Pensez-vous que c’est raisonnable pour un bien situé à Nice ?
Est-ce qu’avec leur lettre de mission je suis à l’abri en cas de contrôle ?

Petit retour sur la plateforme « LMNP.ai » proposé par Hagnéré Patrimoine.

J’ai pris l’offre « Expert-Comptable » à 249€ comparable visiblement au service de Decla.fr et Qlower mais qui comprend également la signature d’une lettre de mission par un cabinet comptable partenaire (C2AGS basé à Avignon) qui engage sa responsabilité.

Pour ma première déclaration aux impôts pour un LMNP, détenu en indivision, ça m’arrangeait vraiment de partir sur des bases « saines » pour pouvoir reprendre la compta moi-même par la suite.

La plateforme est franchement top et simple d’utilisation.
Pour obtenir les immobilisations, il suffit de renseigner l’état de son bien et les tantièmes détenus.

Par contre avec leur méthode, la valeur d’amortissement de mon terrain n’est que de 1%...
Visiblement grâce à ma très faible part de tantième : 110 / 10 000.

Pensez-vous que c’est raisonnable pour un bien situé à Nice ?
Est-ce qu’avec leur lettre de mission je suis à l’abri en cas de contrôle ?

 
Le terrain est un actif non-amortissable. Donc son amortissement ne devrait même pas être à 1%, mais à 0%.
 
Les experts-comptable n'engage jamais leur responsabilité. Ils ont une obligation de moyens, jamais de résultat. En cas de redressement fiscal, c'est TOUJOURS le client qui paye le redressement, pas le cabinet comptable. Tu es responsable des déclarations fiscales qui sont envoyés en ton nom. Mais tu pourra éventuellement te retourner contre le cabinet comptable s'ils ont fait une erreur et/ou contre leur assurance professionnel. Il faut le savoir.

Ah c'est curieux ça. Chez moi le mobilier est à amortir sur 5 ans tandis que les accessoires sont passés en charge. Je pensais que c'était une obligation de procéder ainsi    

Oui, je me suis mal exprimé. Le terrain représente 1% de la valeur actuelle de l'appart, mais il n'est pas amorti.  

rappel pour les SCI IR, il vous reste 2 semaines pour faire la déclaration fiscale des revenus fonciers
jusqu'au 3 Mai

Petit retour sur la plateforme « LMNP.ai » proposé par Hagnéré Patrimoine.
 
J’ai pris l’offre « Expert-Comptable » à 249€ comparable visiblement au service de Decla.fr et Qlower mais qui comprend également la signature d’une lettre de mission par un cabinet comptable partenaire (C2AGS basé à Avignon) qui engage sa responsabilité.
 
Pour ma première déclaration aux impôts pour un LMNP, détenu en indivision, ça m’arrangeait vraiment de partir sur des bases « saines » pour pouvoir reprendre la compta moi-même par la suite.
 
La plateforme est franchement top et simple d’utilisation.
Pour obtenir les immobilisations, il suffit de renseigner l’état de son bien et les tantièmes détenus.
 
Par contre avec leur méthode, la valeur d’amortissement de mon terrain n’est que de 1%...
Visiblement grâce à ma très faible part de tantième : 110 / 10 000.
 
Pensez-vous que c’est raisonnable pour un bien situé à Nice ?
Est-ce qu’avec leur lettre de mission je suis à l’abri en cas de contrôle ?
 
 

 
2 questions déclaration (réel simplifié) concernant un LMNP démarré milieu d'année dernière :  
 
- Le choix de la durée d'amortissement du logement est bien laissée a l'appréciation du propriétaire, il n'y a pas de règle ? Disons entre 20 et 30 ans ? A régler pour que le résultat d'exploitation d'une année "normale" (sans travaux exceptionnels) soit a peu près a 0 ?
 
- concernant les charges "exceptionnelles" comme des travaux de toiture ou ravalement, ca se renseigne bien dans la meme case que les charges courantes ? (242-autres charges externes) ?
 

2 questions déclaration (réel simplifié) concernant un LMNP démarré milieu d'année dernière :

- Le choix de la durée d'amortissement du logement est bien laissée a l'appréciation du propriétaire, il n'y a pas de règle ? Disons entre 20 et 30 ans ? A régler pour que le résultat d'exploitation d'une année "normale" (sans travaux exceptionnels) soit a peu près a 0 ?

- concernant les charges "exceptionnelles" comme des travaux de toiture ou ravalement, ca se renseigne bien dans la meme case que les charges courantes ? (242-autres charges externes) ?

 
2 questions déclaration (réel simplifié) concernant un LMNP démarré milieu d'année dernière :  
 
- Le choix de la durée d'amortissement du logement est bien laissée a l'appréciation du propriétaire, il n'y a pas de règle ? Disons entre 20 et 30 ans ? A régler pour que le résultat d'exploitation d'une année "normale" (sans travaux exceptionnels) soit a peu près a 0 ?
 
- concernant les charges "exceptionnelles" comme des travaux de toiture ou ravalement, ca se renseigne bien dans la meme case que les charges courantes ? (242-autres charges externes) ?
 

2 questions déclaration (réel simplifié) concernant un LMNP démarré milieu d'année dernière :

- Le choix de la durée d'amortissement du logement est bien laissée a l'appréciation du propriétaire, il n'y a pas de règle ? Disons entre 20 et 30 ans ? A régler pour que le résultat d'exploitation d'une année "normale" (sans travaux exceptionnels) soit a peu près a 0 ?

 
Passer par un expert comptable a jamais évité un contrôle fiscal, lorsqu'il y a un contrôle fiscal le cabinet comptable te facture une prestation supplémentaire pour répondre au fisc.
Ceci dit, on peut penser que le cabinet d'expertise comptable fait correctement son travail et ne se trompe pas, bien que se tromper c'est humain.
 
Non la valeur du terrain ne peut pas être de 1%,  c'est 10 ou 15 % de la valeur du bien.  Ce n'est pas concevable de réduire au tantième ou alors il faut prendre la valeur de tous les appartements qui composent l'immeuble, ce qui n'est pas connu.
 

 
laissée a l'appréciation du propriétaire ...
 
Cela voudrait dire que le contribuable ferait ce qu'il veut sans que le fisc contrôler.
Non l'amortissement correspond à la durée de vie de chaque élément du bien, cependant l'administration fiscale retient des valeurs standard et une valeur globale pour l'ensemble du bien plutôt que par composant.
 

 
Première déclaration, mise en loc' en septembre.
- Revenus < 15K €
 
=> Puis-je forcer le régime réel ou suis-je obligé de passer en micro-foncier (moins interessant pour moi) ? A priori c'est faisable : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] on_du_r_26 )
 
Si possibilité de passer au réel, quelle case cocher dans la déclaration ? Est-ce la ligne "Régime réel : revenus fonciers exonérés à soumettre au taux effectif" où il faut déclarer ses revenus fonciers ?
 

Oui tu peux passer en régime réel, il faut faire une lever d'option au près de ton tribunal de commerce. C'est juste une lettre àe envoyer.

Et t’en prend pour 3ans mini au réel.

C'est une méthode de calcul comme une autre, sans doute plus proche de la réalité. Si tu as un petit immeuble de deux étages ou une maison sur un terrain, ta quote-part de la propriété du terrain n'est pas la même que s'il y a une tour de 20 étages empilées dessus.

On est d'accord. Ce que je voulais dire c'est qu'en restant dans des valeurs standard admises, on peut ajuster librement le curseur.
Par contre autre question sur l'amortissement du bien en lui même :
La valeur du bien déclarée l'année N est elle révisable l'année N+1 ? (Ou alors reste t on sur la valeur de départ correspondant au début d'activité ?) Je pense que oui (il y a bien une valeur brute d'immobilisation en début d'exercice et une autre valeur en fin d'exercice donc une possible augmentation de la valeur des immobilisations et amortissements)  

 
Première déclaration, mise en loc' en septembre.
- Revenus < 15K €
 
=> Puis-je forcer le régime réel ou suis-je obligé de passer en micro-foncier (moins interessant pour moi) ? A priori c'est faisable : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] on_du_r_26 )
 
Si possibilité de passer au réel, quelle case cocher dans la déclaration ? Est-ce la ligne "Régime réel : revenus fonciers exonérés à soumettre au taux effectif" où il faut déclarer ses revenus fonciers ?
 

A ta place ça m'inquiéterait, l'usage est plutôt de considérer dans les 15% de la valeur du bien pour le terrain. Je trouve ça vraiment bizarre, et je pense que c'est un risque en cas de contrôle (que je ne prendrais pas, IMHO). Mais ça reste à te faire confirmer par des pros

Désolé, mais une attribution de 1% pour le terrain est totalement absurde (et en plus relève probablement d'une intention de contournement des règles fiscales).
 
Un article au sujet de l'évaluation de la part du terrain:
https://consultation.avocat.fr/blog [...] ction.html
 
Pour revenir sur l'exemple de la différence entre la quote-part d'un logement de 20 étages et la quote-part d'un logement d'un immeuble de 2 étages, bien évidemment les quote-parts sont différents. Mais il ne faut pas oublier que la valeur du terrain, même à surface de terrain équivalente, sera radicalement différente dans les 2 exemples car le droit à construire impacte très fortement le prix du terrain.
 
Dans le cas du logement d'une tour de 20 étages, on aura effectivement une quote-part faible de la valeur du terrain, mais la valeur globale du terrain est alors très élevée.
 

Et t’en prend pour 3ans mini au réel.

 
Vraiment ? Y a pas une simple option à cocher dans la déclaration ?    
C'est chiant, je vis à l'étranger
 
 
 
J'ai bien noté, je prévois des frais élevé dans les prochaines années (chaudière, notamment).

Hello,

Question "parents qui vieillissent".

Ma mère est aujourd'hui dans la grande maison familiale.

Elle pense que d'ici 4-6 ans ça sera trop grand pour elle, et difficile à entretenir.

Avec la fratrie, on se demande si ça serait pas une bonne idée de :
- acheter un appart neuf en SCi IR;
- le louer en Pinel le temps qu'elle se décide ;
- sortir le locataire ;
- installer ma mère tant que locataire dans cet appartement.

Avez-vous de l'expérience sur ce cas de figure ?

Merci

Hello,
 
Question "parents qui vieillissent".
 
Ma mère est aujourd'hui dans la grande maison familiale.
 
Elle pense que d'ici 4-6 ans ça sera trop grand pour elle, et difficile à entretenir.
 
Avec la fratrie, on se demande si ça serait pas une bonne idée de :
- acheter un appart neuf en SCi IR;
- le louer en Pinel le temps qu'elle se décide ;
- sortir le locataire ;
- installer ma mère tant que locataire dans cet appartement.
 
Avez-vous de l'expérience sur ce cas de figure ?
 
Merci

 
Hello,
 
Pour opter au régime réel, c'est lors de ta déclaration de revenu
Attention, au délai pour revenir au régime forfaitaire.
 
 

 
https://edito.seloger.com/conseils- [...] 15150.html

Oui enfin le réel est plus avantageux 99% du temps...
 
Pardon je me suis trompé, c'est en LMNP la lettre pour passer au réel... pour le foncier je ne sais pas mais apparemment c'est plus simple

Justement, c'est là que je ne trouve pas l'option.
J'ai écrit aux impôts et mis ma déclaration en pause pour le moment.

Il me semble qu'en SCI, les possibilités de donner congé au locataire sont réduites. C'est seulement si un des associé de la SCI va y loger que tu peux résilier le bail (à l'échéance). Donc faut absolument que ta mère soit également associée dans la SCI (même si c'est avec 1 seule part).
 
L'aménagement de l'appart ne sera pas le même pour de la loc à tiers, que pour ta mère. Donc difficile de choisir les bons aménagements lors de la construction, les bons matériaux, etc. qui conviendront dans les 2 situations.
Par exemple pour la cuisine équipée, une salle de bain sympa, des revêtements de sols pas trop low-cost, l'ajout d'une clim, etc.
 
D'un point de vue fiscal, LMNP est mieux que Pinel, car ce n'est pas limité dans le temps, et tu n'as pas les contraintes de localisation (zone tendue obligatoire), ni les contraintes de plafonnement de loyer (sauf certaines métropoles), ni les contraintes de plafond de ressources de locataires. Mais en indivision c'est complexe de faire du LMNP, combien de membre dans la fratrie ? A deux, ça se tente. T'as posé les chiffres pour comparer avec une SCI IS sans Pinel ?

Hello,
 
Il manque l'élément important l'âge de votre mère, pour certain 50 ans c'est vieux pour d'autre c'est 85 ans, la réponse ne sera pas la même.
 
Que votre mère vend sa maison que ferait elle de l'argent obtenu ?
Un don à tous ses enfants limité à 100 000€, ce don peut être pris comme avance sur héritage si inférieur à 15 ans entre le don et la succession.
 
Faire une SCI avec un contrat de location, je ne suis pas sur du plan financier le loyer payé par votre mère n'est pas déductible pour le locataire alors que le loyer encaissé est soumis à l'impôt par le propriétaire.

 
On est 3 dans la fraterie.
LMNP en SCI ça ne sera pas possible.
 
On a effectivement prévu qu'elle ai une petite part dans la SCI pour plus facilement donner congé au locataire.
 
Pour l'aménagement, on a effectivement pas abordé ce point.  
Ou alors il faudra prévoir une part "travaux" avant son arrivée.
 

 
Ma mère a 70 ans.
Niveau apport, il y aura la vente d'un appartement aujourd'hui loué.
Mais ça ne sera pas suffisant pour tout financer.
Il y aura donc un emprunt.
 
Une fois sa RP vendue, une partie nous reviendra (car notre pere est décédé), et elle compte nous en donner une partie.

 
On ne révise pas la valeur, la valeur comptable ou fiscale est celle de l'acquisition.

Il n'y a pas d'option "explicite": c'est le fait de déclarer tes revenus fonciers au réel qui te fait passer au régime réel. En pratique, tu remplis la déclaration 2044 lors de ta déclaration de revenus, et cela te fait automatiquement passer au régime réel:
 
https://www.impots.gouv.fr/sites/de [...] gp_172.pdf

Hello,

C'est un peu x topic locataire, mais je viens de recevoir un appel de notre proprio, qui voudrait passer en LMNP.

Nous louons une maison T4 en bail classique, le renouvellement du bail est en juillet, donc cuit pour nous virer ce coup ci

Je m'entend très bien avec lui, il m'explique que c'est pour raison fiscale, son comptable blablabla, je peux comprendre (possible qu'un de ses enfants soit parti récemment donc perte de part).

Il voudrait :
- passer en location meublée en mettant (sur le papier car bien sur nous sommes déjà full meublés) à "disposition" le nécessaire prévu par la loi
- signer un nouveau bail antidaté au premier janvier
- conserver le loyer à l'identique (et donc recocher la case qui va bien sur le fait qu'il renonce aux augmentations de loyer)
- il n'a à priori pas pour projet de vendre (je lui ai déjà proposé de l'acheter x fois)

De notre côté, je ne vois aucun avantage :
- je n'ai aucune envie de passer en bail précaire d'un an (mais je viens de voir après recherche qu'on peut faire du meublé de 3 ans, donc je peux lui proposer)
- la question d'antidater pue un peu, et dans mes souvenirs les déclarations aux impôts doivent se faire avant le 31 janvier, donc je ne vois pas comment son truc peut fonctionner, en plus de s'exposer à un contrôle fiscal

Ceci étant dit, nous nous entendons bien, il s'est assis à la signature sur les augmentations de loyer, ne nous facture pas les charges de copro ni la TOM, bref pas le proprio le plus avare qui soit, donc le niveau de confiance est plutôt élevé.
Néanmoins nous sommes en zone tendue, donc s'il change d'avis pour x raison (ou qu'il a déjà un plan en tête), nous sommes mort pour retrouver la même chose à iso loyer (raison pour laquelle nous restons malgré notre capacité à acheter).

Avis du topic sur les éléments en gras ?

Quel risque voyez-vous pour nous, hormis le bail d'un an ? Si ce n'est que ça et qu'il est OK pour en faire un de 3 ans à l'identique côté clauses, je ne vois pas trop de raisons de refuser.

Quelqu'un aurait un coupon de réduction Decla.fr ? Svp.

https://rehost.diberie.com/Picture/Get/r/270869

 
Ma mère a 70 ans.
Niveau apport, il y aura la vente d'un appartement aujourd'hui loué.
Mais ça ne sera pas suffisant pour tout financer.
Il y aura donc un emprunt.
 
Une fois sa RP vendue, une partie nous reviendra (car notre pere est décédé), et elle compte nous en donner une partie.

Juste une question là dessus, c'est indispensable de passer par ca pour faire une declaration d'impots uniquement basée sur un LMNP?

Ma situation est assez simple, je suis expatrié et le seul revenu en France que je dois declarer, c'est ma LMNP. Est-ce que ca se fait tout seul ou bien c'est la grosse merde et il faut passer par un comptable ou Decla.fr? C'est la premiere annee que je ne suis pas assité par les services de ma boite donc je suis un peu largué

Je suis en Micro-BIC pour info

 
Quelqu'un aurait un coupon de réduction Decla.fr ? Svp.  
 
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