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[POGNON] Épargne / Placements - Vos objectifs patrimoniaux

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Auteur	Sujet : [POGNON] Épargne / Placements - Vos objectifs patrimoniaux

n°58547468

Gqqch

Reprise du message précédent :

Mitch2Pain a écrit :

crédit conso 10K€ 0,95% 3ans Bourso, mensualités de 281,85 €: achat de 10 parts en pleine propriété.
crédit immo 87K€ 1,95% 25ans CFCAL, mensualités de 141,90 € pendant 6 mois, puis 373,82 €: achat de 95 parts en nue-propriété démembrées 4 ans (20% de réduction).

Joli montage.
Ton crédit immo, c'est assurance incluse?

(et sinon, il me semble qu'il te manque la prise en compte de la fiscalité dans ton calcul de TRI)

Message cité 1 fois
Message édité par Gqqch le 14-01-2020 à 11:21:02

mood

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n°58547628

PsykOoO

maximizeup a écrit :

Bilan 2019:

Je sors quelques instants du mode lurkage /hibernation pour partager ma deception:
Je reste au portes du Graal net au 31/12/2019 (immo valorisé aux prix d'achat).
Manquent environ 25ke.
Selon toute vraisemblable, cela devrait se corriger en 2020 malgré quelques achats prévus !

Répartition :
58% immo (RP et locatif)
19% fonds euros : à revoir à la baisse à la première correction du marché en 2020
19% Autres fonds et trackers : simplifier le nombre de trackers et ETF
4% livrets réglementés et liquidités

Parmi les boosters de l'année, au dela des marchés financiers, un solde de tous comptes et, hélas quelques cerises dont on se passe volontiers.

À faire : un joli graph historique des variations annuelles depuis 2000 (j'ai des infos sur le patrimoine total mais pas sur la repartition)

Voilà !

Les % sans les chiffres, ça reste flou.

Message cité 1 fois

n°58547699

Flemmard_Curieux

Mitch2Pain a écrit :

Courtier: MonFinancier.com
Banque: CFCAL

https://reho.st/preview/self/c0f7bd [...] 416749.png

[:pinkettte:2] TRI OVER 3000%

crédit conso 10K€ 0,95% 3ans Bourso, mensualités de 281,85 €: achat de 10 parts en pleine propriété.
crédit immo 87K€ 1,95% 25ans CFCAL, mensualités de 141,90 € pendant 6 mois, puis 373,82 €: achat de 95 parts en nue-propriété démembrées 4 ans (20% de réduction).

Je suis pas un pro des SCPIs dont je vais laisser les experts du topic commenter.
Mais je suis juste curieux de quelque chose: comment est tu arrivé à une valeur final de 100k au bout de 2 ans sur ton calcul de TRI? N'as tu pas encore une bonne partie du crédit sur le dos encore?

Message cité 1 fois

n°58547702

PsykOoO

Mitch2Pain a écrit :

Courtier: MonFinancier.com
Banque: CFCAL

[url=https://reho.st/view/self/c0f7bd199d8413228180c6c4bac124ee1d416749.png]https://reho.st/preview/self/c0f7bd199d8413228180c6c4bac124ee1d416749.png

[:pinkettte:2] TRI OVER 3000%

crédit conso 10K€ 0,95% 3ans Bourso, mensualités de 281,85 €: achat de 10 parts en pleine propriété.
crédit immo 87K€ 1,95% 25ans CFCAL, mensualités de 141,90 € pendant 6 mois, puis 373,82 €: achat de 95 parts en nue-propriété démembrées 4 ans (20% de réduction).

La ligne chelou de décembre correspond au versement d'un trop-perçu: le montant emprunté correspondait à l'achat de parts à 1075€, mais entre-temps le prix d'achat a été revalorisé à 1090€, donc à la fin j'ai pris une part de moins que prévu et corum m'a remboursé la différence.

Le crédit conso est donc non affecté? :jap:

Message cité 1 fois

n°58547903

Mitch2Pain

Gqqch a écrit :

Joli montage.
Ton crédit immo, c'est assurance incluse?

(et sinon, il me semble qu'il te manque la prise en compte de la fiscalité dans ton calcul de TRI)

Pas d'assurance: j'ai résilié le 1er mois. Si je décède je laisse assez de pognon sur AV/PEA/CTO à mes héritiers pour rembourser le crédit + intérêts. De plus le crédit CFCAL est hypothécaire: j'ai mis un bien immo physique dans la balance, sans lequel je n'aurai peut-être pas obtenu ce taux, ou pas pu résilier l'assurance ... j'en sais rien.

La fiscalité est prise en compte: j'ai pris la colonne "Div Net" pour le calcul du TRI.

Colonne calculée un peu à la louche mais je pense pas être trop loin de la vérité:
DivNet = DivBrut - (DivSuperbrut*0,7*0,15*(0,14+0,172))

0,7 car micro-foncier (j'ai un bien locatif).
0,15 car 15% de la SCPI est en France.
0,14 car TMI 14%.
0,172: PS

Flemmard_Curieux a écrit :

Je suis pas un pro des SCPIs dont je vais laisser les experts du topic commenter.
Mais je suis juste curieux de quelque chose: comment est tu arrivé à une valeur final de 100k au bout de 2 ans sur ton calcul de TRI? N'as tu pas encore une bonne partie du crédit sur le dos encore?

Osef du crédit: je le paierai plus tard et je suis propriétaire des parts dès aujourd'hui.
ValeurFinale = valeur de retrait (si je vends tout aujourd'hui) + les loyers que j'ai perçus
ValeurFinale = VL + SUM(DivNet)
avec VL = VL_Unitaire * nb_parts

ValeurFinale = 959,59*105 + 997,26 = 101754,21€

Par contre le TRI va baisser chaque mois jusqu'à la fin du démembrement.
Ensuite il devrait remonter si le cash-flow est positif.

PsykOoO a écrit :

Le crédit conso est donc non affecté? :jap:

Oui.

Message cité 2 fois
Message édité par Mitch2Pain le 14-01-2020 à 12:11:43

n°58548024

PsykOoO

Mitch2Pain a écrit :

Oui.

Comment as tu procédé?

Message cité 1 fois

n°58548072

Mitch2Pain

PsykOoO a écrit :

Comment as tu procédé?

Crédit conso contracté chez Boursorama via leur site en qq clics.
Le pognon tombe sur le compte courant.
Création d'un compte sur corum.fr.
Achat de 10 parts en ligne.

easy, lazy [:sysman:4]

Par contre le crédit hypothécaire c'est un peut plus sport :sweat:

Message cité 1 fois
Message édité par Mitch2Pain le 14-01-2020 à 12:07:31

n°58548084

frankie_flowers

erØl a écrit :

Structurellement le HY pose problème : les programmes de rachats ont alourdi le bilan des entreprises émettrices de risky bonds et le marché frôle l'indigestion fin 2019, en plus de voir les proba de défaut augmenter à cause du crédit facile.

De plus, à cause de la politique de taux bas, les rendements HY sont sensiblement inférieur au taux moyen de défaut sur les 10 dernières années. Donc les actions sont bien plus rewarding mais déjà fortement valorisées surtout aux US (le PE est à 30 sur le S&P).

Peux-tu expliquer ce raisonnement sur les rachats ?

Et quels sont les chiffres exacts que tu avances sur le HY ?

erØl a écrit :

Plusieurs explications peuvent expliquer ce phénomène dont celle que j'ai cité : un bon nombre d'investisseurs sont contraints de rester dans l'univers obligataire , car bloqués dans des contrats d'AV avec fonds euro majoritairement obligataires.

On peut également spécifier que les investisseurs ne croient pas que les taux LT vont rester bas durablemen.

Euh non.

Déjà personne n'est bloqué sur un fonds €, et quand bien même, on parle des PP français, une goutte d'eau au niveau mondial.

D'autres part, ça fait quelques mois que "le marché" a compris que les taux sont très bas pour TRES longtemps.

n°58548103

stephaneF

Attention Corum Origin est en train de restreindre fortement l'accès à ses parts en 2020. Il n'y en aura pas pour tout le monde...

Message cité 2 fois
Message édité par stephaneF le 14-01-2020 à 12:04:24

---------------
Mon interview financière : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] azy-malin/

n°58548164

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

something_else a écrit :

Je pensais à l'investissement avec un sens "social"

ISR ?

Message cité 1 fois

---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

mood

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n°58548166

frankie_flowers

Ca ne choque personne cette histoire de TRI 3000% du frère Mitch ?

C'est calculé correctement ?
Le TRI est-il un ratio pertinent dans ce genre d'investissement à crédit ?
Quid du risque, de l'impact d'une baisse de la VL ou des loyers sur le TRI ?

Message cité 5 fois

n°58548168

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

_Druss_ a écrit :

J'ai une question générale.
Comptez-vous dans votre patrimoine, la part de remboursement déjà payé pour votre RP ?
Quid des montres de "luxe", comme une Panerai, Omega, ou autre ?

Concrètement, des biens qui peuvent être identifié comme des "actifs", dans le sens ou la valeur perdure ( une Planet Ocean ne se vendra jamais sous 2.5k par exemple, etc).

Oui.
Immo.
Bien de valeur.

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

n°58548180

Lagoon57

_Druss_ a écrit :

J'ai une question générale.
Comptez-vous dans votre patrimoine, la part de remboursement déjà payé pour votre RP ?
Quid des montres de "luxe", comme une Panerai, Omega, ou autre ?

Concrètement, des biens qui peuvent être identifié comme des "actifs", dans le sens ou la valeur perdure ( une Planet Ocean ne se vendra jamais sous 2.5k par exemple, etc).

Je ne compte que placements financiers / immo / voiture (avec décote progressive pour la voiture, -75% à 10 ans d'âge par exemple).

Après je n'ai pas de biens luxueux type montres etc.

Message édité par Lagoon57 le 14-01-2020 à 12:13:27

n°58548184

Mitch2Pain

stephaneF a écrit :

Attention Corum Origin est en train de restreindre fortement l'accès à ses parts en 2020. Il n'y en aura pas pour tout le monde...

https://www.fasterize.com/wp-conten [...] ?frz-v=582

Ça ira pour moi, je suis déjà blindé de ce côté là [:kabouik:4]

Message cité 1 fois

n°58548237

stephaneF

Mitch2Pain a écrit :

Ça ira pour moi, je suis déjà blindé de ce côté là [:kabouik:4]

Il faut acheter avant la hausse de la part.

Message cité 1 fois

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Mon interview financière : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] azy-malin/

n°58548243

Mitch2Pain

frankie_flowers a écrit :

Ca ne choque personne cette histoire de TRI 3000% du frère Mitch ?

C'est calculé correctement ?
Le TRI est-il un ratio pertinent dans ce genre d'investissement à crédit ?
Quid du risque, de l'impact d'une baisse de la VL ou des loyers sur le TRI ?

Le TRI est très élevé car je viens d'acheter les parts avec quasiment 0 apport.
Il va baisser chaque mois du fait du cash-flow négatif pendant 4 ans.
Ensuite j'espère qu'il va monter si le CF passe en positif lorsque je serai pleinement propriétaire des parts.
La valeur des parts peut aussi varier.

Mais c'est pas choquant un TRI énorme à l'ouverture d'un produit avec prime par exemple: Ouvre une AV avec 300€ + 150€ de prime versée sur le compte courant: Tu peux considérer que t'as versé 150€ et le lendemain t'as 300€ sur ton AV. Le TRI va se compter en milliers de %. Bien sur ce n'est pas un indicateur pertinent dans l'immédiat, mais le calcul mathématique est juste puisque'il est calculé à partir des flux financiers.

Je reposterai le tableau le mois prochain, le TRI sera inférieur à 3000%

Message cité 2 fois
Message édité par Mitch2Pain le 14-01-2020 à 12:21:18

n°58548252

Profil supprimé

stephaneF a écrit :

Attention Corum Origin est en train de restreindre fortement l'accès à ses parts en 2020. Il n'y en aura pas pour tout le monde...

https://www.fasterize.com/wp-conten [...] ?frz-v=582

Je pense que tout le monde a abandonné l'idée d'acheter des SCPI et a basculé vers les

Message cité 1 fois

n°58548260

Mitch2Pain

stephaneF a écrit :

Il faut acheter avant la hausse de la part.

J'avais complété et renvoyé le dossier avant la hausse à 1090€ mais c'est pas passé. [:francois fion]

Message cité 1 fois

n°58548277

MightyEyeball

[:moonblood:6]

Tu es vraiment sans jaïn toi.

n°58548290

stephaneF

Mitch2Pain a écrit :

J'avais complété et renvoyé le dossier avant la hausse à 1090€ mais c'est pas passé. [:francois fion]

:pfff:

Message cité 1 fois

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Mon interview financière : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] azy-malin/

n°58548382

Mitch2Pain

stephaneF a écrit :

:pfff:

La revalorisation a eu lieu au début de l'été (en juin je crois) et CORUM n'a reçu le pognon de la banque qu'en Novembre.

Le dossier a vraiment été long à monter.
Dans mon répertoire j'ai plus de 130 pièces (scans de fiches de paye, relevés bancaires, certificats de travail, facture de gaz ... il en réclament toujours plus, c'est un puits sans fond) :sweat:

Ensuite le RDV chez le notaire.

Et enfin, le pognon arrive chez Corum.

Et là il faut qu'ils trouvent une contrepartie pour le démembrement.

T'as vu les dates d'acquisition des parts dans mon tableau de la page précédente ... j'avais commencé à constituer le dossier chez le courtier en MAI 2019 ... :sweat:

En gros faut compter 6 mois. [:klm]

C'est plus long que d'acheter des SIIC en 3 clics sur CTO.

Oui mais le crédit ... [:teamfive94:7]

T'as calculé ton TRI pour tes parts de Corum ?

Message cité 1 fois
Message édité par Mitch2Pain le 14-01-2020 à 12:41:28

n°58548395

PsykOoO

Mitch2Pain a écrit :

Crédit conso contracté chez Boursorama via leur site en qq clics.
Le pognon tombe sur le compte courant.
Création d'un compte sur corum.fr.
Achat de 10 parts en ligne.

easy, lazy [:sysman:4]

Par contre le crédit hypothécaire c'est un peut plus sport :sweat:

Pour affecter le crédit consommation qui n'est pas affecté par nature?

Message cité 1 fois

n°58548412

Mitch2Pain

PsykOoO a écrit :

Pour affecter le crédit consommation qui n'est pas affecté par nature?

J'ai pas compris [:biiij:1]

n°58548416

PsykOoO

Le crédit conso n'est pas affecté. Il doit l’être pour pouvoir déduire les intérêts. Donc comment as tu procédé pour pouvoir déduire les dits intérêts? :jap:

Message cité 1 fois
Message édité par PsykOoO le 14-01-2020 à 12:44:28

n°58548445

Mitch2Pain

Je ne déduis pas les intérêts car je suis au régime micro-foncier.

Message cité 2 fois

n°58548457

stephaneF

Mitch2Pain a écrit :

La revalorisation a eu lieu au début de l'été (en juin je crois) et CORUM n'a reçu le pognon de la banque qu'en Novembre.

Le dossier a vraiment été long à monter.
Dans mon répertoire j'ai plus de 130 pièces (scans de fiches de paye, relevés bancaires, certificats de travail, facture de gaz ... il en réclament toujours plus, c'est un puits sans fond) :sweat:

Ensuite le RDV chez le notaire.

Et enfin, le pognon arrive chez Corum.

Et là il faut qu'ils trouvent une contrepartie pour le démembrement.

T'as vu les dates d'acquisition des parts dans mon tableau de la page précédente ... j'avais commencé à constituer le dossier chez le courtier en MAI 2019 ... :sweat:

En gros faut compter 6 mois. [:klm]

C'est plus long que d'acheter des SIIC en 3 clics sur CTO.

Oui mais le crédit ... [:teamfive94:7]

T'as calculé ton TRI pour tes parts de Corum ?

TRI négatif, je n'ai pas encore épongé les frais d'entrée.

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Mon interview financière : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] azy-malin/

n°58548479

PsykOoO

Mitch2Pain a écrit :

Je ne déduis pas les intérêts car je suis au régime micro-foncier.

:jap:

n°58548610

gsans

Slow food... slow....

Mon Livret U toujours pas valorisé sur mon AV MLP [:superours:5]

---------------
My epic Food and Neapolitan Pizza Skills

n°58548620

Flemmard_Curieux

Mitch2Pain a écrit :

Osef du crédit: je le paierai plus tard et je suis propriétaire des parts dès aujourd'hui.
ValeurFinale = valeur de retrait (si je vends tout aujourd'hui) + les loyers que j'ai perçus
ValeurFinale = VL + SUM(DivNet)
avec VL = VL_Unitaire * nb_parts

ValeurFinale = 959,59*105 + 997,26 = 101754,21€

frankie_flowers a écrit :

Ca ne choque personne cette histoire de TRI 3000% du frère Mitch ?

C'est calculé correctement ?

Si ça me choque aussi (cf mon post plus haut)

Et je ne suis pas d'accord avec la méthode employée. Si le crédit permettant l'opération n'est pas pris en compte, le résultat perd tout son sens. Le TRI doit te donner l'image de la perfo à l'instant T si tu sortais de l'opération (incluant rachat du crédit, coût pour revendre les part). Tu ne peux pas ne pas faire apparaître le montant du crédit dans tes cash flow pendant la phase d'épargne, et dire que pour le calcul du TRI boom t'as gagné l'équivalent de l'emprunt.

Car en suivant ta méthode, je peux dire que je prend un crédit; mais pour en fait ne rien faire avec tout en payant les mensualités. Ta formule me donnerait alors un TRI positif alors que je perd de l'argent.

Mitch2Pain a écrit :

Mais c'est pas choquant un TRI énorme à l'ouverture d'un produit avec prime par exemple: Ouvre une AV avec 300€ + 150€ de prime versée sur le compte courant: Tu peux considérer que t'as versé 150€ et le lendemain t'as 300€ sur ton AV. Le TRI va se compter en milliers de %. Bien sur ce n'est pas un indicateur pertinent dans l'immédiat, mais le calcul mathématique est juste puisque'il est calculé à partir des flux financiers.

Je reposterai le tableau le mois prochain, le TRI sera inférieur à 3000%

Oui un tri peut être très élevé avec un levier. (Voir infini si les cash flow mensuel sont positifs). Mais ça ne me semble pas être le cas, notamment car tu pars a priori tu as des frais fixes (liés à la décote quand tu vends, ou aux frais d'acquisition) à rattraper rendant l'opération non rentable à court terme.

Message cité 2 fois
Message édité par Flemmard_Curieux le 14-01-2020 à 13:11:01

n°58548646

glandoll

Flemmard_Curieux a écrit :

Oui un tri peut être très élevé avec un levier. (Voir infini si les cash flow mensuel sont positifs). Mais ça ne me semble pas être le cas, notamment car tu pars a priori tu as des frais fixes (liés à la décote quand tu vends, ou aux frais d'acquisition) à rattraper rendant l'opération non rentable a court terme.

en fait si le tri est bas/très moyen, le levier est inexistant en fait....

souvent les gens pensent que l'emprunt fait du levier donc ca donne un tri élevé.... Sauf que ca n'est pas toujours le cas (d'ou l'illusion de l'effet de levier)

Message cité 1 fois

n°58548658

stephaneF

Au bout de 3 ans, je viens de passer positif sur Novapierre Allemagne. Les frais d'achat sont absorbés.
Achat Cash sans crédit.

Message cité 1 fois

---------------
Mon interview financière : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] azy-malin/

n°58548708

Leamas

на зарееее

stephaneF a écrit :

Au bout de 3 ans, je viens de passer positif sur Novapierre Allemagne. Les frais d'achat sont absorbés.
Achat Cash sans crédit.

Avec Immob.dassault tu serais à +100% + dividendes

n°58548728

Flemmard_Curieux

glandoll a écrit :

en fait si le tri est bas/très moyen, le levier est inexistant en fait....

souvent les gens pensent que l'emprunt fait du levier donc ca donne un tri élevé.... Sauf que ca n'est pas toujours le cas (d'ou l'illusion de l'effet de levier)

L'effet de levier peur aller dans les deux sens. Y'a pas de performance gratuite, c'est au prix d'un risque plus élevé.
Dans le cas de la SCPI, d'ailleurs à cause des frais fixes, le TRI est probablement absissalement négatif sur les premiers mois. Vu que tu as sorti peu d'argent (les quelques mensualités) mais la valeur net de crédit de tes parts a déjà perdu l'équivalent de tout les frais fixes.

Par contre je ne suis pas sûr de voir de quoi tu parles par "illusion d'effet de levier?" -> tu veux dire que pour l'investisseur moyen, crédit = perfo?

Message cité 1 fois
Message édité par Flemmard_Curieux le 14-01-2020 à 13:25:39

n°58548732

maximizeup

PsykOoO a écrit :

Les % sans les chiffres, ça reste flou.

Le Graal c'est 1Me
Donc tu ajoutes 4 zéros aux pourcentage et tu as les chiffres

n°58548760

glandoll

Flemmard_Curieux a écrit :

L'effet de levier peur aller dans les deux sens. Y'a pas de performance gratuite, c'est au prix d'un risque plus élevé.
Dans le cas de la SCPI, d'ailleurs à cause des frais fixes, le TRI est probablement absissalement négatif sur les premiers mois. Vu que tu as sorti peu d'argent (les quelques mensualités) mais la valeur net de crédit de tes parts a déjà perdu l'équivalent de tout les frais fixes.

Par contre je ne suis pas sûr de voir de quoi tu parles par "illusion d'effet de levier?" -> tu veux dire que pour l'investisseur moyen, crédit = perfo?

suffit de lire les messages ici, "dommage de ne pas utiliser mon effet de levier", "je veux emprunter pour l'effet de levier", .... sans comprendre ce que ca implique et ce que cela veut dire réellement.

globalement c'est effet de levier = positif = gros gain

Message cité 1 fois

n°58548766

_Druss_

nico6259 a écrit :

Oui.
Immo.
Bien de valeur.

Bien de valeur, qu'entends-tu par là ?

Message cité 1 fois

n°58548783

r06

glandoll a écrit :

suffit de lire les messages ici, "dommage de ne pas utiliser mon effet de levier", "je veux emprunter pour l'effet de levier", .... sans comprendre ce que ca implique et ce que cela veut dire réellement.

globalement c'est effet de levier = positif = gros gain

En général les gens veulent placer dans des choses qui ont un rendement positif et avec l'effet de levier justement un rendement de 0,01% peut suffire à être très positif en valeur absolue...

Message cité 1 fois

n°58548794

Suzebull

r06 a écrit :

En général les gens veulent placer dans des choses qui ont un rendement positif et avec l'effet de levier justement un rendement de 0,01% peut suffire à être très positif en valeur absolue...:o

En oubliant que 0,01% peut suffire à être très négatif en valeur absolue.

Message cité 2 fois

n°58548815

artefact7

passenger of the universe

Suzebull a écrit :

très négatif en valeur absolue.

[:dks]

Message cité 1 fois

n°58548820

r06

Suzebull a écrit :

En oubliant que 0,01% peut suffire à être très négatif en valeur absolue.

Faudrait m'expliquer comment parce que je ne vois pas mais je loupe sûrement quelque chose.

Message cité 1 fois

n°58548824

LudwigVan8

[:ipoule:6] Taux 2019 du fonds euros de l'AFER: 1.85% (vs 2.25% en 2018).
Ils ont aussi annoncé qu'ils allaient lancer leur PER dans 3 jours, mais peu de détails.

Message cité 2 fois

mood

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