Reprise du message précédent :
GAP  

Suite, le PROJET  
 
D'ici 2 ou 3 ans la renovation de la RP sera finie (on est partis d'une ruine et j'essaie d'en refaire le max moi même) Achat 180K, travaux 40K.  
 
Le terrain sur laquelle elle est posée est divisible en deux parties, je peux en détacher 500m2 (Valeur 75K). La maison de l'autre côté peut se louer dans les 800€ par mois  (ce qui ferait un Cash Flow Brut de 150 € par mois) avec environ 10K de frais pour cela (géomètre pour division de la parcelle et clôture).
 
Après se poseront à moi plusieurs choix :
 
- Bon sens Paysan 1  : rembourser le  credit de la maison que je vais mettre en location pour profiter de la rente sans prendre aucun risque vis à vis du remboursement. Construire la future RP avec un petit apport (PEL et PEE/PERCO)
 
- Bon sens Paysan 2 : Se servir de la vente du terrain pour se servir d'apport pour la future RP et laisser tranquillement le crédit se rembourser sur le bien en location.
 
- Option rentabilité max   : Laisser le crédit se rembourser sur le bien en location, s'endetter au max pour la RP et placer le produit de la vente du terrain sur mon PEA.
 
Inutile de préciser quelles options me permettraient un sommeil plus apaisé    
 
Voilà, tout cela est encore à l'état de projet et presque rien n'est déjà calculé, donc votre expérience et vos conseils me seront précieux pour affiner tout cela  
 

Salut,
 
Inutile de préciser quelle option on va te conseiller ici
A toi de voir à combien tu estimes un sommeil apaisé.
 
Si tu choisis l'option 3, ne mets pas tout sur ton PEA. Commence par une répartition avec 20% d'actions puis augmente petit à petit, surtout que tu n'as pas d'idée de ton aversion au risque.

Je ne vois pas en quoi conserver un crédit pour un bien en location est contraire au bon sens paysan ; au contraire puisque « le bien se finance tout seul »...
 
Après, as-tu envie de diviser le terrain ?

Il y a une option de faire une deuxième maison sur le terrain divisé et de la louer aussi

Selon le PLU, faut être sur de pouvoir construire autre chose qu'un timbre poste avec 500m².
 
J'aurais bien aimé un terrain si "petit" (pour limiter l'entretien), mais le PLU chez moi était assez incompatible. A titre d'exemple, sur une parcelle de 1500m², on a eu le droit à 110m² d'emprise au sol ici et deux niveaux maxi (donc 220m² moins l'épaisseur des murs d'utile).

 
Risque de vacances locative déja non ?

 
Vis à vis du remboursement du prêt non vu qu'il serait soldé  
 
Après dans l'absolu oui le risque reste mais sans crédit a payer il est moins difficile à assumer pour moi

 
Pour me sortir des problématiques de loyers impayés, vacances locatives avec une mensualité a sortir    
 
Après oui clairement il me faut diviser, une location ne valorise que peu la surface du terrain ici, concrètement le louer avec 1500 ou 1000 m2 ici revient au même

Les frer,
 
J'ai du mal à comprendre un de mes fond de PEE :  
990000069849 (C) Evolutis (Amundi) Risque 3/7 : Aucun frais (ni gestion, entree, sortie )
Le fond bat parfois son indice de référence.
 
Extrait du dici :
 
L'objectif de gestion du FCPE est de rechercher, à travers une gestion de type profilée et par la mise en oeuvre d’une politique active d’allocation d’actifs et de sélection
de titres, une performance à moyen terme supérieure à celle mesurée par l’indice de référence composé pour 65% Bloomberg Barclays Euro Treasury,15% MSCI Euro,
10% JPM, GBI Global Traded Index Hedged Euro, 5% Exane ECI Euro Convertible, 5% Eonia capitalisé . La réalisation de l’objectif de gestion passe par une recherche
de diversification des investissements.
 
Pour y parvenir, le FCPE est investi en produits taux ou convertibles (sensibilité obligataire comprise entre 2 et 8, rating minimum « BBB » selon S&P, Moody's ou
équivalent pour les autres agences de notation, et dans une moindre mesure aux produits actions (entre 10% et 30%). Par ailleurs, il pourra être exposé au risque de
change à hauteur de 30%.

Je ne comprends pas les parties en gras à quoi correspond l'indice.

Je ne crois pas à un fonds sans frais de gestion. Aurais tu le dici/factsheet du Fonds ?

Le benchmark est pas dingue. En gros c'est 65% dette d'état européens donc à rendement négatifs. 10% obligations corporate mondiales, 15% actions européennes, 5% obligations convertibles et cerise sur le gâteau 5% d'EONIA à taux négatif bien sûr.

Bref au total 30% qui travaille et 70% qui tourne en négatif... Ça ne fait pas rêver.

Hello!
 
On est d'accord que c'est pas top ? https://www.amundi-ee.com/entr/prod [...] 857&doc=FP
 
Conditions de souscription

 
C'est abondé à 40% par ma boite...

 
   
 
https://www.amundi-ee.com/psAmundiE [...] spectus/FR

J'ai la sensation qu'on a presque besoin d'un topic Épargne Retraite tant cette réforme va lever beaucoup de questions.

Le site d'Amundi n'a même pas de DICI disponible c'est vraiment honteux. À part voir qu'il y a 40% d'actions et que c'est un fonds ISR, dur d'en dire beaucoup plus. Mais en PEE/PERCO + abondé de 40%, même un fonds naze devient intéressant.

Intéressant, jamais vu de fonds de fonds (car il est précisé qu'ils réalisent les investissements sous jacents via des fonds) qui n'a aucun frais de gestion c'est à dire que ton employeur rétribue probablement Amundi 1-2% par an de la somme sous gestion. Plutôt pas mal de ce point de vue là.

Le fonds en lui même est malheureusement construit de façon saine sur le papier et de façon bien toxique étant donné l'environnement de marché actuel. Son espérance de rendement est de l'ordre de 3% p.a. à partir de maintenant mais avec un potentiel de baisse significatif sur une année glissante.

Comment est-ce que tu évalues une telle espérance de rendement ? Instinctivement je pensais que c'était moins que ça avec seulement 15% d'actions, qui plus est Européennes.

Bonjour
 
Petite question sur les ETF World "PEA compatible" : à part Lyxor et Amundi, il y en a d'autres chez les principaux gérants habituellement accessible depuis la France (BNP, BlackRock, SPDR) ?
 
J'ai l'impression qu'avec le dernier remaniement de chez Lyxor ou Amundi , des codes ISIN ont circulé ici mais je n'arrive plus à remettre la main dessus.
 
Merci

D'après JustETF.com, il n'en existe en effet que trois, deux Amundi et un Lyxor : https://www.justetf.com/en/find-etf [...] CI%2BWorld

Le dernier remaniement Amundi ne concernait pas le CW8.

Vous arrivez à maintenir votre niveau d'épargne sur la durée ? Heureusement qu'il y a les versements automatiques en début de mois...
 
Pour ma part, voilà 4 ans que je fais cette épargne forcée, restée constante à 1000€ par mois. Mais je crois que j'ai sous-estimé le coût de la vie d'adulte... Je gagnais un peu moins au début, mais je vivais dans un appartement plus petit, mes passions me coutaient moins chères, je bougeais un peu moins, et depuis, c'est la vie de couple, quelques week-ends par-ci, par-là, les vacances, la location d'une petite maison pour être tranquille car mauvaise expérience en appartement. Là, cela devient un peu plus compliqué de ne pas re-piocher dans l'épargne de précaution pour les vacances ^^
 
Mais le pire est à venir...    souhait de faire construire une maison, étant donné qu'on se stabilise, mais pour avoir quelque chose de "correct" à nos yeux, c'est minimum 400k€ alors que nos revenus permettent d'emprunter environ 300k€! Un enfant, deux enfants ? Aille aille aille...
 
Alors oui, on pourrait pousser à 400k€ en prenant la quasi intégralité de mon épargne en tant qu'apport, mais psychologiquement, c'est clairement au delà de nos moyens actuels... Et d'un autre côté, nous mettons 1100€ + environ 120€ de chauffage par mois... Et oui, les joies d'une vieille maison mal isolée   Avec ce budget, l'achat d'une maison équivalente à celle qu'on est en location est rentabilisé en 3 ans    (oui, sous hypothèse d'un évolution nulle du prix de l'immobilier!) Acheter une vieille maison à 300k à retaper soi même ? Trop de contrainte, souvent une mauvaise isolation, et pas la motivation  
 
Je pourrais compter sur une évolution salariale ? J'ai un travail qui me plait, une pression modérée, mais j'ai l'impression que le passage au niveau supérieur permettant de faire un GAP intéressant, ne se fait pas avant mes 35-40 ans... (J'ai 30 ans !) Du côté de ma copine   , elle est dans le social   les mystères des choix dans la vie   !
 
Mais pourquoi vivre dans le 91, où il fait tout le temps moche, et le prix des terrain de 500m² coûte entre 150 et 180k€ ??? J'économiserai au moins 100k€ rien qu'à vivre ailleurs !!! Alors oui, en province, les salaires sont moins élevés, mais cela représente plus de 8 ans d'épargne à 1000€ par mois...
200€ de moins sur ma paie en province par rapport à mon salaire actuel ? Il me faut toute une vie de salariée (40 ans) pour combler le prix supérieur du terrain   Et pourtant, je ne devrais pas trop me plaindre de mon salaire   Travail, Ô travail... les compétences de mes activités ne sont basés que dans les grands bassins d'emploi français...    
 
La vie en île de france, et dans tous les grandes villes de France, serait-elle au dessus de mes moyens ?
 
Voilà ma réflexion du matin, moi qui avait la vision de rentier à 40 ans dans mes yeux quand j'avais seulement 25 ans (la faute à YouTube aussi!!! ), déjà qu'avec une épargne mensuelle de 1k€, c'est pratiquement impossible, là, ça se corse encore plus!    
 
La vision de vôtre futur est elle plus radieuse ?  

C'est quoi la renta nette potentielle de la maison, hors crédit ?
C'est ça la question à se poser pour savoir s'il vaut mieux la garder ou la vendre et placer ailleurs. Tu as 29 ans, on va partir du principe que tu n'auras pas besoin de la rente mensuelle de la maison pour vivre, vu ta capacité d'épargne existante et qui ne fera qu'augmenter avec l'âge (sauf si multiplication des GAP )

L'indice GBI est en grande partie de l'US Gov qui tourne à 2.5/3% d'espérance de rendement long terme.

Les convertibles tournent à autant ou presque que les actions.

Mais tu as globalement raison si on est pessimiste quant aux actions européennes et que les taux négatifs s'enfoncent davantage, c'est un fonds qui peinera à livrer 2.5% p.a. probablement.

La solution : des cerises.  

 
Le turf PMU sinon.  

Bah si t'en peux plus tu changes de vie. Tu reviens à la période où tu étais célib, tu faisais moins de trucs, vivais dans un appart petit. Si le but de ta vie c'est d'épargner alors il faut enlever tout ce qui t'empêche de le faire.

 
J'aimerai faire ce calcul mais c'est encore un peu flou pour moi, peux tu me renseigner sur ce que je déduis pour obtenir la renta nette  
 
Je présume la taxe foncière, les frais d'entretien courant du logement ?

Wesh vu mon pseudal, Limours je connais
Parti dans le 44, mais c'est pas forcément beaucoup moins cher.
Pas eu envie de faire construire, et de toutes façons il y a si peu de terrains... vieille petite maison qu'on retape tranquillou, et puis voila.
 
Quand tu dis "c'est clairement au delà de nos moyens actuels" tu as tout dit.
Par contre avec 1k€ d'épargne par mois, vous devez vous mettre bien qd même.

A combien tu vendrais la maison ? C'est ton numérateur
Loyer - charges - TF - PS - IR c'est ton dénominateur
Le ratio c'est ta rentabilité nette (hors vacances locatives et entretien)
Si le chiffre est inférieur à 7 tu as probablement mieux à faire de ton argent

Pour le numérateur, c'est plutôt "à quel prix un acheteur accepterai la vente ?". Parce que si tu prends simplement le prix voulu par le vendeur, c'est souvent exagérément majoré, surtout s'il y a de l'affectif sur le bien.

C'est la meilleure perf de ce que j'ai eu droit de sélectionner sur mon PEE.  

 
Looky  

 
Je vois pas ce que ça a de plus déshonorant que de prendre un crédit pour acheter une bagnole. Mais bref, les jugements de valeur et la condescendance, on est habitués avec ce bon dwarfy

Après calcul  (merci Corran  ) je serait aux alentours de 3 % sans la vente du terrain a part et aux alentours de 4 % avec cette vente (mais avec 75k de cash supplémentaire du coup)  
 
En prennant comme hypothèse une revente assez basse et un loyer qui serait indépendant de la surface du terrain sur laquelle est posée la maison (ce qui est le cas dans mon coin)

 
Comme ça parle pas mal de PEG/PERCO, et que je commence à y avoir une somme conséquente après plusieurs années de COGIP, j’ai (enfin !) jeté un œil aux différents fonds proposés.
 
Jusque que maintenant, je faisais un dispatch sur les différents fonds proposés (un peu en mode en mode ), en plaçant l’I/P et en faisant des versements volontaires pour maximiser l’abondement  .
 
-PEG : 100% d’abondement pour 800€ max versés d’I/P, 25% d’abondement pour 800€ max de versements volontaires (donc 1k d’abondement ). Je verse aussi sur le PEG l’I/P qui dépasse du montant abondé sur le PERCO, juste pour économiser les 30% d’impôts.  
Je récupère dès déblocage au bout de 5 ans, donc je me dis que même si les fonds sont pourris je devrai rester largement gagnant grâce à l’abondement et à l’économie d’impôts.  
 
 
-PERCO : 150% d’abondement pour 800€ max versés d’I/P, 40% d’abondement pour 800€ max de versements volontaires (donc 1.5k d’abondement   ). Je pensais le vider pour ma RP, mais finalement vu les taux immo je ne vais mettre que très peu d’apport, donc je risque d’en avoir encore pour longtemps. J’ai le choix entre les fonds suivants :
 

• PERCO ACTIONS : https://www.amundi-ee.com/product/? [...] partner=EE . L’objectif m’a l’air plutôt raisonnable non ? "L'objectif est de surperformer sur le long terme l'indice de référence 40% MSCI EMU / 20% MSCI EUROPE / 40% MSCI WORLD AC, divendes nets réinvestis.".  Les performances historiques sont globalement sous l’indice, mais cela ne me semble pas non plus complètement déconnant.

• PERCO DIVERSIFIE DYNAMIQUE : https://www.amundi-ee.com/product/? [...] partner=EE . Ça commence à partir en vrille je trouve : "L'objectif de gestion du FCPE est de rechercher, sur sa durée de placement recommandée (5 ans) une performance supérieure à celle des marchés actions européens. Pour y parvenir, la société de gestion cherchera à tirer parti conjointement d'une gestion flexible et d'une diversification des instruments financiers auxquels le FCPE est exposé. La mise en oeuvre de cet objectif pourra se traduire par de forts changements d'expositions aux actions, aucun indicateur de référence pertinent ne peut être défini. Toutefois, pour apprécier la performance du FCPE, sans contraindre directement sa gestion, l'indicateur 75% STOXX EUROPE 50 + 25% EONIA capitalisé pourra être pris en compte. ".  Les performances historiques m’ont l’air bien en dessous de l’indice, mais comme ce n’est pas vraiment une référence…

• PERCO DIVERSIFIE PATRIMONIAL : https://www.amundi-ee.com/product/? [...] partner=EE . “L'objectif est de réaliser, sur une période de 5 ans, une performance annualisée supérieure à l’indice EONIA +2% en maintenant une volatilité sur 5 ans inférieure à 5%. Ici aussi, les performances ont l’air bien dessous de l’indice, qui lui même n'est pas top de ce que j'ai compris.

• PERCO MONETAIRE : https://www.amundi-ee.com/product/? [...] artner=EE. Ils annoncent la couleur : “ L’objectif de gestion du compartiment consiste à offrir aux investisseurs une performance supérieure à l’EONIA Capitalisé diminué des frais de gestion réels. La performance du compartiment pourrait donc être inférieure à l’EONIA du fait des frais.  

==> Les PERCO DIVERSIFIE DYNAMIQUE et PERCO DIVERSIFIE PATRIMONIAL m’ont l’air un peu bullshit, mais le PERCO ACTIONS ne semble pas trop mal non ? Qu’en pensez-vous ?  
==> On est d'accord que le PERCO monétaire n'a aucun intérêt, sauf les quelques années avant retraite / changement de RP ?
 
 
Concernant les frais, ce n’est pas très clair pour moi :
-Dans le DICI du PERCO ACTIONS, je vois : « Frais courants 1,09% de l'actif net moyen » et « Ce pourcentage peut varier d’une année sur l’autre. Il exclut : les frais d'intermédiation, à l’exception des frais d’entrée et de sortie payés par le FCPE lorsqu’il achète ou vend des parts d’un autre OPC ».
-Dans le règlement du même fonds, je vois : « Frais de gestion financière et Frais administratifs externes à la Société de gestion : 0.22% TTC maximum » et « Frais de gestion : 3% TTC maximum ».
==> Les frais sont donc de 1.09% ou de 3.22% ?  
 

Mon dieu, ce fil de tweet est un argument en beton pour la centrale des scpi et autres brokers d'immo en boite

 
J'ai touours pas compris l'intérêt du PERCO (mais j'en ai pas donc je m'y suis pas intéressé), mais en faisant l'hypothèse que tu libères le capital à la retraite ou en cas de RP, sur un horizon LT, ben la composition du fonds est pas déconnante. 1,09% de commission à l'année pour répliquer ca, ben c'est le double de que ce tu aurais en faisant toi meme le mex mix avec des ETF, mais tu perdrais l'abondement et la fiscalité PEROCO. Donc bien. Le dynamique est de la gestion active donc loin de ce qu'on préconise ici.  
 
En revanche, vu ton employeur, la question d'investissement en actions peut se poser. Vu le cours actuel et si tu les achetes en PEE avec décote de 20% plus mise au nominatif ca peut être sympa, notament parce que tu vas vite toucher entre 6 et 7% de dividende (brut, avant fisca et avant prime,donc 3,5-4,5% /an) ca peut être sympa....
 
Après diversification, tout ca.... pas mélanger employeur et épargne (AMF: je suis en position pour 1K au nominatif sur cette valeur).
 
EDIT/PS: Pour moi les frais sont de 1.09%/an

 
 
Je reviens avec les docs Amundi si qq'un veut redonner son avis sur mes fonds dispos pour PEE et PERCO :
 
Le fonds "modéré" : https://www.amundi-ee.com/part/home [...] 59-6126129
Le fonds "solidaire équilibre" : https://www.amundi-ee.com/part/home [...] 57-2796726
Le fonds "solidaire dynamique" : https://www.epsens.com/information- [...] 25WuhmpS5_
Le fonds "action euro monde" : https://www.amundi-ee.com/part/home [...] 59-4628833
Le fonds "actions cogip" : https://www.amundi-ee.com/part/home [...] 66-3146983
Le fonds "obligations" : https://www.amundi-ee.com/part/home [...] 59-4256830
 
A noter que j'ai aussi (dispo en arbitrage uniquement) le Amundi Label Equilibre apparemment mentionné plus haut par qq'un d'autre  : https://www.amundi-ee.com/part/home [...] 66-4278463

Il n'est pas question de jugement moral à mon sens.
Mais un topic épargne sérieux se doit de ne pas encourager les crédits à la consommation et d'analyser les crédits adossés à l'acquisition/la valorisation d'un patrimoine
Or un crédit auto, c'est un crédit conso : hors besoin pro très spécifique (supercar nécessaire pour représenter la société et générer des G€ de retombées), c'est à fuir et l'achat d'une occase roulante sera un bien meilleur choix patrimonial dans l'immense majorité des cas.

 
les crédits conso, ça existe aussi sur les occasions    
 
c'est à déconseiller pour quelqu'un qui a 0 épargne, sinon avec un taux de 1%, pas forcément à déconseiller, au contraire même

Perso, modéré, obligations, je regarderais même pas. Sur 5 ans en PEE, ca n'a pas de sens.
 
* 100% cogip, vous prendre des frais à l'entrée et à la sortie je trouve ca pas cool.... mais ce sont des frais Max : combien est ce qu'on vous prend en vrai?  (L'investisseur peut obtenir auprès de son
entreprise et/ou de son teneur de compte les taux des frais
d'entrée et de sortie qui lui sont applicables). 0% à l'année c'est bien, 80% en actions, 20% en monétaire, c'est pas top, mais ils ont la souplesse de prendre des produits pour compenser.
 
==> Probablement oui, mais ca supposerait de mieux connaitre votre COGIP que ce que j'en sais (AMF: pas de position). A mon sens, gros contrats LT avec la défense, référence en terme de sécu, grosse expertise ==> je suis plutôt ++
 
Sur la durée, l'action monte bien donc pas lieu de s'en plaindre. Le traitement des dividendes n'est pas précisé.... dommage.
 
* Solidaire dynamique : benchmark pourri (oblig + eonia à 30%), correct en frais (0,52%). Le côté solidaire (max10%) est marketing, mais le fonds à la décence de coller à son indice...
 
Perso j'irai pas mais ca pourrait faire la job comme disent les quebecois pour quelqu'un de frileux en Bourse (mais ca peut dévisser sec quand meme)
 
* Solidaire équilibre : 45% oblig + 10% éonia, c'est déjà non de base.  
OK sur les frais (globalement vous avez une bonne négo), fonds jeune mais qui colle au bench.... Grosse variation de la proporition d'actions (de 40% à 70% d'actions) ce qui est misleading je trouve pour l'investisseur
 
Après je vois pas l'intérêt de prendre pour 5ans ce genre de truc, mais c'est moi.
 
* Euro monde : j'en attendais bcp, mais indice compliqué + perf pas top. Frais OK => Bah, bof.  
 
==> Si tu es LT (>5ans), je dirai 100% cogip si la boite est solide, monde ou dynamique sinon.  
 
==> Si tu es CT (<2ans), ben.... obligations puis déblocage anticipé
 
==> Si es MT (>2 <5),... ben je sais pas.... cogip ou dynamique ? ou un un mix entre monde et dynamique mais pas convaincu

ce qui est une façon détournée de dire que tu empruntes à 1% pour placer avec une espérance de gain >1%
(équivalent à l'achat cash du bien de conso et à la souscription du prêt dans le but de valoriser le patrimoine avec effet de levier)