Reprise du message précédent :

 
Qu'est-ce qui fait selon toi que l'on ait pas cette possibilité en France?

 
 
beaucoup de red face pour se dédouaner en disant que "red face, je cherche pas la mouise", mais on sent que les vieilles oppositions ressortent...
 
 
En tout cas, l'immo pro en SCI avec du levier, cet top... pas de plafonnement à3,5%, critères HCSF largement explosés, pas de risque fiscalité (TF refacturée et IS en baisse...), TRI>20%.
ah oui j'oubliais, je ne me vante pas donc  

Totalement d'accord avec LooKoom. Plus simple pour un fond souverain ou un Hedge fund étranger d'acheter la dette FR que pour un citoyen... C'est stupide.

On a délégué à nos potes les zassureurs  

D'ailleurs meme Dubai offre l'achat de bonds en direct et c'est ouvert aux non résidents.
C'est en AED mais c'est pegged au $ donc pour ceux qui craignent pas le risque de change...
https://www.nationalbonds.ae/home

Il faut les laisser... ça pense sortir de la rat race avec du DCA de 500€/m. sur un PEA en full World. Tristesse.  

Les gourous anti immo ont bien joué leur rôle depuis dix ans, je ne parle même plus du topic Krach immo. Ces millions d'euros "gaspillés" avec des convictions.

Tu conseilles quoi d'autres ?

 
 
On sait quand si le taux du LA bougera ou pas ?
 
Hâte de voir comment les fonds eurals auront performés cette année.

 
Voilà.
+ le fait que pendant 10 ans les taux BTF/OAT étaient <1% voire négatifs, ça ne motivait pas grand monde à râler sur la difficulté d'accès...

Tu connais Interactive Brokers ou Degiro ?
Ou CL2 et lve ?

C'est encore intéressant d'acheter de l'immo locatif à crédit aujourd'hui selon toi ?
Ou plutôt mieux d'aller sur des oblig entre 2 et 5 ans ?

L'immo magik fait ses victimes aussi.
J'ai l'exemple d'un ami proche récemment, heureusement qu'il a du cash mais il s'est retrouvé dans une merde noire après une opération immobilière pourtant parfaite sur le papier. Utiliser le levier c'est bien, mais ca augmente le risque aussi.
Marrant de parler de gourous anti immo, perso je vois plus de chaines pro-immo que l'inverse. Et je vois plus que jamais beaucoup de gens qui investissent dans l'immo comme placement, j'attends encore de voir le jour où le francais moyen aura un PEA chargé à bloc.

Et surtout, la majorité ici est proprio de sa RP. Ça met surtout en garde contre le locatif (et principalement à cause du temps passé et de la renta souvent moyenne).

 
Evidemment non.
pas le moment pour s'endetter (trop cher, trop restreint).
Quand à l'immo "locatif", il a effectivement beaucoup de facteurs de risques (surprotection du locataire), donc ne pas faire n'importe quoi.
Mais fait intelligemment au bon moment, l'effet de levier permet de créer du capital.
 

 
Oui c'est comme tout : il faut mettre un peu d'intelligence. Car au delà du triptique Risque/Rendement/Disponibilité, il y a des pièges à gogos partout :  
En immo éviter les Pinel... (pas que...)
En Financier, éviter les fonds ESG des BED...
 
Mais la logique full ETF et l'"immo c'est crado" prive d'une belle source de création patrimoniale.

Tu veux me faire croire que tous l’immo pro est en croissance de 25% / an? Tu fais un bon coup ok mais c’est pareil que le mec qui fait un bon coup sur une action.  
 
Tu as la marge pour l’effet de levier sur le world et perso j’ai mon effet de levier sur mon appartement.  
 
Ressortir du TRI 20% sur l’immobilier comme règle générale c’est la même chose que sur les fonds actions. Un joli montant mais malheureusement pas reproduit par tout le monde.  
 
PS: globalement l’immobilier est en baisse en France  
 

On est d’accord. L’effet de levier peut avoir un effet multiplicateur, tout comme l’inverse en période de disettes. Donc actuellement parler de l’effet de levier immobilier à part pour la RP c’est pas le meilleur des conseils.  

Ca reste un des seuls domaines avec le fait de monter sa boite où tu peux aller emprunter de l'argent pour créer de la "richesse" et du patrimoine.
 
Mais comme les mecs qui te parlent d'intérêts composés dantesques alors que tu met 200 euros par mois sur ton AV (alors que leurs graphs te montrent des millionaires à 50 ans), en immo c'est pareil. T'as toujours QUE les cas de mecs qui ont réussi, qui ont acheté le fameux immeuble pour 3 sous, qu'ils ont retapé comme par magie le soir de 18h à 20h après les cours et qui arrivent à 40 ans avec des rentes de dingue
 
Le mec lambda, qui arrive difficilement à s'acheter un appart en plus de sa RP et qu'il va mettre en location, il va vite tirer la gueule quand 3 mois plus tard il faudra changer le chauffe eau ou les toilettes car le sagouin qui lui loue a décider de casser la cuvette
 
Ou encore quand il aura quelques mois de vacance ou pire d'impayés le temps que le locataire s'en aille.
 
L'immo c'est bien quand t'as beaucoup d'argent et que tu veux diversifier, ou quand tu peux créer une plus value avec tes mains et ton temps en faisant des travaux par exemple.

Bonjour,
 
Question pour mes parents (70 et 64 ans ayant chacun des AV Linxea Avenir 1, Spirica 1 et Linxea Vie) ayant quelques K€ à placer dans une optique d'épargne safe vu leurs âges tout en optimisant la succession.
 
Une fois la migration vers Suravenir 2 effectuée, vaudrait-il mieux, à votre avis, privilégier :
 
- 100% fonds euro Opportunités 2 (possible jusqu'au 31/08/2023)
- 50% Opportunités 2 + 50% sur un UC monétaire afin de bénéficier du bonus de 1%
- 50% Opportunités 2 + un mix UC monétaire et ETF World (évidemment moins safe)
- Le fonds euro d'une autre AV type Spirica ?
 
(Je précise que je suis au courant de l'abattement à la succession beaucoup plus bas pour les versements au delà de 70 ans.)
 
Merci !

Et avec ton cerveau en faisant une analyse poussée et en attendant le bon moment, la bonne affaire.
La plupart des gens sont convaincus que toutes les affaires se valent et qu'il suffit d'acheter un bien dans les prix du marché. Mais les rendements sont quasi nuls à plein d'endroits. Cibler le bon bien, dans la bonne région, etc c'est 80% du travail.

Ma dernière opération immo (étranger), j'ai vu le bien une fois pour la visite, j'y ai jamais remis les pieds, et j'ai 7% net de rendement locatif + 20/30% de PV en un an sur la valeur du bien. J'ai pas mis la main à la pate niveau travaux, par contre j'ai passé 2/3 ans à analyser le marché, comparer toutes les options etc. (entre plusieurs pays, régions)
Et en France j'avais opté aussi pour les travaux, plus par nécessité qu'autre chose (dans la région où j'habitais les rares bonnes affaires étaient à retaper), mais combiné au choix du bon bien. En France c'est parce que la main d'oeuvre est hors de prix qu'il y a une bonne valeur ajoutée à faire ses travaux...

 
Ca consiste en quoi une analyse poussée ? Tu as passé en revue le marché dans chaque ville de France puis d'Europe, éliminé les endroits où les rendements étaient faibles, ceux où les rendements étaient élevés mais risqués ? Puis tu es resté en veille quotidienne sur les zones qui te semblaient les plus propices à un investissement ?

15 juillet je crois la décision.
 
EDIT : confirmé 15 juillet selon francetransactions

Non j'ai restreint dès le départ aux zones que je connais et où je pouvais me rendre facilement (car la visite reste indispensable)
Si tu ratisses trop large, ca devient compliqué de faire une veille active, et tu prends le risque de te faire avoir par ignorance de certains détails (mauvais immeuble, mauvais coin dans la ville, etc.)
Donc je suis parti des pays/villes qui m'intéressaient, ensuite j'ai réduit la zone de recherche à quelques quartiers/petites villes, et à partir de là j'avais en tete le prix cible en connaissant le type d'appartement recherché (pour la location, je m'oriente vers les appartements d'une chambre en général).
Un critère que j'ai toujours cherché à optimiser c'est le rendement au m2 : il est facile d'aller chercher de bons rendements théoriques dans des villes pas chères, mais gérer 100m2 pour gagner 400e net/mois c'est souvent une mauvaise idée car il faut entretenir toute la surface.

Si tu vises trop large, tu ne peux pas te concentrer et ca devient un travail impossible. Tu peux faire une analyse large pour sélectionner parmi les villes par exemple, mais après il faut trier et réduire le scope de la recherche.

Donc le plus judicieux , quand je lis les dernières pages, ce serait plutôt d’investir dans les SCPI?
 

Non, elles vont baisser.

Le gros inconvénient des SCPI pour l'investisseur, c'est leur fiscalité moins douce que la location meublée, car imposé comme les locations nues. Les SCPI ne peuvent pas etre recommandées indépendamment de ta situation fiscale : si ton TMI est faible, c'est souvent une bonne option. Si ton TMI est très élevé, tu peux opter pour les SCPI européennes qui sont imposées à la source mais il reste un frottement fiscal.

Personne n'a de boule de cristal. Mais le problème aujourd'hui c'est les taux d'emprunt des SCPI qui se rapprochent des rendements (comme pour l'immobilier classique d'ailleurs)

C'est quelle ville qui a pris 20/30% en 1 an ?
C'est beau  
Bien joué  

 
OK. J'imagine que ça t'a amené à investir dans des petites villes ou villes moyennes, où la tension locative est faible.
 
Comment as-tu pris en compte les risques de vacances locatives et d'impayés ? Tu es parti sur une hypothèse de taux d'occupation de quasi à 100%, en considérant que tu proposes un bien avec un bon rapport qualité-prix par rapport à la concurrence ?

Dubai. Merci !

Non je n'ai investi que dans des zones tendues. J'ai trop la hantise de la vacance locative pour m'intéresser aux coins à fort rendement mais pas tendus.  
Je préfère 6% net dans un coin tendu à 8% a Mulhouse.  
C'est la démographie qui soutient la valeur des biens et les zones tendues à la location sont en général celles où les prix vont bien se maintenir.  
Je propose des biens meilleurs que la concurrence (entretenus, rénovés, bien meublés) mais pas moins chers au contraire. Pour le rendement optimal il vaut mieux un bien nickel et un prix élevé, en tous cas dans les coins où je loue.  
Pas un jour de vacance locative pour l'instant.  
 
D'ailleurs en France pour être honnête le marché est tendu à peu près partout... Je viens du sud est et j'ai du mal à trouver un seul endroit dans le sud est où il n'y a pas de tension locative.

Pour mémoire, PEA Bourso -> SG fin 2019: 2 mois

• Bourso prétendant n'avoir jamais reçu la LRAR de la SG, mais executant le transfert sur réclamation

 
Et retour d'expérience PEA SG -> Fortuneo ce S1 2023: 5 mois      
avec Fortu, hyper malfichu:

• Fortu n'envoie pas par défaut de LRAR mais des lettres simples (la première et les relances)
• Fortu refuse de fournir au client les documents qu'ils envoient à la banque d'en face «car les IBAN pour le transfert sont confidentiels Monsieur!»    
• Fortu finit par m'attribuer un interlocuteur unique identifié au SC et par envoyer une LRAR à la SG à ma demande...

Et la SG, de mauvaise foi scandaleuse   :

• L'agence SG prétendant systématiquement et au fil du temps n'avoir reçu aucune demande de transfert, ni de LRAR
• Sur menaces et escalade suite à cela (puisque j'étais désormais certain que Fortu avait fait le nécessaire), un interlocuteur de l'agence SG soudainement joignable par email par Fortu -> transfert exécuté en 10 jours à partir de là.
• Manifestement ça semble être une stratégie dans le groupe SG de mentir et de poubeller les LRAR pour faire de la rétention, cf mes déboires avec Bourso en 2019    

Les banquiers sont menteurs et de mauvaise foi ? Les bras m'en tombent.
 
Cela dit, j'ai déjà bien ragé moi aussi (PEA BD -> BSR : 4 mois). Mais c'est quoi le respect de la loi aujourd'hui ?
Alors l'éthique, c'est + que désuet.

En locatif ? Et tu loues ta rp ou aussi proprio ?
Tu as un empire immo international  

6% net dans un coin tendu , ça me semble hors d'atteinte en France ou alors avec des prix d'il y a 10/15 ans.

J'alerte   . Racisme anti banquier  

Alerté

Je pose une question
Je me tâte à alerter pour dénonciation calomnieuse et discrimination fruitière.

Je loue ma RP car dans le coin où j'habite les rendements sont pas folichons et il n'y a pas une grande tension locative. Donc j'ai préféré acheter plus de locatif qu'acheter ma RP.  
 
Oui 6% c'est très dur, j'ai réussi à le faire avec des travaux réalisés moi-même et c'est en zone tendue mais pas grande ville (frontière Suisse). C'est des coups de fusil très durs à refaire. J'en ai réussi 2 en 5 ans dans la zone...
 
Aux prix et taux actuels, en incluant le coût du crédit, c'est vraiment pas folichon. Les meilleures affaires donnent 4 a 5% net avant impôts (LMNP), et du coup les SCPI qui donnent aussi 4-5 sont attirantes...

Bonjour,
 
J'essaie de comprendre comment se passe le transfert d'un Perco vers un PER, concernant les fonds .
 
Imaginons que j'ai les fonds A1 et B1 sur le Perco, B1 est un fonds monétaire. J'imagine que sur le PER, je n'aurais pas exactement les mêmes fonds, il y aura sûrement un fond monétaire B2 semblable au B1, et pour A1 je souhaite que ce soit sur un ETF world sur le PER.
 
Du coup, comment se passe la transition ? Ais-je un intérêt a me débrouiller pour n'avoir que du monétaire avant le transfert et du coup de refaire mon allocation quand cela sera sur le PER ?
 
Merci!

Tu n'as rien à modifier avant. Sur le bulletin de transfert, tu indiques les fonds de destination et leur répartition.
Donc OSEF que les fonds de l'un n'existent pas dans l'autre.  

La distribution semestrielle pour le WLD FR0010315770 n'a pas eu lieu ?

Tu as coché l'option cliquet ?

Tu as cliqué sur l'option cliquet  

ces discussions sur le livret A ça fait très bidochon