Reprise du message précédent :

A ce compte là, on peut aussi parler des actionnaires de Enron ou encore de GM en 2008

 
et l’état ou les assurances les relogent, les indemnise, etc...

 
Je me souviens qu'il y avait une terreur de mon collège qui était en même temps que moi à la JAPD.
J'étais un peu paumé à l'époque et je comptais éventuellement, pourquoi pas, servir mon pays d'une manière ou d'une autre.
 
A la fin, un boss vient dans la salle et appelle une dizaine de gars dont lui.
 
J'étais like "LUI IL EST PRIS ET PAS MOI ?   "  
 

Oui c’est ce que lui ai répondu : « arrête de flipper, faut juste aller sur des dossiers un peu sûrs, regarde : jamais l’état laissera les pages jaunes faire faillite »

Attention à ne pas sous-estimer le risque lié au crédit immo. L'acquisition d'actions, ETF, etc. se fait généralement cash, donc au pire tu perds ta mise mais le reste de ton PM est intact. Or les achats immo se font souvent à crédit, ce qui fait entrer une donnée "risque" supplémentaire dans l'équation. Si pour une raison X ou Y, les loyers ne rentrent plus et que le remboursement du prêt représente un montant significatif par rapport à tes ressources, la situation peut vite devenir cauchemardesque quand tu es face au service contentieux de la banque que tu ne peux plus rembourser.

Je le répète, c'est une situation que je rencontre malheureusement parfois. Je discutais hier avec un entrepreneur qui s'est retrouvé dans cette situation, alors qu'au départ, sur le papier, ses montages financiers pour ses acquisitions immo étaient tout à fait cohérents. Il s'était constitué un patrimoine de 5 ou 6 apparts + une dizaines de garages. Pour diverses raisons, les loyers ne sont pas rentrés comme prévus et il n'a pas pu faire face au cash-flow négatif. Il est aujourd'hui ruiné, il n'a plus qu'une carte Nickel depuis deux ans, il a des frais hallucinants d'avocat, etc liés aux procédures intentées par la banque contre lui, il est obligé de vendre en urgence dans de mauvaises conditions pour éviter que ce soit encore pire car il a des hypothèques judiciaires sur le dos et les saisies sont imminentes, il en est à vendre son propre appartement à sa propre mère âgée de 85 ans pour être sûr de conserver un toit, il est complètement coincé sur le plan professionnel car interdit bancaire dans tous les sens, il est psychologiquement massacré... Et ce n'est ni un imbécile, ni un imprudent.

Bien sûr, ce sont des cas rares et extrêmes, bien sûr la très grande majorité des investissements immobiliers se passent bien, et même judicieux dans une perspective de diversification de patrimoine, mais ne pas oublier qu'il existe des risques spécifiques quand on veut bénéficier de l'effet de levier, que les loyers ne rentrent pas toujours, que les imprévus ne sont pas prévisibles et que ce n'est pas nécessairement safe.

Dsl pour le pavé

La différence importante qu'on oublie souvent, c'est qun appart ça coûte tous les mois. Une action il ne me semble pas.

(sauf les droits de garde des banques  )

Incendie ? Inondation ?

Et puis il ne faut pas refaire la façade l'action, changer ses toilettes etc.  

je dors mieux la nuit avec ETF / actions / SIIC et SCPI
 
l'immo en dur faut gérer de l'humain
 

L'assurance d'une entreprise est très différente de celle d'une habitation.
 
Il me semble qu'avec un contrat habitation lambda on est déjà très bien couvert.
 

Au contraire, je préfère des pavés de qualité que du mono-smiley
 
On peut en savoir plus sur l'histoire de ce pauvre homme qui ne touchait plus ses loyers ?
Quel a été l'accident ?
 

Ca c'est parce que la plupart des gens achètent l'immo à crédit et les actions cash.
Mais l'inverse est possible.

Pour les SCPI (et le reste aussi, mais surtout les SCPI et leur manque de réglementation et de contrôle) le facteur humain est important aussi.
 

Même sans crédit, tu as toujours des frais de fonctionnement immo (entretien, travaux) et taxes (TF).

Alors qu'une action, tu n'as aucun frais après achat. (Sauf droits de garde dans les banques de merde).

Un mauvais alignement des planètes avec des causes malheureusement tout à fait banales
Un appartement inhabitable à cause d'infiltrations depuis les parties communes, ce qui supposait des travaux à faire par le syndic, lequel n'a pas joué le jeu ;
Un autre appartement avec un locataire insolvable qui a mis un temps fou à décamper en laissant une casserole pas possible et l'appartement fortement dégradé, donc frais de remise en état +++ ;
Ça aurait pu passer, mais c'est le moment qu'a choisi sa femme pour prendre la poudre d'escampette ce qui a sérieusement impacté son épargne de précaution et l'affectation de ses ressources (pension alimentaire, prestation compensatoire)  

les travaux c'est le pire, gérer les artisans ça devient un cauchemar ... faut être derrière systématiquement  

Homo sapiens

 
Merci pour ta réponse. Je me doutais effectivement que les conditions d’accès aux fonds euros n’étaient pas garanties par un contrat individuel.
Mais à part les frais de gestion, versements ou arbitrages, qui ne peuvent pas être modifiés sans l’accord de l’assuré si j’ai bien compris, je ne vois plus vraiment l’intérêt d’un contrat individuel comme Linxea Zen et je me demandais si j’avais raté quelque chose...

Spéciale dédicace.
 
« La mérule, même éradiquée, doit être signalée à l'acquéreur »
 
https://www.cbanque.com/immobilier/ [...] -acquereur

 
Tu serais prié de mettre un disclaimer ou un spoiler pour m'éviter un fou rire dans l'open space stp

[HS]
Quand j'ai fait mes trois jours (à l'époque on appelait ça comme ça), au moment de passer les tests médicaux juste après les tests « intellectuels », le type qui m'a reçu a regardé ma fiche et m'a lancé, l'air soulagé : « Ah ! Enfin un gars normal ! »
 
No comment.
[/HS]

Mouais, les conditions d'accès au crédit pour ces 2 types d'investissement ne sont pas du tout les mêmes ...
Va voir une banque pour acheter des actions en leur demandant un crédit sur 20 ans à 1%, ça sera la blague de la semaine pour ton banquier.

L'immo (physique), ça reste un investissement souvent fait avec levier et comme tout investissement, ça comporte des risques.
Alors que le risque "action" est souvent surévalué (oulalala, tu risques de tout perdre), celui de l'immo, c'est souvent tout le contraire.
Il y a des risques "physiques" (notre bonne vieille mérule, dégâts des eaux, baisse de l'attractivité du quartier, ...) mais aussi financiers / humains (impayés).
Une situation qui tourne mal pour le locataire, le paiement des loyers qui devient à géométrie variable et ca peut enclencher une procédure d'expulsion avec potentiellement 2 à 3 ans d'impayés.
Pendant ce temps, les mensualités du crédit tombent tous les mois, la taxe foncière n'oublie pas que vous avez un logement, ... même les ordures ménagères (pourtant "refacturables" au locataire) sont pour votre gueule.
Certes, cas extrême mais qui peut aussi arriver. Il est possible de s'en prémunir via des assurances spécifiques mais ca va grignoter du rendement et il faut bien lire les petites lignes ...

Côté action, je vois mal comment "tout perdre" quand tu te contentes de placer tes billes sur un ETF World.

L'avantage ce sont les frais de gestion qui resteront à leur état actuel.
Après ils peuvent fermer à la souscription les fonds € actuels, et en proposer de nouveaux à 0.95% mais à minima on gardera ce qu'on a déjà. Enfin j'espère disons (j'ai eu une SCPI "qui a changé" sur Spirit, à un moment linxea évolution m'annonçait aussi la "conversion" de ma SCI en une autre, mais ça s'était pas fait)

y'a pas de LOYERS avec un ETF
 
c'est là toute la différence  
comment payer ses échéances de crédit ?

Tu vends une partie ou si ça te rassure tu prends des ETF distribuants

 
+1
ça me semblait évident que je parlais des charges.
 
les intérêts n'ont pas de rapport avec le bien acheté et ne comptent pas dans l'analyse.

Basong va t'expliquer.

La question se pose pas vraiment puisque, hors truandage de crédit conso et d'AST, tu ne peux pas emprunter pour acheter ce type d'investissement.
 
Sinon, tu es censé avoir d'autres sources de revenus (les mêmes pour compenser un cashflow légèrement négatif d'un investissement immo), de la revente partielle de l'ETF (certes, pas idéal si post krach) ou un éventuel développement des produits distribuants si on pouvait investir à levier plus facilement ?

l'avantage ultime des ETF ou actions c'est de pouvoir acheter régulièrement et facilement au fil des cycles
 
acheter un appart au fil des cycles, c'est bien plus compliqué

75k max de crédit conso c'est déjà pas mal,  
en effet, tu es censé avoir d'autres sources de revenus pour un crédit.
 
ou actions à fort dividendes ? bof, on passe à coté des actions de croissance  
 
autofinancement presque impossible  

C'est pas le fameux crédit conso qui indique de pas investir sur les marchés dans ses conditions ?
Sinon, les mensualités seraient peut être moins fortes si on pouvait dépasser les 60 ? mois de remboursement.
 
Bref, comme expliqué, la comparaison est biaisée face à de l'immo puisque les conditions de financement ne sont pas les mêmes.

Y'a un exemple formidable sur le topic d'à côté.
 
lapin a une technique pour remplir le frigo uniquement grace à du swing trading sur une seule action
 

c'est le fameux crédit conso pour partir en vacances et pour acheter le dernier 4X4 de luxe oui  
 
 
 

Après quand les gens te disent "tu peux tout perdre avec les actions", ils ne parlent pas d'ETF (et ne savent pas ce que c'est).
 
Je ne conteste pas le fond du propos, qui est que l'immo a ses propres risques.
Mais je pense que globalement le risque est inférieur au risque action.
 
 
Je me demande si on peut trouver, pour la classe d'actifs "immo locatif en dur" des indicateurs financiers de performance sur longue période (couple rendement/volatilité, perte max etc. prenant en compte les accidents possibles, comme la perf du HY intègre les défauts) qui permettraient d'éclairer la question de manière quantitative.

Spa possib'    on est partis pour les 6000 avant décembre là    
 

 
Chant du cygne,  tout ça

C'est (quasi) impossible car il n'existe pas un marché immo unique mais chaque situation est différente.

L'action (ou l'ETF) que tu achètes, elle est identique à celle du voisin.
L'action (ou l'ETF) que tu achètes, elle est identique quelque soit l'endroit où tu te trouves dans le monde.
L'action (ou l'ETF) que tu achètes, elle a le même "prix" au même instant pour tout le monde.

L'appart "dans son jus" au RDC côté rue, c'est pas le même que le rooftop fraichement rénové du même immeuble (et je parle même pas de différences géographiques).
L'appart "dans son jus" au RDC côté rue, c'est pas forcément le même si tu sais bien négocier et/ou si le vendeur veut s'en débarrasser rapidement, ...

Les gens te disent "tu peux tout perdre avec les actions" car, au final, ils ne connaissent pas ce milieu d'investissement et n'ont pas le temps et/ou l'envie et/ou les capacités de s'y intéresser.
Le concept de l'ETF World est bien plus abstrait que celui d'un bien immo physique (ou même papier). Ca aide pas non plus.

En dessous de 2001 et 2007.
Il y a de la marge.

Le krach haussier continue !    
 
Plus que 1% de hausse pour les 6000 pts !  

font chier à ce rythme dans 6 mois j'ai plus un structuré, et les AVs n'en proposent plus vraiment, hormis Hedios...

 
Vrai regardent PX1 / CAC GR

Bonjour,  
 
Petit rappel :
36k€ sur actions  
9k€ sur crypto
27,5k€ sur AV fond euro
2k€ sur LA  
6k€ PEE  
10k€ crowfunding arrive à échéance dans 2 mois
je voulais faire une AST bourso (17,5k€) et je me demandais qu'est ce que le forum me conseillerait ?  
 
Merci par avance,