraliser ton IS par le jeu des amortissements
Avec 300k€ tu peux faire un montage vraiment sympa...
 
En plus, tu pourras te verser des rentes en remboursement de CCA sans imposition jusqu'a concurrence des 300k€ "prétés" à la SCI

 
Frais monstrueux à l'entrée ET de gestion ET liquidité à la main des gérants SCPI qui a été retirée plusieurs fois par le passé, évidemment aux moments les plus stressants.
 
Bref, étant donné ta surface financière, je ne vois pas bien l'intérêt de te charger de ces boulets vs. simplement prendre des Actions liquides et de frais très faibles. Si tant est que tu es à même de tenir bon psychologiquement lors des corrections futures qui ne manqueront pas d'arriver.
 
Faire gerer quelques biens en location, par un tiers qui gère tout cela, est plus efficace qu'une SCPI avec ta surface financière, frais bien inférieurs et liquidité que je juge supérieure en cas de portefeuille de bien de qualité de bon emplacement.

avec une telle surface financiere le plus interessant est surement de s'improviser promoteur, acheter un terrain bien placé et de faire construire du petit collectif avec une 10aine d'apparts. Je ne vois rien qui puisse être plus rentable si on accepte les aléas de la construction.

Ca n'a rien à voir, c'est un boulot ENORME de gerer une construction et les aléas afférents. Gerer des locatifs aussi c'est un gros boulot. Je ne proposerais jamais cela à quelqu'un sans qu'il/elle ait conscience qu'il s'agit d'un travail réel et sérieux.
Je proposais une alternative aux SCPI qui sont sans grande passante. Sinon on compare des choux et des carottes

Un petit parc locatif de surfaces optimisées pour la location rend une rentabilité nette tout à fait similaire voire supérieure aux SCPI en tenant compte du levier financier. C'est la gestion locative qui peut fortement éroder cette rentabilité.
 
Encore une fois je ne le conseille pas à la grande majorité des profils; dans son cas, ayant accès à une diversification via l'achat de par exemple 6-8 studios ET parce qu'il aura de très bonnes conditions financières via crédit lombard ou immobilier classique, cela peut être une piste à explorer.
 
Se mettre dans des SCPI demeure une caillou dans la chaussure en termes de liquidité, frais d'entrée et de gestion qui ne me semble pas pertinent dans sa situation. Et dans bien peu de situations finalement, sauf expat incapable d'acheter de RP qui souhaite utiliser sa capacité de crédit. Et encore, cela dépend des SCPI et des conditions de financement afférentes. C'est bien simple, je ne connais aucune grande fortune qui en a. Pour caricaturer, on voit des SCPI dans les patrimoines entre 0 à €7-8m uniquement.  
 
Agence immobilière de sa ville de résidence où le parc se constitue. Déclaration fiscale via expert comptable pour pas grand chose.
Sinon une agence dediée à la conciergerie immobilière mais effectivement cela se justifie dès que la masse d'actif explorée est significative, €1-2m brut de dette je dirais.

Fortuneo vers Linxea

 
 
des avis par ici sur swiss life ?
 
j'ai été approché par un courtier pour placer dessus (AV & PER)
 
Ca propose des frais d'entrées limités (moins de 2% de ce que j'ai compris grâce au fait de passer par le courtier) mais ca m'indique des meilleurs rentabilités qu'ailleurs sur des solutions "gratuites" style spirica / fortuneo / autres
 
je ne connaissais pas suffisamment le PER et je pense qu'il faut que je creuse ce sujet mais j'aime bien tout gérer moi même et je suis dubitatif du coup    
 
si qqun à un retour merci  

 
 
des avis par ici sur swiss life ?
:

 
Swiss life tres bien' mais surtout pas par ton courtier. En passant par un courtier en ligne ( cherche AV darjeeling), tu as la meme chose a 0 frais d'entree et frais d'uc reduits.

ha en effet ca fait un moment que j'ai un peu délaissé tout ça    
 
ca va partir via placement direct du coup   (pour de l'AV)
 
 
par contre j'avoue que j'avais pas trop creusé le PER et je vais en prendre aussi, ca apportera un petit gain sur l'impôt    
 
merci  

Per attention c'est controversé ici. Il faut vraimenr que tu ne comptes pas du tout sur l'argent et que tu aies un tres fort taux d'imposition au dela de 30% sinon oublie

Quand je regarde le marché immobilier dans ma région, je vois surtout une rentabilité locative brute qui s'est encore tassée ces dernières années avec la hausse de prix. Il y'a sûrement moyen de trouver des pépites (ou alors de miser sur les travaux) mais sur des choses correctes on doit être vers 4% de rendement, 3% sur les pires, 5% sur les meilleures. Après les charges y compris la gestion déléguées, les impôts, et avec le risque en face, ce n'est pas cher payé et il faut vraiment compter sur la valorisation de l'actif en plus je trouve.

 
Quand je regarde le marché immobilier dans ma région, je vois surtout une rentabilité locative brute qui s'est encore tassée ces dernières années avec la hausse de prix. Il y'a sûrement moyen de trouver des pépites (ou alors de miser sur les travaux) mais sur des choses correctes on doit être vers 4% de rendement, 3% sur les pires, 5% sur les meilleures. Après les charges y compris la gestion déléguées, les impôts, et avec le risque en face, ce n'est pas cher payé et il faut vraiment compter sur la valorisation de l'actif en plus je trouve.

 
Bof avec un dossier correct j'ai emprunté à 1.15% sur 20 ans en 2019. Je suis pas sur qu'on pouvait avoir BIEN plus faible pour du locatif a cette époque.

 
 
Vu ton patrimoine, je te conseille aussi 200-300 k€ de SCPI au travers d'une SCI IS par exemple
Tu pourras facilement amortir les frais de la SCI et avoir un impôt allégé
 
Si en +, tu peux lever un crédit et panacher des SCPI en usufruit, tu peux neutraliser ton IS par le jeu des amortissements
Avec 300k€ tu peux faire un montage vraiment sympa...
 
En plus, tu pourras te verser des rentes en remboursement de CCA sans imposition jusqu'a concurrence des 300k€ "prétés" à la SCI

Il n'y a qu'à faire un saut de puce sur le forum d'à côté pour constater que cette affirmation est bien entendue tout à fait erronée  

 
En partie.
 
Si tu as par exemple 100 au départ, 50 en Actions et 50 en Fonds euros. Tu décides de fixer ton budget de risque à 50% en Actions.
 
Lors de ton point de revue régulier (mensuel, trimestriel, etc...), tu constates que les actions sont montées de 20% et pour simplifier le fonds euros a fait 0%. Tu as maintenant 60 (=50*1.2) en Actions et 50 de Fonds euros, 110 au total.
Pour respecter ton budget de risque de 50%, tu devrais être à 55 Actions 55 Fonds euros, tu vends donc 5 d'Actions en faveur du Fonds Euros.
 
Bref, l'exemple illustre bien que tu ne limes les intérêts composés qu'à hauteur de ton budget de risque en %, la moitié des intérêts composés sont mis de coté pour limiter l'explosion à la hausse de ton budget de risque.
Pourquoi ? Parce que si les actions augmentent de 100% au bout de quelques années, tu te retrouves avec 65-70% d'Actions dans ton allocation : en cas de grave retournement de marché, auras tu la résilience psychologique de tenir bon avec une telle proportion d'Actions ? Peut être pas. Si tu vends alors au pire moment, tu auras perdu des années d'intérêts composés. Il est beaucoup plus sage de viser un budget de risque fixe et de s'y tenir que de laisser filer ad vitam.
 
L'approche décrite ici est la façon disciplinée de tenir son budget de risque en %.
 
 
ChienBlanc est critiqué depuis environ 10 ans sur ce topic, donc cela lasse les anciens, car il décide de le faire avec un montant en EUR : par exemple si sa poche Actions dépasse un montant X, il retire un montant en EUR Y. Et il le fait un peu n'importe quand, dès qu'il juge que c'est le bon moment. Il fait donc du timing de marché globalement inefficace ET jugule mal son budget de risque car il ne réévalue pas les montants en EUR régulièrement pour les retoquer au gré des évolutions d'inflation de son patrimoine. Bref, c'est moins bien de façon factuelle. Mais ça lui convient et il est parfaitement à l'aise avec cela

 
Merci pour la réponse qui va dans mon sens. Il se trouve que tu as justement décris ma situation. Je veux maintenir un 50/50 euros/UC et je rééquilibre dès que l'écart est de 10% (45% euros/55% UC par exemple). Pour le reste, je mets la même somme tous les mois et je m'y tiens. Lors de la crise de mars 2020, j'ai fait exactement tout ce qu'il ne fallait pas faire et ça a été une bonne leçon pour moi. J'ai commencé à vraiment m'intéresser aux ETF, fond euros qu'en décembre 2019... et j'ai fait machine arrière toute quand ça a chuté en mars 2020 (j'ai vraiment vendu au pire moment et j'ai carrément raté le rebond en avril) au lieu de faire le dos rond. Je pense que la prochaine fois, je serais plus préparé psychologiquement. Quelque part, je me dis que heureusement j'ai eu ma "première crise" relativement tôt. Le but est de ne plus touché à rien tout en maintenant cependant un 50/50.