Reprise du message précédent :
Puis, pas vendu pas perdu  

 
Il n'y a pas de source (ou en tous cas, je n'en connais pas) qui établisse un % de locataires qui dégradent plus ou moins leur logement (et de toutes manières, dans le plus ou moins, l'ambitus est énorme), mais c'est la crainte de tous les proprio. Mes parents ont été propriétaire d'un appart à Bordeaux pendant plus de 20 ans. Idem à Paris. Et ils ont vu des locataires se succéder avec quasi toujours des gros problèmes liés à des réparations. Comme mes parents sont des gens plus qu'honnêtes, ils ont toujours réparé, changé etc... Contrairement à bcp de priorios qui laissent pisser et refuse de respecter la loi.
Au bout du compte, mes parents n'ont jamais eu une situation de rentabilité correcte avec aucun de leurs biens.
 
Maintenant, d'autres y arrivent... A mon avis, n'y compte pas trop à moins d'être suffisamment un connard.  
 
Note que mes parents ont toujours perçu le loyer (parfois avec 6 mois de retard) et que les locataires ont été à peu près corrects sur ce plan. Mais sur le plan des dégradations (souvent involontaires), ça a chiffré terriblement sur toute la période.
 
Un des gros problèmes en France, c'est que le locataire est CHEZ LUI. Il n'est pas chez toi. du coup en France :
 

 
https://www.groupama-pj.fr/que-fair [...] -logement/
 
De plus:
 
https://www.gererseul.com/pendant-m [...] prietaire/
 
Ce qui veut dire que concrètement et contrairement au UK par exemple, tu ne peux pas surveiller l'état de ton appartement, ou pas vraiment... Le locateur est chez lui. Tu peux être alerté par des odeurs décrites par les voisins, par un état extérieur de la propriété parfois etc..
 
Bref, le choix t'appartient. Mais à place, j'essaierais de prendre en compte le "worst case scenario" et pas croire que tu vas tâter tes 8% OKLM.

Va falloir me détailler davantage ton calcul de rendement là.  
T'empruntes combien sur combien de temps ? Charges ? Loyer ? Fiscalité ?

Qu'est-ce qu'il faut pas lire...
T'as des sources pour ce que t'as posté là ?

Le train faut être patient mais ça se fait.  
Sinon faut aller à Toulouse en avion (coucou Dion) et ensuite y a un peu plus d'une heure en voiture pour rejoindre la maison.  
J'ai vu des aller-retours Lyon / Toulouse à 56€ avec Easyjet...

Quand tu comptes la valeur du bien, ou quand tu comptes juste la différence entre les loyers et les sorties (remboursement de prêts & maintenance)?

Je connais pas mal de bailleurs où ça se passe très bien.  
Y a clairement un sujet clé dans le choix des locataires.  
Et si tu veux vraiment investir en immobilier, t'as plusieurs biens en location pour lisser le risque.

 
Selon les chiffres du ministère de la Justice, (un peu anciens mais qui ont l'avantage de la précision), en 2017, les propriétaires ont engagé près de 147 000 procédures devant les tribunaux afin d'obtenir l'expulsion de leur locataire pour impayé de loyer. Un chiffre publié par Infostat Justice (1) à rapporter aux 11,5 millions de locataires (6,6 millions dans le parc privé, et 4,9 millions dans le public). Ce qui fait un taux d'impayés de 1,3%
 
Pour toi ça te semble pas bcp peut-être. Pour moi c'est énorme, on est proche des 1 à 2 chances sur 100, c'est loin d'être marginal. Et c'était en 2017. Vu les hausses de prix, ça m'étonnerait que cela se soit bcp arrangé...  
 
De nos jours on approche apparemment des 3%
 
https://www.lepoint.fr/economie/inf [...] 100_28.php
 
Maintenant, les investissements, il y a souvent un risque oui...
 
Mais encore une fois, les loyers impayés de part les exp dans ma famille, c'est pas vraiment cela le problème. C'est plutôt l'entretien des biens et les locataires peu respectueux de biens que ne leur appartiennent pas (en même temps... Filer son fric à des gens qu'on ne connaît pas, ça donne pas forcément envie de faire attention. )

Chez nous le Parti communiste avec un programme tiré de Karl Marx est considéré comme d’extrême droite, alors les socialistes suisses…  

je simplifie le calcul en prenant une hypothèse ou il reste 250€ / mois de reste à charge du propriétaire, globalisant les credits d'impots, travaux, impayés, taxe, frais lors des changements de locataires.
Cette hypothèse est bien plus défavorable que la tienne ( supernet > cout ) et malgré tout rentable si on compte le rendement comme étant le ratio entre l'argent investi et le capital obtenu à l'issue du projet
 
en poussant jusqu'à l'absurde : si tu mets zéro dedans et que tu as 100K au bout, le rendement est infini

Des conseils pour un logiciel d'aménagement intérieur ?
J'ai entendu parler de https://www.kozikaza.com/ et https://www.floorplanner.com/  
Je sais qu'il y a déjà eu des discussions sur le sujet dans le topic.
 
Edit : web-based ce serait mieux.

Ouais enfin si t’es de suffisamment mauvaise foi le seul truc qui se fasse pas c’est aller aux US en train
 
J’ai pas suivi où t’es mais Paris-Cahors en train c’est quand même 6h, et si tu pars de Lyon c’est 7h30 (30mn de plus pour nray depuis grenoble s’il part tôt et peut avoir le changement à lyon).
 
Faut que t’aies de la place pour loger les gens si t’invites, parce que c’est tendu pour l’AR dans la journée.

 
Dans les deux cas (Bx et Paris), les biens étaient déjà remboursés. La rentabilité était faible. Rien qu'à Paris, il y avait constamment des problèmes avec le syndic qui voulait faire tel ou tel travaux, des gens de la copropriété qui refusaient de payer et les autres qui se retrouvaient à payer à leur place etc... Ascenseur constamment en panne devant être réparé. Syndic mafieux avec surfacturation des travaux. etc... Je vais pas rentrer dans les détails, car je pourrais écrire deux pages sur ce qu'ils ont vécu.
 
À bordeaux, c'était un appart pour étudiant. En gros, à chaque nouvel étudiant, il fallait tout refaire (douche, papiers peints, moquette etc... ). Bon Bordeaux, c'est festif...
 
Ne parlons que de la porte avec de multiples et régulières tentatives d'effraction (bordeaux). Je doute que la situation se soit particulièrement arrangée...  
 
Bref, je ne dis pas que tout ne peut pas bien se passer. Mais clairement qu'il est nettement plus raisonnable de prendre le "worst case scenario" quand il s'agit de tenter de prévoir telle ou telle rentabilité.
 
Que chacun fasse ses exp après tout.  

Compris, sauf que le truc sympa c'est de pouvoir enchaîner les biens, donc ils doivent être rentables en supernet.  
Sinon t'es vite limité par le taux d'endettement.

 
Ta femme.

 
Mon "ça se fait" n'était pas à ce point optimiste que tu fais l'aller-retour dans la journée
C'est desservi mais globalement les temps de trajets sont pourris (surtout en comparaison d'un Paris/Lyon ou Bordeaux/Paris).
Tu dois même pouvoir trouver du train de nuit
L'idée oui c'est de loger les gens quelques jours a minima (en vacances ou en télétravail pour eux).

C'est plutôt ma fille qui est au taquet sur le sujet

Tu serais étonné.

Même ici dans ma bousie bernoise les jeunes socialistes et jeunes verts nous ont fourni des listes séparées avec uniquement des femmes/hommes lors des dernières élections.
J'ai failli aller leur dire sur Twitter que c'était quand même très binaire et cisnormé tout ça.

Je comprends, pas de soucis.

Je vais essayer d'expliquer, vite fait avec mon cas sans etre trop lourd.
Quand on a vendu notre appart, on recherchait dans un secteur qu'on avait defini.

Les critères indispensables (pas de concession envisageable) :
- appartement d'après 2005 (c'est en 2005 qu'est sorti la norme qui impose les doubles dalle béton plancher/plafond et plus une dalle unique).
- 2 emplacement de stationnement privatif (intérieur/extérieur aucune préférence, juste 2 privatifs).
- Salle/pièce de vie de 30 m² minimum.
- un balcon suffisamment grand pour mettre une table/4 chaises et un bbq/plancha
- 15mn d'une gare (à pieds ou en voiture).

Le critères sujet à concession
- toilettes séparées (tant pis si uniquement dans la sdb)
- cuisine ouverte (on prends fermé, on ouvrira plus tard si possible)
- une baignoire (s'il y a juste une douche tant pis)
- 3 chambres (2 ok si salle très grande)
- pas de RDC

On avait vendu notre précèdent appart car on voulait une salle plus grande (on avait 24 m²), une vraie insonorisation (il était des année 70, donc super fonctionnel, mais insonorisation zéro) et 2 emplacement de stationnement (en rentrant du taf, je pouvait perdre 15mn à chercher une place).
Le truc sur lequel à avait fait une croix (notre deuil), notre terrasse de 40 m².
On avait 2 chambres, une sdb avec baignoire et une cuisine (petite mais fonctionnelle) ouverte sur la salle.

Pendant 6 mois on a enchainé les visites dans le secteur qu'on avait défini (qui comprenait plusieurs villes et représentait à la louche 10 km²).
on a jamais rien vu qui nous convenait, malgré un nombre de visite important

Au bout de 6 mois, on décide d'étendre le secteur avec 2 villes supplémentaires (en bordure de notre secteur) qui ont mauvaise réputation (en partie justifiée), mais dont nous savons qu'il y a des quartiers qui sont quand même habitable/fréquentable (de notre point de vue et selon nos critères d'acceptance).
La on nous présente 6 biens dans ce secteur, dont l'un que nous avons acheté (on était près à faire des concessions sur certains critères et au final on a tout et même plus que ce qu'on espérait).

- appart de 2007 dans une petite copro (9 appartements au total).
- bon quartier.
- salle 41 m²
- cuisine ouverte sur la salle 10m²
- 2 box pour les voitures
- 2 chambres
- une salle de bain de 9m² avec douche/baignoire/wc + des wc séparés
- une terasse de 25 m²
- expo est/ouest traversant
- surface de 97 m² (hors terrasse et box)
- 7mn  pied de la gare

En gros, pour te donner le maximum de chance, soit flexible sur tes critères (définis en certains comme indispensable, en restant raisonnable sur le ratio indispensable/dispensable, si les 3/4 sont indispensables tu te tire une balle dans le pied et surtout ne soit pas figé sur un secteur géographique donné, soit prêt à élargir ton périmètre (dans ton cas en ciblant d'autre communes calmes et tranquilles dans les environs de Rouen) quitte à aller te faire ton opinion toi même en visitant d'autre secteurs (à différents jours/horaires afin que ce soit représentatif).

Sachant que ce qui compte le plus pour les maisons (pour les apparts c'est un peu différent), c'est la localisation.
 
Une maison ça s'agrandit, ça se réorganise, mais si c'est casse couilles en termes d'accessibilité, tout ça, ben c'est mort définitivement.
 
Perso j'ai fait de GROS efforts sur la taille du jardin et de la maison au moment de l'achat en 2004.. A posteriori, je regrette pas : on se déplace en TEC et à vélo, on a tout accessible, et cerise sur le gateau de très beaux espaces verts (un bois de 40 hectares à 500m, des vignes, des petits bois, 2 parcs importants à moins de 2km, et la "nature" à moins de 5 km).
 
On a beaucoup fait d'efforts pour agrandir la maison (quasi doublement de la surface), donc ça a pris de la valeur (parce que quand tu construis à ~2k du m2, et que le prix de vente du quartier est à 4k, ben ça fait un bel investissement au final, même si c'est pas le but)
 
C'est nettement moins vrai pour les apparts parce que ça s'agrnadit pas, et même des travaux de réorganisation peuvent être administrativement casse couille si tu touches au gros oeuvre.
 

‘Tin faut que je déstresse sur le dégivrage de congel, j’ai chargé le frigo avec des barres pour glacière et les bacs à glaçon qui étaient dans le congel, le congel est sec, les glaçons ont même pas fondu, ils étaient juste un peu humides sur les bords.

Coucou également sur l'heure de mazoutière pour le trajet aller !
Enfin tu me diras que c'est le temps de trajet de Flo pour aller au supermarché

A noter que si tu as 1€ au bout ça fait également un rendement infini  

Tu parles beaucoup par anecdotes, fais péter la comparaison des programmes entre PCF et les socialistes zurichois  

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
il essaye de dire que la maison tu peux l'agrandir/la surélever/gagner de la surface ultérieurement, pas un appart  

on avait utilisé floorplanner pour décider comment aménager notre appart ici.
Plutot satisfait, si t'as les plans c'est trivial de refaire le plan de ta maison (en gros tu dessines les murs, les espaces fermés définissent une surface, tu peux re-zonner des surfaces (par ex techniquement notre hall, notre salon et notre cuisine sont la même pièce).
Après t'as une grosse banque d'objets de décoration (dont pas mal de trucs ikéa et autre), et tu peux override les dimensions du parallélépipède dans lequel s'inscrit le meuble.
Après tu peux naviguer en 3D dans le résultat final. On a fait ça en 2-3 soirées, et pour mon bureau ça nous a permit de trouver un bon aménagement sans devoir tâtonner avec les meubles en physique

Pas testé l'autre mais ça doit etre semblable.

question : si tu achetes un truc avec un crédit de 500 par mois, et que tu touches 500 par mois de loyer, est-ce qu'une banque considère que ça s'annule, ou est qu'il font +500 pour la dette, +500 pour le revenu, et checkent que le résultat soit toujours < 33% ?

Merci pour le feedback

Ça dépend des banques. Il y a effectivement 2 modes de calculs qui donnent des résultats très différents
 
Je pense qu'on va se pencher sur l'immo locatif en 2023.

J'utilise SweetHome3d, parce que je suis un barbu linuxien. Y'a pas mal de packs de meubles open sources, faut se donner la peine de les telecharger. La prise en main est triviale, meme si l'interface est un peu vieillotte.
Mais c'est pas web-based.

 
 
Voilà.
 
 

 
Same here.

Mince.        
J'espère que tu vas te rétablir rapidement.

 
   
Ma fille en a fait beaucoup (pour elle et pour le collège).
Y a des packs avec les meubles Ikea ?

on peut même importer des meubles depuis https://3dwarehouse.sketchup.com/?hl=fr
il suffit de s'inscrire, d'exporter le modèle 3D dans un format (j'ai oublié le format) et de l'importer dans sweethome 3D comme nouveau meuble.

Fallait t'installer à Vancouver il y a 10 ans. J'ai un pote, sa résidence principale vaut entre 3 et 4 millions de $ juste parce que le prix du m² de terrain est hallucinant, et il est en train de se faire construire  une maison à la James Bond à Whistler, qui est la station de ski huppée du coin.

 
hé ben merci, dès j'invente la machine à voyager dans le temps, je dirais ça à mon moi de 2010

 

 
disons que ça permet de ne pas oublier qu'un projet immo bien monté est largement financé par les locataires , et que 8% de rendement brut annuel ( par rapport à la valeur du bien), n'a rien à voir avec 8% brut sur une assurance vie

On est d'accord que si Macron a une majorité absolue, il appliquera son programme ; alors que si il a une majorité relative, il appliquera celui de LR ?

 
Ça me semble pas d'être compliqué qu'un appart mal entretenu soit plus banal que des squatteurs, vu que les cas de squat sont incroyablement rares (et très fortement médiatisés à chaque fois).

Ya plein de coins ou l'immobilier est parti complètement en vrille depuis 10 ans, le problème c'était d'avoir les fonds et l'opportunité d'acheter dans le bon coin il y a 10 ans
 
Ou mieux, 20, ou 30, ou 40, quand ça vallait 1% du prix actuel

 
lol, je pense que tu poses parfaitement l'équation.    
 

Moi, mais je ne suis pas un fin tacticien !

Si on reste sur la France, les très grands gagnants sont les gens qui ont acheté entre 1995 et 1997 (voire 1998).

y'a une maison squatté juste à côté de chez moi, les gens à qui elle appartenait sont morts je crois que la justice cherche des héritiers ou autre.
 
En attendant ce sont des sans papiers qui squattent, parlent pas français, leurs gamins rentrent dans les cours d'immeuble à côté pour tagger les murs et faire d'autres conneries, ils font des barbecues dans la rue avec musique style gitan à fond jusque pas d'heure, la police et la mairie sont venus plusieurs fois, il se passera rien.
 
Le pire c'est qu'ils ont quasi tous les fenêtres cassés je sais pas comment ils se demerdent l'hiver