Reprise du message précédent :

Tiens moi aussi
 
Avec combien d'année d'expérience ?

2 ans en France et 2 ans au Lux d'ici la fin de cette année.

Pour les avions ça depend du vent mais t'es clairement en bout de piste  

Je vous repost ici un message que j’ai posté sur le topic immo, sans trop de succès
 
Bonjour à tous, je viens ici car j'ai pour projet l'achat d'un bien immobilier dans un marché intéressant: Le Luxembourg !  
 
Je vais essayer de faire un message structuré car il y a pas mal de points à discuter.  
 
Ma situation:
 
J'ai 27 ans, en couple, revenus fixes de 4k nets après impôts sur 13 mois. En principe pas de variable. Pour le moment je ne paye pas de loyer car je suis logé à titre gratuit dans l'appart de ma copine, je lui paye juste une partie des charges. Je suis en période d'essai car j'ai commencé un nouveau boulot dans une institution publique il y a 1 mois. Ceci implique que:
 
- J'ai une grosse capacité d'épargne pour mon age et ma situation, honnêtement je dépense 1500€ en dépenses courantes les mois où je ne fais pas attention du tout, en général un peu moins, en vivant vraiment en mode Yolo. Je n'ai pas vraiment de "budget killer" comme des achats de costumes Cifonelli ( ), une grosse voiture de sport, etc.  
 
- J'ai potentiellement un bon profil pour les banques, dans une entité publique (même si mon contrat est de droit privé) mais par contre je suis toujours en période d'essai. J'ai aussi un Master ce qui est très apprécié par les banque ici au Lux.
 
- J'ai donc une capacité d'emprunt entre 500 et 600k seul, sur 30 ans, ce qui est courant ici, d'après des discussions que j'avais eu avec ma banque il y a deux ans, la seule condition est de finir de rembourser pour la pension, ici au Lux à 65 ans, donc je pourrait même m'endetter sur 38 ans !!!
 
- Je pourrais bénéficier d'une exemption de taxes sur les premiers 300k de mémoire, un mécanisme pour aider les primo accédant, ce qui implique un cout de transaction assez faible dans le contexte de l'achat d'une résidence principale.
 
Le projet:
 
Le marché immo ici au Lux est comme vous aimez l'expression, "magik", on parle de 10% de PV par an ces dernières années, en supposant que ce marché soit sain (nous discuterons cette hypothèse plus tard), je suis pris d'une FOMO et j'ai envie de prendre le train en route, évidemment, maintenant que mes revenus me le permettent (je gagnais seulement 2.5 nets avant).
 
Alors par contre c'est ici que les questions arrivent:
 
- Comment prendre ce train en route ? Et oui j'ai les possibilités suivantes:
 

• Acheter en résidence principale ou en location ? Ayant du temps vu que je bosse maintenant dans une institution publique, je pourrais faire de la location à rendement attractif en passant du temps dans la gestion de quelques rafraîchissements et d'une colocation par exemple, qui me semblent être deux leviers qui permettent de troquer mon temps contre du rendement. D'un autre coté acheter ma résidence principale me permettrait de bénéficier d'avantage fiscaux (les 300k sans frais ne sont valables que pour l'achat d'une RP), sans parler de l'aspect émotionnel, avoir enfin mon chez moi après plusieurs années de précarité résidentielle à changer de logement tous les 6 mois/1 an. Par exemple, j'adorerais acheter ce genre de bien (https://www.athome.lu/vente/appartement/bridel/id-6896637.html , dernier etage,  banlieue bourge et boisée de Lux ville, grandes baies vitrée, 1k/m2 sous le marché pour cette commune, pas d'ascenseur donc moins de charge etc)

• Acheter à Luxembourg ville, Luxembourg pays ou en zone frontalière. L'avantage ici est que je suis à la frontière de quatre pays, dont 3 pour lesquels je parle la langue, à savoir le Lux, la France et la Belgique. Mon analyse est la suivante:

- Au Lux les frais de transaction sont corrects (faibles en primo accédant) et la fiscalité des loyers correcte aussi
- En Belgique les frais de transaction sont élevés (12.5% du prix du bien pour de la location, 6 ou 7% en résidence principale pour des habitations dites modestes) et la fiscalité des loyers correcte
- En France les frais de transaction sont correcte mais sauf à faire des montage à base de LMNP etc les taxes sur les loyers sont hautes
 
Le marché
 
C'est mon principal point d’interrogation, le marché est bullish a mort, mais les arbres montent ils jusqu'au ciel ? Alors je vous fais ci dessous un petit résumé des éléments en faveur d'un marché bullish selon moi et dans le même temps, en faveur d'une correction.
 
Pour un marché bullish
 
- La démographie est dynamique au Luxembourg, la population augmente tout le temps, l'économie crée tellement de job qu'il faut sans cesses importer de la mains d'oeuvre
- Il y a beaucoup de projets neufs mais je ne suis pas sur que ce soit suffisant pour absorber la demande chaque année, ni meme qu'il y ai assez d'entreprises de construction aux alentours pour construire tout ce dont on a besoin. Il en résulte une pression de plus en plus importante bien  sur.
- Les revenus des gens sont plutot élevés, par exemple je devrais faire le tapin en Belgique ou en France pour avoir les memes revenus à mon age, ici je suis fonctionnaire, "pepouze"
- L'état encourage les prix de l'immobilier en augmentant le pouvoir d'achat immo des gens via divers mécanisme (intérets d'emprunt déductibles des impots, PEL, premiers 300k€ sans FdN, loyers subventionnés, etc)
- C'est assez malsain mais j'y vois également une dynamique bullesque ou les gens achètent pour seule raison que ca va monter, quelque part ca s'auto entretien
- Les banques dopent la capacité d'emprunt des ménages via des prêts à très longue durée ou encore des prêt in fine
- Luxembourg serait vu comme une valeur refuge par les investisseurs, un pays stable à l'économie inébranlable
- Les gens gagnent globalement plus qu'à Paris/Londres (avec moins d'extrèmes en termes de revenus salariés toutefois, mais gloablement la grosse masse de cadre a un meilleur revenu disponible ici et pourtant les prix sont toujours plus faibles, d'ou un potentiel de hausse)
- Un peu comme une Suisse de seconde zone, le Luxembourg serait un genre de havre de paix pour riches avec une taxation sur l'héritage inexistante en ligne directe, une stabilité, et des avantages que l'on ne présente plus
 
Pour une correction/stabilisation
 
- Les loyers progressent moins vite que les prix de vente, créant des rendements bruts toujours plus faibles, de maximum 3% à Lux-ville (hors colocs), compte tenu de toutes les emmerdes d'une location, je me dis que pour de tels taux les proprios préféreront bientot passer à d'autres supports d'épargne
- Les revenus progressent à un rythmes bien plus faible que les prix, entrainant un décalage toujours plus grand entre les prix immo et le pouvoir d'achat de la population
- Beaucoup d'observateurs s'accordent à dire que les belles années sont derrière nous au Luxembourg. Le business est toujours bon mais les principales poches de croissance exploitées ces dernières années le sont au maximum, à savoir l'administration de fond, le private banking et l'assurance. Le pays gardera sans doute une bonne présence dans ces domaines mais pas de nouveaux pans de l'économie à conquérir en vue
- Le comportement inquiétant de certains acheteurs qui achètent car ca augmente, un genre de cercle bullesque qui s'auto entretien
- Les politiques monétaires étant open bar, il y a quand même peu de marge pour ouvrir les vannes encore plus, dans le meilleur des cas ca reste comme ca quelques années, sinon ca se resserrera
- La volonté des autorités à contenir cette augmentation des prix, jugée excessive. Il y a des programmes concrets de logement sociaux mis en place par le gouvernement.
- Celle là je fantasme un peu mais les BB qui partent en retraite en Espagne qui vont inonder le marché avec une offre excessive de logements
- L'absence de très riches (oligarque, PDG du CAC/FTSE, patron de hedge funds ou grands financiers) au Luxembourg pour tirer les prix très haut sur certains biens comme à Paris/Londres
 

• Que pensez vous de ces éléments ?
• Autre point, l'hyper centre a connu une croissance folle ces dernières années comparé à la périphérie (je ne parle pas de diagonale du vide hein mais de 30 min de TEC d'un centre économique), pourquoi tout le monde pense que ce sera encore le cas ?
• Dernière question sur le marché, pensez vous que le marché Luxo soit similaire au marché suisse ?  

Le technique:
 
Finalement je me pose également des question d'un point de vue technique, n'étant pas expert dans le batiment:
 
- On parle souvent de baisse de qualité du bati. Concretement ca se traduit comment ? (des entretiens à intervalles plus court ? une démolition anticipée du batiment ?) Comment se fait il que le neuf soit plus cher que l'ancien dans ce cas ? Je vois régulièrement des maisons bicentenaires mais on parle d'une durée de vie de 40 ans pour les appartements récent. A partir de quand est ce que la qualité a commencé à significativement baisser ? En d'autres termes, jusqu'à quelles dates de construction puis je trouver un bien de bonne qualité ?
 
- Sinon, question générale mais que pensez vous des prêts in fine ?
 
D'avance merci beaucoup pour votre aide

 
Voilà je demandais pour ça aussi la dernière fois, comme je crois être dans le même cas que toi avec les mêmes interrogations grossièrement.  
Je regardais encore hier après-midi les offres, les trucs rentrant dans mes critères adoucis sont vers les 1.2M (critères non adoucis c’est plutôt vers les 1.8M)
Donc sans parler capacité d’emprunt : je suis assez loin de pouvoir de pouvoir demander autant en emprunt, même « que 1M ».  
Et si on ajoute que les prix sont complètement pete, ça fait qu’on fait jamais rien    
Et d’un autre côté il y a encore juste quelques années, c’était bien plus accessible mais j’étais déjà dans ce mode trop cher pour ce que c’est (alors que c’était genre 3fois moins   ) : me souviens d’un 4pieces à limpersberg de 125sq à 330k, appart de genre 10a Max si je me souviens dont on m’avait proposé l’achat via connaissances : il doit être dans les critères a 1m lui maintenant.  
 
Quel con  

C’est ça tu as toujours le FOMO et dans 5 ans ca aura encore pris 30% facile soit plus de 300k EUR sans rien faire pour un bien qui te convient

Si ça continue sur la même ligne : comme tu le dis dans ton message, on arrive apparement à un niveau de tassement des salaires donc est-ce qu’on va suivre la même courbe ? Pire : et c’est ce qui me bloque, est-ce que ça ne va pas peter et se retrouver avec mettons 500k d’emprunt pour un bien qui n’en vaut plus que 350 ?
De ce que j’entends ça fait 30a que tout le monde dis ça, mais c’est différent quand tu les poses sur la tables et risque de te retrouver à payer jusqu’à ta retraite un truc qui vaut la moitié de ce que tu mets  

Si tu parles des frais de notaire / droit d'enregistrement, il y a un abattement de 20k maximum par personne (équivalent à une exemption sur 300k) mais c'est uniquement pour l'achat de ta résidence principale (tu ne peux pas louer le bien avant 24 mois, sinon tu rembourses l'état).
 
500-600k c'est à la fois beaucoup et pas beaucoup: tu tapes au maximum de ta capacité d'emprunt vu ton revenu (sauf si tu as un maxi apport), et pour ce budget tu vas vraiment galérer à trouver des trucs sympas à moins de vraiment t'éloigner de Lux ville. En plus, les apparts dans ce budget partent à une vitesse incroyable, même des taudis. Pas possible d'emprunter à deux?
 
Pour le reste je ne me prononcerais pas, honnêtement le marché ici est très peu rationnel. Tu peux avoir 100-200k d'écart pour un même bien dans la même rue/immeuble à quelques mois d'intervalle, tout simplement parce-qu'il y a très peu de logements mis en vente et que certains acheteurs peuvent s'impatienter ou ont un besoin immédiat de déménager.

Il y a aussi la tva à 3% pour les biens neufs sur les +-350000 équivalent à 50000 d'abattement.  Si achat via promoteur, ils l'annoncent à ce prix là évidement  .

Le seul moyen de faire de la marge sur de l'immo de nos jours c'est la promotion (même à titre privé)

Proposer à un mec qui veut acheter un appart après un FOMO de devenir promoteur
 
pas mal  

Très différent du marché suisse.
 
Les beaux jours sont clairement derrière. Pour l'avenir, personne ne peut le prédire mais je le trouve fragile et incertain. Quid d'un basculement en télétravail ? De la fin du secret bancaire ? D'une fiscalité européenne ? D'une grosse crise financière ? De la fin de l'UE ou d'un réaménagement de ses fonctions ? Donc RP, oui. Investissement, non.
 
30 min de TEC de quoi ? D'un bureau, c'est tout. Faut pas se voiler la face. C'est un beau pays mais très peu y resteraient si ce n'était pour le marché de l'emploi. À voir combien de temps cela durera...

 
Surtout, 30' de TEC du centre ça inclus Arlon, Thionville et Athus  

luxboy tu as demandé au moins 3 fois la même question franchement.
Je sais pas ce que tu attends en fait.
On t'avait deja repondu de prospecter.
Pas besoin de 11h pour prendre des décisions.

Ben si je flippe à mort vu les montants en jeu

flip pas et fonce c'est ça l'immomagik

Bah alors n'achète pas et va te chopper un studio à Arlon pour 4 fois moins cher

this.
 
c'est clair que le marché est bullesque de ouf, des cages à poule dans des quartier pourris pour le prix d'une ou deux villas dans des coins pas si loin et cadre agréable, c'est complètement wtf.
 
Fais bientôt 13 ans que je viens à lux, 13 ans que j'entends que ça durera pas, et ça va sûrement durer encore 13 ans, mais qui sait...
 
moi je le ferai pas, sûrement à tort, chacun fait ce qu'il veut de son oseille  
 
Si t'as les j'tons mcfly fais rien, sinon go.

Si tu cherches le rendement, tu achètes un immeuble à/des apparts à Arlon que tu loues à prix d'or et roulez jeunesse.

Dans un premier temps ce serait ma RP afin de profiter des droit réduit en Belgique ou frais gratos au Lux jusqu’à 20k

 Droit reduit, à Arlon, faut déjà trouver du très précaire  

En prenant un petit appart/studio ? Tu as les droit moins cher non ? Ça se base sur le bien si je ne m’abuse. Sinon il reste les frouzes  

Je vois parfois passer des logements corrects et bon potentiel avec rénovation dans le centre Le revenu cadastral fixé à une autre époque n'a souvent pas/plus à voir avec la qualité du bien.

Le gars qui peut emprunter 1M€ et va acheter un studio tout pourri à 100k€.

Ouais pour trouver du droit réduit, faut bien chercher. Et même si tu trouves, lors de la vente, le fisc peut fouiner un peu et revoir le revenu cadastral et PAF la pastèque

Sinon je confirme, pour un investissement,  le ratio location/prix achat est démentiel comparé au Lux. Surtout que tu es (presque) pas taxé sur les loyers.
La seule chose à savoir c est qu'il faut le garder plusieurs années au minimum pour amortir les frais d'achat.

Bof... il y a une raison. La mobilité devient insoutenable et la ville est morte. Pays instable avec une fiscalité d'enculux qui est totalement imprévisible. Les locataires que tu veux sur Arlon ce sont les jeunes actifs qui arrivent dans la région. Du coup le seul bien d'investissement attractif c'est le studio/appart 2 pièces à proximité de la gare. Le turn over est important. Après soit ils achètent très vite soit ils bougent au Lux dès qu'ils en ont les moyens. Bonne chance pour louer une maison ou un grand appart par exemple... Sans parler du fait qu'au moindre ralentissement de l'économie luxembourgeoise, Arlon et Thionville seront les premières villes à trinquer !

Hello !  
 
Sujet qui tombe à pic, je me suis créé un compte HW.fr pour l'occasion    
 
Je suis belge, je compte partir dans quelques années à la frontière luxembourgeoise pour faire l'esclave de l'autre coté de la frontière. Je suis étudiant en Supply Chain/Logistique/Transport (niveau bac+3). C'est pas forcément le secteur qui recrute le plus au Lux j'ai l'impression ?  
 
Je me suis fait refuser un stage chez Goodyear, je n'aurais donc pas le choix de grappiller un peu d'expérience en Belgique. Est-ce que certains ici travaillent dans le même secteur que moi ?    
 
Globalement il vaut mieux vivre du coté d'Arlon ou du coté de Athus/Aubange ?
 
Pour la langue, je maîtrise l'anglais (+/- B2). Selon vous il vaut mieux apprendre quelques notions d'allemand ou de luxembourgois ?

Il n'y rien pour toi à l'Eurohub près de Bettembourg ?
 

Athus/Aubange c’est vraiment la zone et tu le verra vite dans les prix de l’immobilier, à éviter selon moi. Arlon c’est un peu moche par endroit mais ça reste correct.
 
Pour l’allemand/lulu en général dans le privé c’est moins important que le français/anglais après je ne connais pas spécialement ton secteur et ça peut bien sûr varier au cas par cas

 
Honnêtement je n'ai pas encore tout regardé, et vu le peu d'offres d'emploi sur LinkedIn/Indeed j'ai préféré me focaliser sur la Belgique pour prendre un petit peu d'expérience. Je me dis que ça sera plus simple ensuite pour trouver un emploi sur place !  
 

 
Oui c'est ce que j'avais cru comprendre pour Athus et Aubange, c'est loin de faire rêver.  
 
 

De toute façon dés endroit vraiment style dans le coin t’en as pas beaucoup, Lux ville, et quelques village par ci par là (j’adore Bourglinster perso), mais globalement il n’y a pas grand chose qui fasse rêver. Le mode de vie de bcp de gens c’est faire de la thune ici et de partir souvent en vacances/WE dans des endroits vraiment jolis. Vous pouvez m’insulter

Je trouve le nord-ouest (de Steinfort à Wilz on va dire à la louche) et la Gaume très jolis perso.

Mais ça te mets tout de suite à 1h de Luxembourg ville

T'as pas beaucoup visité le pays toi dis-moi.
 
Comme dit R-jac, Ettelbrück, Wiltz et cie dans le nord du pays est très joli

 
Y'a Cer4t!z!t aussi, sinon les hubs logistiques de contern, C4rg0lux, Lux4!r, etc.

Tout ce qui est à l'est de la N4 grosso modo  

J'avais un ancien collègue qui considérait la convenabilité , c'est au nord de l'E411.

Donc voila ca délimite la zone je pense

 
Ni l'un ni l'autre, il faut vivre du bon côté de la frontière  

Est de la N4 c'est très bien je suis d'accord.

Nord de la E411 je vois pas le délire comme séparation par contre. Entre la E411 et la N4 il n'y a que Habay de mieux que Etalle-Tintigny de mon point de vue (mes trois préférés si pas le centre d'Arlon)

Êttelbruck et Wiltz c’est très loin hein

Mais non, j'ai un collègue qui vient tous les jours à vélo de Wiltz

 
 
Vraiment ?  

Il est toujours vivant ?  

Côté Français donc.