Reprise du message précédent :

Ce n'est pas très clair concernant la condition d'UC de 50%.
L'information varie selon les pages Boursorama et selon les réponses même du service client.

 
Ok mais dans le doute que ce soit bien cela c'est ce que je dois faire c'est ça ?

 
Merci
Je vais réfléchir. Au final la différence ne devrait pas être critique pour moi.

 
La différence équivaut selon moi à 10-15 points de budget de risque Action, il est en fait très important à long terme. Principalement en raison du hedging mais aussi en raison du filtre SRI tant on vit un retour de balancier important actuellement.

J’ai reçu une réponse de Bourso au sujet du taux bonifié du F€ (ma crainte était qu’ils annulent le taux de 1,5% en cas de retrait)
 
Voici :  
 
« si vous souhaitez bénéficier du taux boosté en totalité il convient de conserver les fonds jusqu'au 31 décembre 2024. En cas de rachat avant cette date, le boost est accordé au prorata tempori »

De toutes façons cet ETF World SRI Hedgé n'est PAS accessible en gestion libre  

Déjà en 2012 j'avais cette limitation de 25% du salaire brut inscrite dans le fascicule épargne salariale de ma cogip.

Je n'ai jamais eu a dépasser mais à mon avis l'interface ne va pas te bloquer si tu dépasses, mais tu seras hors la loi.

salut,
 
Comme souvent dis ici, garde le PEE comme une reserve que t'offre gracieusement ta cogip, et que tu laisses vieillir 5 ans.
Uitlises plutot ton PEA au quotidien pour tes placements.

 
Est-ce que l'on sait si c'est "définitif" concernant la suppression de cette contrainte ou est-ce que c'est uniquement pour 2024 ?

 
 
C'est uniquement les versements volontaires qui sont limités à 25%
https://www.service-public.fr/parti [...] oits/F2142
 

 
Donc de ce que tu indiques, tu n'as fais que 4000e de versement volontaire. Donc à moins de ne toucher que 16.000e /an tu es dans les clous

Ma boule de cristal étant malencontreusement chez le garagiste, je ne suis pas en mesure de formuler une réponse définitive à cette question        
Bref, on ne sait jamais de quoi demain est fait quels que soient les contrats, d'où l'intérêt d'avoir pris date avec plusieurs contrats différents de bonne qualité pour avoir des solutions à tout moment.
Qui aurait pu prévoir deux ans avant:

• qu'€ exclusif serait limité à 50k€ de versement par an?
• qu'€ exclusif serait limité à 500k€ de versement par an depuis mars 2024?
• qu'opp2 serait ouvert en grand?
• qu'Apicil Euroflex deviendrait une sombre daube?
• que Spirica €NG ferait finalement mieux qu'ALT1/2?

etc...

Ah quel dommage.    
 
Je me demandais s'il y avait eu une communication particulière à ce sujet.

 
Merci à vous quatre!!!

 
 
Bonjour,
 
Après avoir refusé le projet, le commercial de CORUM revient vers moi avec une autre proposition de sa banque partenaire qui est de me proposer un taux 4,85% (au lieu de 5,5 % sur 15 ans dans la propal précédente) sur 20 ans pour un emprunt de 70k avec un apport de 50k.
J'aurai 0 mensualité à apporter dans ce cas.
 
Je pense attendre encore les baisses de taux d'intérêt d'emprunt immo.
 
Qu'en pensez vous ?
 
En vous remerciant par avance.

 
Tu auras plusieurs avis ici.
 
Le mien sera sans equivoque : ne le fais pas.
 
Si CORUM est aujourd'hui en collecte nette ce n'est pas par la qualité de leur portefeuille immobilier mais principalement par le taux de retrocession confiés à ses commerciaux et aux CGP distributeurs de leurs fonds qui sont les plus hauts du marché. Toutefois je souhaite qu'ils passent l'orage et continuent de distribuer à un haut niveau sans érosion des parts, qu'ils continuent de valoriser autant qu'il y a 3 ans alors que le marché a baissé de 20%.
 
Selon moi ce montage te fait acheter au plus haut, sans décote et prendre un emprunt sur 20 ans à un taux historiquement élevé, malgré la petite baisse consentie. Tu vas bloquer 50k + eroder ta capacité d'emprunt de 70k (à 4.85% = 40k de cout de crédit sur la période tout de même...bref payer au total 160k) en faisant le pari que CORUM sera toujours en forme dans 20 ans.  
 
Epargner 50k + chaque mois l'équivalent de la mensualité du prêt proposé dans une allocation 40% Actions 60% Fonds euros donnera des résultats incroyablement plus satisfaisants et intégralement liquide et sans obérer ta capacité d'emprunt et sans t'exposer au risque d'un acteur unique de l'écosysteme, CORUM.
 
Le choix est vite fait selon moi.  

Pourrais-tu développer s'il te plaît ? "10-15 points de budget de risque action", ça veut dire quoi, que les gains potentiels sur le hedgé pourraient être rogné de 10-15% à long terme par rapport au non hedgé ? Que veux-tu dire par "balancier important" concernant le "filtre SRI" ?
Merci
 

 
Bon faut clairement que je creuse un peu plus les détails parce que je m'étais pas du tout rendu compte de ça
 
Merci à vous tous

 
Merci LooKoom. Je suis vraiment honoré que tu me fasses une réponse aussi complète, surtout pour uns investissement aussi faible.
Ton retour est très clair, c'est exactement la réponse que j'attendais.
 
Je vais attendre de voir l'évolution des taux d'intérêt. J'ai déjà presque 50 % de mon portefeuille (150k) en PEA sur ETF et je voulais diversifier une partie de mon épargne restante sur de l'immo en profitant de l'effet levier. Malheureusement ce n'est pas le moment… Sinon n'ayant pas besoin de revenu complémentaire pour le moment, conseillez vous l'achat de SCPI en nue propriété ? Afin de profiter d'une décote ?
 
MErci encore.

Merci pour tes remerciements mais l'échange est naturel ici !

Je regrette mais ajouter de l'immobilier papier au format SCPI, immobilier fractionné ou crowdfunding ne represente pas selon moi une diversification accretive pour votre patrimoine ; c'est une diversification certes mais qui est bien plus souvent toxique que bénéfique. Bravo pour cette somme en PEA, il faut simplement continuer selon moi, sans oublier le fonds euros qui n'a pas dit son dernier mot et devrait offrir 2-3-4% sans démeriter ces prochaines années étant donné sa flexibilité et liquidité.

Je sais que cela peut sembler contre intuitif mais il n'y a pas besoin de diversification supplémentaire au dela des Actions au format ETF que ce soit en PEA ou en AV. Il suffit de continuer à long terme, sans s'arreter durant les remous de marché, de façon disciplinée et sans vraiment se poser de question. Et pondérer bien sur avec du fonds en euros afin un cap d'allocation clair entre fonds euros et Actions. Edit: J'ajoute que ne pas maximiser sa capacité d'emprunt aux taux actuels est un non-sujet, cette approche a un sens quand le cout du crédit est en dessous de l'inflation long-terme de 2-3%, pas actuellement !

Vous aurez ici d'autres avis, plus favorables aux SCPI, en nue proprieté, en usufruit, au sujet de l'immobilier defiscalisant Girardin, Malraux, Pinel, au sujet du crowdfunding, etc... ce n'est vraiment pas mon conseil, tout simplement. Achetez votre RP si ce n'est pas encore déja fait, achetez un appartement locatif géré vous même à proximité de votre domicile si le marché est porteur et que ce second métier vous plait, sinon mon conseil demeurera de continuer en Actions.

Merci LooKooM encore une fois pour votre retour.
 
Je suis en effet proprio de ma RP en bousie qui ne vaut pas grand chose par rapport aux appartements parisiens ou autre grande ville (quand je me réfère au topic immo, je suis impressionné des montants).
 
Je vais continuer dans les ETF et allouer 5% de mon patrimoine aux cryptos.  
 
L'immobilier en physique n'est clairement pas mon truc car source d'angoisse pour moi même.
 
Merci encore une fois.

Cela me fait penser à une cliente d'un confrère que je prospecte pour de la retraite.  
Je découvre qu'elle a mis en place en février 2023 une SCI à l'IS, avec 30 k€ d'apport et 270 k€ d'emprunt pour acheter 300 k€ de parts de SCPI, dont pas mal de Primovie et Primopierre.  
Elle a été un peu remuée par l'entretien que j'ai eu avec elle.

 
Réussir à emprunter 270k avec 30k d'apport c'est quand même cool !

Pour finir en négative equity  

Je suis surprise que tu sois surpris par ce point là en particulier. C'est possible que je me leurre, mais je pensais que l'idée générale "quand un assureur ferme un fonds euros pour en lancer un nouveau, ça généralement sent le sapin pour l'ancien fonds" était plutôt répandue depuis déjà un moment.  

J'ai mon PEL @ 2% brut avec 68 k dessus que  j'aimerai casser pour mettre sur du fond euro. J'ai spirit 2 et bourso vie ouvert depuis 8 ans avec 1k chacun dessus. Les conseilleriez vous en fond euro ?
 
Merci

Ben non, il ne faut pas voir cela ainsi ; c'était vrai quand les taux étaient à 0.5/1/1.5%.

Mais emprunter lourd et longtemps pour des actifs d'aussi pietre qualité...à taux élevé, le tout en bloquant le client sur 20 ans sur ces opérations, c'est proche du crime patrimonial.

Les SCPI citées ont déja perdues 10-15% et perdront probablement encore 5-10% ces prochains trimestres. Elle va rembourser 20 ans, payer des intérêts pendant 20 ans, s'interdire d'acheter une RP pour ses enfants ou une RS pour elle même à cause de ce montage deletère... pour probablement terminer avec des SCPI de piètre qualité qui peineront à remonter la pente. Il y a matière à poursuivre pour défaut de conseil selon moi.

Bourso vie pour chopper le bonus +1,5

Je viens de re regarder dans mon espace bourso mais ca ne me propose pas l'offre sur l'AV du versement de 3k pour un bonus de 100e.
 
Pourriez vous me donner le lien ?

 
Mais que fait la police ? La DGCCRF n'a pas son mot à dire dans la manière dont les CGP envoutent leurs clients ?

 
C'est clair, c'est une vraie petite catastrophe qu'elle a dû faire "parce qu'elle avait de la capacité d'emprunt disponible".  
 
Heureusement, elle est propriétaire de sa RP, et cela va simplement lui pourrir sa capacité d'épargne des 20 prochaines années (oui, parce que les loyers des SCPI ne suffisent pas à rembourser l'emprunt...).  
 
Et en plus il va falloir qu'elle acquière vite des compétences de comptabilité / gestion, parce qu'une SC à l'IS qui perd plus de la moitié de son capital social, ça craint vis à vis du greffe, et il va falloir faire un abandon de compte courant avec retour à meilleure fortune, etc...

 
Tu sais, nous, tant qu'on a fait un document d'entrée en relation, un document de connaissance client, une lettre de mission, qu'on a pris en compte les souhaits de nos clients vis à vis de leurs objectifs de développement durable, qu'on a fait un rapport d'adéquation avec estimation des frais et de leur impact sur la durée d'investissement recommandé et listing exhaustif des risques trouvé dans les différents DIC des produits et investissements conseillés aux clients, mis en place une convention de réception et de transmission d'ordre, horodaté les ordres de nos clients et transmis et archivé les avis d'opéré, on est couverts

 
C'est parfaitement légal à première vue, simplement si les conseils sont foncièrement nocifs pour le bien être de la personne et de sa famille, en inadéquation manifeste avec leur budget de risque et compréhension, alors il y a défaut de conseil.  
Je pense que c'est à la frontière de cela dans le cas évoqué ici...

Lookoom : Je pense que tu fais une erreur de raisonnement sur la partie surlignée puisque dans le cas "Corum", le cash flow mensuel est de 0.
Dans le cas "investissement liquide" il faut donc considérer uniquement les 50k placés (et les autres points que tu cites)

Évidemment, je suis quand même en phase avec la conclusion

Ce n'était qu'une liste pêle-mêle avec un peu de tout, mais disons alors «qui aurait pu prévoir qu'ALT1/ALT2 serait fermé»  

Ben non, c'est le rendement du produit en contrepartie de son risque. Le fait que les cash flows se compensent n'annule pas l'effort d'épargne selon moi, l'actif est à l'actif et il produit ce qu'il est censé produire ajusté de son illiquidité et risque associé.
C'est très boutiquier de considerer que si les cash flows sont neutralisés ALORS l'effort d'épargne est nul.

Ou alors on doit regarder le carry net d'inflation et la situation n'est pas meilleure : 5.5% CORUM, net de fiscalité environ 4.5% à la louche - emprunt = (35bps) - inflation long-terme = (2.5-3.2%) p.a. Donc perte structurelle d'un peu moins de 3% p.a. net d'inflation et de fiscalité. Hors hausse de valeur des parts ou cabrioles fiscales dans une SC à l'IS, je ne vois que désolation.

Un peu comme un chirurgien qui va faire signer X papiers de dédouanement de responsabilité à son patient "bon père de famille" qui ne comprend pas vraiment, pour un mode opératoire que le chir a lui-même choisi et que le patient n'a spécialement besoin, mais que le chirurgien aime bien et/ou se fait bien rémunéré.

C'est légal. Mais c'est sacrément décevant que le législateur (ou l'école) n'essaye pas d'empêcher ces choses d'arriver.

 
1.75% net c'est pas épic  

 
Tout ce que tu verses sur le fonds euro exclusif avant fin avril bénéficiera d'un bonus de +1.5% sur 2024 et 2025.

 
En fait cerveau   j’étais déjà passé par là et oui ma linxea avenir ne l’a plus, ce pourquoi je dois ouvrir une nouvelle av.
Bref un courtier favoris parmi ceux là que je regarde ensuite si ils l’ont bien ?

2.07% net si <12ans. Mais ouai c'est moins épic.

Hello la team épargne, je suis dans l'achat d'un bien immobilier. J'ai de quoi payer l'achat cash, mais je me demande s'il serait mieux d'emprunter à la place pour (1) investir l'apport sur des supports rapportant plus et (2) éviter l'IFI.
 
Les données du problème :
1) Mon patrimoine immo existant: du locatif à hauteur de 1.1M€ environ (difficile à estimer précisément). LMNP, donc pas d'abattement IFI.
2) Le nouvel achat: 520k€, soit environ 364k€ d'assiette à l'IFI (abattement de 30% RP). Sans emprunt je devrais payer environ 3000€ d'IFI par an relativement vite (d'ici 1 à 3 ans en fonction de comment j'évalue les biens).
3) L'emprunt possible: 300k€ chez Bourso à 3.4% sur 19 ans, TAEG 3.79%, pas d'indemnités de remboursement anticipé mais 900€ de dépot de garantie non remboursable
4) L'horizon d'investissement de mon apport si j'emprunte : assez long terme, je ne compte pas faire de grosses dépenses dans les prochaines années et mes revenus sont confortables. Par contre je me connais et j'ai peur à l'idée de mettre 300k€ all-in sur de l'ETF CW8, donc ca risque de finir avec 60-70% de fonds euro qui grèveraient la rentabilité.
 
J'ai fait quelques simulations, et c'est très variable en fonction du retour sur investissement pour le capital investi. Si je trouve un placement à plus de 2.8% nets d'impôt sur quelques années je suis gagnant – mais voilà, difficile d'estimer (1) l'évolution des placements sur 8-10 ans, (2) l'évolution de la fiscalité du patrimoine, et (3) l'effort que ca risque de représenter de devoir gérer l'apport.
 
Qu'est-ce que vous feriez à ma place ?

Tant que le métier de CGP ne sera pas rémunéré en honoraires au lieu de rétrocessions, ce genre de conseil foireux continuera et bonne chance pour arriver à le prouver... Si j'ai bien compris, les CGP ont senti passer le vent du goulet mais ont réussi à garder le principe de commissionnement dans le texte retail investment strategy de la commission européenne.  
 
Et pour revenir sur le cas CORUM, le jour où la législation change sur le sujet, ça risque d'être tout de suite moins drôle, le flux acheteur va se tarir sérieusement.