Reprise du message précédent :

 
Après le cash-flow positif dans limmo papier ou réel est un mythe. Faut pas non plus se mentir il n’y a que dans les vidéos formations des youtubers que ça existe les cash-flow positifs  
 
Les bons plans avec cash-flow positif c’est des trucs dont 90% du temps tu es sur que la valeur  
de revente au bout de 20 ans sera moindre...

C'est très rare, mais ça existe
Je ne pense pas qu'il faille a tout prix viser le positif, mais de mon point de vue, le zéro est le minimum, il reste suffisamment d'occasions d'utiliser son épargne autrement (vacances locative, impôts, travaux, etc...)

Ah OK si tu ne comptes pas les impôts et taxes dans le cashflow ni les provisions sur travaux...

Ni les impôts.
Ca n'a pas beaucoup de sens  

Oui c'est ce que j'ai écrit frer

 
J'ai lu que la fin.

Faut faire un Pinel pour éviter ce problème  

 
Avec rendementlocatif.com ( promis je ne suis pas le webmaster ..)
la plupart du temps dans les grosses métropoles, le cashflow NET NET positif n'existe pas.
Il faut trouver un bien décoté, pire qu'une ruine, à la goutte d'or devant un squate de migrants, avec une facade à ravaler
des parties communes dont l'escalier s'effondre...et 2-3 appartements squattés par des dealers dans la copropriété, oui là c'est possible.
 
J'ai toujours pas fait d'investissement locatif mais selon mon budget je me fixe un budget cashflow négatif de 200 euros.
Avec ça je suis largement gagnant sur 15-20 ans...et là les opportunités sont encore rares avec un tel cashflow, mais c'est trouvable.
 
Le positif est possible sur Saint-etienne.. mais niveau stress, s'imaginer que son bien a de grande chance de perdre 30 % à la revente parce que pas d'emplois, région sinistrée et surtout une ville dont le taux de délinquance est extrêmement élevé ... chaud

ah tous ces non-investisseurs persuadés qu'ils savent déjà avant d'avoir investi ou d'avoir vraiment fait le calcul  

Euh ... si je fais des calculs très précis qui m'empechent d'investir tellement les chiffres sont déprimant, quand on fait les vrais calculs bien sur, et pas à l'emporte pièce sans compter les impots, les travaux, les assurances, la gestion par agence, etc...

J'essaye juste de ne pas me faire avoir par le côté sentimental, de se la péter d'avoir une résidence secondaire à mettre en location, parce que c'est surtout ça qui fait frissonner les investisseurs immo. La reconnaissance social d'etre un proprio qui loue ses biens
Tellement qu'ils en oublient d'analyser les choses avec des VRAIS chiffres qui les feraient fuir vers un tracker monde ou une SCPI, en toute logique.

on se demande comment font ceux qui sont investis pour avoir des chiffres tout à fait corrects, voire plutôt bons

c.f Prof pour ne citer que lui

avoir une résidence secondaire à la loc, c'est ce qui fait frissonner les investisseurs immo ?

je ne sais pas quel genre "d'investisseurs immo" tu côtoies mais certainement pas les bons en tout cas

Comme on dit souvent chez BFM bizness , c'est à la fin de la foire qu'on compte les bouses  
Tu peux avoir un super rendement mais si au bout de 20 ans la valeur de ton bien a fait -50% ..
 

sauf que :
- rien ne te force à revendre (comme pour n'importe quel invest en fait, tant que t'as pas vendu, t'as "rien" perdu)
- un bien, même qui a décoté, continue de rapporter après 20 ans (il rapporte même plus puisqu'il n'y a plus de crédit associé)

mais si tu veux on peut en discuter : ta pierre papier pour tout aussi se péter la gueule sur 20 ans et au final te faire perdre du pognon
à partir de là y'a ceux qui font rien parce qu'ils ont trop peur de perdre et ceux qui font en acceptant que le gain potentiel vient avec du risque

l'investissement magique qui rapporte bien et qui n'est pas risqué ça n'existe pas, ni dans l'immo, ni ailleurs

Tu as raison.

Après je ne comprends pas pourquoi tu ne veux pas donner les chiffres de ton investissement.

parce que je considère que c'est des infos trop perso

C'est juste des chiffres  

question de point de vue

 
En quoi c'est moche d'avoir une résidence secondaire à la location ???? C'est amortir le prix d'un bien qui ne rapporte rien si ce n'est du plaisir.

je n'ai jamais dit que c'était moche, il faudrait veiller à relire avec le doigt

par contre c'est clairement PAS ce qui fait frissonner un investisseur immo amha comme c'était prétendu

par contre acheter une résidence secondaire et espérer en faire un invest lorsqu'on ne l'utilise pas est amha une erreur

Prof c'est plutôt une exception.
La plupart des investisseurs immo, ce sont des classe moyenne sup avec un seul bien immo loué à l'arrache sans optimisation.

Donc pas des investisseurs, plutôt des pigeons (et tout cela saupoudré de Pinel)

Bon j'ai créé le topic alors je peux donner quelques chiffres  

Bilan annuel
Mensualites 11.2K
Revenus annuels 14K
Charges copro régulières 1K
Comptabilité  0.2K
Taxe fonciere 0.4K
Assurance PNO 0.2K
Provision pour travaux 1K

Pas d'imposition avec le LMNP

Apport de 6K sur le projet

Cash flow à l'équilibre dans une grande ville où les prix flambent.

Je vous laisse critiquer  

Emprunt sur 30 ans ?
Pas chères les charges ni la taxe Foncière.
Ca semble un bon plan surtout si c'est dans une grande ville tjs attractive  

Sur 20 ans

 
On peut pas, tant qu'on connait pas la ville en question
 

Le nom d'un animal  

Ah ouai donc..
20 ans + cashflow à l'équilibre + Lyon = no way

T'es sur que ta pas acheté en viager?  

T'es sûr que c'est à lyon et pas villeurbanne ?

Ou alors tu loues très cher et tu vas te faire retoquer quand l'encadrement sera de retour ...

Edit : sinon c'est pas lyon

Beau deal.
Ca fait quelle surface ?
Tu as embauché un albanais pour que l'ex proprio accepte ta nego de 25%?

L'emplacement est dans un quartier moyen mais correct. L'immeuble est vieux donc parties communes très moyennes. Par contre  les apparts sont très qualitatifs donc je loue dans la fourchette haute.

45 mètres carrés.
C'est parti au prix en 24h.

1000 boules le 45m carrés à Lyon  . C'est cher en fait, presque autant que Paris  

Oui.

Effectivement j'ai pas precisé un point important cela a été divisé en deux lots et c'est meublé de A à Z.
Mais oui cela reste élevé je te l'accorde.

Tu loues pas dans la fourchette haute.. mais dans la fourchette haute haute haute  
Au prochain encadrement des loyers, et j'espère qu'il ne sera pas activé sur lyon ( mais c'est peu probable qu'il ne le soit pas.. ) le tien sera clairement retoqué avec facile 300 balles en moins. ( ou 150 en moins sur chacun des lots)

C'est sûr qu'en louant 1/3 de plus que le loyer maximal théorique, la rentabilité se fait  

"Sans surprise, le 2e arrondissement reste le plus cher, en matière de location. Le prix au m2 y est de 17.99eur. Suivent ensuite les 4e et 6e arrondissements, qui concentrent de nombreux quartiers huppés ou prisés. Les 5e et 9e sont les arrondissements où les loyers sont les moins élevés. Il vous en coûtera entre 15,26 euros et 15,94 euros/m2."
(2018)
 
Le loyer le plus cher à lyon est de 18 euros au m2.
18x45  = 810 euros
 
Un 45m2 se loue donc 810 euros dans le quartier le plus cher ( et le plus chic) de lyon.
Dans un quartier moyen mais correct ce serait plutôt 600-700...
 

Je te laisse regarder les annonces et tu verras qu'il y a bien plus cher. A 100 euros de moins hors charges tu trouve des studios
 vides et en état très moyen.

L'encadrement des loyers c'est pour limiter la hausse abusive notamment entre deux locataires pas pour fixer le montant du loyer.

Edit : pour ton second post des 45 mètres carrés à plus de 810 euros c'est très courant.
Faut connaître son marché.

Je mets une annonce sur le bon coin j'ai 50 demandes en 2h. Surprenant donc le nombre de personnes qui aiment se faire pigeonner.
C'est quand même incroyable je pose des chiffres réels et tu dis que c'est impossible.
Et il y a des dizaines d'annonce à plus de 800 euros sur les surfaces entre 40 et 50 metres carrés. Cela monte jusqu'à 1200 euros.

Vous gérez vous même vos apparts ?
J'ai géré en direct pendant 6 ans mais cette année j'ai abandonné : goto agence.

 
 
Nan mais j'ai delete car j'avais mal réglé le site
Effectivement il y a des 45 m2 à 2000 boules même. Mais c'est des appartements de luxe..
Bon ben je vais investir à Lyon alors  

possible, mais ça veut pas dire qu'un bon invest est inexistant pour autant comme on peut le lire un peu plus haut

qu'est ce que je disais, le mec est tellement persuadé qu'un bon invest n'existe pas qu'il va tout nier en bloc
 
voilà aussi pourquoi j'annonce pas mes chiffres, aussi, si c'est pour se faire traiter de menteur, je ne vois pas l'intérêt

cette non-connaissance du marché sérieusement...
et je passe sur la pseudo boule de cristal sur les futures applications potentielles de lois

J'entends les chiffres de Shriv... mais je viens d'analyser
les prix de Lyon plus en détail ( et je connais bien les beaux quartiers et les mauvais de cette ville y étant né ) et je pense pouvoir dire qu'un cashflow à 0 et louer 200 à 300 euros de plus que la fourchette haute relève d'un bon gros coup de bol.
genre achat d'une ruine totalement renovée par exemple?

Soyons sérieux meme à Ainay ou Bellecour les loyers d'un 45m2 oscillent entre 700 et 1200. Et ceux à partir de 1200 ce sont des appartements ultra luxe avec du mobilier haut de gamme et des peintures
du Louvre

Manque-t-il des données de la part de Mister Shriv? rénovation de l'appart qui a couté une blinde?
Parce que le cout total de son opé c'est 230 000 ( mensualités annuelles de 11,2 x 20 ans + apport de 6K )
Trouve moi maintenant stp un appartement de 45m2 à acheter ,à 230 000, à Lyon donnant un loyer de 1200 euros?
Parce que ben... non ça n'existe pas.  J'ai beau cherché.
Ou c'était il y a 15 ans son opé?