Reprise du message précédent :

   
1) ça s'est mis à baisser
2) ça a entrainé une décollecte
3) leur poche de liquidité s'est asséchée
4) ils ont communiqué vers les assureurs
4bis) ce courier à fuité et ça n'a pas amélioré la décollecte <- tu parles de ceci, mais c'est arrivé seulement à ce moment là
4ter) ce faisant ils ont liquidé ce qui pouvait l'être rapidement et au meilleur prix mais il a quand même fallu brader (et on ne sait pas quand ils ont dû le faire, puisqu'il n'y a bien évidemment aucune com)
5) et c'est pas fini parce que les clients encore dedans doivent être ravis, t'imagines bien
 
 

Il y a toujours eu des cycles dans l'immo. Ici, les assureurs, gestionnaires, et CGP ont abondamment (et malhonnêtement) marketé ces produits en alternatives au fonds €, ils ne peuvent pas s'étonner que les gens arbitrent quand ça se met à baisser et qu'il y a mieux à côté...
 

Justement non, ça a été notoirement et régulièrement marketé ainsi.
 
 

En même temps c'est là que tu vois la force des coûts irrécupérables (les frais d'entrée): ça fait hésiter les gens à liquider... mais seulement jusqu'à un certain point  
Mais:

Oui, la collecte n'aurait naturemment pas été la même. La souplesse c'est l'intérêt des SCI.

ah, voilà, justement, en parlent du biais des coûts irrécupérables, la preuve    
 
 

Réponse: c'est la merde    
 
 

Gare à l'effet dîner de cons  

Je pense qu'il faut choisir entre : investir selon ses convictions politiques (ce que je devine) vs investir de manière efficace.
 
Si tu veux être en accord avec tes convictions, tu gardes ton truc eco-responsable et les 85+55=140bps de frais que Nalo te ponctionne (qui expliquent en partie la sous-performance).
Sinon tu ouvres un PEA et tu investis sur un ETF World.
Pour info, CW8 a fait +6,27% sur les 24 derniers mois.

Bah ils gèrent pour toi

Au lieu de passer du temps a gérer en direct et perdre du fric, ils le font pour toi

J'hésite à vendre aussi mes 40k de Viagénérations tant que c'est encore en PV.

 
Surtout tant qu'il y a de la liquidité, certains commencent à en manquer gravement là  

Tout pareil. Confiance rompue = ragequit.
 
L'immo en ce moment :

Honnêtement la probabilité d'une baisse franche me paraît encore faible à ce stade.
Je crains surtout un rendement qui s'étiole progressivement.
Avec au final un rapport bénéfice/risque moins intéressant que d'autres alternatives.
A partir de là, quitte à sortir, mieux vaut être dans les premiers wagons que dans les derniers.

Wut? CL2 va être divisé?

Petite analyse de la nue propriété en SCPI.
J'ai utilisé l'open data de Louve Invest, qui donne les tarifs fonction de la durée de nue propriété.
Evidemment, plus la période de nue détention est longue, plus la valeur d'achat est faible.
De ce que j'ai compris :
Achat avec une décôte, pour une durée de détention plus ou moins longue.
La pleine propriété est retrouvée au bout de X années.
La valeur fictive des parts augmente chaque année, mais vu la faible liquidité d'un placement en nue propriété, ça parait un mauvais calcul
 
Evidemment l'intérêt ou non de la chose dépend fortement de la décôte obtenue.
 
Alors j'ai compilé les données pour vous :

Le meilleur taux est donné pour un investissement à 5 ans.
 
https://i.gyazo.com/e8fceeb8c19afd9 [...] 3f0e19.png
https://i.gyazo.com/66c84f163dccb1b [...] af2c5f.png
 
Je n'ai jamais aimé les produits tunnel, néanmoins j'ai pensé que ces petits calculs auraient pu vous intéresser.
Pour quelqu'un qui serait fortement imposé, cela parait une solution possible. C'est équivalent à ne pas payer d'impots pendant x années.
Et à la sortie, en cas de revente avec plus value, quelle est l'imposition ? C'est la question que j'ai oublié de poser.
 
Je vais maintenant regarder la question de la fiscalité sur l'investissement à l'étranger.
 
Autre question sur le fonctionnement des SCPI, c'est la base j'imagine, mais bon...
Comment évolue la valeur de la part en cas de baisse ou de hausse du marché immo ?
C'est toujours le gérant qui choisit la valeur de la part ? Quels mécanismes le contraignent à faire évoluer la valeur des parts ?
Dans ce que j'imagine, si une SCPI a un rendement faible, les gens voudront moins l'acheter, ce qui contraint le gérant à baisser la valeur de la part, jusqu'à retrouver un rendement proche de la norme.  Mais le rendement n'est pas obligé d'augmenter ou baisser avec les variations du marché immo, si le gérant garde les mêmes biens.

 
Tu vas sur la page https://www.amundietf.fr/fr/particu [...] 1681043599
Il n'y a pas le bandeau informant du passage en ESG comme pour PLEM et PANX: https://www.amundietf.fr/fr/particu [...] 0013412269
 
Donc pour l'instant aucun changement prévu.

 
eux pour le coup ils en ont, tellement qu'ils ne savaient pas quoi en faire.
Si ca se retire ca peut générer une meilleure renta assez contre intuitivement
 
J'ai 9% de PV la dessus, peut être 15K de mémoire, mais ca ne me semble pas courir le même risque que les autres. C'est vraiment un marché particulier et la il vont pouvoir vraiment acheter a vil prix

 
Il s'agit de fonds immobiliers : qu'ils baissent quand l'immobilier baisse est plutôt logique. Je ne vois pas en quoi ils rompent la confiance pour le moment.
 
Ils la romperaient s'ils disaient que tout allait bien ET qu'ils prennent tout le monde par surprise avec grosse baisse et/ou interdiction des ventes de part brutalement. Là oui. Comme H2O a pu le faire par exemple dans une certaine mesure.
 

 
Oui, théorème du prisonnier, bien que cela fasse couler le navire encore plus vite, en partir le premier est la seule décision rationnelle à prendre
 
C'était pareil lors de la faillite de SVB, au final seuls ceux qui avaient viré leurs fonds ailleurs dans les premières 48h de panique n'ont pas été pris au piège avec fonds bloqués pendant quelques semaines. Heureusement pour les autres la banque fut sauvée au final et ils ont retrouvé leurs billes... mais une faillite simple et les fonds perdus était tout à fait possible.

 
ca ressemble exactement a 1992 en tout cas sur les SCPI
on te sortira dans 5 ans que c'était a cause de la guerre en Ukraine

Trading de sci ?

/300  

 
Tu sais quoi si je regarde les choses froidement et me pose une question simple:
 
Mes viagenerations vont elles faire mieux ou moins bien qu'un arbitrage en monétaire en 2024  ( à savoir de l'UC toujours,en profil "non risqué" )
Je crois que la réponse s'impose d'elle même et que je devrais vendre si je veux etre purement rationel  

C'est exactement ce qu'il s'est passé avec SCI Capimmo.
Je t'invite à relire les messages de début de semaine.
 
On ne peut plus faire confiance aux reportings qui racontent du bullshit pour nous endormir.
 

"on est au point bas, tout va bien on a anticipé blabla"
2 semaines après ça drop un -10%

Oh putain la benediction pour ma stratégie Leveraged World x2

 
Sur l'immo le bullshit est structurel Tout est bullshit. Et Lookom a toujours été TRES réservé sur ces supports et a raison on est bien obligé de le reconnaitre.
 
D'ailleurs il est fort probable que sans ses interventions mon expo SCPI soit a un niveau conséquent plutot que marginal. J'en profite pour lancer un merci!  

 
Stock split, pour rendre l'investissement plus facile.

A près de 5k la part ça devenait urgent

Tu va sur la page https://www.amundietf.fr/fr/particu [...] tegies/esg
 
Tu verras qu'Amundi a un plan jusque 2025 pour que 40% des ETF passent ESG, ils en sont à 28% en mars dernier
 
Moi je dis que l'histoire n'est pas finie.
 

Fameuse théorie du lutin, qui fait échec au biais des coûts irrécupérables  

 
Je préconise plutôt la non-propriété sur les SCPI en ce moment.
 
16.3% de décoté en 2023 sur PFO2 avec cette technique, largement mieux que la nue-propriété.
 

 
clairment c'est no go pour au minimum 2-3 ans
En parlant de boites comme Louve invest, ca risque de serrer les fesses chez eux pendant quelques années

Tu veux dire que l'immo étant en chute libre, les SCPI réalisent des moins value ?
Je ne comprends pas trop pourquoi ça fait ça, quelqu'un m'explique ?
 
Les loyers des baux commerciaux baissent ? Dans les baux d'habitation pour particuliers, les loyers ne baissent quasiment jamais. Même avec une chute du marché immo on a du mal à constater des baisses de loyers.
Donc si les prix de l'immo baissent, certes le capital de la SCPI diminue, mais ils s'en foutent, tant qu'ils arrivent à sortir le rendement des loyers, tout va bien. C'est en cas de méga crise où les gens n'arriveraient plus à payer les loyers que ça poserait souci.
Et même, si les prix de l'immo baissent, et que les loyers baissent moins, le rendement augmente, donc le prix de la part peut augmenter pour retrouver un niveau normal.
Où est mon erreur ?
 
Sinon, de ce que j'ai compris sur l'imposition des SCPI étrangères :
On prend le TMI, le taux moyen. On soustrait au TMI son taux moyen. Et c'est le taux d'imposition obtenu. Si c'est bien ça, c'est génial.
 
Voilà le résultat en graphe :
https://i.gyazo.com/0c492e4b10a89e2 [...] 0065d9.png
Dans ce cas, l'imposition ne dépasse jamais les 20%. C'est même moins que la flat tax.

 
Surtout ces structures qui n'ont pas de frais d'entrée effectivement, il me semble logique de vouloir en sortir rapidement.
J'ai quelques sueurs au sujet des acteurs Iroko, Néo, etc...
 

 
J'ai loupé de nombreux échanges, il y avait l'IPEM effectivement.
 
Les biens immobiliers sont valorisés habituellement une fois par an et les petites structures payent des valorisateurs aussi fiables que des diagnostiqueurs energetiques.
Seules les grandes structures s'offrent les services de gros cabinets reconnus de type CBRE, JLL et consors qui ne sont pas exempts de brebis galeuses non plus, comme chez EY/Deloitte/KPMG coté audit financier.
 
Bref c'est malheureusement un sport où la valorisation de marché n'est connue qu'en cas de vente, pas avant.
 
Tout ce que je peux écrire ici après 3j à parler à des gérants de fonds de divers stratégies, dont immobilières, c'est que les chiffres qui me sont partagés autour d'une coupe de champagne sont vraiment effrayants dans l'immobilier commercial/bureau. En guise d'exemple un ensemble néérlandais de 34000m2 de bureaux proches d'Amsterdam, construction années 90 n'a reçu que des offres à prix négatifs (les acheteurs veulent être payés pour reprendre l'actif) début septembre  
 

Avec les nouvelles obligations ESG, vous préconisez toujours le CW8 au EWLD? (La taille de la louche n’a pas d’importance)

Fondamentalement je ne suis pas plus inquiet que ça sur les SCI viagères.
Leurs actifs sont de l'immo résidentiel, plutôt premium. Ca peut, et même ça devrait baisser, mais ça n'est clairement pas le même profil que des bureaux en seconde couronne.
 
Et surtout ils avaient fortement collecté ces dernières années, plus qu'ils ne pouvaient investir. Cela leur a permis de constituer une poche de liquidité importante pour :
- profiter des opportunités sur le marché (la baisse ayant déjà commencé)
- faire face aux retraits.
 
Cela étant, même si le risque est faible, je trouve que le gain espéré n'en vaut pas la chandelle.
C'est uniquement pour ça que je suis sorti.
 
Enfin, j'ajouterai quand même que je trouve l'estimation des biens récemment achetés dans leurs reportings parfois un peu optimiste...  

 
Etant donné que l'investissement avec des fonds à levier est très encadré à l'étranger, reservé à des profils semi pro ou pro, ça ne m'aurait pas choqué que cela reste à un montant élevé afin de facto de limiter l'accessibilité à des profils débutants.
Pour les raisons évoquées ici 50x.

 
Le résidentiel est ce qui souffre le moins dans le monde entier quand c'est appartement par appartement comme du viager.
Mais quand ce sont des ensembles complets, les ventes de blocs sont avec des décotes entre 25 et 45% car tout l'enjeu de ces projets est de porter de la dette et de se comporter comme une obligation financière.

 
Dans le cas de l’immo de bureau, oui les loyers se négocient régulièrement et, en ce moment, à la baisse.  
Ça en plus des nombreuses restitutions de surfaces par les sociétés suite au développement du télétravail (et évidemment la baisse des prix en général) cela suffit déjà à expliquer la baisse constatée.

 
oui mais donc les offres que tu mentionnes ne sont pas a prix 0 ou négatifs, puis qu'ils prennent le bien et la dette qui va avec, ce qu'ils doivent payer du coup.

 
confondre niveau et moyens, c'est quel biais ça?
 
edit :  

 
Je vois des zones très denses en bureau completement vides. Ce n'est pas réelement nouveau a vrai dire, mais au moins avant la veleur dans les books était forte
 
Il y a trop de bureaux, trop de bureaux vétustes, et bien souvent sur de supers emplacements qui permettent de faire du résidentiel. Je sais que le VEFA est aussi en crise, mais on pourrait résoudre la crise du logement en réallouant ces surfaces....

Ah oui effectivement l'immo de bureaux ne parait pas être sur une très bonne dynamique depuis le covid, c'est sûr

 
Malheureusement aux US le filtre est le même par exemple, pour être "Accredited Investor" et avoir acces à certains produits considérés complexes il faut au minimum x millions d'actifs financiers. Pour être "Qualified Purchaser" qui est le cran d'après, un montant encore supérieur.
 
OU
 
Avoir été un professionnel de l'investissement attesté pendant au moins x années.
 
Les fonds americains reservés au "AI/QP" ont des parts de fonds en centaine de k/millions pour être cohérents avec les filtres reglementaires.
 
En France il n'y a pas ces filtres, résultat n'importe quoi peut acheter n'importe quoi ; c'est à la fois très démocratique mais cela donne de beaux desastres régulièrement.

 
La où tu as raison c'est qu'une personne UNIQUE serait parfaitement capable de tenir ces actifs qui baissent en valeur et continuent de payer des loyers.
Même avec le cout des rénovations, isolation energetique, taxes qui montent et une rentabilité nulle, elle pourrait tenir.
Si les charges citées deviennent énormes et representent 2-3 ans de loyers, ce qui est le cas pour certains ensembles residentiels ou de bureau, pourrait elle tenir ? Peut être.
 
Mais si brutalement tu es dans un fonds où le moindre stress fait partir 5-10-15-20% des capitaux et qu'il faut du cash, que fais tu ? Tu es bien obligé de vendre ces actifs en mauvaise posture. Réaliser des pertes. Et accentuer encore le mouvement de fuite des capitaux alors même que la raison devrait inciter à tenir bon. L'experience montrant qu'au final tenir bon dans ce type de structure de fonds ne "paie pas", c'est à dire que tu te retrouves comme le dindon de la farce, évidemment que cela ne peut pas bien se terminer. Avec de lourds frais d'entrée cela dissuade pas mal de monde à partir et tant mieux. Mais toutes les SCI sans frais d'entrée vont perdre rapidement des capitaux clairement.

 
Ce pavé de green-bullshit ...  
 
A surveiller de près donc ...

faut juste que certaines grandes entreprises pose un macaron vert sur le site internet et tout ira bien  

 
Amundi est en train de se saborder comme Danone, c'est assez triste effectivement.
 
Qu'il y ait une offre ESG me semble tout à fait sain, comme une offre avec des biais value, dividendes, momentum, etc... mais s'imposer 40% d'offre ESG cela me fait penser à l'objectif auto imposé de 50% de nucléaire, on ne sait pas bien d'où cela sort vraiment et de la raison profonde.