Je déconne

Recentrons    
 
Avec le rachat de Lyxor, est-il judicieux d’orienter ses versements vers le PEA sur l’ETF world d’Amundi?
 
Question sans doute posée plusieurs fois, désolé par avance mais je viens de lire 10 pages, le bilan c’est qu’il y a plus de fight que d’information exploitable  

Je me lance pour la question du matin

1/ Votre situation familiale : âge ? Marié ? Sous quel régime ? Enfants ?
29 ans
En couple
Mariage prévu ~ 1 an
Enfant prévu ~ 2 ans

2/ Votre situation patrimoniale : proprio de votre RP (résidence principale) ? Crédits en cours ? Capacité d'épargne mensuelle ? TMI (cf glossaire) ? Épargne actuelle et répartition ? (x k€ en LA, y k€ sur AV, z k€ en PEA...cf paragraphe des classes d'actif et en précisant les dates d'ouverture pour les AV et le PEL).

Le couple :

• Achat très récent d'une RP commune (340k)
• Crédit 340k
• Revenus du couple : environ 6500€/mois

Situation Perso :

• Déjà propriétaire d'une 1ère RP (Estim: 200k) avec crédit en cours (103k restant sur 13 ans) dont j'assume seul les mensualités
• Epargne mensuelle : environ 1k/mois avant le double crédit, donc plutôt autour de 500/mois dans les mois à venir
• TMI : 30%
• 7k CC
• 5k LA
• 14k PEA (2018)
• 2.5k AV Bourso (2017)
• 6k Crypto

C'est maigre mais il fallait bien financer les frais de notaire

+ une Nue propriété dont j'ai oublié le montant
200k peut-être, un change-pas-la-vie.

3/ Vos projets ? À quel terme ? Combien de temps puis-je bloquer mon capital ? Ai-je besoin d'une grosse épargne disponible de suite ?
Mariage sous 1 an (financé en partie, le reste sera avec avec le flux)
Descendance sous 2 ans pour financer le ponzi des retraites
Je ne devrais pas avoir besoin de capital dans l'immédiat, le gros ayant été fait

4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : je vends en panique ? je fais le dos rond ? Je renforce ?
Aucune aversion au risque.
Si ça crache, je renforce

Voici pour la situation.
Maintenant, ma question :

J'hésite à vendre la 1ère RP et récupérer environ 90-100k, ou la conserver pour la louer (environ 850€ CC).
Si je récupère les 90-100k, ils viendront alimenter les différents produits déjà ouverts.
Je suis plutôt partisan de la vente, je suis pas branché immo hors RP. Et la part immo va être démesurée dans mon patrimoine si je conserve ce premier bien.
Mais évidemment, TOUT le monde me dit de le garder, donc je veux quand même étudier la question

Je me lance pour la question du matin
 
1/ Votre situation familiale : âge ? Marié ? Sous quel régime ? Enfants ?
29 ans
En couple
Mariage prévu ~ 1 an
Enfant prévu ~ 2 ans
 
2/ Votre situation patrimoniale : proprio de votre RP (résidence principale) ? Crédits en cours ? Capacité d'épargne mensuelle ? TMI (cf glossaire) ? Épargne actuelle et répartition ? (x k€ en LA, y k€ sur AV, z k€ en PEA...cf paragraphe des classes d'actif et en précisant les dates d'ouverture pour les AV et le PEL).
 
Le couple :

• Achat très récent d'une RP commune (340k)
• Crédit 340k
• Revenus du couple : environ 6500€/mois

Situation Perso :

• Déjà propriétaire d'une 1ère RP (Estim: 200k) avec crédit en cours (103k restant sur 13 ans) dont j'assume seul les mensualités
• Epargne mensuelle : environ 1k/mois avant le double crédit, donc plutôt autour de 500/mois dans les mois à venir
• TMI : 30%
• 7k CC
• 5k LA
• 14k PEA (2018)
• 2.5k AV Bourso (2017)
• 6k Crypto

C'est maigre mais il fallait bien financer les frais de notaire
 
+ une Nue propriété dont j'ai oublié le montant
200k peut-être, un change-pas-la-vie.
 
 
3/ Vos projets ? À quel terme ? Combien de temps puis-je bloquer mon capital ? Ai-je besoin d'une grosse épargne disponible de suite ?
Mariage sous 1 an (financé en partie, le reste sera avec avec le flux)
Descendance sous 2 ans pour financer le ponzi des retraites
Je ne devrais pas avoir besoin de capital dans l'immédiat, le gros ayant été fait
 
 
4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : je vends en panique ? je fais le dos rond ? Je renforce ?
Aucune aversion au risque.
Si ça crache, je renforce

 
 
 
 
Voici pour la situation.
Maintenant, ma question :
 
J'hésite à vendre la 1ère RP et récupérer environ 90-100k, ou la conserver pour la louer (environ 850€ CC).
Si je récupère les 90-100k, ils viendront alimenter les différents produits déjà ouverts.
Je suis plutôt partisan de la vente, je suis pas branché immo hors RP. Et la part immo va être démesurée dans mon patrimoine si je conserve ce premier bien.
Mais évidemment, TOUT le monde me dit de le garder, donc je veux quand même étudier la question

 
Hello,
 
J'étais dans le même cas. A 30 ans, nouvelle RP.
Ancien RP en cours de remboursement d'une valeur de 200k.
 
Pour ma part la réflexion dépend de plusieurs sujets.
 
- Est-ce que le bien se loue facilement ? (si proche gare, bonne situation, location facile et correct ?)
- En rallongeant un peu la durée et en baissant les mensualités, est-ce le loyer couvre presque les mensualités ? (si oui, ça permet d'utiliser l'effet levier crédit)
- Etant donné les revenus du couple, tu devrais pouvoir assez facilement absorber les impôts liés aux revenus fonciers.
 
Pour ma part, je l'ai gardé, car ancien RP bien placée, comme on a fait des travaux à notre goût, l'appart se distingue par rapport aux autres de l'immeuble qui sont tous les mêmes. Lors des visites, les gens ressentent que ce n'était pas que du locatif (cuisine refaite, nouveaux radiateurs)...
Rallongement du prêt. Loyer qui couvre presque les mensualités. Reste à ma charge la taxe foncière et les impôts.  
Mais finalement je profite du crédit pas cher de l'époque. ça me coute entre environ 3.5k par an (soit 300/mois environ) mais surtout tous les ans, j'ai à peu près 10k d'immobilier qui se rembourse. N'ayant pas besoin de cette capacité d'emprunt pour d'autres projets, tant que j'ai des locataires (sympas en plus) qui restent là plusieurs années, et que ça se rembourse avec un petit effort de ma part. Je conserve.  
 
Même si ça fait beaucoup d'immo dans le patrimoine. Surtout que ce bien tu n'as pas mis du temps à le chercher, à le trouver, à le négocier. Il fait partie de ton passé. Les efforts sont déjà faits. Si ça se rembourse et que ce n'est pas loin de chez toi pour le gérer, moi j'ai fait le choix de le garder.

 
Tu as racheter ton crédit en l'allongeant ? C'est pas courant et pas facile de mémoire.

 
Hello,
 
J'étais dans le même cas. A 30 ans, nouvelle RP.
Ancien RP en cours de remboursement d'une valeur de 200k.
 
Pour ma part la réflexion dépend de plusieurs sujets.
 
- Est-ce que le bien se loue facilement ? (si proche gare, bonne situation, location facile et correct ?)
- En rallongeant un peu la durée et en baissant les mensualités, est-ce le loyer couvre presque les mensualités ? (si oui, ça permet d'utiliser l'effet levier crédit)
- Etant donné les revenus du couple, tu devrais pouvoir assez facilement absorber les impôts liés aux revenus fonciers.
 
Pour ma part, je l'ai gardé, car ancien RP bien placée, comme on a fait des travaux à notre goût, l'appart se distingue par rapport aux autres de l'immeuble qui sont tous les mêmes. Lors des visites, les gens ressentent que ce n'était pas que du locatif (cuisine refaite, nouveaux radiateurs)...
Rallongement du prêt. Loyer qui couvre presque les mensualités. Reste à ma charge la taxe foncière et les impôts.  
Mais finalement je profite du crédit pas cher de l'époque. ça me coute entre environ 3.5k par an (soit 300/mois environ) mais surtout tous les ans, j'ai à peu près 10k d'immobilier qui se rembourse. N'ayant pas besoin de cette capacité d'emprunt pour d'autres projets, tant que j'ai des locataires (sympas en plus) qui restent là plusieurs années, et que ça se rembourse avec un petit effort de ma part. Je conserve.  
 
Même si ça fait beaucoup d'immo dans le patrimoine. Surtout que ce bien tu n'as pas mis du temps à le chercher, à le trouver, à le négocier. Il fait partie de ton passé. Les efforts sont déjà faits. Si ça se rembourse et que ce n'est pas loin de chez toi pour le gérer, moi j'ai fait le choix de le garder.

Je me lance pour la question du matin
 
1/ Votre situation familiale : âge ? Marié ? Sous quel régime ? Enfants ?
29 ans
En couple
Mariage prévu ~ 1 an
Enfant prévu ~ 2 ans
 
2/ Votre situation patrimoniale : proprio de votre RP (résidence principale) ? Crédits en cours ? Capacité d'épargne mensuelle ? TMI (cf glossaire) ? Épargne actuelle et répartition ? (x k€ en LA, y k€ sur AV, z k€ en PEA...cf paragraphe des classes d'actif et en précisant les dates d'ouverture pour les AV et le PEL).
 
Le couple :

• Achat très récent d'une RP commune (340k)
• Crédit 340k
• Revenus du couple : environ 6500€/mois

Situation Perso :

• Déjà propriétaire d'une 1ère RP (Estim: 200k) avec crédit en cours (103k restant sur 13 ans) dont j'assume seul les mensualités
• Epargne mensuelle : environ 1k/mois avant le double crédit, donc plutôt autour de 500/mois dans les mois à venir
• TMI : 30%
• 7k CC
• 5k LA
• 14k PEA (2018)
• 2.5k AV Bourso (2017)
• 6k Crypto

C'est maigre mais il fallait bien financer les frais de notaire
 
+ une Nue propriété dont j'ai oublié le montant
200k peut-être, un change-pas-la-vie.
 
 
3/ Vos projets ? À quel terme ? Combien de temps puis-je bloquer mon capital ? Ai-je besoin d'une grosse épargne disponible de suite ?
Mariage sous 1 an (financé en partie, le reste sera avec avec le flux)
Descendance sous 2 ans pour financer le ponzi des retraites
Je ne devrais pas avoir besoin de capital dans l'immédiat, le gros ayant été fait
 
 
4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : je vends en panique ? je fais le dos rond ? Je renforce ?
Aucune aversion au risque.
Si ça crache, je renforce

 
 
 
 
Voici pour la situation.
Maintenant, ma question :
 
J'hésite à vendre la 1ère RP et récupérer environ 90-100k, ou la conserver pour la louer (environ 850€ CC).
Si je récupère les 90-100k, ils viendront alimenter les différents produits déjà ouverts.
Je suis plutôt partisan de la vente, je suis pas branché immo hors RP. Et la part immo va être démesurée dans mon patrimoine si je conserve ce premier bien.
Mais évidemment, TOUT le monde me dit de le garder, donc je veux quand même étudier la question

:

J'hésite à vendre la 1ère RP et récupérer environ 90-100k, ou la conserver pour la louer (environ 850€ CC).
Si je récupère les 90-100k, ils viendront alimenter les différents produits déjà ouverts.
Je suis plutôt partisan de la vente, je suis pas branché immo hors RP. Et la part immo va être démesurée dans mon patrimoine si je conserve ce premier bien.
Mais évidemment, TOUT le monde me dit de le garder, donc je veux quand même étudier la question

 
 
Tu optimises fiscalement ton locatif ?
Le rendement de ton bien immo n'est pas dégueu SI tu optimises en LMNP.
Et s'il y a une bonne tension locative, pas trop d'emmerdes à gérer, et une bonne tendance sur les prix.
Avec tous ces SI, tu peux conserver.
 
SINON : tu te fais dégommer en fisca sur les revenus fonciers.
Dans ce cas il vaut mieux vendre car ton rendement net est moche.
D'autant plus si tu n'as pas de plaisir à être bailleur. (Tu dis que tu n'es pas branché immo).

 
Le LNMP oui, si c'est possible. Essaye de mettre un LNMP une maison...c'est galère à louer.
Pour moi LNMP c'est T1,T2, déjà T3 ca commence a devenir merdique avec la rotation permanente.

Je me lance pour la question du matin
......

Voici pour la situation.
Maintenant, ma question :

J'hésite à vendre la 1ère RP et récupérer environ 90-100k, ou la conserver pour la louer (environ 850€ CC).

bof, tu mets le minimum et au pire tu t'arranges avec les locataires pour leur accorder une ristourne en enlevant quelques trucs

Joli patrimoine pour ton âge !

Tu es très exposé à l'immobilier. Personnellement je vendrais un bien pour les placer (Sécurisé ou Fonds Euros + World )

Bravo pour ta situation !
Bcp de personnes ont déjà réagi et je suis d'accord avec la plupart.
- taux de crédit bas
- protection contre l'inflation
- investissement personnel

Un point que je n'ai pas vu encore, ton ancienne rp est-elle encore fiscalement considérée comme ta rp ?
> l'éventuelle plus-value est imposée différemment !

Si tu peux prendre de faire les calculs complémentaire et les partager ici

Quelle est d'après toi les perspectives de de progression de ta rémunération ?
Tu vas avoir une capacité d'épargne de 500€ aujourd'hui mais dans 2 ans, de ton point de vue ? Car un enfant réduira cette capacité.

À "vous" de vous dire si cela passe bien ou juste

 
Arbitrer pour respecter une allocation cible (correspondant souvent à un niveau de risque que l'on accepte, en tout cas à une stratégie réfléchie ) est plutôt sain et n'a rien à voir avec la technique du crémier, beaucoup plus critiquable en terme de performance.  

 
Hello !
 
Perso je rééquilibre 1 ou 2 fois par an, j'ajuste la louche pour ajuster et retomber sur mon allocation cible (en l'occurrence sur mon PEA 60% World, 25% SP500 et 15% NASDAQ)

Si, ce qui est recommandé ici c'est de rééquilibrer régulièrement (tous les 3, 6, 12 mois, pas très important) son allocation pour recoller à sa cible.
C'est de la gestion du risque, c'est complètement différent de loucher/écrémer au feeling.

Tu optimises fiscalement ton locatif ?
Le rendement de ton bien immo n'est pas dégueu SI tu optimises en LMNP.
Et s'il y a une bonne tension locative, pas trop d'emmerdes à gérer, et une bonne tendance sur les prix.
Avec tous ces SI, tu peux conserver.

SINON : tu te fais dégommer en fisca sur les revenus fonciers.
Dans ce cas il vaut mieux vendre car ton rendement net est moche.
D'autant plus si tu n'as pas de plaisir à être bailleur. (Tu dis que tu n'es pas branché immo).

Je garderai pour la seule raison que tu dois avoir un taux d'intérêt faible qu'on n'est pas près de revoir. En gros tu as du crédit gratuit. Vu le prix tu dois avoir un lien de petite surface ce qui en fait un candidat parfait pour une LMNP et donc quasiment 0 impôts à payer sur tes loyers.
Enfin, tu vas avoir un bien qui agit comme bouclier au niveau de l'inflation sur le long terme, en tout cas tu pourras revaloriser les loyers.

Oui tu es trop exposé immo mais tu es jeune, tu as tout le loisir de passer 100% ETF sur tes apports futurs.

Le LNMP oui, si c'est possible. Essaye de mettre un LNMP une maison...c'est galère à louer.
Pour moi LNMP c'est T1,T2, déjà T3 ca commence a devenir merdique avec la rotation permanente.

Autre question à se poser : es-tu prêt à passer du temps à le gérer ?
Si non, n'oublie pas de prendre en compte le coût de la gestion par une agence.

Bonne remarque.
Le bien à gérer est dans la même ville, mais effectivement j'ai pas trop envi d'y consacrer trop de temps...

Mets le en gestion si cela te fait chier.
Pose tranquillement tes calculs pour prendre ta décision avec ta future femme
 
Nico "Tips" : quel régime le mariage ?  
au cas où cela parte en cacahuète tu auras toujours un bien immobilier pour te loger

Attention au biais d'affection.  

On peut avoir envie de garder sa RP parce qu'on y est attaché, on a fait des travaux, on a vécu des choses dedans, alors que ce n'est pas du tout intéressant financièrement parlant pour la gestion future de son patrimoine.  
 
La question qu'il faut se demander est plutôt : est ce que j'achèterais ce logement aujourd'hui pour y faire du locatif ? Avec toutes les emmerdes que ça implique. Si la réponse est non, alors vendre cette RP ! en plus il n'y aura pas d'impôt sur la PV.
 
On retrouve le même biais avec les actions. On s'y attache parce que ça fait longtemps qu'on a du TOTAL ou de l'URW, alors qu'on ferait mieux avec du World.    

Attention au biais d'affection.  

On peut avoir envie de garder sa RP parce qu'on y est attaché, on a fait des travaux, on a vécu des choses dedans, alors que ce n'est pas du tout intéressant financièrement parlant pour la gestion future de son patrimoine.  
 
La question qu'il faut se demander est plutôt : est ce que j'achèterais ce logement aujourd'hui pour y faire du locatif ? Avec toutes les emmerdes que ça implique. Si la réponse est non, alors vendre cette RP ! en plus il n'y aura pas d'impôt sur la PV.  
 
On retrouve le même biais avec les actions. On s'y attache parce que ça fait longtemps qu'on a du TOTAL ou de l'URW, alors qu'on ferait mieux avec du World.    

Oui c'est vrai c'est un autre point.
 
Si je met en location le bien, et que finalement je le vends 2 ans après, je vais devoir m'acquitter d'impots sur la PV totale, ou seulement sur la PV prise depuis la mise en location ?

Attention au biais d'affection.  

La question qu'il faut se demander est plutôt : est ce que j'achèterais ce logement aujourd'hui pour y faire du locatif ? Avec toutes les emmerdes que ça implique. Si la réponse est non, alors vendre cette RP ! en plus il n'y aura pas d'impôt sur la PV.  

Oui c'est vrai c'est un autre point.
 
Si je met en location le bien, et que finalement je le vends 2 ans après, je vais devoir m'acquitter d'impots sur la PV totale, ou seulement sur la PV prise depuis la mise en location ?

Impôt total !

1 - Il a déjà le bien donc pas les frais de notaire/agence immo/temps pour chercher le bien.
2 - Il connait le bien immo et la copro pour y avoir vécu
3 - Si il y avait tant d’emmerdes comme tu dis, il n'y aurait pas autant de gens à investir dans l'immo.
 
Attention à ne rester  par rapport à sa propre situation , tu es bien investi en SCPI et tant que tu n'es pas sorti, tu ne peux pas juger de la qualité de cet investissement.

 
En effet, imposition sur la PV totale.
C'est pour cela qu'il faut te projeter "maintenant" sur les 5/10 prochaines années.
Si tu penses le vendre à 2-5 ans, "à priori" il faut mieux vendre maintenant mais à toi de voir en posant "les calculs"  

Oui c'est vrai c'est un autre point.
 
Si je met en location le bien, et que finalement je le vends 2 ans après, je vais devoir m'acquitter d'impots sur la PV totale, ou seulement sur la PV prise depuis la mise en location ?

Tiens j'ai une question, quand vous parlez de cash flow negatif-positif, vous intégrez quoi dedans ?
 
Le loyer qui tombe bien sur et le remboursement du credit, mais intégrez vous les charges non récupérables, la TF, les impots et PS, assurance PNO etc ?
 
Aucune définition est claire sur l'océan numérique, donc je demande.
Pour le moment moi j'intégre absolument tout.

Tiens j'ai une question, quand vous parlez de cash flow negatif-positif, vous intégrez quoi dedans ?
 
Le loyer qui tombe bien sur et le remboursement du credit, mais intégrez vous les charges non récupérables, la TF, les impots et PS, assurance PNO etc ?
 
Aucune définition est claire sur l'océan numérique, donc je demande.
Pour le moment moi j'intégre absolument tout.

Attention au biais d'affection.  

On peut avoir envie de garder sa RP parce qu'on y est attaché, on a fait des travaux, on a vécu des choses dedans, alors que ce n'est pas du tout intéressant financièrement parlant pour la gestion future de son patrimoine.  
 
La question qu'il faut se demander est plutôt : est ce que j'achèterais ce logement aujourd'hui pour y faire du locatif ? Avec toutes les emmerdes que ça implique. Si la réponse est non, alors vendre cette RP ! en plus il n'y aura pas d'impôt sur la PV.  
 
On retrouve le même biais avec les actions. On s'y attache parce que ça fait longtemps qu'on a du TOTAL ou de l'URW, alors qu'on ferait mieux avec du World.    

Tiens j'ai une question, quand vous parlez de cash flow negatif-positif, vous intégrez quoi dedans ?
 
Le loyer qui tombe bien sur et le remboursement du credit, mais intégrez vous les charges non récupérables, la TF, les impots et PS, assurance PNO etc ?
 
Aucune définition est claire sur l'océan numérique, donc je demande.
Pour le moment moi j'intégre absolument tout.

3 - Si il y avait tant d’emmerdes comme tu dis, il n'y aurait pas autant de gens à investir dans l'immo.

Contrat de mariage, on est raccord là dessus
Elle est plutôt pour une séparation totale, moi plutôt pour une communauté réduite aux acquêts. A déterminer d'ici là

Est-ce que le topic considère que les remboursements d'emprunt RP rentrent dans le taux de la d'épargne sur salaire ?

Salut, il y a une offre dans une banque en ce moment pour l'ouverture d'un livret A ?