Reprise du message précédent :

 
 
1 million à 2 = Faux millionnaire
 
A la rigueur tu peux diviser par le nombre d'unité de consommation
 
 

Les UC c'est pour les revenus (flux), pas pour le patrimoine (le stock).  

Et pourtant, l'allocation se calcule sur le patrimoine brut

Car ce sont bien tes 850k d'immo qui travaillent et non tes 100k remboursés
Le fameux effet levier.

C'est un running gag ok, mais c'est un peu débile à mon sens ces tacles sur le million à deux.
C'est l'usage pour les couples mariés de mesurer le patrimoine du ménage.

Quand on parle du patrimoine des ultrariches, personne ne vient pinailler "Oui mais en fait Bernard Arnault il pèse pas vraiment 180 milliards, parce que dedans y'a la part de bobonne gnagnagna et en plus en cas de séparation elle repartira avec le chien et l'argenterie".

Pour le moment ça travaille pas bcp ces 850k

 
Oui.
 

Le gag est alimenté par la répétition des certains participants à étaler leur patrimoine à xxxk€/x million/RP à xxxk€.  

 
Marrant  

D'ailleurs ça commence à durer cette histoire de parts non liquides avec H2O. Je ne sais pas s'il y a eu des retournements de situation mais j'ai encore les miennes alors que de mémoire ça aurait dû être remboursé, peut-être pour pas grand chose, il y a longtemps.

C'est le jeu du topic les concours de mÿthe.
Tant qu'on ne me baisse pas le calbute de force et que ça ne dérive pas pendant 10 pages sur "HEin, mais comment qu'on fait pour avoir un myon à 30 ans ?", ça ne me dérange pas.

Non c'était prévu pour juin.

On retombe tjs sur le thème du "millionnaire a deux" peut importe le sujet

 
Le temps passe vite, merci de l'info !

 
La rumeur dit que certains actifs illiquides seraient des parts de Corum XL... ça risque de mettre un moment à rentrer dans l'ordre

 
Elle est surtout alimenté par les rageux lorsque certains annonce leur patrimoine bien dodu  

 
C'est surtout alimenté par la #Bandapat, ces vilains rageux qui sont jaloux  

Et vous, il est plutôt du genre gros touffu, petit joufflu ?

 
Ba oui voilà
Elle est là la vérité  

Si tu perd les 10k€ c'est la fin du monde ?

10ke c'est pas grand chose, le prix d'une voiture. Perso je tenterais le coup. Surtout si tu es confiant.

Ça explique bien des choses !

Et surtout, j'annonce depuis le début que c'est à deux, et les chiffres sont parfaitement justes.
Alors à part pour troller, l'histoire du million à deux n'apporte rien. C'est écrit noir sur blanc que c'est à deux les frers !  

...

Toutes les 10 pages c'est d'un lourd... Ignorez vous une bonne fois pour toute!

 
on peut en revenir sur Corum sinon
 

+1
 
Revenons au sujet.  

 
oui voila et personne ne vient enquiquiner Nico car son appartement fait 160m2 a 2 (et même 3   )  

Oui enfin c'est un raisonnement plus que discutable de considérer que ces 850k viennent diminuer le risque et donc permettent d'investir davantage en bourse  

Ils avaient dit Juin. Pour ma part je considère qu'elles valent 0, pas de déception ainsi (à mon avis les prix seront encore revus à la baisse).

J'avoue que tous ces gens là à part profil rare comme Lookie à chaque fois c'est héritage, même de la part de ceux qui ragent contre l'héritage

 
Taxons tout ca a 90%  

 
Dans mon cas, je n'ai pas payé les PS sur mon PEE en étant non-résidente fiscale. Que ce soit sur les versements de l'entreprise (I/P) ou sur les plus-values.
PEE chez Amundi pour info.

 
C'est une vision simpliste que de comparer ça à un levier classique (où tu mettrais par exemple 100K avec un levier x8,5 pour faire travailler 850k pendant 10 ans, puis ensuite tu récupères ta mise + une énorme + value)
Si on veut vraiment prendre en compte toutes les subtilités pour une résidence principale, il faut prendre en compte tous les coûts.
Frais de mutation, impôts, petits (ou gros) travaux, ... grèvent largement la plus-value.
Le capital restant dû fondant érode le levier.
L'inflation érode la perf tout autant que n'importe quel actif.
 

et aussi Les frais de dossier bancaire, l'assurance du prêt, les frais de notaires, ...etc
 

J'en discutais avec un éminent membre du topic récemment.
La conclusion ? C'est inutile de ne serait-ce qu'aborder cette cette question avant d'avoir trouvé un moyen d'appliquer ce genre d'idées à l'ensemble des pays attractifs du monde.

 
Les frais de dossier bancaire, c'est assez insignifiant quand ca n'est pas 0.
L'assurance du pret, c'est une assurance, donc ca n'est pas un cout, c'est un service.
Les frais de notaire c'est effectivement une grosse chargea l'entrée, donc il faut faire un investissement long, a coté de ca la fiscalité sur une RP est tellement faible... (enfin pas si on joue au con : https://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] f817f7560/ ).

 
Impôts locaux, impôts fonciers, entretien du bien, petits et gros travaux, intérêt du prêt bancaire, ...  
Plusieurs % du prix du bien à sortir chaque année.
 
Mettre dans la balance l'évolution de la valeur du bien.
 
Mettre dans la balance l'inflation.
 
Mettre dans la balance ce que couterait un bien équivalent à la loc.
 
Voir ensuite sur le long terme si l'opération est vraiment intéressante.
 
Pour plein de zones en province ça fait pas mal d'années que les proprios l'ont dans le fion.

 
Il y a des couts supplémentaires, je le dis pas le contraire, mais ceux cités au dessus sont pas les plus importants.
Et en gros il y a la TF, et les travaux.
Les interets, bah c'est la contrepartie du levier, rien de specifique a l'immo, idem pour l'inflation ou l’évolution des prix, n'importe quel placement est affecté.
Je rajouterais un point important en défaveur de l'immo, c'est le manque de liquidité, c'est bien beau d'etre assis sur un pactole, mais si quand on en a besoin/envie, on ne peut rien en faire, c'est moins utile. Il y a quand meme la solution du pret hypothécaire pour ca, un peu lourd mais possible.

 
Valable donc si tu es capable (et as l'envie) de projeter une situation pro / perso stable sur une assez longue période.
 
Un modèle alternatif où le le luxe c'est la flexibilité, la mobilité. Location de RP, investissement en produits financiers divers.  
 
- Envie d'aller vivre ailleurs --> tu résilies ton bail et tu déménages  
- Envie de campagne après qq années en centre ville --> same
- Les enfants sont partis, pas besoin de s'encombrer d'une grande maison en zone périphérique qui demande de l'entretien et dont les chambres sont vides --> retour en plus petite surface en zone attractive (centre ville ou autre)
- Arrivée d'un ou plusieurs enfants --> passage à temps partiel pour l'un ou l'autre des conjoints & adaptation du logement en conséquence...
- ...
 
 
--> Au final, dans les zones où l'augmentation des prix immo est nulle / faible, la location peut être une très bonne option à condition qu'elle soit accompagnée par une gestion patrimoniale intelligente (si  tout le cash reste sur compte courant / livrets A/DD et Fonds EUR, c'est pas top c'est certain...)
 
--> Dans les zones où les prix immo montent, l'effet de levier via endettement est tellement puissant que l'achat reste avantageux avec des trade-offs vs location qui peuvent être inférieurs à 1 ou 2 ans..

 
100% d'accord, un investissement long ca n'est pas toujours possible/souhaitable pour plein de raisons, la c'est purement une question de gouts et de priorités, chacun place le curseur ou il veut.
Je reprenais juste ta liste d’inconvénients sur l'immo qui me semblait assez peu significative.

Avec des revalos de parts de startup qui tombent du ciel quand même, on va pas se mentir  

 
"Comment êtes vous devenu millionaire ?
- ça m'a demandé beaucoup de travail.
Le 1er mois j'ai épargné 100 €
Le 2ème mois j'ai épargné 100 €
Le 3ème mois j'ai hérité de 300 000 balles
L'année d'après j'ai gagné 500 000 balles en jouant à la roulette
Les années ont passé, j'ai fait le million, je me suis assagi.
Vraiment, il ne faut pas croire tout ce qu'on dit sur moi, j'ai beaucoup travaillé pour arriver où j'en suis

Retour de mon rdv de ce matin avec le CGP.
Elle me conseille de diversifier énormément mon portefeuille.

Quelques trucs ont marqué mon esprit :
- Toujours ce LMNP en résidence senior/ehpad, mais elle précise bien que le bail doit durer 18 ans. Pour autant, cela me parait toujours être une mauvaise liquidité, avec un risque ++ de se faire niquer par le locataire exploitant, pour une rentabilité vraiment pas ouf.
- Placements "exotiques" : OPCI plutôt que SCPI pour avoir de l'immo imposé aux BIC
- Placement "exotique" : crowdfunding immobilier. Vu comment se touchent les promoteurs sur les prix, j'aimerais bien participer à ce genre de trucs.
- Placement "exotique" : FCPR
- Placement dans les forêts pour réduire l'IR (je n'ai pas assez cette année pour du girardin)
- Elle considère qu'un placement en produit structuré avec capital semi garanti c'est du même niveau que du fonds euro dans l'allocation.
- Elle veut absolument me faire investir dans de l'immo quelque part.
- Elle me déconseille de trop mettre d'apport dans ma RP, quitte à attendre quelques années que mon salaire augmente
- Elle conseille d'ouvrir à un moment ou un autre un PERin, même si elle admet que pour mon cas ça n'est pas forcément pertinent.

Par contre, elle me dit que mes contrats linxea avenir/vie sont des contrats bas de gamme, elle me propose d'ouvrir des contrats haut de gamme chez elle...

Oui, j'appelle exotique ce qui sort du duo unanimement recommandé sur ce topic de fonds€+ETF world

Bref, elle me facture 600 balles pour la prestation, elle a quand même fait un gros boulot pour me présenter un tas de supports intéressants, je ne suis pas entièrement convaincu de l'intérêt de la chose, mis à part me décider à mettre sur du risqué pour retrouver ces 600 balles.

J'aurais aimé qu'on me présente plus tôt l'histoire de Tiffany Brittany et Sarah..
Tiffany investit très mal en bourse, elle attend le point haut et investit tout au pire moment.
Brittany est omnisciente, elle investit toujours au point bas après avoir attendu.
Sarah pratique un DCA rigoureux chaque mois sans regarder son compte.
Sarah est plus riche que Brittany, j'ai trouvé ça incroyable, mais si c'est vrai alors je n'ai aucune raison d'attendre un point bas qui pourrait ne jamais intervenir. Cela change complètement mon approche de la bourse.

Là dedans, mon analyse n'est pas forcément la sienne.
- Je souhaite investir en immo RP au plus vite, avant tout pour la valeur d'usage, et d'un point de vue patrimonial je trouve que c'est un excellent rapport rendement/risque/fiscalité, au prix de frais d'entrée très importants.
Je compte soit acheter un T4 qui me durera très longtemps, soit un T3 qui sera facile à louer, même meublé je pense.
- Je ne compte pas ouvrir de nouveaux contrats et revenir à une ancienneté de zéro, mes contrats contiennent de l'ETF world c'est amplement suffisant. Par contre faire végéter le contrat bourso avec 1k€ dessus, ça oui.
- LMNP géré c'est non. En direct, c'est probablement trop chronophage pour moi
- Concernant le PER, sans même parler d'effondrement financier, on est pas du tout à l'abri d'ici à ma retraite qu'un système communiste arrive au pouvoir et me le nationalise.. Il suffirait d'un Mélenchon bis et ce serait réglé. Pas de produit à horizon 40 ans pour moi.
- L'investissement dans les forêts peut être intéressant, à voir. Un peu de crowdfunding immo et un poil de FCPR pourraient m'intéresser. Je ne vois pas l'intérêt d'aller sur des SCPI, à moins de bénéficier du levier du crédit, en remplacement du LMNP en direct, si je n'achetais pas ma RP.

Au final, mon allocation cible serait :
29% immo RP (dans le but de la garder longtemps et de ne pas gaspiller les frais d'entrée, je risque de ne pas avoir trop d'autre choix, à moins de maximiser l'emprunt)
25% liquidités (dont un PEL à 2.5% donc mieux que du fonds euro)
30% ETF world
10% très risqué (majoritairement crowdfunding, un peu de FCPR, cryptos.. si pertinent les forêts aussi)
3% fonds de contrats, pour les garder en vie des fois qu'ils redeviennent bons, épargne affectée (voiture, vacances..)
3% contrat AV "sentimental"

Avec la difficulté que mon achat immo pourrait immobiliser un poil plus que 29% Auquel cas j'aurais tendance à prendre sur la partie risquée plutôt que sur le reste.
Si j'avais un patrimoine plus gros, la part de liquidités pourrait diminuer, car j'aimerais conserver une somme fixe, correspondant à 2 ans de vie un peu tranquille en pur liquide, en cas de vrai coup dur.