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Auteur Sujet :

[POGNON] Épargne / Placements - Lisez la 1ère page !

n°53004440
Praise
Posté le 15-04-2018 à 21:13:47  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

StephaneF a écrit :


Oui, les revenus fonciers c'est la sodomie niveau fiscalité, car tu payes ton TMI + les PS qui sont passés de 15,5% à 17,2% ! [:dovakor:4]


Sauf à faire du déficit

mood
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Posté le 15-04-2018 à 21:13:47  profilanswer
 

n°53005275
StephaneF
Posté le 15-04-2018 à 22:02:12  profilanswer
 

Praise a écrit :


Sauf à faire du déficit


Sur le long terme c'est difficile. Surtout si tu veux en tirer des revenus.

n°53005467
Okmonpote
Posté le 15-04-2018 à 22:16:31  profilanswer
 

Tahitiflo a écrit :


ça,c est si tout se passe bien au niveau du locataire. :o
 
que ferait une AV bien optimisée avec 200K ?


 
Oui, mais ton banquier ne voudra jamais te prêter 200K à faire fructifier sur une AV, alors que sur un bien immobilier, peut-être. (j'attends les 50 personnes qui vont me contredire :o)

n°53005506
fingon
Posté le 15-04-2018 à 22:20:38  profilanswer
 

kurtosis a écrit :

Ne supportant pas la nouvelle interface de Boursorama je suis passé chez  
https://www.tradingsat.com/ .
 
Je cherchais surtout à avoir sur la page principale d'une valeur ses ratios financiers de base PER, Rendement, les machins de bon père de famille nourri au Journal des Finances qui permettent de ne pas avoir à ouvrir un rapport annuel.  
 
Tradingsat répond totalement à mon besoin. Et l'historique des dividendes, personne d'autre ne le fait.


 
Pour en avoir tester plusieurs depuis le changement d'interface Bourso, Trading Sat est vraiment le plus pratique et permet d'accéder facilement à l'ensemble des infos pertinentes.

n°53005511
Tahitiflo
éponge carré(e)
Posté le 15-04-2018 à 22:21:06  profilanswer
 

Okmonpote a écrit :


 
Oui, mais ton banquier ne voudra jamais te prêter 200K à faire fructifier sur une AV, alors que sur un bien immobilier, peut-être. (j'attends les 50 personnes qui vont me contredire :o)


c'est dans le cas ou le crédit était soldé avant la revente du bien.


---------------
y-a-t-il encore des pigeons pour voter pour des escrocs?    #TeamJacquesMarteau
n°53005541
koko707
Truc07
Posté le 15-04-2018 à 22:23:30  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Je viens de déclarer mon IR 2017 : 4 932 €.
 
 IR 2017  
R salaires 39 327 €  
R mob. 280 €  
-10% -3 933 €  
- CSG -213 € Rachat partiel sur mon AV Linxea Vie (IFU Generali du 06/03/2018)
RNI 35 461 €  
QF 35 461 €  
IR brut 4 932 €  
Crédits d'impôt 0 €  
IR net 4 932 € : formule ici http://leparticulier.lefigaro.fr/j [...] -de-calcul
 4 932 € Résultat estimé lors de la télédéclaration le 15/04/2018
 
 
Ça colle parfaitement avec ce que j'avais calculé sur mon Excel   [:porc1net]  
Le tableau de mon lien est efficace.
 
J'avais demandé une mensualisation de 500 € x 10 mois, parfait  [:clooney5]  
 
Ça va bien m'emmerder l'impôt à la source en 2019.  
Le taux de prélèvement à la source qui sera transmis, à l'automne, aux organismes vous versant des revenus est de : 12,4 % .
C'est bien pour les assistés, mais pour moi qui pilote ça m'emmerde  :fou:


 
 
Pas de BNC ?  [:ric flair:1]

n°53005607
blueape
Posté le 15-04-2018 à 22:27:30  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


Environ 350k de capital immobilise, 8.5k de charge d'interet par an. Ca tourne aussi.


 
Juste pour ne pas se méprendre : c'est 350K de cash + 8.5K d’intérêt d'emprunt par an (soit dans les 150K empruntés sur 20 ans) ?
Un appart dans les 500K, 8% de rendement brut, 5% net avant impôt.
 
Mais pourquoi ne pas avoir utilisé davantage l'emprunt ?

n°53005642
kanak
Allez les Canaris!!!!!!!!!!!!!
Posté le 15-04-2018 à 22:29:49  profilanswer
 

Lolo_hfr a écrit :

Une question pour le topik :

 

Quand on a un CTO Degiro, il faut le déclarer au fisc en tant que compte détenu à l'étranger ?


Oui


---------------
Recherche Jeux Neo Geo AES pas trop cher MP me!
n°53005660
kray
Bad show?
Posté le 15-04-2018 à 22:31:07  profilanswer
 

Je suis locataire. Je suis en train de sortir ce qui est sur mon CSL vers une AV Bourso fonds euro. J'ai LDD et livret A plein, déjà un PEL.  
Projet sans doute d'acheter d'ici 3 ans.
J'ai une forte aversion au risque (à la limite faire mumuse sur des actions/crowfunding immo sur ~10% de tout ce qui est placé pourquoi pas)
J'hésite à basculer tout le CSL vers l'AV en me disant que de toute façon l'AV sera plus rentable plus que mon CSL et que je peux tout sortir en quelques jours.  
C'est une bêtise? Car au niveau impôt, si j'ai bien compris, je serai pas imposé plus que sur mon CSL si je sors avant les 8 ans.
 
Enfin, sur mon PEE de ma précédente boite que j'ai quittée, j'ai "fait" 25% en 2 ans sur un placement "actions francaise". Je me dit que ça peut faire que baisser et souhaiterai placer tout ce qui est là dedans sur un placement "obligation" en me disant que ça baisserai moins en cas de pb. Et réinvestir sur ce placement "actions française" dès que ça aura baissé. Ca se tient comme raisonnement ou c'est débile ?
 
 


---------------
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n°53005799
kanak
Allez les Canaris!!!!!!!!!!!!!
Posté le 15-04-2018 à 22:40:05  profilanswer
 

StephaneF a écrit :

Vous faites déjà vos déclarations vous ?
Vous avez déjà reçu les infos fiscales de vos SCPI ?


Rien pour le moment


---------------
Recherche Jeux Neo Geo AES pas trop cher MP me!
mood
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Posté le 15-04-2018 à 22:40:05  profilanswer
 

n°53005823
Tchecker67
Posté le 15-04-2018 à 22:41:16  profilanswer
 

Bonsoir,

 

1. Petite question sur l'investissement PEA : lorsqu'on investit, est-ce qu'il faut acheter des parts entières ? Ou comme sur AV, on place un montant et du coup on peut avoir des parts genre 2,543 ?

 

2. Ensuite, je suis en train de travailler sur ma stratégie de placement. Grosso modo, nous avons un projet immobilier dans les 3 années à venir. L'essentiel de mon épargne va sur le PEL (2,5%), un peu sur F€. Pas d'actions pour le moment, mais je souhaite y placer une faible part de mon capital mais avec un niveau de risque plutôt élevé (long terme).

 

L'idée est d'investir 300€ par trimestre (capacité d'épargne mensuelle de 500-700€, variable) en actions (trackers ou fonds UC). Du coup, si placement sur PEA, les frais ne seront pas trop importants (par rapport à ceux d'une AV) comme c'est à l'ordre ?

 

Merci d'avance pour vos retours :)

Message cité 1 fois
Message édité par Tchecker67 le 15-04-2018 à 22:45:58
n°53005904
Ashkaran
Twizyste Fou
Posté le 15-04-2018 à 22:46:05  profilanswer
 

Tchecker67 a écrit :

Bonsoir,

 

1. Petite question sur l'investissement PEA : lorsqu'on investit, est-ce qu'il faut acheter des parts entières ? Ou comme sur AV, on place un montant et du coup on peut avoir des parts genre 2,543 ?

 

Ensuite, je suis en train de travailler sur ma stratégie de placement. Grosso modo, nous avons un projet immobilier dans les 3 années à venir. L'essentiel de mon épargne va sur le PEL (2,5%), mais je souhaite placer en F€ (un peu pour le moment) et en actions (pas encore), une faible part de mon capital mais avec un niveau de risque plutôt élevé (long terme).

 

2. Du coup, si investissement d'un montant de 300€ environ, 1x/trimestre, les frais sur PEA ne seront pas trop importants ? (par rapport à l'AV)

 

Merci d'avance pour vos retours :)


1 titres non
Opcvm oui voir la decimalisation du dici
2  [:flash23:6]


---------------
Membre des Frers POGNON // Topic SAV
n°53005991
LooKooM
Posté le 15-04-2018 à 22:50:29  profilanswer
 

blueape a écrit :


 
Juste pour ne pas se méprendre : c'est 350K de cash + 8.5K d’intérêt d'emprunt par an (soit dans les 150K empruntés sur 20 ans) ?
Un appart dans les 500K, 8% de rendement brut, 5% net avant impôt.
 
Mais pourquoi ne pas avoir utilisé davantage l'emprunt ?


 
Non on se meprend: quand j'ecris 350k de capital immobilise c'est 350k de mon cash et environ 750k d'emprunt. Mon emprunt est a 0.95% par an. 3700 EUR de remboursement mensuel.  

n°53006008
inifinitep​roject
Posté le 15-04-2018 à 22:51:23  profilanswer
 

Que signifie "avoir des part" dans une entreprise ?
 
Ca peut rapporter gros ?

n°53006039
Ashkaran
Twizyste Fou
Posté le 15-04-2018 à 22:53:08  profilanswer
 

En gros ça veut dire

Spoiler :

[:flash23:2] [/b]


---------------
Membre des Frers POGNON // Topic SAV
n°53006041
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 15-04-2018 à 22:53:20  profilanswer
 
n°53006046
koolklem
Pile x2
Posté le 15-04-2018 à 22:53:37  profilanswer
 

Avoir une part du capital oui, coté ou non coté.
 
Ca rapporte si l'entreprise marche bien oui  :sol:

n°53006085
Ashkaran
Twizyste Fou
Posté le 15-04-2018 à 22:56:14  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

  

Non pourquoi ?


Ne fais pas l'innocent  [:zyzz:2]


---------------
Membre des Frers POGNON // Topic SAV
n°53006117
n0b0dy
i'm a statistic
Posté le 15-04-2018 à 22:58:29  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Je viens de déclarer mon IR 2017 : 4 932 €.
 
 IR 2017  
R salaires 39 327 €  
.


C’est pas toi qui va faire tourner notre belle république  [:la chancla:1]  
Je te pensais mieux logé !

alkibiades a écrit :


 
et 41,9%  ça tabasse  :cry:  


Merci de ta participation !  [:villes gerdez:5]  

Kelchacalcetype a écrit :


 
 
SCPI alors qu'il faut rembourser l'in fine dans 3 ans ? Value compte tenu des marchés actuels ?  
Tu ferais réellement ça ?


 
AMHA un certain nombre de personne a pris l’avance sur titres comme une avance sur épargne.
 
En gros, je prend xk€ avec l’AST que j’expose pour composer le pognon.
 
Puis, durant les 3 ans à venir j’économise les xk€ a rembourser et/ou j’ai déjà les xk€ de côté pour rembourser donc je  [:zenway:1].
En tout cas dans 3 ans tu ne touches pas à l’argent que tu as coincé.
 
Le but c’est pas d’emprunter 10k€, de faire 500€ d’intérêt en 3 ans, pour rembourser - in fine 10250€, c’est d’avoir anticipé des versements et d’avoir des intérêts qui composent avec 3 ans d’avance.
 [:logicsystem360:5]
 
Sinon ça n’aurait de sens qu’avec de bien plus grosses sommes, donc des sommes nanti assez énorme.Et même sur HFR, finalement....

Message cité 2 fois
Message édité par n0b0dy le 16-04-2018 à 05:46:22

---------------
(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"
n°53006126
dJe781
Posté le 15-04-2018 à 22:58:40  profilanswer
 

Ashkaran a écrit :

Ne fais pas l'innocent [:zyzz:2]


Il est passé par CTO donc pas de BNC ;)


---------------
Récupération massive de VL - Calendrier DCA - Comparatif ETF Lyxor vs. Amundi
n°53006158
n0b0dy
i'm a statistic
Posté le 15-04-2018 à 23:01:32  profilanswer
 


 
 [:apges]  
 [:croque-sfeld:4]  
 
Quoi ?
 

Spoiler :

vu le niveau du cto je ne dois pas risquer grand chose  [:lalan28200]


---------------
(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"
n°53006186
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 15-04-2018 à 23:04:22  profilanswer
 

Ashkaran a écrit :


Ne fais pas l'innocent  [:zyzz:2]


 
 
J'ai pas le temps de jouer aux devinettes  [:gidoin]


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon fameux site POGNON<<
n°53006234
Deathvalle​y
Bouclier anti moins-value
Posté le 15-04-2018 à 23:09:09  profilanswer
 

n0b0dy a écrit :


 
AMHA un certain nombre de personne a pris l’avance sur titres comme une avance sur épargne.
 
En gros, je prend xk€ avec l’AST que j’expose pour composer le pognon.
 
Puis, durant les 3 ans à venir j’économise les xk€ a rembourser et/ou j’ai déjà les xk€ de côté pour rembourser donc je  [:zenway:1].
En tout cas dans 3 ans tu ne touches pas à l’argent que tu as coincé.
 
Le but c’est pas d’emprunter 10k€, de faire 500€ d’intérêt en 3 ans, pour rembourser - in fine 10250€, c’est d’avoir anticipé des versements et d’avoir des intérêts qui composent avec 3 ans d’avance.
 [:logicsystem360:5]


 
Enfin quelqu'un qui a compris une évidence, tout n'est pas perdu.  [:fred152:1]
 
Pas de dédrap du coup, ça serait dommage de manquer les prochains fous-rires.  [:keeplooking:5]

Message cité 1 fois
Message édité par Deathvalley le 15-04-2018 à 23:28:02

---------------
Ne laisse jamais personne te faire croire que tu ne mérites pas ce que toi tu veux.
n°53006312
3ul3r
Posté le 15-04-2018 à 23:17:36  profilanswer
 

dJe781 a écrit :


J'ai regardé vite fait et j'en trouve bien peu qui cotent en EUR.
Quels sont tes critères (et pourquoi) ?
L'idée est de revoir le texte affiché en bas de document pour tenir compte du besoin que tu représentes :jap:


Critère très simple : élargir la comparaison pour trouver l'ETF parfait  :ange: . Pour comparer avec les éléments qui sont présents dans ton tableau, qui sont très bien !
Chez Binck par exemple, la quasi totalité des ETF iShares XTrackers et Vanguard sont aussi accessibles. Donc s'ils sont mieux que Amundi Lyxor et BNP, autant les prendre !
 
Un début de liste qui cotent en EUR, j'en oublie peut-être :
IE00B441G979 - iShares MSCI World EUR Hedged UCITS ETF (Acc)
LU0659579733 - Xtrackers MSCI World Index UCITS ETF 4C (EUR hedged)
IE00B3ZW0K18 - iShares S&P 500 EUR Hedged UCITS ETF (Acc)
IE00BM67HW99 - Xtrackers S&P 500 UCITS ETF 1C (EUR hedged)
IE00B4K48X80 - iShares MSCI Europe UCITS ETF (Acc)
IE00B1YZSC51 - iShares MSCI Europe UCITS ETF (Dist)
DE0002635307 - iShares STOXX Europe 600 UCITS ETF (DE)
LU0328475792 - Xtrackers STOXX Europe 600 UCITS ETF 1C
IE00B53L3W79 - iShares Core EURO STOXX 50 UCITS ETF (Acc)
DE0005933956 - iShares EURO STOXX 50 UCITS ETF (DE)
IE0008471009 - iShares EURO STOXX 50 UCITS ETF (Dist)
IE00BF4R5F15 - Vanguard Euro STOXX 50 UCITS ETF
LU0380865021 - Xtrackers EURO STOXX 50 UCITS ETF 1C
LU0274211217 - Xtrackers EURO STOXX 50 UCITS ETF 1D
LU0322250985 - Xtrackers CAC 40 UCITS ETF 1D
 
En espérant que tu puisses intégrer tout ça  :jap:

n°53006395
flash23
Posté le 15-04-2018 à 23:25:38  profilanswer
 

latoucheF7duclavier a écrit :


 [:pascom:9]  
 
C'est cool, tu as plein d'argent et tu contribues à faire survivre des familles au RSA et des baby boomeurs.  [:pascom:9]


 
L'enfoiré.  [:clooney24]

n°53006418
toutsec
Posté le 15-04-2018 à 23:28:46  profilanswer
 

Bonsoir,
J'ai égaré mes info de connexions spirica (par linxea). L'identifiant a t il une forme 'normalisée' du genre prenom.nom ou un truc comme ça?
 
Je vous remercie!

n°53006441
StephaneF
Posté le 15-04-2018 à 23:32:07  profilanswer
 

toutsec a écrit :

Bonsoir,
J'ai égaré mes info de connexions spirica (par linxea). L'identifiant a t il une forme 'normalisée' du genre prenom.nom ou un truc comme ça?
 
Je vous remercie!


3 premières lettre du prénom + nom

n°53006453
flash23
Posté le 15-04-2018 à 23:33:22  profilanswer
 

Pas tout à fait.
 
Pour moi, c'est 3 premières lettres du prénom + 7 premières lettres du nom.  :o
 
Attention donc, si le nom fait plus de 7 lettres.
À voir si cette règle est "fixe".


Message édité par flash23 le 15-04-2018 à 23:34:12
n°53006503
toutsec
Posté le 15-04-2018 à 23:41:04  profilanswer
 

Parfait merci!

n°53006566
blueape
Posté le 15-04-2018 à 23:49:29  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


 
Non on se meprend: quand j'ecris 350k de capital immobilise c'est 350k de mon cash et environ 750k d'emprunt. Mon emprunt est a 0.95% par an. 3700 EUR de remboursement mensuel.  


 
Ok merci, du coup un appart à 1100K pour 25K de loyers net, on tombe à 2.7% de rentabilité nette avant impôt. Pas fou fou effectivement dans une pure optique de rendement locatif.
 

latoucheF7duclavier a écrit :


D'ailleurs, plus ça va, moins je comprends le but. L'impôt est calculé sur la base N-1 et non sur le salaire du mois en cours. L'impôt est prélevé tous les mois par l'employeur mais une mensualisation forcée donnerait le même résultat. Y a une année blanche pour les impôts (en gros les morts ne paieront pas en N+1), ce qui est un sacré manque à gagner mine de rien.
 
Encore un chantier pour faire un chantier. Peut être que le gvt pense diminuer le nb de fonctionnaires et reporter la charge de travail sur les entreprises.


Bon je vais être bref, superficiel et incomplet, car le sujet est complexe et que je n'ai pas envie d'en faire des pages...
 
La PAS ne demande qu'une adaptation minime aux entreprises. Une ligne de plus sur le bulletin de paie, appliquer un taux donné par l'administration pour chaque salaire... C'est trivial en dépit des atermoiements dans la presse pour gratter des aides.
 
Par contre en interne, ca justifierait une prévision de 20 à 30K emplois en moins. Le PAS est défendu comme une mesure de simplification :lol: . Sauf qu'en pratique c'est un régime archaïque -probablement imposé par Bruxelles afin informatiser les pratiques sur le modèle anglosaxon- moins performant que notre système actuel avec sa mensualisation.  
 
Le système adopté est complexe, un empilement de mesures bricolées sans grande cohérence d'ensemble et ca va générer une grosse charge de travail à la DGFIP. Il y a toujours une déclaration à remplir, les différentes options de taux à gérer, le contrôle des revenus perçus en 2018 considérés exceptionnels, le recouvrement (auprès des entreprises) statistiquement plus difficile et moins rentable qu'avec les particuliers...
 
Ca va mal se passer vu qu'il y a déjà plus les effectifs pour gérer le truc à la DGFIP. Légèrement ou fortement l'avenir le dira. Ca coutera de toute façon plus cher qu'avant.  
 
Enfin pas d'inquiétude on va recruter des experts lors de la mise en place du truc, pour remplacer les fonctionnaires manquants  :D :
https://www.francemarches.com/appel [...] tre-appels
 

n°53006629
LooKooM
Posté le 16-04-2018 à 00:05:16  profilanswer
 

blueape a écrit :


 
Ok merci, du coup un appart à 1100K pour 25K de loyers net, on tombe à 2.7% de rentabilité nette avant impôt. Pas fou fou effectivement dans une pure optique de rendement locatif.
 


 
Je ne calcule pas ma rentabilite ainsi: je prends mes revenus net de toutes charges et provisions comprises, je retranche mon poids d'interet, j'arrive a 16.5k EUR net de charge d'interet et je devise par mon capital immobilise, environ 350k. Je lis plutot 4.7% de retour sur fonds propres.
Je ne paye pour le moment pas d'impot etant donne la depreciation d'actif que j'opere. Donc pour quelques annees, net apres impot identique.
 
Personne ne rapporte les loyers nets sur la valeur du bien sauf a n'avoir plus de credit...

n°53006638
The_Declar​ation
the dark should fear me
Posté le 16-04-2018 à 00:08:22  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


 
Je ne calcule pas ma rentabilite ainsi: je prends mes revenus net de toutes charges et provisions comprises, je retranche mon poids d'interet, j'arrive a 16.5k EUR net de charge d'interet et je devise par mon capital immobilise, environ 350k. Je lis plutot 4.7% de retour sur fonds propres.
Je ne paye pour le moment pas d'impot etant donne la depreciation d'actif que j'opere. Donc pour quelques annees, net apres impot identique.
 
Personne ne rapporte les loyers nets sur la valeur du bien sauf a n'avoir plus de credit...


ton RoE est boosté par ton levier, mais la "qualité" et le rendement intrinsèques de ton investissement (dans ce qu'il a de comparable à d'autres investissements du même type) sont plutôt matérialisés par le RoA (qui lui est de 2.7%), non?

Message cité 1 fois
Message édité par The_Declaration le 16-04-2018 à 00:15:46

---------------
LibraryThing | RYM
n°53006646
patrick57s
idiophile repenti
Posté le 16-04-2018 à 00:09:41  profilanswer
 

Deathvalley a écrit :


Pas de dédrap du coup, ça serait dommage de manquer les prochains fous-rires.  [:keeplooking:5]


tant que tu postes pas  :jap:

n°53006660
LooKooM
Posté le 16-04-2018 à 00:15:17  profilanswer
 

The_Declaration a écrit :


ton RoE est boosté par ton levier, mais la "qualité" et le rendement intrinsèques de ton investissement sont plutôt matérialisés par le RoA (qui lui est de 2.7%), non?


 
Pour comparer des biens A et B je suis d'accord; perso je retire de l'equity de mes biens immo regulierement pour maintenir le RoE a des niveaux eleves et je ne pilote que comme ca, pas selon le rendement final une fois le credit rembourse :D
 
Ces deux biens etaient d'anciennes RP donc malheureusement pas choisis pour leur rendement locatif en revanche les locataires sont de bonne qualite et restent en moyenne longtemps... /HS

n°53006910
Kelchacalc​etype
Posté le 16-04-2018 à 05:58:11  profilanswer
 

n0b0dy a écrit :

 

AMHA un certain nombre de personne a pris l’avance sur titres comme une avance sur épargne.

 

En gros, je prend xk€ avec l’AST que j’expose pour composer le pognon.

 

Puis, durant les 3 ans à venir j’économise les xk€ a rembourser et/ou j’ai déjà les xk€ de côté pour rembourser donc je [:zenway:1].
En tout cas dans 3 ans tu ne touches pas à l’argent que tu as coincé.

 

Le but c’est pas d’emprunter 10k€, de faire 500€ d’intérêt en 3 ans, pour rembourser - in fine 10250€, c’est d’avoir anticipé des versements et d’avoir des intérêts qui composent avec 3 ans d’avance.
[:logicsystem360:5]

 

Sinon ça n’aurait de sens qu’avec de bien plus grosses sommes, donc des sommes nanti assez énorme.Et même sur HFR, finalement....


Merci captain obvious !
Mais si je pose la question c'est parce que l'AST représente 4x ce que je peux épargner en 3 ans.
Deathvalley, tu te crois si supérieur pour croire être le seul à tenir ce raisonnement ?  [:clooney24]


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Topic Clash of Clans : join us !
n°53006945
n0b0dy
i'm a statistic
Posté le 16-04-2018 à 06:55:08  profilanswer
 

Kelchacalcetype a écrit :


Merci captain obvious !  
Mais si je pose la question c'est parce que l'AST représente 4x ce que je peux épargner en 3 ans.  
Deathvalley, tu te crois si supérieur pour croire être le seul à tenir ce raisonnement ?  [:clooney24]  


 
 
Moi j’ai limité le montant à ce que je peux épargner en 1 an sans vraiment me prendre la tête.
En fait pour toi c’est risqué, pour moi beaucoup moins, même si je balance tout sur des biotechs foireuse  [:yiipaa:4]  
 
Un déménagement arrivant il ne me semblait pas opportun de faire plus.
 
Le risque n’est pas que sur la façon dont tu peux ventiler le montant de l’AST.
 
Mais je ne dis pas que le ton de vallée morte était plein de tact et de bienveillance non plus  [:elessar53]


---------------
(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"
n°53007010
r06
Posté le 16-04-2018 à 07:40:09  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


 
Je ne calcule pas ma rentabilite ainsi: je prends mes revenus net de toutes charges et provisions comprises, je retranche mon poids d'interet, j'arrive a 16.5k EUR net de charge d'interet et je devise par mon capital immobilise, environ 350k. Je lis plutot 4.7% de retour sur fonds propres.
Je ne paye pour le moment pas d'impot etant donne la depreciation d'actif que j'opere. Donc pour quelques annees, net apres impot identique.
 
Personne ne rapporte les loyers nets sur la valeur du bien sauf a n'avoir plus de credit...


 
Ce qui me chiffonne c'est qu'en calculant comme ça même l'investissement le plus pourri avec un emprunt à 110% à un très bon rendement...
Après ça tient bien compte du levier c'est vrai...:o

n°53007020
kurtosis
Harold cache le pain.
Posté le 16-04-2018 à 07:43:47  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


Personne ne rapporte les loyers nets sur la valeur du bien sauf a n'avoir plus de credit...

 

Cest la différence entre le ROA et le ROE.

 

On pourrait même caser le théorème de Modigliani-Miller, la valeur d'un actif n'est pas influencée par son mode de financement.

 

Edit : grillé par Decl'.

 

Ça m'étonne de voir LooKooM tomber dans un tel biais mental, fallacieux car qui implique des rendements infinis aux limites. Bientôt le PRU comme indicateur aussi ? :o

 

Une nouvelle preuve que l'immo est capable de brouiller les repères des plus avisés d'entre nous.

Message cité 4 fois
Message édité par kurtosis le 16-04-2018 à 07:49:46
n°53007049
LooKooM
Posté le 16-04-2018 à 07:56:54  profilanswer
 

r06 a écrit :

 

Ce qui me chiffonne c'est qu'en calculant comme ça même l'investissement le plus pourri avec un emprunt à 110% à un très bon rendement...
Après ça tient bien compte du levier c'est vrai...:o

 
kurtosis a écrit :

 

Cest la différence entre le ROA et le ROE.

 

On pourrait même caser le théorème de Modigliani-Miller, la valeur d'un actif n'est pas influencée par son mode de financement.

 

Edit : grillé par Decl'.

 

Ça m'étonne de voir LooKooM tomber dans un tel biais mental, fallacieux car qui implique des rendements infinis aux limites. Bientôt le PRU comme indicateur aussi ? :o

 

Une nouvelle preuve que l'immo est capable de brouiller les repères des plus avisés d'entre nous.

 

Que vous etes piquants en ce debut de semaine pour vous alors que je suis encore en week-end :D

 

On est d'accord ROA/ROE c'est niveau du premier cours d'abcbourse.com, j'ecris simplement que JE considere MES biens immos uniquement en ROE pour piloter la performance de mon bilan financier. C'est d'ailleurs pour ca que j'extraie l'equity de mes biens des que je peux pour retirer l'elastique du credit bien a fonds regulierement.

 

Typiquement le bien achete en 2012 avait 80k d'apport, je suis arrive a 105k de capital dessus, j'ai pu restructure l'emprunt pour ne laisser que 40k dessus et recuperer 60k d'equity que j'ai pu investir en financier et augmenter le levier. Je l'ai refait ensuite une seconde fois. Sur le bien parisien je ne l'ai pas encore fait mais ca ne va pas tarder. Sur le bien Nicois je l'ai fait une fois aussi.

 

r06, force est de constater que si ton flux de loyer net de tout et tenant compte des vacances locatives/travaux d'entretien depasse nettement tes couts d'emprunt, ton ROE s'envole si tu as beaucoup de levier. Bien sur que si on arrive a de l'extreme avec 110% emprunte ca n'a plus de sens, mais dans des cas classiques c'est bien palpable et pas fallacieux pour un sou :jap:

 

Cher Kurtosis, ce theoreme est bien sympathique mais la valeur de credit d'un actif modifie sa flexibilite d'usage dans le bilan ce qui le rend plus ou moins attractif a l'usage. Pas sa valeur de marche on est d'accord. Je n'ai pas selectionne ces biens pour de la locations, c'etait des RP. J'ai juste regarde si je pouvais faire des montages a 4-8% de ROE avec peu d'equity et garder ces biens le temps de voir plus clair quant a ma situation pro. Le ROA de ces deux biens est sans interet, c'est 2 et 3.5%, taux d'emprunts assurance incluse de 1.09 et moins de 1% respectivement donc spread positif donc levier++. C'est limpide selon moi.

Message cité 1 fois
Message édité par LooKooM le 16-04-2018 à 08:14:14
n°53007099
speedboyz3​0
Guide Michelin :o
Posté le 16-04-2018 à 08:13:06  profilanswer
 

La semaine commence bien  [:la chancla:5]  
 
Je vais ressortir mon Brealey Myers  [:zyzz:1]

n°53007131
dwarfy
!@#
Posté le 16-04-2018 à 08:20:13  profilanswer
 

Aucun lien de parenté avec Mike ?
 
Je découvre le monde du pognon, je m'instruis ! Alors que vous voyez, je connais bien celui de la culture.
 
:o

mood
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Posté le   profilanswer
 

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