Hello,
 
A mon tour de me poser la question d'acheter un ou plusieurs petits studio pour du locatifs. J'imagine qu'avec plusieurs petits, on limite le risque financier mais on augmente les emmerdes et la gestion. C'est la 1ère question que je me pose.
J'y connais pas grand chose, j'ai de l'apport, la capacité à emprunter mais j'aimerais faire 2-3 simulations qui integrent le max de parametres.
Le lien en page principale est pas trop mal mais il faut s'inscrire ou payer pour modifier des parametres.
Quelqu'un à mieux en stock ?
Merci beaucoup

ah mais tu n'as meme pas visité encore!!
mais t'attends quoi?

 
un ou plusieurs studios, oui tu divises les risques
MAIS personnellement j'irai plutôt sur du 2P  
- potentiellement 2 locataires  
- tu évites la population studio : jeune ou + pauvre, qui a plus de risque de générer des impayés    
et AMHA tu évites aussi du roulement fréquent  
- tu peux te projeter très éventuellement dedans en cas de changement de plan (enfin perso je me projette plus dans un 2P qu'un studio) (ou tout exemple genre retour expat / changement région etc meme si c'est temporaire)  
 
source de tout ça : mon doigt mouillé

Hello,
 
A mon tour de me poser la question d'acheter un ou plusieurs petits studio pour du locatifs. J'imagine qu'avec plusieurs petits, on limite le risque financier mais on augmente les emmerdes et la gestion. C'est la 1ère question que je me pose.
J'y connais pas grand chose, j'ai de l'apport, la capacité à emprunter mais j'aimerais faire 2-3 simulations qui integrent le max de parametres.
Le lien en page principale est pas trop mal mais il faut s'inscrire ou payer pour modifier des parametres.
Quelqu'un à mieux en stock ?
Merci beaucoup

 
après pour toutes les raisons que tu donnes, parce que le marché est en général assez efficace, les studios ont globalement un meilleur rendement  

après pour toutes les raisons que tu donnes, parce que le marché est en général assez efficace, les studios ont globalement un meilleur rendement

 
C'est vrai ça? Quand j'avais acheté mon appartement en 2009    l'agent immobilier (qui n'était pas un manche) m'avait recommandé de le garder en 2 pièces plutôt que d'en faire un grand studio, si un jour je souhaitais le louer. D'après lui, un 2 pièces de louait mieux à surface égale.
 
Je préférais avoir un 2 pièces de toute manière, même avec 30m2.

En plus objectivement, sans vouloir être négatif, ça risque d’être pas forcément si simple pour GB de vendre… je trouve que son appartement actuel ne vend pas du rêve.. après je connais pas le marché à Aix, mais de prime abord à 8k € le m2 tu t’attends quand même à trouver quelque chose qui t’en mette plein la vue, là la cuisine dénote à mort, on dirait qu’elle est immense mais faiblement meublée, sans cohérence dans son aménagement. La table beaucoup trop petite posée un peu là comme un cheveux sur la soupe, en plus les barreaux aux fenêtres directement visibles sur les photos c’est vraiment pas vendeur (même si j’en comprends l’utilité). Le salon est ok mais il n’y a pratiquement aucune décoration ni couleur, pas vraiment de parti pris dans l’aménagement intérieur du moins aucun effet « wahou » comme on espère en avoir sur des biens aussi chers.
Après j’imagine bien que l’emplacement est vraiment super, et que le jardin d’été est un vrai plus et ça doit pas courir les rues dans ce secteur. Mais ça reste limité dans l’utilisation…
Et puis les autres photos de l’agence, dont les couloirs et la salle de bains, ça fait effet troglodyte … je sais pas vraiment je trouve que c’est un bien hyper typé et dont les photos transmettent pas forcément l’envie de se projeter dans cet environnement…. J’espère que tu arrivera à le vendre le prix que tu souhaites (je connais pas le marché donc peut etre que c’est pas cher en vrai) mais quand je compare à des trucs comme ça :

https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 2675451554
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 2681561816

(Alors oui c’est pas en plein centre d’Aix, mais à tarif égal franchement la comparaison du confort de vie est quand même saisissante…

C’est vrai que c’est pas évident à vendre les biens un peu typés … en réalité l’appartement de GB parait idéal pour un airbnb pour une famille qui viendrait visiter Aix quelques jours, le côté « décalé » a un certain charme, mais pour la vie de tous les jours je sais pas, de prime abord je me dirigerais plutôt vers des maisons comme linkées plus haut, surtout avec des enfants …

En plus objectivement, sans vouloir être négatif, ça risque d’être pas forcément si simple pour GB de vendre… je trouve que son appartement actuel ne vend pas du rêve..  après je connais pas le marché à Aix, mais de prime abord à 8k € le m2 tu t’attends quand même à trouver quelque chose qui t’en mette plein la vue, là la cuisine dénote à mort, on dirait qu’elle est immense mais faiblement meublée, sans cohérence dans son aménagement. La table beaucoup trop petite posée un peu là comme un cheveux sur la soupe, en plus les barreaux aux fenêtres directement visibles sur les photos c’est vraiment pas vendeur (même si j’en comprends l’utilité). Le salon est ok mais il n’y a pratiquement aucune décoration ni couleur, pas vraiment de parti pris dans l’aménagement intérieur du moins aucun effet « wahou » comme on espère en avoir sur des biens aussi chers.
Après j’imagine bien que l’emplacement est vraiment super, et que le jardin d’été est un vrai plus et ça doit pas courir les rues dans ce secteur. Mais ça reste limité dans l’utilisation…  
Et puis les autres photos de l’agence, dont les couloirs et la salle de bains, ça fait effet troglodyte … je sais pas vraiment je trouve que c’est un bien hyper typé et dont les photos transmettent pas forcément l’envie de se projeter dans cet environnement…. J’espère que tu arrivera à le vendre le prix que tu souhaites (je connais pas le marché donc peut etre que c’est pas cher en vrai) mais quand je compare à des trucs comme ça :  
 
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 2675451554
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 2681561816
 
(Alors oui c’est pas en plein centre d’Aix, mais à tarif égal franchement la comparaison du confort de vie est quand même saisissante…
 
C’est vrai que c’est pas évident à vendre les biens un peu typés … en réalité l’appartement de GB parait idéal pour un airbnb pour une famille qui viendrait visiter Aix quelques jours, le côté « décalé » a un certain charme, mais pour la vie de tous les jours je sais pas, de prime abord je me dirigerais plutôt vers des maisons comme linkées plus haut, surtout avec des enfants …

 
C’est vrai que c’est pas évident à vendre les biens un peu typés

 
Je connais pas aix mais tes deux maisons elles ont l'air à la campagne non? C'est comme comparer Paris intra muros avec une maison en dehors quoi.

 
Il y a topic locatif.
 
Sinon, difficile de donner une réponse globale.
 
Tu peux avoir deux stratégies pour faire simple, en fonction de la localisation : du patrimonial ou du rendement.
 
Il y a énormément de vidéos Youtube sur le sujet (d'une qualité très variable), ça te donnera les grandes masses à prendre en compte pour calculer un rendement.  

Moi je préfère les T2, ça m'angoisse d'avoir mon lit dans la même pièce que le salon voire la cuisine.

... A Aix, quoi qu'il arrive tu as une bagnole (enfin, c'est quand même vraiment utile...) donc finalement habiter à 10mins d'Aix, si ça joue énormément sur ton confort de vie, je vois pas en quoi c'est problématique.

 
Éviter de prendre sa bagnole au jour le jour c'est un énorme confort. Et d'ailleurs, éviter de VOIR des bagnoles au quotidien, c'est aussi un gros confort.
Par ailleurs, même quand tu fais tout à pieds, être 3 minutes plus proche du centre peut intégralement changer la perception que l'on a d'un lieu de vie.

Oui c'est mentionné 10mins d'Aix. Je connais pas assez bien la région pour savoir où c'est exactement. Je sais bien qu'on ne peut pas forcément comparer totalement l'appartement de GC avec ces maisons, mais je suis certain que des acheteurs mettraient les biens en perspective en fonction de l'utilité qu'ils ont du logement...

Je sais pas si la comparaison avec Paris est pertinente... A Aix, quoi qu'il arrive tu as une bagnole (enfin, c'est quand même vraiment utile...) donc finalement habiter à 10mins d'Aix, si ça joue énormément sur ton confort de vie, je vois pas en quoi c'est problématique. A Paris, quand tu habites en dehors, tu peux te rajouter parfois facile 45mins de transport. ça n'a rien à voir...

Disons qu'à mon avis, l'appartement de GC est surtout à destination d'une catégorie bien spécifique de personnes ... Du coup ça limite assez le champ des possibilités pour vendre (d'ailleurs, ça fait combien de mois qu'il cherche à vendre? Bon après il faut dire aussi qu'il s'est fait un peu b**** par un compromis qui a sauté donc ça biaise un peu la chose...).

Après attention, je critique pas outre mesure son appartement, je suis loin d'avoir moi-même ce type de propriété C'est juste une analyse perso de quelqu'un qui s'intéresse au phénomène de l'immobilier, peut-être que je suis complètement aux fraises dans mon analyse.

Faut trouver des fans d habitations troglodytes qui veulent quand même un jardin

Oui c'est mentionné 10mins d'Aix. Je connais pas assez bien la région pour savoir où c'est exactement. Je sais bien qu'on ne peut pas forcément comparer totalement l'appartement de GC avec ces maisons, mais je suis certain que des acheteurs mettraient les biens en perspective en fonction de l'utilité qu'ils ont du logement...

Je sais pas si la comparaison avec Paris est pertinente... A Aix, quoi qu'il arrive tu as une bagnole (enfin, c'est quand même vraiment utile...) donc finalement habiter à 10mins d'Aix, si ça joue énormément sur ton confort de vie, je vois pas en quoi c'est problématique. A Paris, quand tu habites en dehors, tu peux te rajouter parfois facile 45mins de transport. ça n'a rien à voir...

Disons qu'à mon avis, l'appartement de GC est surtout à destination d'une catégorie bien spécifique de personnes ... Du coup ça limite assez le champ des possibilités pour vendre (d'ailleurs, ça fait combien de mois qu'il cherche à vendre? Bon après il faut dire aussi qu'il s'est fait un peu b**** par un compromis qui a sauté donc ça biaise un peu la chose...).

Après attention, je critique pas outre mesure son appartement, je suis loin d'avoir moi-même ce type de propriété C'est juste une analyse perso de quelqu'un qui s'intéresse au phénomène de l'immobilier, peut-être que je suis complètement aux fraises dans mon analyse.

 
 
 
Je sais pas si la comparaison avec Paris est pertinente... A Aix, quoi qu'il arrive tu as une bagnole (enfin, c'est quand même vraiment utile...) donc finalement habiter à 10mins d'Aix, si ça joue énormément sur ton confort de vie, je vois pas en quoi c'est problématique. A Paris, quand tu habites en dehors, tu peux te rajouter parfois facile 45mins de transport. ça n'a rien à voir...  
 
 

Euh non, c’est les charrettes des gueux qui sont pénibles à voir. Une belle voiture ça illumine ta journée  

 
Pour moi le confort de vie c'est :
- avoir des voisins sympas avec qui tu t'entends bien dans ton immeuble et qui ont la clé de ton appart etc
- ne pas avoir à se soucier des travaux de type toiture etc et tout déléguer à une AG/syndic
- avoir une belle vue de son appart ie en hauteur, sur de l'architecture intéressante, avec des gens qui passent dans la rue d'un côté et une jolie cour de l'autre où ya aucun bruit de l'extérieur la nuit et où t'as ta jolie voisine qui fume une clope à la fenêtre le matin, vs. un champ de betteraves sans fin
- avoir des parties communes jolies et qui ne comptent même pas dans la superficie de ton bien (ie gratuites)
- ne pas avoir peur de la moindre tempête ou inondation quand t'es en vacances
 
etc etc
 
bref, le confort d'un appart très bien placé ne vient pas seulement du fait que tout est facilement faisable à pieds    
 

Les maisons à 10 mn (annoncées, en plus, donc en vrai...) du centre en voiture ne visent pas du tout la même clientèle que le plein centre. Ceux qui ont visité notre appartement ne s'intéressaient pas du tout à la maison qu'on a failli acheter, qui est à 5 mn du centre à pied, alors 10 mn en voiture...
 
En plus on a eu pas mal de gens intéressés pour des résidences secondaires, qui n'ont pas envie de s'embêter avec de l'entretien, qui veulent profiter de la ville à pied, mais être au calme avec un jardin.  
 
Effectivement c'est plus "niche" que d'autres logements, mais notre appartement a des avantages qui peuvent plaire

 
ah mais tu n'as meme pas visité encore!!
mais t'attends quoi?

 
Il attend qu'elle baisse je pense car il l'avait déjà postée il y a quelques temps.

 
Ah j avais pas fais gaffe

Normal. C'est comme accéder à la plage en 5min à pied ou en 10 min en voiture. Pas du tout le même mode de vie.

 
Pour moi le confort de vie c'est :
- avoir des voisins sympas avec qui tu t'entends bien dans ton immeuble et qui ont la clé de ton appart etc
Je trouve ça sympa aussi. Mais c'est pas antinomique avec le fait d'avoir une maison... Tu peux aussi avoir des voisins proches.
 
- ne pas avoir à se soucier des travaux de type toiture etc et tout déléguer à une AG/syndic
ça pour moi c'est un peu n'importe quoi... Si tu vis au même endroit toute ta vie, entre ta naissance et ta mort les chances sont très élevées que tu ne fasses qu'une seule réfection de toiture.
Tu peux aussi prendre le problème par l'autre bout. Habiter en maison c'est aussi la possibilité d'organiser tes travaux intérieurs comme t'en a envie. En copropriété on te fait régulièrement chier, tout le monde s'intéresse à ce que tu fais, tu peux pas forcément acheminer les matériaux comme tu veux, certains artisans veulent pas bosser chez toi car c'est une logistique trop contraignante, qu'ils peuvent pas garer leur camion sans payer 25 euros de parking par jour, qu'ils doivent aller le garer à 600m, faut que tu veilles à ce que les artisans abiment pas les communs, respecter des amplitudes horaires pour le bruit, ne pas bricoler le dimanche... Si t'as pas d'extérieur tu pourris ton appartement en permanence dès que tu veux faire une découpe, j'en passe et des meilleures. J'ai malheureusement connu tout ça, et même si je suis toujours un full-urbain sans extérieur, je reconnais la supériorité d'une maison indiv à ce niveau là
 
- avoir une belle vue de son appart ie en hauteur, sur de l'architecture intéressante, avec des gens qui passent dans la rue d'un côté et une jolie cour de l'autre où ya aucun bruit de l'extérieur la nuit et où t'as ta jolie voisine qui fume une clope à la fenêtre le matin, vs. un champ de betteraves sans fin
Là dessus je suis 100% avec toi. Le résumé c'est "être dans un lieu qui vit". Pour moi c'est primordial, et peut-être le plus gros avantage de la vie en hypercentre urbain.
 
- avoir des parties communes jolies et qui ne comptent même pas dans la superficie de ton bien (ie gratuites)
Elles sont pas gratuites puisque précisément tu payes des charges de copropriété pour en bénéficier  
- ne pas avoir peur de la moindre tempête ou inondation quand t'es en vacances
Dépend du contexte ... ça me semble quand même assez marginal
 
etc etc
 
bref, le confort d'un appart très bien placé ne vient pas seulement du fait que tout est facilement faisable à pieds    
 

Pour moi le confort de vie c'est :
- avoir des voisins sympas avec qui tu t'entends bien dans ton immeuble et qui ont la clé de ton appart etc

 
Mais du coup GB, vous êtes lassés du centre-ville d'Aix ? Car j'imagine que la maison avec les problèmes structurels dont tu parles n'est pas en plein centre-ville ?
Enfin ce que je veux dire c'est si tu as préféré "sacrifier" une villa avec piscine à 10 mins d'AEP pour acheter l'appartement atypique c'est que ce mode de vie "tout urbain" te convenait mieux ? Et là tu es prêt à faire le chemin inverse à nouveau ?
Du coup qu'est-ce qui guide tes choix ? L'emplacement, ou le bien ? Ou juste la possibilité de faire une bonne affaire en terme de plus-value immo? Car finalement c'est bien là l'essentiel de la discussion.
 

 
C'est probable, sauf si le maçon nous dit que c'est absolument impossible. La différence de prix fait que, même en rasant tout et en reconstruisant, on y sortirait gagnant.
 
Pour illustrer (les chiffres sont faux évidemment), on peut l'acheter à 500k alors que refaite à neuf elle vaudrait 1,3M€. Donc même si au final il faut mettre des micropieux, tout refaire de A à Z et passer six mois en location en attendant, ça vaut quand même le coup

Maison vendue ici, sauf si rétractation des acheteurs mais l'offre a l'air solide.    
 
Déménagement prévu le weekend du 14 juillet, on évite les JO  
 
Retour en appartement quelques temps, on verra si le jardin nous manque