Reprise du message précédent :
Hello, je viens ici pour un petit conseil sur la gestion de mes finances.
On vient d'acheter notre RP avec un prêt sur 25 ans, à la suite de ça il nous reste environ 120k de cash.
J'hésite entre garder 50k de sécurité et réinjecter le reste dans le crédit pour faire baisser nos mensualités et notre endettement (et pourquoi pas faire du locatif). Ou garder ce cash car le taux a 1,09% du prêt ne me coûte pas grand chose et mettre cet argent sur des AV, mix f€ et ETF.
Je ne me sens pas de prendre des titres vifs en PEA.
Vous en pensez quoi ?

Bienvenue chef
Présentation  

Option 2.
Comme tu le dis, à 1,09% c'est dommage de ne pas profiter à fond du levier du crédit.

 
Première remarque: rembourser ton crédit pour prendre un autre crédit (et faire du locatif), je ne vois pas l'objectif ici, a moins que le second crédit soit à un taux plus faible (peu probable pour du locatif non?).  
 
Sinon comme les fond€ ne te permettront pas forcément de prendre plus de 1.09% net, ça va dépendre de ta capacité à prendre du risque. Si tu as conscience du fonctionnement des marchés et de la volatilité de ceux-ci (cf FP), alors évidement un levier à 1.09% est une excellente opportunité pour s'exposer aux actions (via ETFs, sur ton PEA ou AV).

Il ne pourra pas déduire les intérêts !

https://www.leblogpatrimoine.com/cr [...] ilier.html

Tout le probleme c'est de savoir a quel taux il pourrait obtenir un pret pour un investissement locatif.
Si on admet qu'il connait cette donnée, le reste des données est connu (le taux de placement de son epargne est inconnu a moyen/long terme, mais c'est une donnée qui ne change pas en fonction du scenario choisi entre emprunt max RP, ou emprunt max locatif). Donc il faut se prendre la tete un peu et poser les calculs, ce que ce blog a bien fait, mais avec des taux assez fantaisistes.

Fantaisistes, voire carrément orientés dans le sens de son discours (même si je peux comprendre l'envie de calmer certaines ardeurs de -sur-endettement)...

Les taux de cet article ne me paraissent pas fantaisistes. Le baromètre meilleurtaux indique actuellement un taux "bon" à 1.3 sur 20 ans, "bon" étant indiqué comme "meilleur que les taux moyens constatés" (ce qui est logique). -> 1.5% sur 20 ans n'est effectivement pas un bon taux, mais c'est un taux réaliste pour la moyenne des gens. De toutes façons, cela ne change rien à l'explication, le taux ne servant en fait que d'exemple au calcul.
 
Pour moi le problème de l'article n'est pas le taux, mais l'occultation de l'effet de levier de l'emprunt, qui permet d'étendre la surface patrimoniale placée.

https://twitter.com/fortuneo/status/1288740429450674176

Même le confinement n'arrête pas le train de l'immo     (Après faut voir si ce doublement des demandes se fait totalement au détriment des banques "classiques" ou s'il y a une part de vraie augmentation )

Merci pour vos réponses.
Je me disais juste qu'en baissant mon taux d'endettement, cela me permettrai d'emprunter plus pour du locatif pour à terme profiter d'un bon rendement. Ce qui sera peut-être plus difficile à mon endettement actuel, ce qui m'obligera peut-être à mettre de l'apport (ce qui n'est pas le but). Après je ne suis pas encore certain du locatif pour faire fructifier mon argent, c'est juste une piste.
 
Pour mettre tout mon cash en AV, il faudra voir effectivement la prise de risque que je suis prêt à assurer. Se pose la question de la répartition fonds€/ETF, 50/50, 70/30... Je ne sais pas encore.

Bonjour!
 
Sur l'interface boursorama banque, où puis je accéder aux détails de mon AV ?  
 
Sur mon interface je ne vois rien hormis un rappel de mon adresse, mon tel et ma boite mail, peut être est-ce du au fait que mon AV soit "dossier en cours" (même si a un autre endroit je peux lire "Contrat d'Assurance Vie Boursorama Vie : votre compte est ouvert"    )
 
Merci,

Oui voilà, attendre que ce soit « réellement » ouvert, ça apparaîtra dans la liste des comptes.

Service client => médiateur => association consommateur (optionnel) => tribunal

Pour confirmer ce que je lis, on est bien d'accord qu'on peut avoir plusieurs PER individuels ? I.e. un chez Mes Placements et un chez Placement Direct par exemple, individuels tous les deux ?
 
Merci !

Définis "bon rendement"

Oui. Autant que tu veux.  
 
Par contre il n'y a pas spécialement de bénéfice à "prendre date" sur un PER Individuel (sauf si tu veux sécuriser certaines conditions contractuelles de peur qu'elles évoluent négativement dans le temps) car il n'y a pas de notion d'antériorité fiscale, donc c'est moins intéressant d'en ouvrir 4-5 que ça ne peut l'être sur l'assurance-vie par exemple.

 
Et puis qui achète aujourd'hui de l'immo locatif sans défisc type pinel dans le neuf ou meublé pour de l'ancien, avec une assurance à 0,5% ..  
 
Bref on en revient à l'effet de levier et calcul basique de TRI avant/après levier pour le comparer au taux d'intérêt. Avec des taux aux planchers difficile de ne pas en profiter

Bonjour les frers,
J'ai ouvert un contrat Darjeeling via Mes placements direct
Question : dans les options automatiques de gestion j'ai coché ça : "Réallocation automatique entre fonds euro et unités de compte, selon votre répartition souhaitée"
Je ne sais pas si j'ai bon = Ce Noob

Bah si c'est ce que tu veux, oui, tu as bon. Sinon tu as faux.
 
Drôle de question…

Cette option te permet de rééquilibrer ton allocation à intervalle régulier. Si tu as une allocation bien définie que tu veux tenir à long terme, c'est pas mal car ça permet de pousser le lazy encore plus loin en te t'occupant même pas de la réajuster

Oui, c'est ce que je voulais
Il y avait 4 options :
    Réallocation automatique entre fonds euro et unités de compte, selon votre répartition souhaitée ;
    Investissement progressif du fonds euro vers les unités de compte ;
    Arbitrage automatique des plus-values ;
    Arbitrage automatique des moins-values.
J'ai coché la 1ère, d'ailleurs, je me demande si il y avait une obligation à choisir une option  

Merci Frer,
J'avais sans doute besoin d'être rassuré dans le choix de l'option    
Du coup, dès l'arrivée des identifiants, je vais rééquilibrer mon aversion aux risques en 40/60 : 40%F€ et 60% UC
Merci encore pour tes conseils MightyEyeball

Sans doute pas, ce sont généralement des options de gestion facultatives, mais je ne connais pas précisément le contrat Darjeeling.

Non, ce sont des options (facultatives) pour te faciliter la vie.  
 
La première permet de tenir son allocation sans y penser.
 
La deuxième de faire un DCA quand tu as une grosse somme à placer et que tu veux lisser les points d'entrée.
 
La troisième permet de sécuriser des éventuelles plus-values latentes vers le fonds en euros (je ne recommande pas, car c'est plutôt du market timing/pour jouer des coups que de l'investissement de long terme)
 
La quatrième est un stop loss, et permet de couper ses pertes si les marchés dévissent (je ne recommande pas non plus, c'est le meilleur moyen d'entériner ses pertes et de rater le rebond + idem troisième option)

Merci et ces options, l'assureur passe au passage se servir en % de frais de gestion ou pas ?
En tout cas, c'est beaucoup plus clair avec tes explications...

Les options additionnelles de gestion peuvent être tarifées différemment selon les contrats, mais sur Darjeeling (et la plupart des bons contrats en ligne dont on parle souvent ici) elles sont gratuites ! Après tout, elles permettent simplement d'automatiser des arbitrages que tu pourrais effectuer toi-même gratuitement.

Vu qu'il y a une autorité compétente (AMF), autant la mettre dans la boucle en cas de réponse non satisfaisante ou d'absence de réponse du service client.

Par contre, il me semble de mémoire (j'en ai ouvert une il y a un mois de ça) que cette option n'est accessible qu'en gestion pilotée non ?

En revanche, je suppose que tu supportes les frais afférents aux arbitrages ? (pas de frais d'arbitrage à proprement parler mais les éventuelles commissions d'investissement/désinvestissement des fonds)  
(point que je n'ai jamais pris le temps de contrôler à l'époque où j'avais une GP chez Bourso "pour voir" : je me suis contenté de comparer les perfs de la boîte noire à un MSCI World, puis à son indice de référence, et j'ai mis fin au jeu)
Quand à l'arbitragiste, je lui fais confiance pour gagner sa vie avec les rétrocoms des fonds arbitrés

En effet, même si mon besoin est légèrement différent. Je trouve le PER Placement direct que celui de mes placements et je ne veux pas m'embêter a faire un transfert coûteux pour l'instant donc j'en garde deux.

Merci de la confirmation

   Bonne nouvelle

Nop, je suis en gestion libre frer  

Tous ceux qui font du LMNP déjà !

La gestion pilotée est un mandat d'arbitrage. Donc tu délègues tout, y compris le rééquilibrage, au gérant.
 
Cette option de gestion est une fonctionnalité qui permet aux épargnants en gestion libre d'automatiser le rééquilibrage régulier.    

Oui ça reste comme un arbitrage normal.  
 
Donc tu paies tes frais de gestion sur l'euros et les UC comme tu le ferais si tu arbitrais manuellement, et tu investis dans les UC à une VL que tu ne maîtrises pas totalement selon les conditions habituelles de ton contrat d'assurance-vie. NB : sur Darjeeling il n'y a pas de commissionnement spécifique à l'achat/vente d'ETF comme ça peut être le cas sur Avenir.
 
L'assureur et le distributeur se rémunèrent comme d'habitude, en se partageant selon une clé de répartition qui est négociée entre eux les frais de gestion sur l'euros et les UC, ainsi que les rétrocessions de commissions de gestion de la part des sociétés de gestion qui gèrent les UC.
 
Rien de spécifique aux options de gestion automatique à ma connaissance  

 
Merci beaucoup.  
Je ne m'attendais  pas à ce que ce soit aussi "long" en fait.

C'est toujours assez long les AV, du fait des échanges entre le courtier (Boursorama) et l'assureur (Generali).

Question subsidiaire à ma présentation 3 pages en arrière (Y en a qui bosse ici ?   )  :  
SCPI est souvent synonyme de part dans des bureaux en locatif, avec le COVID et la prise de conscience sur le TT en France, vous craignez une perte de rendement ou "yarien" dans 1 an on aura tous oublié ?
 
Présentation :

La majorité des boîtes que j'ai connues sont toujours bloquées dans les années 80 avec des Josiannes qui impriment des mails, collent  un post it dessus avec "répondu le", agraffent et archivent dans des classeurs. Le télétravail restera très marginal encore longtemps.
De plus les SCPI ne sont pas constituées essentiellement de bureaux, il faut les analyser une par une.

Je suis actuellement dans la même réflexion que Nico77.

J’ai un VEFA que j’avais acheté pour RP. 2 ans après on est parti à l’étranger le mois de la livraison de l’appartement.
Bilan l’appartement est loué sans problème mais Cash-Flow négatif de 600€/mois (loyer de 1300€) avec un prêt a 1,35% ayant encore 19ans.

D’un autre côté on est en location a 1500€/mois pour notre appartement actuel.

On a environ 7k€/mois super-net à 2 niveau revenu. 32 et 34 ans.
On n’arrive pas à se décider quoi faire de notre cash dans l’optique de peut-être acheter une maison dans quelques mois ?/années en gardant l’appartement en Région Parisienne.
• Opt1 : Celle qui nous tente le plus, rembourser une partie du prêt pour faire repasser le CF de l’appart à 0 voir auto financement. Pour avoir une meilleure capacité d’emprunt avant d’être trop loin des 30 ans
• Opt2 : Continuer à blinder toutes nos AV, qui ont clairement du mal à atteindre les 1,35% de rendement du prêt.
• Opt3 : Diminuer la durée du prêt qui à mon avis ne sert à rien.
Les avis éclairés HFR seraient appréciés

- Renégocier ton prêt sur 25 ans en visant un taux meilleur qu'aujourd'hui ?
- Panacher ton AV avec des UC et pas seulement F€