Reprise du message précédent :

Intéressant.

Quelques questions :
- Les frais de sortie de 10% sont pris en compte dans le tableau ? J'ai l'impression que non. Il suppose que tu ne sors jamais.
- Si les SCPI sélectionnées versent 4,5% comme indiqué sur les images, et que tu investis 150k, les loyers reçus seront de 150k * 4,5% = 6750€/an = 562€/mois. Comment il fait pour atteindre 625€/mois ?
- L'hypothèse de revalorisation des loyers à +1% n'est pas conservatrice. Elle est au contraire hyper optimiste. Sur les dernières années, les dividendes par part ont baissé. Il y a des jolis graphs ici : https://www.primaliance.com/scpi-de [...] rimopierre et ici https://www.primaliance.com/scpi-de [...] i-primovie

1% d'augmentation annuelle du loyer & foncier c'est conservatif?
Je te proposerais de refaire les calculs toi même, mais sans cette hypothèse. Ça te donnera une idée avec des hypothèses réellement conservatives.

J'ai l’impression que si (d'ou le bilan négatif les premières années). Mais je suis d'accord avec toi sinon, d'ou viennent les 625eur/mois?

Ayé, linxea.spirit fait.
J'ai finalement fait du 60 FE et 40 UC en mettant du comgest monde, H2O et swiss life.  
 

Salut les frér' ,

Besoin d'avis ? :

Profil :

1/ Votre situation familiale : 30 ans, célibataire, vivant à Paris
2/ Votre situation patrimoniale : pas de crédits en cours, 20k€ sur un PEE / 15k€ sur livret A.
3/ Vos projets : Achat de ma RP sur Paris d'ici 5 ans max, avec crédit bancaire. Apport minimum espéré : 100/110k
4/ Votre tempérament : je bosse en finance, donc bonne connaissance des produits/instruments fi, et ouvert aux placements risqués (actuellement à 51% actions 49% taux). Cependant je ne suis pas stratégiste de métier, et donc je réfléchis à la gueule que je pourrais donner à mon alloc..

Quel serait donc le meilleur plan pour constituer mon apport sur une durée de 5 ans ? :

Je vais pouvoir économiser 30k cette année normalement (année spéciale). Puis les années d'après à hauteur de 10k/an je pense
J'hésite très honnêtement à all in sur les fonds de ma SGP dispo dans mon PEE ..
Mais vu la conjoncture, c'est tout de même risqué étant donné que je ne peux pas me permettre de perdre trop en K.

Les profils cross asset comme moi n'ont pas vraiment le choix : pour dégager du rendement, il faut essentiellement se tourner vers l’Equity et le High Yield.

Structurellement le HY pose problème : les programmes de rachats ont alourdi le bilan des entreprises émettrices de risky bonds et le marché frôle l'indigestion fin 2019, en plus de voir les proba de défaut augmenter à cause du crédit facile.
De plus, à cause de la politique de taux bas, les rendements HY sont sensiblement inférieur au taux moyen de défaut sur les 10 dernières années. Donc les actions sont bien plus rewarding mais déjà fortement valorisées surtout aux US (le PE est à 30 sur le S&P).

Pas mal de stratégistes semblent pointer une performance des actions encore en 2020 (pour les valeurs Europe) : l'environnement macro s'améliore mais les hausses se font progressive et la situation de croissance / inflation basse ne bougera pas bcp en 2020, les guéguerres commerciales s'attendrissent, pas de normalisation monétaire prévue par la BCE (ça serait très surprenant), la plupart des investisseurs n'ont pas vraiment profité du boom equity 2019 (car bloqués sur les produits de taux ?).

Le consensus global estime l'Equity Europe a un potentiel de 4/5% , certains n'ont pas peur de prédire même encore 20/25% comme Arthus .. (à prendre avec des pincettes bien sûr.. surtout vu le bonhomme).

Serait-ce donc vraiment judicieux d'investir en Equity EUROPE en 2020 ? Ou bien sur des fonds diversifiés avec du HY sur le segment solvable / de la dette émergente / et de l'Equity couverte en long/short.
Soit je fais ça, soit je laisse les 20K en PEE et je place le reste sur un livret secure.
EN termes de livrets bancaires , vous connaissez les meilleurs produits du moment ?

Je ne comprend pas très bien. Tu dis avoir un horizon de 5 ans (ce qui est bien court), mais à coté souhaites te charger en actifs risqués à + de 50%?
Avec un tel budget risque, il n'est statistiquement pas improbable que tu aies perdu de l'argent dans 5 ans. Et que tu te retrouves alors dans le cas le + défavorable (besoin de tes liquidités juste quand ça va mal)

Et sinon, j'ai l'impression que tu essayes de construire ton allocation selon les "prévisions" que tu lis à droite et/à gauche. Cela me semble bien dangereux, surtout avec un horizon si court qui t’expose très fortement à la volatilité des actifs financiers.

Qu'est ce qui te fait dire ça? Pourquoi les investisseurs auraient été bloqués sur des produits de taux en 2019?
Un investisseur avec une part d'equity constante/rebalancée pendant la période à très bien profité de ce boom -- Cela lui a permis d'avoir une performance lissée honorable sur 2018-2019 (tout le monde parle d'une super année, mais c'est aussi car comme par hasard 2019 a commencé dans le creux de la correction de 2018)

Oui un horizon 5 ans restant. Donc 7 ans en tout. Avec 7 années tu as une fenêtre Equity tout à fait convenable. La plupart des fonds actions de PEE sont sur des horizons 5 ans....

Mon allocation je tente de la reconstruire 1 fois par an, en utilisant tous les docs de recherche que je peux lire + mes connaissances personnelles oui.

Pour le boom equity, l'asymétrie entre les 2 marchés du HY et Equity est un fait avéré : le niveau très bas des taux aurait du inciter les investisseurs vers tous les actifs risqués, ce qui n'est pas le cas pour les actions. (Raisonne macro et pas Monsieur X PEE avec une part Equity).Pour le voir il te suffit de trouver sur le net les achats nets d'actions et d'oblig en Mds€ , ou encore les achats nets en % du PIB de chacune des classes.

Plusieurs explications peuvent expliquer ce phénomène dont celle que j'ai cité  : un bon nombre d'investisseurs sont contraints de rester dans l'univers obligataire , car bloqués dans des contrats d'AV avec fonds euro majoritairement obligataires.

On peut également spécifier que les investisseurs ne croient pas que les taux LT vont rester bas durablemen.

Puis que le risque de choc est perçu comme bcp plus dur que les pointes de risques de défaut.

 
Les baux de particuliers imposent aussi une obligation de paiement. C'est un peu useless comme argument.  
 
Comme mentionné avant, le montant des loyers dés l'année N1 parait surestimé (par rapport au dividende servit en 2018).  
Primopierre = 208e la part. Pour 150k, ça fait 721 parts. Avec un dividende actuel d'environs 9,5e, ça fait 570e par mois la première année, pas 625. Sur un mois 50 balles c'est rien, sur 300 mois la différence se compte en k euros.
Et l'augmentation de 1% du rendement des loyers parait un peu déconnectée vu la baisse des dividendes des SCPI ces dernières années.  
Après, ça peu très bien remonter. Sur 25 ans, la seule chose certaine, c'est le montant du crédit. Le reste, plus tu t'éloignes de l'année 1, plus c'est de la fiction.
 
-Pour l'impôt, c'est une projection mais difficile de prévoir autant à l'avance, ça dépendra de ta situation perso.
-Pour le crédit, Nico coach pognon avait eut un taux de 2,1% sur 20 ans il y a 1 an.  
-Une opération en SCPI c'est pas du tout un investissement liquide, même si les SCPI à capital variable le sont plus que celles à capital fixe. De part la nature de l'investissement et la "sanction" des frais d'entrée (et pas de sortie), c'est du long terme, et qui se débloque en plusieurs semaines.  
-En cas de crise immobilière, c'est aussi et surtout la valeur du foncier et donc du prix de revente de la part qui peut chuter. Il y a aussi un risque de vacance locative, comme dans du bail d'habitation, lorsque la SCPI n'arrive pas à relouer les locaux (devenus trop vétustes, trop cher etc.).
- Si tu investis en SCPI, il faut que tu diversifies et dilues les risques. Faire un "All In" sur une ou deux SCPI n'est pas la meilleure des idées. Trois parait être un minimum sur 150k.
 
Pour ta capacité d'endettement, généralement (sauf revenus très confortable) il ne faut pas dépasser 33% pour obtenir un crédit. A toi de voir si celà te laisse de la marge suffisante à l'avenir en fonction de ton évolution salariale etc. En sachant que pour l'instant les taux sont très très bas, mais qu'ils pourraient (peut être) remonter un peu à moyen terme.
 
A voir ce qu'en pense les autres, j'espère que tu auras d'autres retour pour t'aider. Essaye le topic immo aussi peut être.

Intéressantes discussions autour des SCPI à crédit. Vers quels établissements / courtiers faut-il se tourner pour avoir des taux corrects (2% ?) ?

Et attention car avec un tel montant, tu empietes sur un potentiel credit immo pour ta RP.

 
Comme ca a ete dit (je repete pour bien enfoncer le clou) :
-C'est Primovie pas Promovie
-1% d'augmentation sur les loyers ET le prix de part par an n'est PAS une hypothese conservatrice. C'est une hypothese optimiste. En particulier si tu regardes les SCPI que tu mentionnes : sur 9 ans on est a -1.7% annuel (-14% par rapport a 2010). Bref.
-Effectivement au niveau des DVM actuels, si tu fais 50/50 sur Primopierre/Primovie tu recois 562€ par mois, pas 625 et c'est avant impots.
 
 
Des choses qui n'ont pas ete dites il me semble mais que je trouve tres importantes :
-Un taux de 2.5% est vraiment tres eleve actuellement, meme pour un emprunt sur 25 ans. Or ca semble ne meme pas prendre en compte l'assurance, que tu n'evoques pas. Pour comparaison voici des exemples d'emprunt souscrits en face en decembre (pour SCPI evidemment): 1.11% sur 20 ans / 1.35% sur 25 ans.
Apres c'est a mesurer avec le fait qu'il n'y aurait pas d'apport. A confirmer tout de meme (par exemple pour mon pret je n'ai pas eu d'apport a faire mais je me suis engage a placer 10% de la somme chez eux).  
-Non les frais de 10% ne sont pas negociables. Ce ne sont d'ailleurs pas des "frais de sortie" mais des frais de souscription, qui sont evidemment payes des la souscription (la societe de gestion ne va pas attendre ton hypothetique vente de parts pour se remunerer). Si le CGP te les a presentes comme ca ca n'inspire pas confiance sur son serieux (apres il est possible que tu ais mal compris / fait un raccourci).
 
Des elements importans egalement que tu ne precises pas :
-Assurance ? (Frais, delegation, etc.)
-Frais de nantissement ?
-Possible d'avoir un differe de remboursement pour ne pas avancer de la tresorerie ?
-Exoneration des IRA ?
 
 
Pour 150k tu peux te permettre d'investir sur 3 SCPI differentes, meme si tu peux te restreindre a deux si tu le souhaites. Mais personnellement je n'investirai pas un kopec sur ces deux la.
 
 
En resume, j'ai l'impression que tu tes connaissances sont tres faibles en ce qui concerne les SCPI. N'y vois pas du tout une critique ou un jugement negatif, "on en est tous passe par la".
Mais en consequence je te conseille:
1) De prendre un certain pour bien lire sur le sujet : Avantages/Inconvenients par rapport a d'autres types d'investissement, jargon, elements importants de comparaison, etc. Je te conseillerais meme d'y passer au minimum quelques mois. Tu vas (peut-etre) t'engager sur un investissement d'une duree de 25 ans pour un capital de 150k (presque 4 fois ton epargne actuelle), a priori tu dois vouloir faire les choses le mieux possible. Et pour un investissement d'une duree de 25 ans, prendre 6 mois de "retard" au debut ne va pas changer grand chose.
2) Recense les principales SCPI sur le marche, note les elements de comparaison que tu trouves importants et fais-toi une premiere short-list de celles qui t'interessent pour investir. Il est probable que les banques que tu contacteras par la suite ne souhaitent pas forcement t'octroire un credit pour toutes celles que tu auras choisies etpeut-etre que tu devras faire un compromis mais au moins tu pourras le faire en toute connaissance de cause, au lieu de te restreindre des le debut a la liste que te propose ta banque (et dont les deux que tu as montre en exemple sont franchement bof).
3) Fais toi-meme tes simus de TRI/ Taux d'epargne mensuel/etc avec tes hypotheses et tes scenarios. Ne pas faire confiance aveuglement a un conseiller (si tu souhaites faire un investissement que tu ne regretteras pas). Il est tout a fait possible qu'il te propose un projet de qualite, mais ne pas le croire sur parole...
4) Contacte au minimum 3/4 banques ou courtier pour avoir plusieurs propositions.
 
 
Je ne suis pas forcement contre les SCPI (j'ai moi-meme souscris un credit il y a 7 mois pour acquerir des parts) mais il faut vraiment prendre le temps d'accumuler quelques connaissances sur le sujet, faire des comparaisons, des simulations, etc. pour etre aussi sur que possible de pas avoir a regretter ce qu'on a fait dans 10 ans (sans parler de 25 ans). Peut-etre que le choix des SCPI que j'ai fait se revelera desastreux, mais au moins je saurais que lorsque j'ai fait ce choix j'ai fait celui que j'estimais le "meilleur" possible (compte tenu de certaines contraintes et du ratio rendement/risque accepte). La si tu t'engages dans un projet comme ca sans rien y connaitre sur les seules dires d'un CGP, tu risques de t'en mordre les doigts et de ne pouvoir t'en prendre qu'a toi meme.

Il y a quelques éléments "manquants" ou "étranges" dans le calcul qui t'a été remis:

• Le TRI n'est pas calculé les premières années. Il a beau être négatif, il faut le calculer et le prendre en compte
• Le loyer semble similaire sur l'année 1 et l'année 2. Hors, la plupart des SCPI ont un délai de jouissance différé: tu ne percevra pas les loyer du premier trimestre ou du premier semestre
• Je ne comprends pas comment arriver au montant d'impôt indiqué. Si tu n'as pas de bien locatifs "en vrai", tu sera forcément imposé au réel. Cela signifie que tes revenus de scpi seront soumis aux prélèvements sociaux (17.2%) + à ton TMI.

Pour le reste, les autres t'ont déjà répondu.
 

Oui la situation du vendeur de SCPI ne semble pas très sérieuse.
 
Mais pourquoi passer par cet intermédiaire qui prend sa marge au passage, notamment sur le taux de 2,5%, et qui te propose un choix limité de SCPI ?

Probablement parce que c'est le vendeur intermédiaire qui l'a approché. La plupart des personnes travaillant "pour" L&A semblent être des "intermédiaires indépendants" (comprendre: non salariés). Il sont donc bien obligés de faire de la prospection, et sont forcément tentés de placer des "packages" avec commission à chaque étape.
 
Pour glandoll karorin (désolé, erreur dans les pseudos), voici un apercu des commissions perçues:

• rétrocommission sur le prêt
• rétrocommission sur l'assurance du prêt
• rétrocommission sur la souscription des SCPI

Le principe du montage peut être intéressant, mais il faut prendre le temps de bien poser les choses et les alternatives. Par curiosité, tu pourrais tester la volonté de conseil "indépendants" de ton interlocuteur:

• demander quel serait le gain avec une délégation d'assurance
• lui proposer de répartir un peu plus les SCPI en lui proposant d'autres SCPI qui ne viennent pas de Primonial.

Dans les 2 cas cela pourrait avoir pour effet de réduire ses commissions et semble judicieux pour augmenter la rentabilité et/ou panacher le risque, mais ne devrait pas changer un conseil "indépendant". Etudier sa réaction peut te donner des renseignements sur le niveau de conseil qu'il peut t'apporter

Non mais ça n'est pas moi, je ne sais pas comment je suis apparu dans tes messages  

Le courrier est gratuit    
Il y a 9,99€ de frais de dossier ouverture et le solde en frais de gestion de mémoire !
Cela s'affiche juste avant de valider le dossier.
J'ai pris 300€ de Echiquier World Equity.

T'as pas pris de ALT2 ?

Ils précisent qu'il faut garder 1 an.

L'investissement en PV ?

Merci à tous pour les précieux conseils, je me rapproche du conseiller et vous tiens informé des réponses.
 
Comme noté par coucousalutin mes connaissances sont pour l'instant faibles dans le domaine.

 
Of course
50% ALT2 et 10% l'autre fond euros

 
Un gros point d'attention ici.
 
Ce n'est pas faux mais il y a des SCPI qui louent a des groupes tels que Vivarte (Naf Naf, Kookai, La Halle, Pataugas,...), La Grande Récrée, Orchestra,...
 
-> Le risque est la et il est réel: le locataire peut faire faillite. Généralement ces emplacements affichent une belle rentabilité mais en vérité il s'agit d'un actif plutot toxique que personne ne voudra relouer ou acheter en cas de départ du locataire.

Je pensais à l'investissement avec un sens "social"  

J'ai une question générale.
Comptez-vous dans votre patrimoine, la part de remboursement déjà payé pour votre RP ?
Quid des montres de "luxe", comme une Panerai, Omega, ou autre ?
 
Concrètement, des biens qui peuvent être identifié comme des "actifs", dans le sens ou la valeur perdure ( une Planet Ocean ne se vendra jamais sous 2.5k par exemple, etc).

Ça n'existe pas vraiment. Ou alors tu te fais pigeonner.

La première étape, c'est, dans ton cas, pourquoi vouloir faire un investissement locatif (très peu optimal pour un jeune en phase de constitution d'épargne) à crédit (tu es célibataire sans enfant à date, tu vas forcément changer de situation dans quelques années)
Le pourquoi de ton "conseiller", lui, est très clair, comme déjà écrit : marger à tous les niveaux (SCPI, crédit, assurance).

Je n'ai ni l'un ni l'autre, mais si j'en avais, je compterai le capital amorti sur mon crédit immo à coup sûr (voire la valeur totale de mon bien et mon CRD pour pouvoir avoir une vision sur patrimoine brut et net). Pour les montres, ça dépend de combien on parle et de la part que ça peut représenter dans le patrimoine total.

Pour l'immo, j'ai rempli mon tableau d'amortissement dans un onglet et je puise le capital remboursé chaque mois dedans automatiquement. Comme l'achat ronge sur ma capacité d'épargne « liquide », je trouve ça sain quand même de le représenter.
 
Pour les objets de luxe, je sais pas, ça dépend de la valeur de revente, de l'attachement sentimental ou purement un placement...

Tu comptes l'immobilier brut à 100% dans ton patrimoine brut.
Tu déduis ton emprunt pour avoir le patrimoine net.
 

Bonjour à tous,
est-ce que LinXea vous répond par mail en ce moment ?
Ca fait deux fois que j'écris et je n'ai pas de réponse (contact@linxea.com)

Si je résume, RP à 500k, prêt immo à 220k, dont 200k restant, à raison de paiment mensuel de 2k.
Selon ta logique mon patrimoine net est donc de 300k +2k chaque mois, sans compter l'épargne généré mensuellement.

Oui.

Pas complètement les 2k non, seulement la part de capital remboursé. Les intérêts sont bien des pertes sèches.

Non car la RP est comptée dans le patrimoine pour sa valeur vénale totale. Tu déduis à ça ton CRD et tu as ton patrimoine net.  
 
Ton raisonnement serait vrai si tu ne comptais que le patrimoine net directement, et qu'il incrémentait chaque mois du capital amorti.

Si tu as 5 ans restant, ton horizon est de 5 ans, peut importe si tu as commencé il y a 10ans. Plus tu te rapproche d'un horizon ou tu as besoin de tout ou la majorité de tes liquidités, et plus tu as intérêt à analyser le risque de pas y arriver, quite a réajuster ton budget risque sur la fin / ou a sortir en plusieurs fois.

Ton cas n' est pas évident, car ton objectif de liquidité dans 5 ans est sacrément élevé vis a vis de ton patrimoine actuel. Tu risques de mal vivre un retournement.

Hum, rebalancer ou reconstruire?
Se documenter en lisant de la doc de recherche oui c'est très bien. Ça te permet de mettre en place une stratégie d'allocation d'actifs patrimonial dans laquelle tu crois réellement. Voir ce qui peut (ou non) être applicable dans ton cas et tes supports à disposition.
Par contre changer et modifier complétement ton alloc dès que tu lis un truc différent c'est (IMO) dangereux.

Tu dis aussi être investi depuis 2 ans déjà. Quels sont tes investissements actuels? Tu n'as parlé que d'un PEE. Pas de CTO/PEA/AV?
Si tu n'as pas d'enveloppe défiscalisée, fais le assez vite au moins pour avoir un PEA mature pour ton horizon (l'AV bon bah c'est trop tard déjà)

Ne mets pas dans le même panier HY et obligations dans un sens plus général (qui sous entends oblig d'états ou corporate IG dont les fond€ sont constitués)
Il y a peu de risque de défaut sur l'IG, tu es principalement sur du risque de taux (risque néanmoins CT car tu retrouves tes billes à maturité)
L'HY a un corportement très différent : peu sensible au risque de taux mais très sensible risque de défaut. Il en résulte une bien plus forte corrélation aux actions qu'à l'IG.
Enfin, les fonds euros, bien que constitués d'obligations, restent un actif au comportement différent à mon sens: car l'effet cliqué élimine tout risque de capital. C'est donc à voir comme une solution de rémunération du cash (un peu comme du money market/ oblig IG maturité extra courte à l'étranger)

Pour reprendre ton analyse :

• D'une part, faire des swings d'allocation importants comme tu le sous entends (all in action car les taux sont bas?) est à mon sens très dangereux. Ma philosophie serait plutôt de maintenir un budget de risque constant en re-balancer ses actifs. Remplacer une classe d'actifs par une autre doit se faire dans une démarche d'analyse de l'impact sur le risque du portefeuille (et pas que sur la perfo...). Ça ne reste bien évidement que mon opinion.
• Ensuite, des gens qui auraient remplacé une partie de leur equity pour du HY en 2019... Bah ça s'est plutôt bien passé non? Le HY a pris quelque chose comme 10-15% (à vérifier pas les chiffres exactes en tête), le tout pour une volatilité bien plus faible que les actions (et notamment une résistance sympathique à la correction de 2018)
• Pourquoi les investisseurs seraient ils bloqués sur des fonds euros? Je vois peu de contrats qui te bloqueraient sur ces fonds (à part peut être ALT2).

Au final, j'arrive, globalement, à un patrimoine totale de proche de 400k, avec une très grosse part immo, ce qui me semble être malsain, mais également rassurant à la fois.

Il me manque donc cruellement de la liquiditée et une part investies en AV ou autre support.

Je suis dans le même cas frer  

Tant que l'immo va il y a pas de soucis  

Prix d'achat ou prix de marché ?

La meilleure valorisation est obtenue en multipliant la valeur de marché par ton ratio de propriétude (=1-CRD/valeur_achat)

posté également sur topic bourse pour les client Saxo :  
 
réponse reçu de Saxo pour EWLD :  
Plusieurs personnes en ont déjà parlé, mais là on a une date :  
 

Courtier: MonFinancier.com
Banque: CFCAL

TRI OVER 3000%  

crédit conso 10K€ 0,95% 3ans Bourso, mensualités de 281,85 €: achat de 10 parts en pleine propriété.
crédit immo 87K€ 1,95% 25ans CFCAL, mensualités de 141,90 € pendant 6 mois, puis 373,82 €: achat de 95 parts en nue-propriété démembrées 4 ans (20% de réduction).

La ligne chelou de décembre correspond au versement d'un trop-perçu: le montant emprunté correspondait à l'achat de parts à 1075€, mais entre-temps le prix d'achat a été revalorisé à 1090€, donc à la fin j'ai pris une part de moins que prévu et corum m'a remboursé la différence.

Bilan 2019:  
 
Je sors quelques instants du mode lurkage /hibernation pour partager ma deception:
Je reste au portes du Graal net au 31/12/2019 (immo valorisé aux prix d'achat).
Manquent environ 25ke.
Selon toute vraisemblable,  cela devrait se corriger en 2020 malgré quelques achats prévus !
 
Répartition :
58% immo (RP et locatif)
19% fonds euros : à revoir à la baisse à la première correction du marché en 2020
19% Autres fonds et trackers : simplifier le nombre de trackers et ETF
4% livrets réglementés et liquidités  
 
Parmi les boosters de l'année, au dela des marchés financiers, un solde de tous comptes et, hélas quelques cerises dont on se passe volontiers.
 
À faire : un joli graph historique des variations annuelles depuis 2000 (j'ai des infos sur le patrimoine total mais pas sur la repartition)
 
Voilà !

 
Joli montage.
Ton crédit immo, c'est assurance incluse?
 
(et sinon, il me semble qu'il te manque la prise en compte de la fiscalité dans ton calcul de TRI)