Reprise du message précédent :
Intéressant le prêt achat-revente selon vous ? ou arnaque ?    
 
Sachant que nous avons en cours un crédit à un taux qui n'est pas terrible (non racheté puisque l'on savait qu'on revendrait d'ici peu).
 
Si je reprends les chiffres :

• Montant total du projet achat/construction/aménagement: 660K€
• Estimation de notre bien actuel : 320K€
• Capital restant dû : 140K€
• Apport que l'on envisage d'injecter dans l'opération : 130K€ (+ le fruit de la revente donc).

Bourso affiche des taux pas mal : 0.85% sur 2 ans pour le prêt relais, et 1.7% sur 25 ans pour le prêt amortissable.    
 
J'ai testé vite fait HelloBank et le Crédit Agricole qui sont loin derrière.

 
Merci pour ton retour.
Non ce n'est pas du certain pour les 11*1900, c'est pour cette raison que j'ai retranché un mois.
Apres l'avantage est que j'aurais 5 locataires, ce qui lisse le risque mensuel.
Avec le statut de LMNP et l'amortissement, je ne devrais pas payer d'IR pendant les 20 prochaines années (sauf changement de fiscalité).
J'ai prévu en effet une poche de liquidité pour les vacances locatives, impayés et travaux.

ok. Tu as donc pensé à certains points essentiels souvent "oubliés" ou sous-estimés.

 
 
Les prêts relais (ou achat-vente) sont des prêts in fine. Ils répondent juste à un besoin mais ne sont pas forcément une arnaque.  
 
Ils amènent juste un risque de ne pouvoir le rembourser en fin de crédit si la vente du bien n'est pas effective (ce qui n'est pas ton cas)
 
Par contre, je vois qu'il te reste 140K de CRD et que tu es prêt à injecter 130K€ en fond propre. N'est-il pas préférable de solder ton crédit actuel?
 
Cela ne t'empêche pas de contracter un crédit relais par la suite mais va limiter son coût.  
 
Après pour une meilleure optimisation, tu peux t'amuser à avoir plusieurs lignes de prêt qui correspondent à chaque déblocages pour rentrer directement en amortissement (et donc limiter les intérêts intercalaire)

En tant que faux HFRien, je doit faire un prêt pour acheter ma modeste demeure, qui demande des travaux qui plus est, je vais aller voir les banques la semaine prochaine, mais pour avoir une idée, j'ai fait quelques simulation.  
Je veux acheter un bien a 150 000€, avec 15000€ de travaux, et en gros, 18000 € de frais (notaire agence). J'ai un petit pécule de 20 000€.
Les travaux sont éligible au prêt à taux zéro (isolation) donc je voyais un financement de ce type :
 - prêt principal de 21 ans à 1,70 de 158 000€
 - Prêt taux zero sur 10 ans a 15 000€
 - apport de 10 000€ (histoire d'en garder sous le coude au cas où    (bagnole, etc ...)
ce qui me donne une mensualité lissée de 850€ sur 21 ans. C'est réaliste selon vous ?

 
A ta place, je ferais 0€ d'apport, financement achat et frais de notaire par le crédit, et je garderais l'apport pour les travaux.
 
Comme ça,  tu n'as pas besoin de justifier les travaux par des devis.

en temps normal.

Sauf que là, le crédit travaux est à 0% (et il le fera faire pas un artisan RGE)

Mais à voir avec le montage si c'est vraiment moins cher (double prêt, double assurance)

bonjour,
 
Voila j'ai un projet :  
 
appartement : 68 000 euro
frai de notaire : 6550 euro
travaux a prévoir (y en a .... je ne sais pas combien je vais pouvoir mettre selon les réponses)
frais agence : 0
 
logement zone C  
 
Revenu référence n-2 : 16000 euro (c'est plus le cas actuellement , j'en suis loinnnn)
 
Les questions :  
 
- comment sera calculer le PTZ ? prend t'il en charge les frai de notaire dans le calcule ?
 
- quel montant sera le PTZ ?
 
- Combien dois je demander à la banque ? (avec 0 apport par exemple )
 
- Combien aurai je d'argent pour les rénovations ? et quel sont ceux prit en charge ?
 
merci d'avance

Han, Bourso ne finance pas les CCMI en fait, fuck leur taux était correct.
 
 
Petit proposition obtenue de la Banque Postale après un coup de fil pour un crédit achat-revente:
Montage du prêt:
TOTAL = 650 000 + 145 000 (du rachat) = 795 000 euros.
 
Garanties= 9 431
FDN = 17 000
Frais de dossier = 1290
 
TOTAL = 822 721 euros
 
Prise en compte de l'apport = 150 000 euros.
Prise en compte de notre appartement = 330 000 euros x 60% = 198 000 euros.
 
RESTE A FINANCER = 474 721 euros.
 
sur 25 ans: taux à 2.05 % hors assurance (0.25 %*2 pour être assuré chacun à 100%).
Mensualités = 2 273 euros + 368 euros les 2 premières années (pour le prêt relais).
 
A renégocier avec un conseiller en direct.

C’est vraiment inenvisageable pour vous de faire ça plutôt :
- solder le crédit du bien actuel
- vendre le bien actuel
- aller en location
- faire le crédit pour le nouveau bien uniquement
 
(Étapes 1 et 2 étant interchangeables).

Ca ne nous enchante vraiment pas
 
Une solution qu'il faut que je creuse serait la vente puis location de notre appart' (nous deviendrions locataire du futur acquéreur pour une période limitée) : à voir si c'est légalement envisageable et quelle serait la décôte sur le prix de vente dans de telles conditions.
 
En terme de montage financier ce serait effectivement bien plus simple : un seul crédit de 350/400K€ à traiter.
 
 
Je vais quand-même essayer d'obtenir des propositions d'autes banques.
 

 
 
pas de réponse ? je doit voir l'appartement vendredi ,si un pouvais m'aider , merci d'avance

A l'instant, première réponse du Crédit Agricole :
 
Montant du projet = 650 000 + rachat du prêt (145 000 euro) = 795 000 euros.
Frais de notaire = 17 000 euros.
500 euros frais de dossier.
7 500 euros de garantie
 
TOTAL = 820 000 euros.
 
On nous propose 3 prêts différents:

• 1 prêt de 224 000 euros (70% de la valeur de notre appart').
• 1 prêt de 96 000 euros + 5600 euros d'intérêts (sur 1 an) correspondant à la revente de notre appart, et sans pénalité de remboursement anticipé.
• 1 prêt de 364 000 euros sur 25 ans, mensualités hors assurance de 1520 euros à un taux de 1.88 %.

Pas mal le taux @1.88% sur 25 ans pour un premier contact.
 
A voir...

Bonjour,

Nous avons ma copine et moi-même acheté notre appartement l'année passée (octobre 2016), taux de 1.8 sur 25 ans sans apport.

Aujourd'hui si je souhaite renégocier mon taux, est-ce possible? Si oui comment dois-je procéder? J'entends par-là prendre un rendez-vous avec ma conseillère et lui demander cash?

Si non faut-il attendre un certain temps avant de pouvoir le faire?

Merci.

Tu espères quoi comme taux re-négocié ?    
Sachant qu'en renégo les taux sont généralement moins bon qu'en taux d'appel pour un crédit. La banque estime avoir moins d'effort à faire pour garder un cient que pour en gagner un.
 
Es-tu sûr d'y gagner quelquechose à l'arrivée ?

Je ne sais pas, je m'interroge.

mais les taux sont à combien actuellement et les ira si tu te barres. je ne vois pas l'interet 1,8 c'est très bien.  
tu peux faire une simulation avec ce qui te reste à rembourser pour voir si c'est interressant.

Au mieux tu vas avoir 1,7% t'es sur 25ans c'est un bon taux 1.8%.

A moins que vous gagnez bcp plus de 6500$ net et la peut etre un rachat via bourso à 1,43 mais vu les frais de rachat que tu as peut etre il faut voir....

Le montant du crédit + de 300k$ je suppose ?

Avec un taux de base de 1.8%, impossible d'être rentable en rachetant sauf méga-offre et surtout en allant jusqu'au bout des 25 ans de crédit je pense.
Pour une rénégo je n'y crois pas trop non plus : taux moins intéressants en renégo, éventuels frais de dossier, ...
 
Cf mon simu en signature pour juger de l'intérêt d'un rachat ou renégo.

Salut à tous,
 
J'ai une question à propos des prêts à taux 0 parce que on arrive pas à comprendre un truc qui parait pourtant évident.
 
On ne comprend pas comment le courtier et le promoteur qu'on a contacté ont calculé le montant du PTZ auquel on est censé être éligible au 1er Janvier 2018 (parce que cette année on dépasse le plafond sur N-2).

Les faits :
Montant du bien : 260500€
Zone du bien : B2
A partir de 2018 le gouvernement à décidé de faire passer la possibilité de financement d'un bien de 40% à 20% du montant total du bien.
 
Du coup le courtier nous soutient qu'il suffit de calculer 20% de 260500 : on pourra bénéficier de 52100€ à taux 0 selon lui, et il a basé sa simulation de prêt là dessus.
 
Problème : il faut prendre en compte la zone du bien, ici on est en zone B2, sur le site du gouvernement ( http://www.service-public.fr/parti [...] its/F10871 ) il y a 2 tableaux :
 
- "Coût maximal sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d'implantation et le nombre d'occupant du logement", le plafond est fixé à 154000€ pour 2 personnes (notre cas).
- "Montant maximum du PTZ selon la zone d'implantation du bien et le nombre d'occupant du bien", le plafond est fixé à 61600€.
 
Donc on ne dépasse pas le plafond du second tableau avec son calcul mais quid du premier tableau, si le plafond est fixé à 154000€ et que notre bien coûte 260500€ il semble logique de calculer les 20% sur 154000€, et du coup ça fait 30800€ financé par le PTZ et non plus 52100€, plus du tout le même dossier.
 
Qui a raison?

Le plafond de 61600, c'est avec la règle des 40% (c'est bien indiqué dans ton tableau : 40% de 154K€ = 61,6K)
 
C'est évident que si cela passe à 20%, ca ne fera plus que 30800€ !!
 
Les 20% de 260K, ça sort du monde de Peter Pan là !!!
C'est soit 40% de 154K, soit 20% de 154K (si la loi change)

Oui...Je trouve ça dingue qu'un courtier ne sache pas ça, comment lui faire confiance par la suite pour trouver le meilleur financement...
 
Je vous copie son "explication" pour expliquer pk j'ai quand même posé la question :
 
"Je vous explique le calcul :
 
Les 154000€ que vous avez trouvé sont un plafond de prêt à taux zéro, le prêt à taux zéro ne peux pas être plus important que 154000€
 
En 2017, on pouvait avoir jusqu’à 40% du montant de notre bien financé par le prêt à taux zéro dans la limite de 154000€, par exemple pour un bien de 300000€, on pouvait avoir 120000€ de PTZ (40%) par contre pour un bien de 600000€ on avait le droit à 154000e (plafond) et non 240000€ (40%)
 
En 2018, le plafond de 154000€ ne change pas, on ne peut pas avoir un PTZ excédant 154000€, par contre la quotité du bien finançable par un prêt à taux zéro ne sera plus que de 20%. Dans le même exemple, pour un bien de 300000€ on aura 60000€ de prêt à taux zéro.
 
Dans votre cas, votre bien fait 260500€, si on prend 20% de cette somme, on tombe bien sur 52100€.
 
Voilà pour quelques explications sur le prêt à taux zéro, n’hésitez pas à revenir vers moi si vous aviez d’autres questions."

Et du coup maintenant notre question c'est est ce que ça vaut le coup d'attendre Janvier et le PTZ de 30800€ et prendre le risque de se taper un taux à 2,10% ou est ce qu'il vaut mieux pas essayer de monter le financement maintenant sans PTZ, si on arrive à avoir un taux à 1,60 ou 1,70% est ce ce que ça ne serait pas plus intéressant...

Mon dieu, le mec qui n'a absolument rien compris au mode de calcul du PTZ    
 
Pour l'intérêt d'attendre le PTZ donc 2018, ça dépend aussi du montage que tu feras avec le PTZ, donc du différé de remboursement auquel tu as le droit.
Ex. Si tu as un différé de 15ans, il est possible que tu arrives à éviter de lissage et à enchainer un prêt classique de 15ans avec du coup un taux assez bas puis le remboursement du PTZ seul.
Si tu dois passer par un lissage et un prêt principal long, c'est moins évident.

Bijour,
 
Petite question s'il y a des pros de l'assurance des crédit immos dans le domaine, j'ai fait un remboursement partiel anticipé de mon prêt immo il y a 1 an et 10 mois.
 
Je pensais que la banque et l'assurance faisant partie du même groupe, elles se parlaient entre elles.
 
Il s'avère que non. Du coup j'ai contacté l'assurance pour demander à ce qu'ils ajustent les mensualités et me remboursent le trop-perçu.
 
Ils ont modifié les mensualités mais refusent de me rembourser le trop perçu.
 
Grosso modo : "vous aviez un mois pour déclarer le changement de situation, là ça fait trop longtemps, c'est compliqué, ça va trop foutre le bordel dans le suivi de votre compte, on fait pas ça. Merci et au revoir"
 
La ou je suis chafouin, c'est que si je peux me fier à ca : https://www.legifrance.gouv.fr/affi [...] 0006073984  
 
Je devrais avoir un délai de 2 ans pour réclamer le trop perçu...
 
Il y aurait d'autres gens qui se seraient retrouvés dans ce genre de cas ?

 
Merci de vos retours.
 
1.8 sur 25 ans sans apport pour un achat valeur 125000 euros, on ne gagnera rien je pense de toute façon..

 
Si tu veux, chez LCL, le logiciel de crédit ne savait pas, par deux fois, calculer le PTZ correctement, parce que il piochais des infos et dans le dossier client et dans le dossier de demande de prêt sans valider la cohérence des données...
 
Donc un courtier, à la main, qui à l'habitude d'avoir le chiffre qui sort de son simulateur, ça ne m'étonne même pas.

C'est surtout que si la banque le permet (et si l'écart entre taux court terme et taux long terme est consequent) tu va souvent avoir :
- 1 ligne de prêt conventionné de la taille du déclage
- PTZ
- 1 second ligne de prêt de la durée total du prêt avec décalage total.
 
On gagne souvent 0,0x% de taux moyen de prêt comme ça, plutôt que de faire une seule ligne de prêt avec un palier.
 
Après faut voir suivant l'age, le cautionnement et l'assurance, si le bénéfice sur les intérêts d'emprunts ne sont pas bouffé par le cout d'assurance/cautionnement qui augmente à cause du nombre de ligne de prêt qui augmente.

 
Alors pour le recalcul, ce qui est sur c'est que c'est "bidon" pour eux. Sauf que c'est pas le conseiller clientèle qui va le faire mais un responsable de gestion, donc faut faire la demande blabla... c'est plus pour du process/paperasse qu'ils veulent pas.
 
Après légalement est-ce qu'il te le doive c'est autre chose... parce que là c'est pas techniquement un trop perçu (i.e. l'assureur qui a trop prélevé)... Au pire tu met la banque dans la boucle pour les mettre eux en cause... si c'est pas l'assureur, p'tet que la banque prendra en charge le remboursement en gestion commercial /whatever.

C'est clair, les logiciels des banques...
Sur les 4 ou 5 banques que j'ai vu, ils n'y en a que 2 qui avaient le type d'achat "levée d'option Location-accession" dans les propositions. Donc 1 où c'est moi qui est trouvé, le banquier ne connaissant pas...
Pour les autres, on a dû bidouiller en disant que c'était de la VEFA et en donnant une date de compromis fictive...
Et puis il y a 2 logiciels qui ne permettaient pas d'avoir l'enchainement prêt principal puis PTZ sans chevauchement    Soit c'était forcément avec un lissage sur la durée totale, soit j'avais 1 année de chevauchement où je payais donc les mensualités du prêt principal + celle du PTZ.

Je n'imagine même pas si j'avais eu en plus un prêt patronal ou autre truc du style  

(chez LBP le mec a du calculer les paliers à main pour lisser la mensualité... )

 
sur notre prêt actuel vu qu'on y connaissait rien on a eu PTZ et prêt classique à rembourser en même temps avec 2 paliers pour chacun des prets pour lisser le tout ....
 
alors qu'au final on aurait du avoir juste le prêt principal classique puis le ptz 15 ans après... bref on s'est bien fait avoir

Bonjour à tous, je commence à faire le tour des banques pour un prêt immo, le rendez vous pour le sous seing n'est pas encore planifié mais ça devrait se faire d'ici une semaine, le notaire m' a demandé à quel taux on allait emprunter, j'ai pas pu lui répondre vu les retours que j'ai eu.
 
Pour poser le contexte, achat en indisivion vu que nous ne sommes pas mariés, emprunt sur 20 ans j'ai 43 ans, elle 36 j'envisage pas d'emprunter sur plus long je pense qu'on va se faire plomber autant en assurance qu'en taux.
 
Achat d'une maison à 220000, apport 60000€ via donation du PEL de ma mère qu'elle va clôturer soit 40000€ et de la mère de ma copine soit 20000€.
 
Frais de notaire estimé à 15000€ environ, on empruntera donc 175000€ sur 20 ans.
 
En terme de salaires on est 3500€ mensuel cumulé, aucun crédit en cours.
 
J'ai contacté Bourso et BNP mes 2 banques( je comptais passer sur Hello Bank ensuite en bon Hfrien qui paie pas de frais bancaire) bref Bourso pas de surprise taux de 1,45% sur 20 ans l'assurance CNP pique mais on pourra toujours en changer après.
 
 
Montant prêt principal : 175 400,00 €    
Durée : 20 ans  
Taux fixe (hors assurance) : 1,45%
Mensualité (hors assurance) : 842,36 €
Mensualité (assurance incluse) : 978,30 €
TAEG : 2,10 %
Frais dossier : 0 €
Caution crédit logement : 2 281,00 €
Coût total du crédit : 61 673,00 €
 
Pour la BNP je ne suis pas passé par ma conseillère, je viens de changer et elle a pas l'air douée aux premiers contacts, je suis passé par une demande en ligne et là c'est le drame.
 
 
Pour votre projet immobilier de 175 000,00 € sur une durée de 20 ans , nous vous proposons notre financement à taux fixe :
 
Frais de dossier(1) 500,00 €
Frais de garantie Crédit Logement(2) 2 277,50 €
Taux nominal annuel(3) 2,52 %
Résultats estimatifs avec assurance  
Taux annuel effectif d'assurance (TAEA)(4) 0,63 %
Coût mensuel de l'assurance(5) 51,04 €
Coût total de l'assurance(5) 12 249,60 €
Mensualité du crédit 980,07 €
Taux Annuel Effectif Global (TAEG)(6) 3,37 %
Coût total estimatif du crédit(7) 63 594,30 €
Résultats estimatifs sans assurance  
Mensualité du crédit 929,03 €
Taux Annuel Effectif Global (TAEG)(6) 2,77 %
Coût total estimatif du crédit(8) 51 344,70 €
 
Est ce que quelqu'un est passé par les demandes en lignes pour la BNP ici? Assurances incluses l'écart est minime mais le taux nominal même si tout est négociable je les vois pas baisser de 1%, je comprend même pas qu'ils nous balancent un taux pareil vu le dossier présenté et ce que je lis ici comme taux chez eux.
 
Après concernant Bourso j'ai rempli le dossier un peu à l'arrache   à partir d'une certaine étape on ne peut plus modifier le dossier bien sur, c'est mieux de refaire une demande de suite, d'attendre la fin des 10 jours de l'offre ou j'envoie des docs qui correspondent pas totalement à ce que j'ai remplis?
 
A l'aide les experts HFR

Pour bourso, si tu passes par eux, je te recommande vivement de faire la délégation d’assurance de suite. Si tu les préviens dès le départ, ça ne retarde pas le traitement du dossier.

Du coup vu que là j'en suis à l'étape de la signature du dossier avant envoi des pièces je suis niqué    
 
Merci de l'info en tout cas.

Appelle les, ils te conseilleront.

Et démarche d'autres banques surtout, p ours avoir plusieurs pistes et choix jusqu'à la fin.

 
Pour BNP c'est normal :
- t'as un bonus de taux si t'es "jeune"
- t'as un bonus de taux si t'as plus de 3700€/mois net (et encore un a je sais plus cb)
 
Du coup là même si c'est pas forcement le bon taux, tu part pas dans les meilleurs conditions possible.

Le pret le retour, la delegation d'assurance maintenant.
On a un pret gigogne qui semble couter legerement plus cher en assurance, pas sur d'avoir bien compris pourquoi mai c'est un peu tard pour changer d'avis    
 
J'ai fait un devis chez MACIF, April, et 2 autre via un courtier, et le cumul donne ca:
[img][/img]
 
Il est tres peu probable que je conserve le bien plus de 10 ans (et meme possible que ca soit bien moins long que ca), du coup April semble le mieux positionné. Cela dit je ne comprend pas tres bien pourquoi les courbes ont des formes si differentes, alors qu'a priori la plupart des offres sont sur du CRD.
 
L'autre aspect c'est quels sont les criteres a regarder pour la delegation qui peuvent faire une difference entre 2 offres? Je sais que ca a deja été evoqué mais pas retrouvé ou  

C'est bien en mois l'abscisse ?
Pour la délégation en gros en plus du coût, il faut regarder :
- les exclusions éventuelles, notamment certains sports, mais April en a retiré pas mal récemment
- est-ce du forfaitaire (= l'assurance paie toute la mensualité) ou indémnitaire (= l'assurance paie la mensualité à hauteur de ta perte de revenu, donc si tu as un maintien de salaire par ton employeur, l'assurance prêt ne jouera pas...) ?
- vérifier que tu es couvert en cas d'incapacité de faire ton boulot, et non pas un boulot en général.

Hello,
 
On signe l'acte authentique la semaine prochaine pour l'achat d'un bien ancien et on vient de recevoir un email de Boursorama :
 

 
Je dois leur envoyer la convocation du notaire ou c'est une attestation qui nous sera livrée après la signature de l'acte authentique ?