Uniquement en PEA du coup ou il y a des possibilité en AV ? (Spirit par ex. )

 
Uniquement en PEA du coup ou il y a des possibilité en AV ? (Spirit par ex. )

 
Qui investi dans des SCPI donc même problème non ?

les dividendes des SIIC y a un abattement ?

 
Non, aucun.

   pas de magie, comme toujours...

 
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t48007579

Le fonctionnement des SCPI m'avait vite refroidi ouais, surtout quand je me demandais "si tout le monde se met à souscrire des parts en même temps que moi, que se passera-t-il ?", les réponses ne me plaisaient pas
Il est bien plus sain d'acheter des actions de SIIC/REITS, qui correspondent à un patrimoine immo donné, et où c'est simplement l'offre/demande qui fait le prix.

Petite question a propos des purges des PV sur AV:
 
Si je demande un rachat partiel le 12/12/16 et que l'argent n'est versé sur mon compte que courant 2017. Sur quelle année est attribuée l’abattement,
2016: date de l'ordre de rachat
ou
2017: date du versement ?

Comme promis hier soir, petit topo sur pourquoi IL NE FAUT PAS investir en SCPI actuellement.

- Les frais afférents (6 à 10% de "droits d'entrée", 10 à 12% de commission de société de gestion sur les loyers bruts, commissions sur achats/ventes/travaux des immeubles...) sont scandaleusement élevés eu égard aux rendements proposés. Les SCPI, c'est le paradis des commissions et rétrocommissions, et par conséquent un PRODUIT qu'on vous VEND, pas un investissement

- Les SCPI sont transparentes fiscalement. Cela signifie qu'en possession en direct, les investisseurs sont imposés sur le résultat fiscal de la SCPI, et non sur les distributions. Cela n'a rien d'anecdotique : la SCPI peut devoir reconnaître fiscalement un certain nombre de charges et produits comptables, qui, sur une année, peuvent changer la donne par rapport aux distributions. Si le résultat fiscal est supérieur aux distributions, l'investisseur va payer des impôts supplémentaires, sans aucune assurance qu'il récupèrera un jour la différence (soit il sera sorti avant, soit la différence ne peut être reconnue qu'à la liquidation du patrimoine, par exemple)

- Les SCPI sont un produit financier dont le prix est déterminé par le management (la société de gestion). Relisez bien cette phrase 2 fois. Et maintenant reliez au point 1 sur le % de "droits d'entrée" qui sont acquis à la société de gestion, non à la SCPI.

- 1ère conséquence, ces produits sont foncièrement illiquides, puisque l'ajustement par le prix n'est pas possible. Si le marché secondaire se tarit, les parts de SCPI sont invendables. Et que ceux qui se croient protégés par leur acquisition via assurance-vie relisent bien leurs conditions générales ou leurs avenants.

- 2ème conséquence, les intérêts du management (la société de gestion) et des actionnaires sont divergents. Outre les "droits d'entrée" qui leur sont acquis, les sociétés de gestion se rémunèrent sur les loyers bruts, pas sur le résultat. Le risque est donc nul pour elles, tout est supporté par l'investisseur.

- Corollaire des points ci-dessus, en-dehors des SCPI gérées et commercialisées par de grandes banques (Elysées Pierre HSBC, Génépierre SG, Investipierre BNP, Edissimmo CA via Amundi), les sociétés de gestion n'ont ni l'assise financière ni le risque réputationnel qui permettraient de "bail out" les particuliers en cas de retournement brutal du marché. Il ne restera donc aux investisseurs que leurs yeux pour pleurer.

- Dernier point, la presse grand public en parle depuis 18 mois, et le terme percole autour des machines à café (pun intended), vu que "l'immobilier, c'est du solide". Beaucoup d'argent se dirige donc vers les SCPI, sans que le marché puisse l'absorber, avec les conséquences suivantes :

soit la SCPI est à capital fermé, les acheteurs sont donc bien plus nombreux que les vendeurs, et elle est inaccessible ;

soit la SCPI est à capital variable (cas le plus fréquent), et l'afflux d'argent ou dilue tout le monde ((en premier chef les investisseurs existants) : mêmes revenus, plus de parts, ou amène à acheter des biens à tout prix pour limiter la dilution. Et pendant ce temps, la société de gestion continue d'encaisser les droits d'entrée et la com sur les loyers. Pour dire, mon père (75 ans aux fraises, a bien évidemment perdu quelques dizaines de milliers de francs avec l'IPO de France Télécom et probablement avec Eurodisney et Eurotunnel aussi) m'en a parlé comme alternative à son fonds euro AFER. J'ai vite calmé l'idée.

Merci pour ton analyse
Ça calme
Pour le 1er point, c'est comme l'immo locatif : frais à l'achat de 7% environ (frais de notaire) et frais de gestion locative (environ 10% avec assurance). Puis les charges et TF qu'on ne paie pas en SCPI.

Uniquement en PEA du coup ou il y a des possibilité en AV ? (Spirit par ex. )

 
- En immo physique, les frais de notaire sont dûs quand on change de propriétaire, c'est obligatoire. Pour une SCPI, les frais d'entrée sont une commission au vendeur et à la société de gestion. C'est un "hasard" un peu curieux si c'est du même ordre de grandeur
- Charge et TF : les associés (=toi) les payent ! C'est pas parce que ça sort pas de ton compte que c'est pas toi qui paye. Mais c'est un bon argument attrape-pigeons
 
NB : j'ai des SIIC et des SCPI.

En attendant mes identifiants Linxea et l'ouverture effective de l'AV, je me pose une question : est ce qu'on pourra dans Linxea spirit basculer vers le fond ALT2? Je sens le mauvais timing dans le sens ou je vais être sur le fond classique pendant 30 jours sans rien pouvoir faire, qu'à la sortie de cette période, je n'aurais plus accès au fond ALT1, que I&E sera fermé... si en plus je n'ai pas accès à ALT2

Je discute rarement POGNON en famille, même entre amis… C'est malheureusement un très bon moyen de s'énerver, d'un côté comme de l'autre.
Et puis, depuis que j'ai acheté mon appart, j'imagine que les gens pensent que toute mon épargne part dans le remboursement du crédit.

[EPRE]
 
Pas un mauvais choix pour la fiscalité PEA... mais tu admettras que :
 
1/ Tracker qui sous-performe son indice de 1-2% par an
2/ 25% de UK dont la devise décroche et son marché immobilier aussi... ça plombe structurellement.
 
Quitte à prendre une exposition immobilière (j'en ai peu, financièrement, hors appartements physiques), je prefere les foncières allemandes et françaises à ce stade du cycle. Et même elles ne sont pas protégées par la hausse des taux qui va s'amorcer probablement plus vite qu'on ne le croit sur la partie de la courbe 5 ans et plus.

On peut mettre des foncières cotées sur Spirit par exemple : mini 10k€ la ligne et 0,60% l'ordre. Il y a Klepierre et Unibail.

Sinon Altaprofits.

Euh non, tu peux ouvrir des mini lignes sur Spirit. J'ai pris du SES à coups de 1000€ sans soucis.

Comme promis hier soir, petit topo sur pourquoi IL NE FAUT PAS investir en SCPI actuellement.
 
- Les frais afférents (6 à 10% de "droits d'entrée", 10 à 12% de commission de société de gestion sur les loyers bruts, commissions sur achats/ventes/travaux des immeubles...) sont scandaleusement élevés eu égard aux rendements proposés. Les SCPI, c'est le paradis des commissions et rétrocommissions, et par conséquent un PRODUIT qu'on vous VEND, pas un investissement
 
- Les SCPI sont transparentes fiscalement. Cela signifie qu'en possession en direct, les investisseurs sont imposés sur le [b]résultat fiscal de la SCPI, et non sur les distributions[/b]. Cela n'a rien d'anecdotique : la SCPI peut devoir reconnaître fiscalement un certain nombre de charges et produits comptables, qui, sur une année, peuvent changer la donne par rapport aux distributions. Si le résultat fiscal est supérieur aux distributions, l'investisseur va payer des impôts supplémentaires, sans aucune assurance qu'il récupèrera un jour la différence (soit il sera sorti avant, soit la différence ne peut être reconnue qu'à la liquidation du patrimoine, par exemple)
 
- Les SCPI sont un produit financier dont le prix est déterminé par le management (la société de gestion). Relisez bien cette phrase 2 fois. Et maintenant reliez au point 1 sur le % de "droits d'entrée" qui sont acquis à la société de gestion, non à la SCPI.
 
- 1ère conséquence, ces produits sont foncièrement illiquides, puisque l'ajustement par le prix n'est pas possible. Si le marché secondaire se tarit, les parts de SCPI sont invendables. Et que ceux qui se croient protégés par leur acquisition via assurance-vie relisent bien leurs conditions générales ou leurs avenants.
 
- 2ème conséquence, les intérêts du management (la société de gestion) et des actionnaires sont divergents. Outre les "droits d'entrée" qui leur sont acquis, les sociétés de gestion se rémunèrent sur les loyers bruts, pas sur le résultat. Le risque est donc nul pour elles, tout est supporté par l'investisseur.
 
- Corollaire des points ci-dessus, en-dehors des SCPI gérées et commercialisées par de grandes banques (Elysées Pierre HSBC, Génépierre SG, Investipierre BNP, Edissimmo CA via Amundi), les sociétés de gestion n'ont ni l'assise financière ni le risque réputationnel qui permettraient de "bail out" les particuliers en cas de retournement brutal du marché. Il ne restera donc aux investisseurs que leurs yeux pour pleurer.
 
- Dernier point, la presse grand public en parle depuis 18 mois, et le terme percole autour des machines à café (pun intended), vu que "l'immobilier, c'est du solide". Beaucoup d'argent se dirige donc vers les SCPI, sans que le marché puisse l'absorber, avec les conséquences suivantes :  
       
      soit la SCPI est à capital fermé, les acheteurs sont donc bien plus nombreux que les vendeurs, et elle est inaccessible ;  
 
      soit la SCPI est à capital variable (cas le plus fréquent), et l'afflux d'argent ou dilue tout le monde ((en premier chef les investisseurs existants) : mêmes revenus, plus de parts, ou amène à acheter des biens à tout prix pour limiter la dilution. Et pendant ce temps, la société de gestion continue d'encaisser les droits d'entrée et la com sur les loyers. Pour dire, mon père (75 ans aux fraises, a bien évidemment perdu quelques dizaines de milliers de francs avec l'IPO de France Télécom et probablement avec Eurodisney et Eurotunnel aussi) m'en a parlé comme alternative à son fonds euro AFER. J'ai vite calmé l'idée.

 
Leur site ne doit pas être à jour alors, j'ai lu hier 10k€ par ligne.

C'est effectivement ce qui est marqué sur l'avenant, mais soit il y a un problème de contrôle, soit ils s'en fichent. J'ai fait un versement/achat de 1000€ pas plus tard que la semaine dernière.
http://i.imgur.com/AsQgIg9.png

 
Oh là là
 
Ce message qui enterre les SCPI une bonne fois pour toute    
 
   

Comment ça se fait ??

 
On est d'accord que les SCPI ne sont pas la panacée, mais il faudrait peut être proposer une alternative ayant moins d'inconvénient.
Il est possible de citer pas mal de problèmes pour chaque classe d'actif, sauf le livret A (et encore...)

C'est ce qu'on fait depuis 5 pages : foncières cotées.

Qui ont aussi leurs problèmes...
C'est très intéressant d'ouvrir les yeux des autres comme tu le fais sur les SCPI mais je trouve que ton message manque un peu d'objectivité, en mode "vendez tout tant que vous le pouvez encore"

Ou tu vois 3% pour h2o stephaneF? J'ai 1.07 moi (ce qui est cool déjà )

Salut Pascal !
 
Tu devrais voir pour ouvrir quelques contrats d'AV en ligne (notamment Boursorama Vie, Linxea Spirit, Linxea Avenir ...) et pourquoi pas un PEA également (au moins pour prendre date et éventuellement prendre quelques trackers).
 
Ces supports pourront te servir à placer une partie des 150k€ que tu vas rapatrier.  
Si tu achètes ta RP, ton AV de BED (qui ne doit pas être très performante et blindée de frais?) pourra être "débloquée" pour avoir des fonds disponibles en plus du PEL.

Tu voudras piocher dans ton épargne pour acheter ta RP ?
Si oui, tu pourras privilégier ton AV en BED qui est mauvaise et qui aura ses 8 ans l'année prochaine.
 
Le PEL 2,50% c'est parfait, n'y touche pas.
Tes 150k€ sur CC (et une partie du LA), tu pourras bien les placer : 2-3 AV diversifiées (Bourso, Linxea Spirit...) et pourquoi pas une AV Yomoni pour la GP pour ne pas gérer la partie bourse.