Reprise du message précédent :

 
D'accord merci, donc globalement ça ne devrait pas être un frein à d'autres projets.
Merci à toi,

Oui, tu peux demander une réédition de l'offre (par mail à ton conseiller). Ils m'ont dit deux à trois semaines d'attente, et que le résultat n'était pas garanti.
Sinon l'autre option c'est annulation du dossier en cours et nouvelle demande.

Bah quand même : dans mon exemple, tu passes de 1800 à 1100€/mois de capacité de crédit soit 300K au lieu de 500K€ de crédit pour la RP !!

Salut,

Cela dépend des banques. Certaines banques font des prêts "différentiels" et considèrent que ton projet locatif et indépendant. S'il est auto-financé, ce qui semble être le cas. Cela ne devrait pas gréver ton budget pour ta résidence principale.

Toutes les banques ne le font pas et je suis prêt à parier que même le banquier du guichet ne sait pas si sa banque propose ce genre de prêt. De mémoire la société générale le propose et le crédit agricole ou la caisse d'épargne ne le font pas.

Sinon dans le cas courant, tu prends tes revenus immo avec un coefficient de 0.7 que tu ajoutes à tes revenus (salaires).
Admettons que tu as 4000€ de salaire mensuel avec ta femme, ça te fait 7000€ de revenus. Tu peux donc emprunter (4000+3000*0.7)*33% soit 2033€. Comme tu as déjà un remboursement de 1400€, tu peux donc emprunter pour un nouveau crédit 633€ / mois. Là où avec un prêt différentiel tu aurais pu emprunter 1333€ - le cash flow du projet locatif s'il est négatif.

Pour ton projet locatif, tu as peut être intérêt à le passer en PINEL (faut faire les calculs) selon la zone où tu te trouves.
Tu dois aussi prendre en compte que 11 loyers sur 12 car tu auras de la vacance locative même en zone tendue (et parfois c'est plusieurs mois si tu dois faire des travaux, donc le tout est à lisser sur la période du crédit)

 
Oui, je comprends, mais pour moi si il me reste une enveloppe de 300k "crédit" avec notre apport personnel et ou nous souhaitons acheter ça devrait le faire.

 
En voila une bonne nouvelle.  
Oui le projet est auto-financé, après je passe par un courtier car j'ai une contrainte de temps.
 
La loi PINEL je commence à regarder aussi.
Mais effectivement cette solution de prêts différentiels pourrait régler pas mal d'inquiétudes.

Du coup ils ont baissé le taux qu'ils te proposaient APRES emission de l'offre ?!

edit : javé po lu la suite

 
C’est quoi vos revenus ?  
 
Car j’ai calculé 300K avec hypothèse de 5K€/mois pour le couple hors loyer.
 
T’as un apport ?  
Tu fais ton projet locatif sans apport ?

oh bordel, bientôt on aura des taux négatifs pour acheter de l'immo  

 
et moi je me tape du 2,3% apres rénego il y a 4ans....
restant 11ans de credit, je me demande si ca vaut vraiment le coup de renegocier...

Une renégociation sur 10 ans tu dois taper du 0,6% de taux non ?
 
Ça peut valoir le coup

sur 10 ans, passer de 2.3% à 1% permet de gagner +/- 8% du montant restant à rembourser.
 
pour 100 K€ par exemple, ça te ferait économiser environ 8K€

 
Nous sommes à peu prés dans cette tranche de revenu oui.
 
Sur le projet de location, je compte mettre uniquement 20k c'est comme ça que le dossier passe pour un emprunt de 300k (nous avons déjà fait des simulations avec le courtier)
 
Pour la résidence principale, je peux tabler sur 80k d'apport (j'aimerai éviter de monter plus haut, c'est déjà une belle somme pour moi)
 
Sans compter que ma situation professionnelle bouge pas mal, je pense être dans les clous.  
 
D'ailleurs si le co-emprunteur n'est pas ma femme dans le projet, techniquement elle ne sera donc pas compris dans le calcul endettement pour un prochain achat?  
Ou le mariage fait qu'elle est obligatoirement compté ?

Quasi pareil que toi et je ne prendrai pas le risque de laisser expirer Boursorama, alors même que sur le principe mon dossier est déjà accepté par Fortuneo et que c'est juste une histoire d'absence de possibilité de prendre connaissance de l'offre à cause d'un problème informatique et déclencher le délai des 10 jours.

 
ok merci pour cette info
il me reste 132K sur 10,5ans

 
c'est net des frais de rachat (caution, pénalités intérêts, frais dossier) ?
 
en renégociation direct auprès de la banque ça m'étonnerait qu'ils proposent 0,6%  

 
Rachat d'un prêt au CA à 1.7% avec 365k€ restant et 23 ans restant.
 
Je passerais à 0.97% chez la SG sur 19 ans.
 
Fortuneo me propose 0.92% pour 18 ans et 11 mois avec tous les moyens de paiements gratuits.
 
Profils:
28 ans x2 en CDI à Paris avec un salaire à 2 d'environ 5350€/mois net sur 13 mois.

Retour de vacs, notre recherche de financement se précise. BPCE nous suit dans notre projet, c'est une très bonne nouvelle. C'était ça ou rien, donc pouvoir de négo très limité :  
 
- Frais de courtier déjà : 3.5k€. On a clairement payé l'expertise, sans lui c'est simple, le projet ne se faisait pas. Ces frais se décompose en 2k€ sur le rachat de prêt + 1.5k€ sur le nouvel emprunt ;
- 1 rachat de prêt, KRD 390k€ à 1.32%, 18 ans restant --> racheté pour 400k€ (390k€ + IRA 2.5k€, hypothèque 5.5k€, Courtier 2k€) à 1.45% sur 23 ans ;
- 1 nouvel emprunt de 500k€ pour financer un VEFA : 1.45% sur 25 ans.
 
On a signé les offres de prêts en début de semaine. Les sous-adjacents sont 2 biens immo, T3 IM pour le premier et actuelle RP, le second un T4 en 1ère couronne livré Q1 2022.
 
Je retiens qu'on a des frais accessoires assez élevés :  
 
- Taux pas fou fou ;
- Frais d'hypothèque, qui contrairement à crédit logement ou BRED habitat sont 100% irrécupérable (environ 11k€ sur les 2 dossiers) ;
- Frais de courtier significatif ;
- Frais bancaires divers à venir car domiciliation de nos comptes + notre apport de BEL vers BED.
 
A la louche, 20k€ de frais divers, qu'on accepte car finalement peut significatives au regard du bénéfice attendu sur l'achat VEFA + la possibilité de conserver à la livraison notre RP actuelle, qui sera alors mise en loc.
 
Enfin pour conclure on a un patrimoine brut d'environ 1300k€

 
Fichtre j'ai accepté l'offre à 1.03%...
Comme c'est du neuf et que le promoteur n'a pas l'air stressé pour la signature chez le notaire, j'hésite à refaire un dossier en partant de 0...

Bien vu, c'est un beau projet.
A l'allure où ça va tu pourras renégocier tout ça l'année prochaine.

 
 
ça ne changera pas grand chose car vos deux revenu seront pris en compte de même que chacun de vos crédit individuels dans la partie charge.
 
Et même si t’es coemprunteur avec quelqu’un d’autre, tu seras très certainement coemprunteur solidaire !

je ne connais pas ses frais de rachat, donc impossible de les inclure dans la diff  

Moi aussi je me pose des questions sur les taux négatifs, ou au moins taux 0. Je sais que négatif pour l'instant c'est pas possible en France, mais bon une loi ça se change.
 
Il est probable aussi que le système monétaire actuel explose, à voir si dans ce cas les dettes seraient annulées, ou alors au contraire les taux augmentés arbitrairement...

 
Tu comptes garder les 2 biens à terme ?

disons que souvent quand le système monétaire vient à défaillir, la confiance dans la monnaie tend vers zero, avec une inflation galopante (cf. Venezuella pour un exemple récent).
Les mensualités de remboursement deviennent alors l'équivalent d'une demi baguette de pain
(mais encore faut-il avoir un emploi pour pouvoir rembourser ses traites + vivre)

Bonjour à tous,
 
J'avais posté sur le topic immo mais je ne connaissais pas celui-ci, je poste donc le message original.
 

Oui ça semble beaucoup. N'hésite pas à faire des simulations sur des sites de courtiers en assurance (reassurezmoi, cyberpret, assurance-de-pret-online) pour voir ce que tu pourrais avoir avec une délégation.
Ta conseillère a raison, pour mieux négocier avec certaines banques il vaut mieux jouer les idiots et prendre leur assurance groupe, quitte à changer par la suite quand ce sera signé. D'ailleurs pas besoin d'attendre un an, tu peux le faire n'importe quand la première année (loi hamon)

 
Quand le pb va se poser aux USA ou en zone euro, je ne pense pas qu'on laissera les choses dégénérer comme au Venezuela, qui par ailleurs est une économie basée sur le pétrole, ce qui ajoute au problème. Je me demande juste si c'est le moment d'avoir le plus gros crédit possible, ou non.

Bonsoir,

Je suis en recherche de financement pour mon premier achat immobilier. Région Paca/ Nice côte d'azur, mon proprio m'a proposé de racheter le bien que je louais.

Globalement je comprends quelques trucs mais plus j'essaie de faire des calculs et plus je m'y perds

Profil :
Emprunt en solo de 200 000€
31 ans non fumeur
pas de crédit pas d'autres charges
emploi CDI cadre privé
revenu fiscal de référence sur mon impot 2019: 32050
dernier mois de salaire à payer en net avant impot sur le revenu: 2850

Du coup je sais pas s'il vaut mieux emprunter sur 20 ans ou 25 ans... je me dis que sur 25 ans, ça me permet d'avoir des mensualités pas trop élevées, je vise le 750€ sans assurance par mois. Quitte à avoir les modulations de mensualité que j'augmente rapidement, bonne idée ou pas ?

D'après les différentes estimations, les frais de notaire restent fixes a 15000€ environ, la caution c'est 2500€...

l'assurance, je ne sais pas s'il est intéressant de regarder maintenant, vu qu'on a assez de liberté pour en changer dans l'année. Et j'ai lu qu'il était intéressant de prendre l'assurance de la banque dans un premier temps pour avoir plus de marge de manoeuvre. Malin ou idiot ?

J'ai fait appel à un courtier, il m'annonce des frais de 1% de la somme empruntée, ça me semble assez élevé, surtout qu'en plus derrière il y a des frais de banque... c'est pourquoi je me suis lancé de mon côté, mais j'ai l'impression que les simulateurs des banques sont assez limités, du coup si je commence a faire des devis en ligne, et que je suis contacté par un conseiller, ça vaut le coup de pousser le process un peu plus ?
Les trucs genre meilleursTaux, pareil, on remplit le formulaire mais ensuite il faut prendre RDV pour commencer a avoir des chiffres...

Ma banque c'est Bourso mais pareil, entre ce que je lis sur internet (environ 1%) et sur leur simulateur (1.4-1.6%) c'est un peu un monde...

Merci pour vos conseils éclairés

 
Tu as un dossier simple : fais des dossiers auprès des banques en ligne (ING, Fortuneo & Bforbank peuvent se positionner sur ton dossier de manière intéressante). Si tu as le temps, démarche en plus SG et quelques autres, physiquement (une simulation pour une BED c'est jamais le vrai taux). Tu leur dis que tu as déjà x% par ING/Fortuneo, etc. mais que tu préfèrerais aller chez eux si ils te font moins (gaffe aux frais annexes type frais de dossier, parts sociales, assurances, etc.). Sinon, prends un courtier (pas utile dans ton cas selon moi), mais un courtier gratuit (empruntis.com, meilleurtaux.com, pretto (parrainage possible si tu veux) ou hellopret par exemple)

 
Rien d'arrêté ajd, ça dépendra notamment si de (gros) frais de copro sont votés ces 2 prochaines AG et de l'état du marché immo en 2022. On a également en tête que si on décide de le garder, on sera imposer sur la PV donc si c'est l'option retenue, on le garde LONGTEMPS.
 
Mais à première vue quand je pose les chiffres, en partant sur un LMNP au réel ça me semble être une bonne idée de conserver :
 
- 1700€ de mensualité sur ce bien pour +1600€ de loyers ;
- Frais divers (TF, CC, entretiens, intérêts d'emprunt) : -600€ hors exceptionnel ;
- Dotation aux amortissements par composant du bien, sur 35 ans : -800€ ;
 
Donc pas de fiscalité, un cash-flow certes négatif d'environ 8 à 10K€ par an (loyers-charges décaissables) pour un patrimoine net qui lui augmente de +20K€/an (KRD début de période - fin de période). On creusera précisément en tps voulu / affiner le plan sur topic idoine    
 

 
 
Hello, je suis à peu prés dans le même cas que lui.
 
Pourquoi le courtier n'est pas utile? (j'ai initier une demande auprès de meilleurtaux.com, j'ai un RDV avec un conseillé )

 
- Un courtier ça t'obtient le taux standard qu'ils ont pour ton profil avec les banques, basta. Adapté pour quelqu'un qui n'y connaît rien du tout / a un dossier compliqué à vendre / n'a pas le temps
- Quelqu'un de débrouillard, malin dans la négo et qui a le temps saura mettre en concurrence les banques pour les faire descendre l'une contre l'autre.. En prenant en compte tous les critères et pas juste le taux nominal
 
Dans ton cas ça sera probablement utile (no offence mais vues tes questions ).

 
ok , je comprends mieux maintenant.
 
Tu n'as pas tort, c'est bien la premeire fois que je me lance dans l'achat d'un bien immo.
 
Et comme on apprend pas ce genre de chose à l'école...il faut bien commencer quelque part    
 
Heureusement qu'HFR est la  

Pourtant, "je comprends", c'est bien à l'école qu'on apprend à conjuguer les verbes du troisième groupe  

Oui, mais c'est le matin, et j'écris trop vite pour que mon cerveau puisse suivre en même temps.
 
Et je n'ai pas encore ingurgité ma dose de caféine quotidienne.  

Intéressant pour comprendre comment, malgré les taux actuels, beaucoup continuent à surpayer leur taux : https://www.cbanque.com/credit/actu [...] -genereuse
 
=> les banques qui, selon le topic, sont rarement intéressantes (CA, CE, CM) concentrent 70% du marché du prêt immobilier. Crédit Agricole à lui tout seul : 35%.  
 
SG qui est ultra offensif sur ce marché du prêt immo fait à peine 10%
 
Boursorama ultra offensif aussi avec des taux quasi imbattables : - de 0.2% des encours alors qu'ils sont sur le marché depuis une dizaine d'années je crois.
 
La majorité des gens ne font même pas l'effort de demander à une autre banque que la leur. Tant mieux pour les lecteurs de ce topic qui se font subventionner leurs taux bas par les flemmards

 
C'est pas aussi simple et réducteur.
Et cela dépend beaucoup des profils.  
 
La SG m'a fait la pire proposition pour l'instant, très loin derrières les autres banques.
Boursorama est très exigeant sur les profils des personnes. Dans mon cas, je ne suis pas éligible par exemple.
 
Pour l'instant le meilleur taux que j'ai est celui du Crédit Agricole via B for Bank

SG fait 10% parce qu'ils ciblent le dernier décile (pour simplifier). Ils ont les taux les plus pourris sur les dossiers lambdas et même les dossiers simplement bons, je rejoins haralph là dessus.

Vous êtes optimistes je trouve : quand tu regardes ça, même pour des dossiers moyens, SG est pas mal positionnée https://docs.google.com/spreadsheet [...] =155630389 (lignes 41, 42, 44, 110). Et c'est pas un dossier particulier, c'est une centaine de réponses
 
En plus, on parle de groupes bancaires donc SG c'est SG + Crédit du Nord + Boursorama probablement (erreur de ma part dans la première lecture)
 
HSBC qui est bien positionné sur les taux c'est moins de 1%, etc.