Reprise du message précédent :

Sur le long terme c'est difficile. Surtout si tu veux en tirer des revenus.

 
Oui, mais ton banquier ne voudra jamais te prêter 200K à faire fructifier sur une AV, alors que sur un bien immobilier, peut-être. (j'attends les 50 personnes qui vont me contredire )

 
Pour en avoir tester plusieurs depuis le changement d'interface Bourso, Trading Sat est vraiment le plus pratique et permet d'accéder facilement à l'ensemble des infos pertinentes.

c'est dans le cas ou le crédit était soldé avant la revente du bien.

 
 
Pas de BNC ?  

 
Juste pour ne pas se méprendre : c'est 350K de cash + 8.5K d’intérêt d'emprunt par an (soit dans les 150K empruntés sur 20 ans) ?
Un appart dans les 500K, 8% de rendement brut, 5% net avant impôt.
 
Mais pourquoi ne pas avoir utilisé davantage l'emprunt ?

Oui

Je suis locataire. Je suis en train de sortir ce qui est sur mon CSL vers une AV Bourso fonds euro. J'ai LDD et livret A plein, déjà un PEL.  
Projet sans doute d'acheter d'ici 3 ans.
J'ai une forte aversion au risque (à la limite faire mumuse sur des actions/crowfunding immo sur ~10% de tout ce qui est placé pourquoi pas)
J'hésite à basculer tout le CSL vers l'AV en me disant que de toute façon l'AV sera plus rentable plus que mon CSL et que je peux tout sortir en quelques jours.  
C'est une bêtise? Car au niveau impôt, si j'ai bien compris, je serai pas imposé plus que sur mon CSL si je sors avant les 8 ans.
 
Enfin, sur mon PEE de ma précédente boite que j'ai quittée, j'ai "fait" 25% en 2 ans sur un placement "actions francaise". Je me dit que ça peut faire que baisser et souhaiterai placer tout ce qui est là dedans sur un placement "obligation" en me disant que ça baisserai moins en cas de pb. Et réinvestir sur ce placement "actions française" dès que ça aura baissé. Ca se tient comme raisonnement ou c'est débile ?
 
 

Rien pour le moment

Bonsoir,

1. Petite question sur l'investissement PEA : lorsqu'on investit, est-ce qu'il faut acheter des parts entières ? Ou comme sur AV, on place un montant et du coup on peut avoir des parts genre 2,543 ?

2. Ensuite, je suis en train de travailler sur ma stratégie de placement. Grosso modo, nous avons un projet immobilier dans les 3 années à venir. L'essentiel de mon épargne va sur le PEL (2,5%), un peu sur F€. Pas d'actions pour le moment, mais je souhaite y placer une faible part de mon capital mais avec un niveau de risque plutôt élevé (long terme).

L'idée est d'investir 300€ par trimestre (capacité d'épargne mensuelle de 500-700€, variable) en actions (trackers ou fonds UC). Du coup, si placement sur PEA, les frais ne seront pas trop importants (par rapport à ceux d'une AV) comme c'est à l'ordre ?

Merci d'avance pour vos retours

1 titres non
Opcvm oui voir la decimalisation du dici
2  

 
Non on se meprend: quand j'ecris 350k de capital immobilise c'est 350k de mon cash et environ 750k d'emprunt. Mon emprunt est a 0.95% par an. 3700 EUR de remboursement mensuel.  

Que signifie "avoir des part" dans une entreprise ?
 
Ca peut rapporter gros ?

En gros ça veut dire

 
 
 
Non pourquoi ?

Avoir une part du capital oui, coté ou non coté.
 
Ca rapporte si l'entreprise marche bien oui  

Ne fais pas l'innocent  

C’est pas toi qui va faire tourner notre belle république    
Je te pensais mieux logé !

Merci de ta participation !    

 
AMHA un certain nombre de personne a pris l’avance sur titres comme une avance sur épargne.
 
En gros, je prend xk€ avec l’AST que j’expose pour composer le pognon.
 
Puis, durant les 3 ans à venir j’économise les xk€ a rembourser et/ou j’ai déjà les xk€ de côté pour rembourser donc je  .
En tout cas dans 3 ans tu ne touches pas à l’argent que tu as coincé.
 
Le but c’est pas d’emprunter 10k€, de faire 500€ d’intérêt en 3 ans, pour rembourser - in fine 10250€, c’est d’avoir anticipé des versements et d’avoir des intérêts qui composent avec 3 ans d’avance.
 
 
Sinon ça n’aurait de sens qu’avec de bien plus grosses sommes, donc des sommes nanti assez énorme.Et même sur HFR, finalement....

Il est passé par CTO donc pas de BNC

 
   
   
 
Quoi ?
 

 
 
J'ai pas le temps de jouer aux devinettes  

 
Enfin quelqu'un qui a compris une évidence, tout n'est pas perdu.  
 
Pas de dédrap du coup, ça serait dommage de manquer les prochains fous-rires.  

Critère très simple : élargir la comparaison pour trouver l'ETF parfait   . Pour comparer avec les éléments qui sont présents dans ton tableau, qui sont très bien !
Chez Binck par exemple, la quasi totalité des ETF iShares XTrackers et Vanguard sont aussi accessibles. Donc s'ils sont mieux que Amundi Lyxor et BNP, autant les prendre !
 
Un début de liste qui cotent en EUR, j'en oublie peut-être :
IE00B441G979 - iShares MSCI World EUR Hedged UCITS ETF (Acc)
LU0659579733 - Xtrackers MSCI World Index UCITS ETF 4C (EUR hedged)
IE00B3ZW0K18 - iShares S&P 500 EUR Hedged UCITS ETF (Acc)
IE00BM67HW99 - Xtrackers S&P 500 UCITS ETF 1C (EUR hedged)
IE00B4K48X80 - iShares MSCI Europe UCITS ETF (Acc)
IE00B1YZSC51 - iShares MSCI Europe UCITS ETF (Dist)
DE0002635307 - iShares STOXX Europe 600 UCITS ETF (DE)
LU0328475792 - Xtrackers STOXX Europe 600 UCITS ETF 1C
IE00B53L3W79 - iShares Core EURO STOXX 50 UCITS ETF (Acc)
DE0005933956 - iShares EURO STOXX 50 UCITS ETF (DE)
IE0008471009 - iShares EURO STOXX 50 UCITS ETF (Dist)
IE00BF4R5F15 - Vanguard Euro STOXX 50 UCITS ETF
LU0380865021 - Xtrackers EURO STOXX 50 UCITS ETF 1C
LU0274211217 - Xtrackers EURO STOXX 50 UCITS ETF 1D
LU0322250985 - Xtrackers CAC 40 UCITS ETF 1D
 
En espérant que tu puisses intégrer tout ça  

 
L'enfoiré.  

Bonsoir,
J'ai égaré mes info de connexions spirica (par linxea). L'identifiant a t il une forme 'normalisée' du genre prenom.nom ou un truc comme ça?
 
Je vous remercie!

3 premières lettre du prénom + nom

Pas tout à fait.
 
Pour moi, c'est 3 premières lettres du prénom + 7 premières lettres du nom.  
 
Attention donc, si le nom fait plus de 7 lettres.
À voir si cette règle est "fixe".

Parfait merci!

 
Ok merci, du coup un appart à 1100K pour 25K de loyers net, on tombe à 2.7% de rentabilité nette avant impôt. Pas fou fou effectivement dans une pure optique de rendement locatif.
 

Bon je vais être bref, superficiel et incomplet, car le sujet est complexe et que je n'ai pas envie d'en faire des pages...
 
La PAS ne demande qu'une adaptation minime aux entreprises. Une ligne de plus sur le bulletin de paie, appliquer un taux donné par l'administration pour chaque salaire... C'est trivial en dépit des atermoiements dans la presse pour gratter des aides.
 
Par contre en interne, ca justifierait une prévision de 20 à 30K emplois en moins. Le PAS est défendu comme une mesure de simplification . Sauf qu'en pratique c'est un régime archaïque -probablement imposé par Bruxelles afin informatiser les pratiques sur le modèle anglosaxon- moins performant que notre système actuel avec sa mensualisation.  
 
Le système adopté est complexe, un empilement de mesures bricolées sans grande cohérence d'ensemble et ca va générer une grosse charge de travail à la DGFIP. Il y a toujours une déclaration à remplir, les différentes options de taux à gérer, le contrôle des revenus perçus en 2018 considérés exceptionnels, le recouvrement (auprès des entreprises) statistiquement plus difficile et moins rentable qu'avec les particuliers...
 
Ca va mal se passer vu qu'il y a déjà plus les effectifs pour gérer le truc à la DGFIP. Légèrement ou fortement l'avenir le dira. Ca coutera de toute façon plus cher qu'avant.  
 
Enfin pas d'inquiétude on va recruter des experts lors de la mise en place du truc, pour remplacer les fonctionnaires manquants   :
https://www.francemarches.com/appel [...] tre-appels
 

 
Je ne calcule pas ma rentabilite ainsi: je prends mes revenus net de toutes charges et provisions comprises, je retranche mon poids d'interet, j'arrive a 16.5k EUR net de charge d'interet et je devise par mon capital immobilise, environ 350k. Je lis plutot 4.7% de retour sur fonds propres.
Je ne paye pour le moment pas d'impot etant donne la depreciation d'actif que j'opere. Donc pour quelques annees, net apres impot identique.
 
Personne ne rapporte les loyers nets sur la valeur du bien sauf a n'avoir plus de credit...

ton RoE est boosté par ton levier, mais la "qualité" et le rendement intrinsèques de ton investissement (dans ce qu'il a de comparable à d'autres investissements du même type) sont plutôt matérialisés par le RoA (qui lui est de 2.7%), non?

tant que tu postes pas  

 
Pour comparer des biens A et B je suis d'accord; perso je retire de l'equity de mes biens immo regulierement pour maintenir le RoE a des niveaux eleves et je ne pilote que comme ca, pas selon le rendement final une fois le credit rembourse
 
Ces deux biens etaient d'anciennes RP donc malheureusement pas choisis pour leur rendement locatif en revanche les locataires sont de bonne qualite et restent en moyenne longtemps... /HS

Merci captain obvious !
Mais si je pose la question c'est parce que l'AST représente 4x ce que je peux épargner en 3 ans.
Deathvalley, tu te crois si supérieur pour croire être le seul à tenir ce raisonnement ?  

 
 
Moi j’ai limité le montant à ce que je peux épargner en 1 an sans vraiment me prendre la tête.
En fait pour toi c’est risqué, pour moi beaucoup moins, même si je balance tout sur des biotechs foireuse    
 
Un déménagement arrivant il ne me semblait pas opportun de faire plus.
 
Le risque n’est pas que sur la façon dont tu peux ventiler le montant de l’AST.
 
Mais je ne dis pas que le ton de vallée morte était plein de tact et de bienveillance non plus  

 
Ce qui me chiffonne c'est qu'en calculant comme ça même l'investissement le plus pourri avec un emprunt à 110% à un très bon rendement...
Après ça tient bien compte du levier c'est vrai...

Cest la différence entre le ROA et le ROE.

On pourrait même caser le théorème de Modigliani-Miller, la valeur d'un actif n'est pas influencée par son mode de financement.

Edit : grillé par Decl'.

Ça m'étonne de voir LooKooM tomber dans un tel biais mental, fallacieux car qui implique des rendements infinis aux limites. Bientôt le PRU comme indicateur aussi ?

Une nouvelle preuve que l'immo est capable de brouiller les repères des plus avisés d'entre nous.

Que vous etes piquants en ce debut de semaine pour vous alors que je suis encore en week-end

On est d'accord ROA/ROE c'est niveau du premier cours d'abcbourse.com, j'ecris simplement que JE considere MES biens immos uniquement en ROE pour piloter la performance de mon bilan financier. C'est d'ailleurs pour ca que j'extraie l'equity de mes biens des que je peux pour retirer l'elastique du credit bien a fonds regulierement.

Typiquement le bien achete en 2012 avait 80k d'apport, je suis arrive a 105k de capital dessus, j'ai pu restructure l'emprunt pour ne laisser que 40k dessus et recuperer 60k d'equity que j'ai pu investir en financier et augmenter le levier. Je l'ai refait ensuite une seconde fois. Sur le bien parisien je ne l'ai pas encore fait mais ca ne va pas tarder. Sur le bien Nicois je l'ai fait une fois aussi.

r06, force est de constater que si ton flux de loyer net de tout et tenant compte des vacances locatives/travaux d'entretien depasse nettement tes couts d'emprunt, ton ROE s'envole si tu as beaucoup de levier. Bien sur que si on arrive a de l'extreme avec 110% emprunte ca n'a plus de sens, mais dans des cas classiques c'est bien palpable et pas fallacieux pour un sou

Cher Kurtosis, ce theoreme est bien sympathique mais la valeur de credit d'un actif modifie sa flexibilite d'usage dans le bilan ce qui le rend plus ou moins attractif a l'usage. Pas sa valeur de marche on est d'accord. Je n'ai pas selectionne ces biens pour de la locations, c'etait des RP. J'ai juste regarde si je pouvais faire des montages a 4-8% de ROE avec peu d'equity et garder ces biens le temps de voir plus clair quant a ma situation pro. Le ROA de ces deux biens est sans interet, c'est 2 et 3.5%, taux d'emprunts assurance incluse de 1.09 et moins de 1% respectivement donc spread positif donc levier++. C'est limpide selon moi.

La semaine commence bien    
 
Je vais ressortir mon Brealey Myers  

Aucun lien de parenté avec Mike ?
 
Je découvre le monde du pognon, je m'instruis ! Alors que vous voyez, je connais bien celui de la culture.
 

On occupe l'espace pour éviter que les ATde johnny débordent ici