Je profite du confinement pour me pencher sur la non rentabilité de l'opération Scellier de mes parents qui se termine fin 2021.  
Comme attendu ça sent le fail, et s'ils sortent flat de l'opération ce serait déjà un petit miracle.
Tout dépendra évidemment du prix net de vente, mais d'après mes projections, on se dirigerait vers une perte de l'ordre de 10k (sans doute la prime du CGP   ). Acheté à 167k (hors frais notaires), pour sortir flat il faudra une vente net vendeur supérieure à 160k. Or, il était à priori estimé dans les 150k l'an dernier (à confirmer). La projection financière (vous savez le truc avec les beaux camemberts magiques du CGP ) était de 195k (+2% par an)...  
 
https://zupimages.net/up/20/16/ayo8.png
Et ça si la vente se goupille bien, juste après le départ du locataire, sans travaux, sinon il faudra rajouter un peu de charges de copro, prêt etc.
 
T2 sur Toulouse. Gestion en agence. 6 Locataires en 8 ans (donc pas mal de frais de reloc), en général des étudiants. parfois quelques jours/semaines de vacances locatives durant les 8 ans. 1ère locataire en impayés (indemnisé), 2 qui ont un peu dégradé (1 sur 2 a finalement payé), 2 RAS.
 
Toute la réduction d'impôt part dans les intérêts de l'emprunt (+ de 4% avec assurance en 2011) et le prix d'achat était à priori trop élevé comme souvent. Je leur ai fait renégocier le prêt récemment mais c'est 2-3 ans trop tard, l'impact final sera mineur (3-4k de gagné sur le capital à rembourser dans 2 ans).  
 
A priori je pense pas avoir fait d'erreur ou oublié un truc, mais si jamais...

C'est pas de pot autours de moi j'ai pas mal d'histoires plutôt positives surtout sur les de Robien. Typiquement mes parents en avait acheté un a Bordeaux 60k aux débuts des années 2000, loué sans un mois de vacance pendant 15 ans, donné a ma sœur est moi vers 2012, revendu en 2015, 115k et encore avec le recul on aurait du le garder 2 ou 3 ans de plus pour profiter à fond de la hausse bordelaise mais ma sœur avait besoin de l'argent (avec le recul j'aurais dû lui racheter sa part mais c'est facile à dire aujourd'hui)...
Et des comme ça j'en ai pas mal en tout cas largement autant que des défiscalisations achetées dans des régions perdues et qui ont perdu de la valeur.
 
J'ai même des histoires de Pinel ou les gens s'en sortent pour l'instant pas trop mal...:o

C'est un sujet complexe qui est éloigné de l'épargne financière que l'on discute habituellement ici, cela brouille un peu les cartes
 
Les pièges classiques des vendeurs de Pinel/Scellier/De Robien etc... sont les suivants :
 
1/ Large sous-estimation des charges de coproprieté au fil du temps : neuf les charges seront très faibles mais vont rapidement augmenter après l'année 3/4 typiquement. Le commercial a tendance à les laisser très faible sur l'ensemble du projet.
 
2/ En achetant neuf... on revend de l'ancien. Le neuf coute 10-20% plus cher que l'ancien à emplacement équivalent. Un logement est considéré "ancien récent" après 3-4 ans typiquement et "ancien" après 7-8 ans.
 
2% de revalorisation par an est une hypothèse valable à très long terme pour un bien situé dans un bassin économique dynamique POUR UN BIEN ANCIEN. En achetant neuf et en revendant grosso modo 10 ans après, c'est déja bien si le marché progresse suffisamment pour que le bien encaisse la décote neuf/ancien sur la période et se revende au prix d'achat, tout simplement. Si le marché immo de l'ancien a pris 40% en 10 ans, évidemment que le bien augmentera aussi mais nettement moins, encore une fois compensant le passage de son statut de neuf à ancien.
 
3/ Sous-estimation chronique des frais de gestion locatif de l'appartement : ils évoquent souvent les frais "annuels" mais pas les frais de changement de locataires (rédaction du bail, états des lieux, visites...) qui atteignent parfois près d'un mois de loyer à CHAQUE fois. Une petite surface étant louée en moyenne pendant 20 mois (stat FNAIM dont je me souviens), il faut donc drastiquement augmenter l'enveloppe de frais sur la durée de détention de 10 ans environ.  
 
4/ Sous-estimation des frais d'entretien : malgré le caractère neuf du bien, un changement de chaudière à gaz est très possible pendant 10 ans, changement de robinetterie, fuites de plomberie, soucis de fenêtre, etc... ce  n'est clairement pas de la science fiction étant donné la qualité du bati et de fiabilité des équipements en forte baisse. Cela peut facilement grever une demi année de loyers sur la période de 10 ans de détention.
 
J'en oublie bien entendu.
 
De toute façon, c'est simple, sur plus d'une dizaine de connaissances autour de moi qui ont fait ce type d'opérations de défiscalisation en partant sur du neuf packagé via commercial, je n'ai que 2 exemples de rendement positif "tout compris", grâce à la PV sur le bien: un Scellier en banlieue lyonnaise gardé 14 ans, vendu récemment, un De Robien en région proche Luxembourg gardé 10 ans, vendu il y a déja quelques temps. TOUTES les autres opérations ont été perdantes même en tenant compte de la défiscalisation car les biens s'étaient peu/pas appreciées sur la période, que les frais étaient vraiment importants, que le turnover de locataire a tué la rentabilité. J'ai aussi une poignée d'histoire d'horreur avec grosses pertes (Périgueux, Auxerre, Macon...)
En revanche faire un Pinel soi même avec un bien ANCIEN que l'on rénove... et que l'on gère sans agence, c'est très différent et ça marche beaucoup mieux, même si le plafond des loyers implique des locataires à revenus modestes et donc un besoin de selection accru pour éviter les situations délicates.

Allez, 12 k€ de plus balancé sur la SCPI Novapierre Résidentiel.

  pour le partage et le beau graphique.
 
Sur les 10 dernières années, l'immo a fait +50% en moyenne à Toulouse.
Appart acheté 172k en 2010, et prix de vente estimée 10 ans après à 150k, c'est ça ? Ca pique sévère  T'es sûr que l'estimation du prix de vente est correcte ?
 
J'en arrive à la même conclusion que toi : quand même louer. De toute manière le prix de vente ne va pas fortement bouger en 2/3 ans, et la grosse enculade a déjà eu lieu. Donc autant encaisser quelques années loyers en plus et amortir 3 ans supplémentaire du prêt immo.

Le rendement actuel est de combien ?
 
J'ai du mal à voir aussi une MV aussi importante vu la hausse des prix, ça paraît fou.

Sauf effet covid, la revalorisation du bien à 2%/an me parait pas déconnante voir faible pour Toulouse ces dernières années.
Après sur le prix de l'appart, 167k pour un T2 en 2012, ça devait être un T2 bien placé proche du centre peut être. Si c'est le cas, il doit être plus proche de 190k en valeurs actuellement.
Si c'était un peu éloigné du centre, effectivement à 167k tu avais un T3, et c'est le cabinet/promoteur qui s'est fait une sacrée marge sur l'affaire.
En tout cas, je pense qu'ils ont tout intérêt à trouver un locataire jusqu'à la fin de l'opération.
 
Si tu as fait une évaluation que via 1 seule agence, essaye d'autres agences. Des fois les agences immo ont tendance à donner un prix sous le marché pour encaisser la commission de la vente rapidement. Tu peux regarder l'historique des prix du quartier voir si la valeur colle à ce qu'ils t'ont donné.

Quel est le facteur qui explique la non rentabilité selon toi ?

 
Comme dit précédemment, et c'est parfaitement clair dans le tableau. Le facteur numéro un c'est le prix de d'achat. Si le prix de vente net vendenur était au moins égal au prix d'achat, l'opération serait positive.
Ensuite le coût du crédit (6,5k par an en moyenne, pour 6k de loyers), qui aurait gagné à être renégocié plus tôt.
Après, plus accessoirement les frais de relocation (6 locataires en 8 ans).

 
 
Tu informes Mme F avant d'investir ?

Non, elle s'en fout.

   c'est beau cette confiance !

Allez, 12 k€ de plus balancé sur la SCPI Novapierre Résidentiel.  

 
ça s'achète en ligne ?

avec un compte Paypal ?

avec un compte Paypal ?

Je vais mettre ALT2 au plafond. Si ça s'écroule après pas grave, je peux tout débloqué dans une année.

Quasiment aucun impact de la Covid !

Comme Madoff, jamais d'impact conjoncturel, toujours +10% par an

 
ça s'achète en ligne ?

Je relance le sujet enfant
Idée faire un petit pecule pour la petite pour l'avenir.
Idée AV à mon nom car moins chiant pour tout ce qui est gestion en ligne !
Je reste sur un AV bourso (générali) en gestion pilotée offensif (on est sur du long terme) ou sur du yomini comme vous indiquiez avant ?
Pas de gros capital d'entrée mais mettre 100e tout les mois

Déçu de saxo... Même pas un an que j'ai transféré mon PEA chez eux, et je viens de voir qu'ils ont modifiés leur politique tarifaire... J'ai vu aucun mail passer à ce sujet je ne sais pas quand c'est effectif, je regarde rarement les frais ^^

En plus aucun service d'agrégation ne les prend en compte, donc on ne peut pas suivre son patrimoine simplement... C'est dommage, car l'interface est plutôt bien faite avec une visualisation des plus / moins value très bien faite! Ce qui n'étais pas le cas de bourse direct...

Bon, il y a des offres de transfert pour certains courtiers? Je retourne chez BD, où il y a mieux?

 
Bourso c'est bof.
Je partirais sur une AV full indiciel.

Chez Moniwan, les SCPI s'achètent en ligne.
Faut vivre avec son temps les boomers    

Allez, 12 k€ de plus balancé sur la SCPI Novapierre Résidentiel.

C'est un sujet complexe qui est éloigné de l'épargne financière que l'on discute habituellement ici, cela brouille un peu les cartes

Les pièges classiques des vendeurs de Pinel/Scellier/De Robien etc... sont les suivants :

1/ Large sous-estimation des charges de coproprieté au fil du temps : neuf les charges seront très faibles mais vont rapidement augmenter après l'année 3/4 typiquement. Le commercial a tendance à les laisser très faible sur l'ensemble du projet.

2/ En achetant neuf... on revend de l'ancien. Le neuf coute 10-20% plus cher que l'ancien à emplacement équivalent. Un logement est considéré "ancien récent" après 3-4 ans typiquement et "ancien" après 7-8 ans.

2% de revalorisation par an est une hypothèse valable à très long terme pour un bien situé dans un bassin économique dynamique POUR UN BIEN ANCIEN. En achetant neuf et en revendant grosso modo 10 ans après, c'est déja bien si le marché progresse suffisamment pour que le bien encaisse la décote neuf/ancien sur la période et se revende au prix d'achat, tout simplement. Si le marché immo de l'ancien a pris 40% en 10 ans, évidemment que le bien augmentera aussi mais nettement moins, encore une fois compensant le passage de son statut de neuf à ancien.

3/ Sous-estimation chronique des frais de gestion locatif de l'appartement : ils évoquent souvent les frais "annuels" mais pas les frais de changement de locataires (rédaction du bail, états des lieux, visites...) qui atteignent parfois près d'un mois de loyer à CHAQUE fois. Une petite surface étant louée en moyenne pendant 20 mois (stat FNAIM dont je me souviens), il faut donc drastiquement augmenter l'enveloppe de frais sur la durée de détention de 10 ans environ.

4/ Sous-estimation des frais d'entretien : malgré le caractère neuf du bien, un changement de chaudière à gaz est très possible pendant 10 ans, changement de robinetterie, fuites de plomberie, soucis de fenêtre, etc... ce n'est clairement pas de la science fiction étant donné la qualité du bati et de fiabilité des équipements en forte baisse. Cela peut facilement grever une demi année de loyers sur la période de 10 ans de détention.

J'en oublie bien entendu.

De toute façon, c'est simple, sur plus d'une dizaine de connaissances autour de moi qui ont fait ce type d'opérations de défiscalisation en partant sur du neuf packagé via commercial, je n'ai que 2 exemples de rendement positif "tout compris", grâce à la PV sur le bien: un Scellier en banlieue lyonnaise gardé 14 ans, vendu récemment, un De Robien en région proche Luxembourg gardé 10 ans, vendu il y a déja quelques temps. TOUTES les autres opérations ont été perdantes même en tenant compte de la défiscalisation car les biens s'étaient peu/pas appreciées sur la période, que les frais étaient vraiment importants, que le turnover de locataire a tué la rentabilité. J'ai aussi une poignée d'histoire d'horreur avec grosses pertes (Périgueux, Auxerre, Macon...)
En revanche faire un Pinel soi même avec un bien ANCIEN que l'on rénove... et que l'on gère sans agence, c'est très différent et ça marche beaucoup mieux, même si le plafond des loyers implique des locataires à revenus modestes et donc un besoin de selection accru pour éviter les situations délicates.

 
Facile en ligne ou faut envoyer de la paperasse ?

C'est quoi cette autours de ALT2 depuis quelques pages ?
 
Pouvez-vous m'expliquer en quoi c'est le meilleur fonds euro ?

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Fortu rembourse les frais de transfert
+ prime parrainage 110 € si tu es nouveau client.

 
Même pas une part d'URW, alors du Corum...

Hello,

J'ai fais un rachat Spirica vendredi, qui devait etre effectif le 12/08, et j'ai le message "En attente de validation premier temps"

Faites attention : d'autres membres ont aussi été emmerdé par cet assureur qui demande des comptes au moment du retrait.

Je trouve ça très louche

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Je trouve ça très louche