Reprise du message précédent :
Petite question sur un cas que je n'ai je pense pas lu sur le topic.

Nous avons acheté notre RP il y a quasiment 2 ans avec un prêt immo chez Fortu.
1,10% hors assurance, pour 215k€ sur 15 ans.

Nous allons devoir déménager pour le boulot un peu plus tôt que orevu., Et souhaitons donc revendre pour racheter une RP.

Les prêt ne sont pas transférables.
Quand je regarde sur les simulateur en ligne, je vois chez Fortu par exemple pour le même montant / même durée un taux de 1,30.
Est ce que quelqu'un a déjà négocié un 2 ème prêt dans la foulée suite a une revente chez Fortu en leur demandant de faire une offre au même taux que le 1er prêt?
Boursorama par exemple est a 1,25%, ça peut rentrer dans la balance?

Je vais de toute façon les appeler pour leur poser la question  

Quelqu'un saurait décrire le process de l'achat d'une RP ?
 
Articulation entre visite / demande de financement (courtier ou pas, à quel moment faire la demande...), prendre un notaire ou pas côté acheteur, les laps de temps entre chaque étape etc.  
 
Quand on voit qu'un bien sympa part en 1 journée à Paris, j'aimerais me mettre au diapason pour faire les choses bien et dans le bon ordre.

Je suis pas sûr d'avoir suivi le schéma standard, mais hors région parisienne, ce que j'ai fait moi c'est :

- réfléchir à mon budget de manière totalement naïve et non de manière comptable, c'est à dire sans regarder des simulateurs, juste en m'interrogeant sur mon seuil psychologique
- regarder des simulateurs Boursorama et/ou Fortuneo pour l'ajuster en fonction de mon apport est d'un taux d'endettement de 35 à 40% (dans mon cas ça collait pas mal)
- regarder les offres de maisons dans la gamme correspondante, modulo un apport initial pouvant varier un peu pour m'ajuster en cas de coup de cœur
- visiter, faire une offre, sans avoir encore consulté un seul banquier
- offre acceptée, dépôt de dossier chez Boursorama pour assurer le coup
- contact de courtiers, puis contact de banques directement si les courtiers n'étaient pas allés vers elles
- demande de prêt et demande d'assurance en délégation indirecte chez un comparateur d'assurances

Au final les courtiers auront été inutiles pour moi, leurs taux étaient 0.3% plus hauts que ce que j'ai trouvé tout seul (sauf le Crédit Social des Fonctionnaires : seulement 0.1% plus haut mais de bons avantages par ailleurs). En revanche, étant totalement béotien, les informations qu'ils m'ont données m'auront malgré tout aidé à mieux m'y retrouver, comprendre comment fonctionnent les conseillers dans les banques, et cibler des critères importants.

J'ai vraiment un problème avec le fait de visiter avant de savoir ce que la banque m'accordera. Si c'est pour visiter un truc moins bien et apprendre que je pouvais viser 50 ou 100k€ plus haut ou inversement avoir une douche froide en ayant visé trop haut, bonjour la frustration. Les simulateurs ne me donne pas les mêmes résultats, on part sur 33 % mais beaucoup disent que ca peut être davantage selon le cas etc. Chiant

 
Tu as raison, avant de visiter, il faut savoir ce que tu peux te permettre.  
 
Et pour trouver le "montant" que tu peux mettre dans la maison, il y a 2 choses à faire :  
- faire ton budget mensuel, sur une année complète, pour voir ce que tu dépense et ce que tu arrive à mettre de coté. Si tu fais la somme "économies réelles" + "loyer payé", cela te donnera ce que tu peux réellement te permettre de rembourser aujourd'hui. Ensuite, faut te projeter un peu dans l'avenir : projet de gamins? de voyage? de changer de voiture avec un autre crédit? d'autres dépenses? des rentrées d'argent certaine?
- calculer ce que tu peux "théoriquement" emprunter avec la barre des 33% d'endettement. (Une banque n'acceptera pas de dépasser ce seuil, a part très marginalement, genre 34%, sauf si tu as de très bons revenus (+4k€ ou +5k€ net par mois)
 
Le montant que tu peux mettre dans ta maison, c'est la plus petite des deux valeurs calculées ci-dessous (à laquelle tu enleve encore les frais de notaire et autres dépenses liées à l'achat).  
 

En même temps c'est délicat d'avoir une estimation précise avant d'avoir sélectionné un bien selon moi. Les banquiers demandent souvent la promesse de vente signée pour vraiment amorcer la négociation. Avant ça, on est plus proche du taux "catalogue", alors qu'ils peuvent être un peu plus incisifs quand le dossier est presque bouclé, surtout si une autre banque (en ligne par exemple) est prête à suivre.

C'est pour ça que j'ai utilisé la simulation Bourso comme base avant de visiter car je sais que eux ne négocient pas et que leur simulation est donc assez robuste. J'étais allé jusqu'à l'accord de principe après ma visite et avant de faire une offre quand même, car celui-ci est instantané et la décision dépend donc ensuite seulement du Crédit Logement.

Chez Bourso j'étais à 39.5% d'endettement assurance comprise sur le dossier que j'ai déposé, avec seulement 2.2k nets par mois (mais fonctionnaire catégorie A donc sécurité de l'emploi). J'avoue que j'étais pas serein avant l'accord du Crédit Logement, surtout que les courtiers me sortaient des taux moins bons sur une durée deux ans plus longue (25 ans) et donc des endettements pas mieux. Au pire j'aurais mis un peu plus d'apport dans une seconde demande, mais ça m'arrangeait moins.

Une fois le Crédit Logement OK et la validation par Bourso, l'achat était sécurisé. Ça m'a permis de prendre ensuite le risque de conserver ma stratégie d'une durée 2 ans plus courte que les courtiers avec l'endettement limite quand je suis allé voir d'autres banques, en leur disant que je savais déjà que le Crédit Logement avait donné son accord sur un taux d'endettement élevé et qu'un taux d'intérêt plus faible passerait donc sans doute aussi. Rester sur 23 ans ouvrait un petit peu la voie à des taux plus favorables et donc, in fine, à une réduction du taux d'endettement. Il tombe à 38% au final pour le même apport, et sera en réalité autour de 36.3% parce que je vais être augmenté avant la première mensualité (vu qu'avec mon salaire, même une petite augmentation fait vite chuter le taux). J'attends la réception de l'offre de prêt là qui doit être éditée lundi a priori. Au pire je pourrai moduler à la baisse pour rallonger à 25 ans et réduire le taux d'endettement.

Contrairement à la désastreuse expérience d'Hypothèse, moi j'ai reçu l'offre de prêt de la LBP très vite après confirmation de mon dossier au complet, en quelques jours. Si cela peut te rassurer...

Cool, merci pour ta réponse. On verra si ca tient, mais maintenant que la vente est dans les rails, on va pouvoir signer le compromis. Le tout etant que je ne signe pas le compromis de ma rp avant l’autre bien sur. C’était particulièrement penible, parce qu on se projetait et pour la mise en vente de notre appartement qu on a du interrompre, puis redémarrer....
 
Je suis deja a LBP, et ca m’arrangerait d’y rester (caution, ira, transferabilité, taux), et l’idée de rajouter une couche de pret jusqu’à notre max d’endettement me plait bien, d’apres mes calculs, ca nous augmente au max d’endettement (33) pendanr la duree restant de notre pret actuel (11ans) + 5 ans a 800€, que l’on va pouvoir reechelonner, qund le palier sera atteint. Il faudra voir s’il est plus interessant de tout refusionner en une seul ligne, je vois ma conseillère demain, et csf mercredi. Je pense que je tenterai BNP quand même et bourso pour voir.
 
Merci pour tes retours;-)

Bonjour,
Il faut donner quoi pour avoir les taux d'un prêt immo? Son net imposable diviser par 12?
Comment cela va se passer avec le PAS vu que le net va diminuer et devenir "super net" ?

Le net imposable, c’est bien le salaire avant impôts !
 
Le super net, c’est ce que tu touches, pas ton salaire !

Quelqu'un a déjà réussi à faire prélever son prêt immo sur un compte dans une autre banque? C'est pas le principal mais un zéro %. D'après Google je vais lutter voir ne jamais y arriver.
9 euros par mois de frais de tenu de compte donc j'aimerai bien clôturer ce compte qui me sert à rien.

9 euros pour un compte nu?
Au pire, tu vires toutes les options.

Dans le même registre, je sens que La Banque Postale chez qui je vais pour mon prêt (j'ai l'impression que ça prend une éternité pour recevoir l'offre de prêt) va essayer de me forcer à prendre une carte bleue sur le compte courant qu'ils m'obligent à ouvrir. Après le conseiller en crédit, j'ai eu le conseiller local pour l'ouverture de compte courant et y a eu comme un silence quand j'ai évoqué la possibilité d'ouvrir le compte sans prendre de carte.

Il me semble que techniquement ils ne peuvent pas me forcer à ouvrir le compte courant, sauf contrepartie expressément mentionnée dans l'offre de prêt, mais ce ne sera pas le cas. Sauf qu'en pratique, je pense que leur pouvoir de nuisance est énorme si je fais mon bourrin, genre pas débloquer les fonds à temps, donc je vais ouvrir le compte et pas prendre de risque. C'est juste 11€/an de frais de tenue de compte chez LBP de toute façon. Par contre, la CB, on est bien d'accord que je peux faire ma forte tête et ne pas la prendre non ? Je suis chez des BEL où j'ai des cartes Premier/Gold pour 0€, ça me ferait mal de devoir payer pour moins bien, d'autant que j'ai pas envie de fermer mes comptes BEL donc ce serait en plus une carte superflue.

 
 
Même cas de notre côté, j'ai tout offert avec toutes les cotisations offertes la première année (tenue de compte + alliatys Plus + CB classique).
Si au bout d'un an ils veulent me facturer, j'arrête tout et je garde que le compte nu.

Il faut tout prendre la première année (si possible avec la gratuité nouveau client) et tout fermer a la date anniversaire.

Aucun soucis comme ça en bankendur.
Non conseillé si volonté de refaire un autre projet après.

Le plus simple reste de signer en bankenligne ses produits...

Idem pour moi à La Banque Postale. Et ici j'ai reçu l'offre très rapidement, tout était prêt presque un mois et demi avant la signature définitive chez le notaire.

 
Je pense que la bonne manière de procéder, commercialement ça me semble « juste »...c est d autant plus facile qd on peut négocier la gratuité un certain temps...
 
Pr ma part @ la BNP, même si je n y était pas obligé j ai pris l assurance habitation 1 an, certes très chère, mais la gratuité pd 2 ans de tous les services et CB (4)... largement gagnant / ancienne BED
 
J arrive bientôt à la date anniversaire, je vais donc migrer vers HB probablement...car je ne pense pas pouvoir conserver tout gratuitement.
La seule chose qui me fait un peu hésiter, est la conservation du taux bonifié (explicitement écrit ds l offre de prêt et parfaitement légale) en cas de migration. D après les retours en MP, ça ne poserait pas de soucis
L autre chose à vérifier pr ma part, est la notion de transferabilité, car:
 
-je ne me souviens pas ce qui est inscrit ds mon offre à ce sujet là
-la perdre en cas de migration ou l impossibilité ou difficulté de la faire jouer car plus de conseiller en « vrai » , serait dommage vu le taux obtenu à l époque (1,03 sur 17 ans) qui ne sera probablement jamais battu...
 
En même tps, à court et moyen terme voir long terme, je n ai absolument aucune raison de penser quitter ma maison ...et aucune raison de ne pas migrer vers HB pr cette raison  
 
Voilà

Petit retour sur la transférabilité des prêts à LBP dans le cadre d'un achat-revente.

C'est difficile à mettre en œuvre dans le cadre d'un achat-revente. Ma conseillère immo m'apprend aujourd'hui (il faut dire qu'elle n'était familière avec ce type de procédé, j'en apprends au fil des rendez-vous et elle aussi ) qu'il faut mettre en place une clause suspensive de vente de l'appart dans le compromis de l'achat projeté. Cela implique 2 trucs :
 - il faut avoir un acheteur et un compromis déjà signé pour l'appart que l'on vend. Dans mon cas c'était l'inverse, on a flashé sur un appart que l'on voulait acheter, et après on se lance dans la vente
 - c'est à double tranchant : si pour une raison x ou y, les acheteurs de mon appart n'ont pas leur prêt, cela fait sauter le compromis pour notre achat, et ça, je n'ai pas envie de jouer avec !

Bref il faut qu'on réfléchisse, mais je ne suis pas certain qu'on le mettre en oeuvre...      

Petite question de noob : je vends mon appartement actuel, pour un achat concomitant d'un autre appartement plus grand. Sur l'appartement actuel j'ai un prêt bancaire et deux prêt à taux zéro (PTZ & PPL). Ces prêts à taux zéros ne sont pas dans ma banque principale. Pensez-vous qu'il y a moyen de garder ces prêts (30k€ au total mais échéances longues), soit "officiellement" en les transférant, soit "non officiellement" ?
 
Je ne prends pas de prêt relais mais je vends le matin pour racheter l'aprem. Le produit de la vente de l'appartement actuel sera-t-il automatiquement remboursé aux banques par le notaire ou est-ce à moi de gérer le remboursement ?  
 
Merci !

 
Dans mon offre de prêt,aucune demande particulière (j'avais déjà un compte courant nu chez eux), pas de demande de carte bleue et même pas d'exigence de domiciliation des revenus! Par contre, forte incitation en amont à prendre leur assurance habitation, ce que j'ai fait pour obtenir l'offre, mais elle est chère par rapport à celle que j'ai, donc je m'apprête à résilier rapidement.
 

 
Pour moi itou

Ils m'ont proposé l'assurance habitation aussi mais là je pense que j'ai réussi à poser les limites dès le départ et c'est passé sans malaise. J'ai dit que j'étais pas du tout opposé à regarder les devis mais que je prendrai l'assurance la meilleure à la fin, et c'était OK pour eux. J'ai leur devis mais j'ai pas encore de devis concurrents là, on verra.

Par contre j'attends toujours cette saleté d'offre de prêt.

La domiciliation, on m'a fait comprendre que c'était la condition et j'ai pas cherché à discuter parce que je sais très bien que c'est souvent le deal même si contractuellement ça ne tient pas si c'est pas écrit dans l'offre de prêt avec une contrepartie. Vu le coût du compte nu, ça va. La CB c'est plus cher par contre, et j'avais déjà un peu évoqué l'idée d'un compte sans CB avec virement permanent et le conseiller en crédit avait déjà avalé sa salive puis dit "Heu, oui effectivement ça doit être possible... Ça il faudra le discuter avec le conseiller local lors de l'ouverture du compte Monsieur." Le conseiller local, lui, après un silence de quelques secondes il a dit "Je vais rappeler votre conseiller en crédit pour voir ce dont vous aviez convenu ensemble."

Pour l'assurance, ça présente pas mal d'avantages quand même dans le cadre d'un prêt également chez LBP.
Et j'ai comparé rapidement les tarifs chez 2 concurrents, c'était au mieux le même prix (avec des garanties en moins).

 
Bonne chance    
Crisper les conseillers sans avoir l'offre de prêt! T'es suicidaire non?
 
J'espère que tu as un plan B.

J'ai deux plans B mais qui sont en train d'expirer là. M'enfin j'ai déjà l'accord de principe pour LBP, et là ce sont juste des discussions au téléphone. C'est quand même pas ma faute si ils se renvoient la balle mutuellement concernant la CB au lieu de simplement rester factuels et s'en tenir à leur fiche tarifaire qui autorise à dissocier compte courant et CB.

Même sans "crisper le conseiller", j'espère qu'il a démarché plusieurs banques, comme c'est recommandé pour un prêt immobilier...

Ben, oui. Je viens d'écrire que j'ai deux plans B (mais l'offre de prêt et l'accord de principe, respectivement, expirent dans quelques jours), et il y a un autre message plus haut dans la page où je détaille mes démarches depuis décembre. Et chez LBP mon dossier est accepté, assurance validée, accord de principe reçu.

Pardon, j'ai posté sans avoir rafraichi et donc vu ton dernier message

Ça se fait bien le financement d'une acquisition à 110% par une banque? J'ai un acheteur qui me parle de ça, d'habitude c'est plutôt 100% max, et encore, généralement les banques aiment bien un apport plus important que les simples frais de notaire.

Oui ça se fait très bien, c'est ce que j'ai d'ailleurs fait. Mais c'est étonnant que tu connaisses cette information en tant que vendeur... Moi je n'ai jamais détaillé la nature de mon financement à mes vendeurs.

Là l'acheteur me dit tout. Il m'a même communiqué ses accords de principe alors que je ne lui ai rien demandé...

Oui je confirme, ça me semble très courant, j'ai fait pareil
Après j'imagine que ça dépend des profils.

 
Mais vous avez déjà signés le compromis ? Si ce n'est pas le cas il doit faire du zèle pour que tu choisisses son dossier et pas un autre ?

et il aurait bien raison

On le signe très prochainement, on a une date.

 
Bah dans ce cas c'est un peu l'effet inverse qui se produit car cela a l'air de faire douter DrDoom...  

 
Tu vends sur un marché tendu ou un bien que les acheteurs devraient s'arracher ? Je fais ça moi mais c'est parce que je sais que malheureusement, à Paris, tu dois faire la cour au vendeur pour qu'il accepte de te vendre son bien...

C'est en région parisienne, mais ça se bouscule pas des masses. Une bonne part des acheteurs dans le coin sont plutôt dans le délire marchands de tapis. J'en ai eu qui m'ont appelé avec pour seule question "c'est négociable ?". Bah visite déjà et oui, dans l'immobilier tout est négociable...

 
Bon bah pareil 1.5% sur 25 ans à LBP, le CSF ne sait pas faire mieux, bien qu'ils soient très serviables. Je vais tenter BNP, on verra ce qu'ils disent.
 
Mais c'est quand même incroyable :  il me reste 11 ans sur mon prêt actuel, pour un bien de estimé à 420k€.  
En le revendant et en rachetant un bien de 75k€ de plus (+ notaire + frais annexes), je prends pour 25 ans à cause du crédit relais (et du coup un taux d'endettement de 41% pendant la période du relais), et après je me retrouve dans des conditions pas optimales (1110€ de remboursées, endettement de 20%)...
 
En modulant le prêt au max (mensualités de +30%), je n'atteins pas encore les 33% d'endettement... La conseillere immo m'a indiqué que ça ne passait pas avec un crédit sur 20 ans à cause du taux d'endettement pendant le relais.
 
Vous avez des astuces là dessus ? Est ce qu'une renégo, quitte à avoir un taux légèrement plus haut, permettrait d'optimiser les mensualités ?  
Ou alors il faut que je pense à un autre investissement locatif    
 

Tu pourrais aussi utiliser le taux d'endettement bas à 20% pour épargner et faire un remboursement anticipé de derrière les fagots au bout de quelques années. Le problème, c'est que pendant ce temps tu paies des intérêts bien sûr, et chez LBP tu paies des IRA en cas de remboursement anticipé avant 7 ans. Mais bon, faut faire le calcul, tu gagnerais sans doute un peu parce qu'à 20% ta capacité d'épargne ne sera pas négligeable, donc au bout de 7 ans tu peux mettre le paquet.  
 
Sinon j'y connais rien en prêts relais. Ni en prêts tout court d'ailleurs, c'est mon premier achat et mon premier crédit.

Je reviens à ma question de "peut-on ne pas rembourser un PTZ" une fois le bien vendu. A priori les contrats sont clairs, on doit, pas le choix, on doit rembourser.

Sans encourager qui que ce soit à ne pas respecter le dit contrat, je constate cependant en lisant ça https://www.meilleurtaux.com/credit [...] -bien.html que 1. en cas de caution Crédit logement, le notaire ne rembourse pas immédiatement et que c'est au propriétaire de faire le remboursement à la banque émettrice du PTZ 2. que la banque n'est pas avertie 3. que les risques semblent flous "il peut être poursuivi pour non-respect du contrat signé avec l’établissement financier qui lui a accordé le prêt"

=> en lisant mes conditions générales de prêt, j'ai l'impression que le vrai risque est un risque d'exigibilité anticipée. Y a-t-il d'autres risques à votre connaissance ?

Précision dans mon cas (hypothétique), le prêt est d'une valeur limitée (que je peux rembourser en cas de de demande de remboursement immédiat) mais il a de la valeur car c'est un très long différé

Bonjour à tous

Voilà je suis en train de prévoir un crédit pour faire construire

Je paye 1800 euro d impôt sur le revenu par an

Je souhaite me pascé avec ma compagne qui est sans emploi pour ne plus payé d impot sur le revenu

Mais en même temps je souhaiterai que le crédit soit cas mon nom et quand cas de séparation je récupère 100% de mon bien

C est un couplé sérieux (7ans)mais on sais jamais

Le pasc est il une bonne solution pour moi ?