Reprise du message précédent :
Salut,
 
Est-ce que les fonds qui investissent dans l'hospitality sont considérés comme des fonds "opportunistic" vu la niche?
 
Merci.

Non pas forcement. Opportuniste ca depend pas du sous jacent mais de la situation et du business plan a réaliser ce qui se traduit par une recherche de rendements plus élevés a la vue des risques a prendre.

Acheter un terrain sans permis en vue de construire et louer une tour de bureau cest opportuniste. Pareillement acheter la dette adossee a un actif en vue de la convertir en equity et prendre possession de l'immobilier cest opportuniste. Etc etc

Salut !  
 
Que pensez vous de Perial ? en investissement, j'ai un entretien en fin de semaine pour un poste d'analyste
 
Merci d'avance

 
Merci. Donc même si rendement > + 18% admettons, s'il n'y a rien d'opportuniste en soi, ça ne peut pas être catégoriser comme tel si je comprends bien?
 
Autre question, les funds qui font du distressed properties, c'est bien avant la licitation?

 
Moi je suis incapable de faire ça de tête. Et je connais personne qui en est capable, même chez les grosses stars de l'invest parisien. Ca m'étonnerait que les mecs d'AEW te challengent la dessus. Concentre toi plutôt sur les données marché.
 

 
Non mais par contre c'est une super idée d'aller bosser pour eux. Les salaires sont délirant dans les fonctions senior.
 

 
Si tu veux faire de la SCPI, c'est bien. Mais il faut vouloir faire de la SCPI.

 
Tu aurais une fourchette par curiosité?

J'ai vu des chasses tomber à l'eau parce que les mecs de 35-40 ans ne partaient que pour des packages supérieurs à 500k€, en fourchette basse.

Si je commençais maintenant, j'irais faire de l'immo avec une grande composante OpCo. C'est l'avenir, je suis persuadé que le co-working va passer à brève échéance à un exploitation similaire à celle de l'hôtellerie avec management contract etc ...

Si tu es jeune, que tu veux faire de l'argent, essaie de te faire recruter dans ce milieu, chez un exploitant de Datacenter etc ... tu seras peut être pas aussi bien payés que dans un fond aujourd'hui, mais dans 10 ans tu seras le roi du pétrole.

Pourtant javais eu ce meme cas pour un stage a paris ! Ce nest en rien complique et ne necessite pas de calculs compliques (pour ca que jai demande les indexations lineaires et non composees etc).

Ca permet surtout de voir si la personne est capable de poser un mini cash flows sur papier et comprend les fondamentaux. Et surtout ca donne une maniere simple et rapide de voir si un deal fonctionne avant meme de se lancer sur excel pour avoir 2 chiffres apres la virgule.

Oui je suis totalement daccord avec toi et cest deja le cas a Londres. Wework par exemple fait de plus en plus de contrat comme les hotels avec interessement au profit pour le propriétaire en contrepartie des risques operationnels. En gros de. Plus en plus la meme distinction que pour les baux vs contrat management/ operateur sur les hotels.

 
Je suis pas jeunot mais vais look into that, thx.
 

 
Je pensais que Wework était propriétaire.
 
La croissance est impressionnant mais pas mal d'articles bashing par contre, au sujet de la dette il me semble.

Bon ben je suis un boulet alors Stage chez qui si ce n'est pas indiscret ?

Moi j'ai demandé à des mecs de faire un CF from scratch sur excel, mais jamais de tête.

A Paris ils n'ont que des leases je crois. Mais c'est clair qu'ils pourraient faire leur propre foncière et un IPO après.

 
Ouais et autant te dire que si tu n'es pas foutu d'avoir un avis sur un EBITDA et de modéliser l'évolution de l'OpCo, tu es pas loin d'être mort sur le marché à moyen / long terme.  

Wework vient dacheter avec blackstone pour 600m de livre a Londres. Devonshire estate je crois.

Ils ont maintenant une JV avec th real estate pour faire ces nouveaux contrats. Jai parle avec une responsable invest wework et ils regardent pour acheter partout meme a Paris.
Aujourd'hui les proprietaires sont assez dubitatifs avec wework au niveau de limpact sur le yield de sortie. Beaucoup acceptent wework sur deux trois etages bas et font du multi loc mais wework seul cest rare encore d'où l'intérêt pour wework de se lancer dans ces stratégies.

A homereb, cetait un fonds rattaché a une fonciere

Vu les immeubles qu'ils prennent en ce moment, l'impact en terme de yield de sortie amha, en ce moment, il doit être de quelques beeps. Les risques ne sont tellement plus pricés sur Paris intra-muros.

 
Tu veux parler de poste d'AM par exemple?

 
N'importe quoi du moment que tu touches à l'OpCo.

Merci.

Pour ceux qui bossent dans des fonds, avez-vous déjà en contact avec les Investment Sales/Analysts de JLL/CBRE/CW?  
 
Selon WSO, on peut passer en acquisition après ça. Des idées?

Si tu bosses en AM ou investissements tu passes beaucoup de temps avec JLL/CBRE/CW.
 
Oui tu peux passer en acquisition apres mais plutot chez un institutionel asset manager core, pas vraiment en fonds value add opportuniste. Pour ces derniers, c'est soit deja si tu viens d'un fonds/asset manager soit si tu viens de banque d'affaires.

Pour quelles raisons?  
 
Les deals opportunistes ne viennent donc pas de JLL/CBRE/CW?

Le metier en investissement chez JLL c'est plus du marketing/modele tres succint (souvent pas de dette et taxes) et de la gestion de projet (process, appel des offres, tout ca). C'est le carnet d'adresse qui compte.

En investissement chez un fonds value add, faut savoir modeliser, comprendre les hypotheses, faire tous les due diligence, les papiers de comite et bosser dur(d'ou l'interet des banquiers pour leurs competences excel powerpoint, et leur capacite de travail). La difference entre un asset manager core et un fonds value add / private equity, c'est vraiment l'intensite du job (beaucoup de deals complexes en meme temps), les deadlines courtes, le niveau de detail attendu etc. etc.).
Si tu es chez un manager core, tu fais ce que je viens de decrire mais souvent avec des equipes plus etendues ou chacun a une petite part (le mec qui s'occupe du financement, l'autre des taxes, l'autre de la DD) donc tu es deja mieux preparer aux fonds de private equity mais il restera a justifier ta capacite a encaisser les coups (travailler tard ou le week end, gerer le stress comme t'es plus autonome sur les deals etc.).
C'est possible de passer, d'ailleurs je l'ai fait, mais j'ai ete tres souvent au dernier tour, voire premier du dernier tour avant qu'on me dise, on va relancer un process, les RH/operationnels prefereraient quelqu'un qui vient du M&A (ca m'a fait ca chez Starwood, Oaktree ou j'etais premier du process notamment).

Donc si ce sont ces fonds que tu vises alors il faut aller en M&A en premier, en fonds value add en deuxieme (fonds value add d'un asset manager institutionel par exemple axa, th real estate etc.), puis en fonds core core plus de ces memes managers et en dernier chez un broker.

Est-ce que tu veux dire que les deals opportunistes viennent quand même de JLL & co mais qu'ils le travaillent moins en profondeur que les fonds op ou bien ils viennent d'ailleurs?

Les deals opportunistes peuvent venir des brokers ou off market. Apres le boulot de JLL c'est pas de faire tourner les modeles comme le feraient Blackstone.

Surtout le mec de JLL va pas faire le meme underwriting (en termes de business plan, genre trouver la valeur cachee). Ca c'est le boulot du fonds et c'est ca qui est complique a modeliser et justifier a ton comite (les hypotheses, les couts de redeveloppement, le financement a trouver, etc.). Le mec de JLL te vend un bureau. Il va te dire ca genere 5% par an, le prix c'est €.
Blackstone va penser a en faire un hotel avec trois immeubles d'appartements autour et 10,000 sqm de commerce. Blackstone va trouver cette valeur, offrir 5% de plus sur le prix demande et coucher la concurrence des fonds core qui vont faire le BP propose par le broker et a l'arrivee meme en payant un peu plus cher, Blackstone va faire 20% d'IRR apres fees.

Apres si c'est off market, c'est encore mieux, ca evite de payer cette sur-prime ou "etre dans un winner's curse".

Et surtout si tu viens pas de M&A, alors dans tous les cas il faut etre une brute en modeling pour les entretiens.
Etre capable de faire un cash flows excel pour un bureau du property level (etat locatif) jusqu'a la dette et tax plus une ou deux tables de sensivites par exemple sur prix d'entree, yield de sortie, loyers de marche, capex investis, marge d'interet de la dette, periode de vacances, periode de franchise etc.)
et cela en maxi 2h-3h.  J'ai eu une fois a le faire en 45 min chez un fonds pan europeen specialise en retail. C'etait un peu abuse.. j'etait arrive jusqu'au niveau des interets sur ma dette senior mais j'avais pas fini apres.

wow, intéressant tout ça...merci.
 
Tu n'as pas réussi l'entretien car tu débutais en modeling ou bien?
 
Tu connais la trajectoire en terme de carrière en tant qu'Investment Sales si on reste chez le broker?

Non j'ai tout reussi j'ai meme ete le dernier a la fin. Starwood m'a rappele une deuxieme fois pour revoir le Head qui m'a clairement dit que c'etait ca le probleme.
Oaktree m'a dit que j'etais le premier puis a fait le mort deux mois et j'ai vu sur linkedin qu'ils avaient recrute un associate d'une banque americaine qui n'etait pas dans le process initialement.
Aussi, il ne faut pas sousestimer le fait qu'un recrutement c'est cher et ca peut etre tres couteux quand c'est foire. Donc comme beaucoup de gens de ces fonds viennent du M&A, c'est plus facile pour eux de continuer a recruter en M&A (1 - par mimetisme, comme ils sont les plus intelligents plus forts, et qu'ils ont fait ca comme parcours, alors surement le mec qui a fait la meme chose est surement bon, 2 - ils ont vecu le job, donc savent ce qu'un junior y fait et quel training il a eu, donc en general moins de surprise sur les attentes, 3 - si jamais ca se passe mal, personne pourra te le reprocher comme le gars vient du meme vivier ou on recrute depuis toujours et a bien reussi le process).

Recruter un mec qui sort des sentiers battus, meme s'il est meilleur que tout le monde pendant les entretiens, est un risque pour ceux qui recrutent si ca finit mal. Enfin, c'est comme avec tout le reste, si c'est une ecole ou un job elitiste genre conseil en strategie / M&A + parisienne oxbridge bah en proportion les mecs ont plus de potentiel parce qu'ils ont deja demontre qu'ils ont ete meilleurs que les autres / bosser plus et mieux etc. etc. et comme je ne peux appeler que 20 candidats au premier tour, autant pas gacher mes cartouches a appeler des mecs qui tick pas toutes les cases memes si peut etre le meilleur d'entre tous est parmi eux. Ca me couterait trop de temps et d'argent de le trouver.

Au final ils avaient surement raison comme j'ai nullement envie de finir a minuit + chaque soir comme c'est le cas dans ces boites. Ca me suffit de faire 19-20h en general et quelques coups de collier les soirs et week ends si je suis en grosse periode de deal.

La trajectoire c'est des deals de plus en plus gros, et puis monter dans la hierarchie genre responsable region, pays, Europe blabla.

Ok pour les IS. Donc les profils sont moins costaud que chez Eastdil j'imagine.
 
Pourquoi un type issus du M&A (sauf REIB) irait vers du PERE plutôt que du PE traditionnel qui a l'air plus challenging?

Interet personnel, opportunité qui se présente, plus hands on et tangible que le pe corporate. Tu as un impact direct sur ton environnement en immobilier. Tu crees un quartier ou le redeveloppe. Tu participes a lurbanisme, travaille avec les architectes designers d'intérieur, agence de communication et marketing etc etc. Tu es le project manager ou chef de produit en gros.
Tu as moins de management a qui te confier, un immeuble ca se gere plus en direct qu une boite ou tu es au conseil d'administration.

Apres en real estate tu fais du pe normal aussi, tu achetes des operating companies cf ce que disait homereb avant. Quand t'achètes des hotels, des Reit cotes en bourse, des business comme wework etc c'est du pe normal avec un sous jacent real estate.

Et le pe immo est pas forcement plus simple. Cest tres complique a structurer, niveau taxes tout ca. Le modeling est plus precis et unique comme chaque bail ou situation est unique alors qu'en m&a tu as peu d'informations tres precises donc tu appliques souvent des taux a la gross sur la topline, les couts etc. Apres bien sur je caricature. La ou le pe immo est plus simple cest que du coup tu as moins de problemes sociaux, pas de staff a virer et des pleurs et des syndicats. Cest une question de choix mais un choix fort. Les gens en m&a vont en pe corporate en general comme tu vas en prepa apres le lycee ou en m&a/strategy quand tes en parisienne et que tu veux gagner des sous sans trop avoir a choisir. Cest une carriere encore généraliste ou tu vas bosser potentiellement sur differents secteurs et sociétés alors que limmo bah ty rentres t'en sors difficilement.

Le mix entre les deux je dirais probablement infrastructure ou tachetes que des boites avec management et employés etc mais avec du sous jacent real asset.

Je vois. Encore une fois, très intéressant Knys, merci beaucoup.

 
Très très bien résumé.
 
Moi je viens de passer d'un Core player (j'ai quasiment 10 ans d'expérience chez nos amis Core) à un fond opportuniste et je confirme ce que est dit ici.
 
Après, je suis la preuve qu'on peut passer du core vers l'opportuniste ... mais je pense surtout que c'est lié au fait que le marché est ultrachaud. Je n'aurais sans doute pas pu le faire dans un marché normal.
 

 
Cool! A paris ?

Yes

Homereb, après tout cette XP, tu continues à modéliser ou bien c'est plus dans tes missions?

 
C'est plus ma mission principale depuis un moment. Mais bon, je passe encore beaucoup de temps à en contrôler donc je ne suis pas sûr que ça fasse une grande différence.
 
Après, en allant chez un player plus petit, je remets les mains dans le cambouis donc j'en fais de temps en temps    
 

 
Je vois. Est-ce que je peux te MP?

Bien sûr.

Dans tous les cas c'est bien de savoir modeliser meme quand on est directeur
- ca permet de donner des consignes realistes a son analyste (timing pour realiser le modele, type d'output, etc.)
- de pouvoir checker si y a un gizmo dans le modele (tu sais a quoi t'attendre a la sortie avec les hypotheses que tu as donne, si c'est completement different alors il y a peut etre un probleme)
- de pouvoir jouer soi meme avec les hypotheses et sensi plutot que de demander a son analyste de tout tourner, te faire un rapport etc, ca ameliore juste le flow.
Ca permet d'etre juste autonome aussi.

C'est une bonne lecon de management aussi pour ses juniors de voir que leur boss sait faire, et est aussi un peu "geek". Il y a tjs le probleme du comment je vais sortir du pool d'analyste et ne plus faire de modele. Dans beaucoup de boites, dont ma precedente, ne plus ouvrir excel est signe de seniorite, et du coup pleins de juniors ne voulaient pas aller en formation excel/modeling ou avoir quoique ce soit a faire avec l'outil pour ne pas etre celui qui sait et donc celui qu'on placardise dans la technique.

Merci à Knys de retourner le couteau dans la plaie en appuyant bien sur le fait que je suis incapable de calculer un IRR de tête
 
Mais sinon, pour le reste, je suis d'accord.

haha je ne pensais meme pas a ca
Il va falloir que je reponde a mon etude de cas alors, comme on dirait que ca te travaille, tu verras nul besoin d'etre Einstein, juste l'avoir vu une fois !

Edit: bon j'ai rajoute quelques reponses a ma propre etude de cas

Bonjour à tous,
 
J'avais trouvé cette article très intéressant sur la potentielle création de valeur immobilière avec le développement des voitures autonomes (cet article ne concerne que les US)
 
https://medium.com/99-mph/1-trillio [...] ee9233e5eb
 
Que pensez vous de ce type de point de vue étant donné le chemin qu'il reste à parcourir?
 
Merci et bonne soirée