Reprise du message précédent :

La TF évidemment oui    
 
Pour les intêrets de l'emprunt, je ne suis pas forcément d'accord. Ca impacte le rendement de ton montage financier (et ça va permettre d'arbitrer entre achat cash et achat à crédit), mais pas le rendement du bien que tu comptes acheter.

Re,
 
Donc ma situation de bailleur:
 
- achat d'un De Robien en VEFA à Lyon, un T2 de 40m² livré en décembre 2009, mis en location en janvier 2010, avec gestionnaire et assurances, j'étais jeune, j'ai joué la sécurité. Bilan : le 1er locataire est resté 7 ans sans aucun impayé, ni jamais être relou. Petits travaux de rafraichissement à son départ (peinture, joints de SDB), l'appart était reloué le mois suivant. Donc niveau vacances ou impayé, je n'ai eu aucun problème jusqu'à présent. J'ai profité de la chute des taux depuis 10 ans pour négocier / faire racheter le crédit. J'ai terminé ma période d'engagement de location de 9ans, mais je pense conserver le bien et pourquoi pas le passer en meublé au départ du locataire (aucune idée de quand ce sera). Il sera intégralement payé en 2027.  
Bilan de l'opération : c'est de l'épargne forcée dans une ville qui se porte bien au niveau du marché immo, je ne regrette pas, même si, à refaire j'optimiserai mieux les coûts. Je pense le conserver.
 
- achat de ma RP en région parisienne en 2016, un appart de 85m² à Nogent sur Marne, tout proche bois de Vincennes et RER A. Départ de la région parisienne pour l'Occitanie l'année suivante, mis en location en LMNP, sans gestionnaire ni assurances. Loué à la 1ere visite à un membre de la famille d'une ancienne collègue. Bon,  je n'ai pas décidé quoi faire de ce bien. Il est ma sécurité si je dois remonter (en meublé le bail est d'un an renouvelable), fiscalement ça marche bien puisque je génère du déficit, et le marché de l'immo est porteur. Pour le moment c'est donc aussi une épargne forcée. Je devrai le vendre si je veux acheter ma RP mais la décision est loin d'être prise...
 
- localoser de ma RP depuis  
 

Je vois ce que tu veux dire mais je pense qu'il faut les faire apparaître quelque part car ils impactent la rentabilité de l'opération.
Pareil pour l'assurance du prêt (je suppose que l'assurance dont tu parles c'est la garantie loyer impayé).

Je laisse les experts du topic se prononcer sur la question.

Tu comptes t'occuper toi-même de la gestion locative ?

Drapal. Faut que je fasse ma demande de Siret dans le cadre d'une LMNP

+1.

La rentabilité c'est le calcul du TRI, avec les cashflows qui comprennent les traites mensuelles donc les intérêts.

Mais pour le rendement non.

Si il y a un risque d'aller en justice pour le recouvrement des sommes dues suite aux dégâts, fais un état des lieux de sortie par huissier directement.
Pour les montants des dégâts il te faut des devis.

Bonjour à tous    
 
Nous n'avions pas pour projet de nous lancer dans l'investissement locatif, cependant, cette opportunité nous est tombé dessus et j'ai plusieurs questions.
 
Nous étions à la recherche de notre résidence principale et il se trouve que nous avons trouvé notre bonheur, une maison de 206m² dont 36m² qu'il est possible de rendre totalement indépendant.
 
Etant donné que 170m² nous suffisent amplement, nous souhaitons donc séparer cette partie indépendante de 36m² pour en faire du locatif.
 
Légalement, c'est là que tout se complique, ou du moins que je suis un peu perdue. Comment procéder pour louer facilement ces 36m² de notre résidence principale.
 
Nous devons séparer notre bien en deux lots distincts ? Nous avons déjà prévu de remettre un compteur totalement indépendant auprès d'EDF.
Nous devrons donc payer deux TF ?  
 
De plus, il y a beaucoup de travaux à prévoir : changement de fenêtres, isolation à faire, refaire toute l'électricité et la plomberie, nettoyer la façade, refaire les sols et les peintures.
 
Nous allons donc séparer les factures travaux de la partie maison, de la partie appartement pour pouvoir créer un déficit foncier, on a bon ?  
 
Et en cas de revente, nous devons revendre en deux lots séparés du coup ? Donc taxe sur la PV sur la partie appartement ?
 
Désolée si je pose des questions un peu bête mais c'est juste savoir si on aurait pas loupé quelque chose.
 
Merci    

 
Du coup je lui envoie la facture une fois que j'ai fait l'état des lieux et que j'ai fait évaluer le coût de la remise en état par un "professionnel".
Pour l'Huissier ça serait dommage de le faire venir si dégâts inférieur à 2k€ .. au pire je ne rends pas la caution et je réclame les sommes dû (qui ne me seront jamais versé , mais ça me coûtera moins cher en perte que de passer par l'huissier .. j'imagine que l'huissier coûte un bras.

Pas pour un état des lieux, c'est réglementé :
https://www.service-public.fr/parti [...] its/F10696

 
tu évalue les travaux  
 
si les travaux sont bien supérieur à la caution ça vaut peut être le coût de prendre un huissier.
 
tu vas faire l'état des lieux à l'amiable si sur place tu t’aperçois qu'il y a des gros dégâts tu averties ton locataire que tu souhaites un état des lieux par un huissier.
 
L'huissier s'occupera de le convoquer.

 
voir le gras

 
 
OK je pars sur ce principe.  M'enfin bon je me doute que le tarif de l'huissier va être sympa.

Ça coûte 100 / 200 balles un huissier

Autour de 300 un état des lieux

En se trompant

Merci chef.
 
Du coup je vois pas bien l'intérêt de calculer le rendement.
Quelle info nous apporte-t-il pour prendre notre décision ?

La rentabilité c'est seulement estimable a priori (en estimant cashflow et prix de vente futur) et on ne la connaît vraiment qu'a posteriori après vente et connaissance précise des cashflows.

Le rendement on peut bien le calculer a priori, c'est un 1er indicateur important. Si je calcule un rendement à 2% je me dis que j'aurai besoin d'une grosse revalo du prix pour être gagnant face à un bête placement. Alors qu'avec un rendement de 6% (et proche autofinancement vu les taux bas) je suis plus serein, sauf si krach immo.

Ok je vois, ça me paraît évident dit comme ça    

ça me semble correct pour s'éviter des ennuis.

Dans les cas où tu es sûr que ça finira au tribunal, oui  

Drap!
 
A force de lire des trucs, je ne sais plus quoi acheter, ou acheter, ... ^^ J'ai abandonné les visites car je crois que je cherchais trop la perle rare...

Perso je vais m'éviter à l'avenir les petites surfaces et la copro.. Si en plus du locataire on doit gérer le syndic et le voisinage..

Maison dans une ville moyenne, ça me semble plus raisonnable.

Mais quel est le type de locataire le plus simple à gérer ? ( Dégradation du logement, risque d'impayé, etc...)
Étudiant ? Jeune actif ? Jeune couple ? Jeune famille ? Famille ? Retraités ?

y'a pas de vérité absolue à mon avis

Les retraités ont quand même l’avantage de ne pas risquer de perdre leurs revenus, et organisent moins de soirées arrosées

des cassos y'en a dans toutes les tranches de la population malheureusement  
 
et un retraité sans le sous et sans famille, lève toi de bonne heure pour l'expulsion

Si tu fais rentrer un retraité au minimum vieillesse qui finit par claquer dans la maison forcément tu cherches
 
Mais sinon +1

Le problème des retraités,  c'est l'impossibilité de les mettre dehors même en fin de bail. Ça peut être gênant en cas de vente.

Je sais que la question posée forcément le cas de généralités.
Mais partant de ce principe il ne reste que les étudiants (avec parents en caution) et les jeunes actifs seuls
Donc faut viser du studio ou T2, avec l'avantage d'avoir un meilleur rendement sur les petites surfaces en général

Idéalement il faut viser les jeunes actifs classe moyenne, même si l'exigence sera là et la sortie / régule de charge conflictuelle (voir topic location où tout est prétexte au combat avec le bailleur).
C'est mon point de vue pour l'instant... Susceptible de changer à la première grosse tuile.

Bon par contre faut éviter à tout prix l'étudiant.. Ou louer quelque chose d'indestructible avec le minimum de meuble et aménagement. Un bon rectangle carrelage au sol et blanc ( à repeindre à chaque locataire).

Les locataires peuvent être compréhensif surtout si c'est dans une zone non tendu et qu'il y a des logements "partout" de disponible... ( j'ai un exemple sous le coude) par contre faut bien s'entendre avec et prévenir en amont.

Oui ça arrive aussi.

Ça empêche pas de viser un locataire type et de choisir parmi les candidats
Celui habillé tout en noir avec une cagoule et une batte de baseball, on peut lui faire comprendre qu'on a trouvé quelqu'un juste avant lui, dommage

Le dossier aide a trier, même si ça ne veut rien dire. J'ai connaissance d'un locataire (en cours de divorce), qui présente bien, qui gagne pas des masses en salaire mais qui a quelques appartements en location qui lui rapporte, bah il avait pas envie de payer dans les temps, il fallait réclamer plusieurs fois par mois et il a pinaillé a la sortie pour le décompte EDF au centime près  

Drap.  

Drapalito.

Pour avoir en locatif appartement et maison, je recommande vivement la maison : ça se loue plus facilement, c’est moins cher au m2, tu n’as pas de charges de copropriété à gérer, la gestion est bien plus simple... je n’y vois que des avantages.
Lorsque je vendrais mon appartement, ce sera pour acheter une maison je pense.

 
Pareil, je vais dégager l'immo appart pour de la maison.    
 
Le seul problème que je vois pour les maisons est le foncier.. dans certaines zones ça peut monter vers les étoiles (et au delà), y'a intérêt à trouver rapide un locataire sous peine d'être au tapis rapidement.

Le budget de départ n'est souvent pas le même quand même... trouver une maison dans une ville de taille moyenne c'est compliqué avec un budget contenu alors que les appartements il y en a plein.
Et si pour le prix d'une maison, on peut avoir 2 appartements... pas sûr que le calcul soit intéressant.

De plus, je pense qu'il est un peu plus simple de louer une maison nue que meublée... Et niveau fiscalité, le meublé est quand même vachement intéressant.

+1 et je complète en disant que si niveau achat 1 maison = 2 apparts, niveau location c'est plus souvent 2 apparts > 1 maison, donc niveau rentabilité c'est mieux... (en plus de diversifier ses investissements)

Accessoirement il y a aussi beaucoup plus de travaux et d'entretien à faire dans une maison que dans un appartement.