Reprise du message précédent :

Je ne parle pas spécialement de "viser" mais d'un capacité d'emprunt à 1M, alors qu'on peut trouver sont bonheur pour moins (vous pouvez multiplier/diviser les montants dans tous les sens, c'est le concept qui importe ici).  
 
Mon point est d'aller à contre courant de l'opinion que j'ai souvent lu/entendu => éviter de faire du locatif en particulier avant l'achat de la RP car ca limite la capacité d'emprunt pour la RP. Mon point est simplement de dire que ne pas mettre toute sa capacité d'emprunt dans sa RP est également un choix intelligentdans certains cas.

Mon opinion ne change pas si on diminue la somme. Si tu as besoin d’un appart à 200k, passer à 100k est impossible, sauf comme le dit suzebull à accepter de dormir à 4 dans la même chambre.

Tous les choix dans la vie ont un coût. Faut l'accepter, pas venir se plaindre ensuite ou vouloir tout et son contraire
 
Ceci dit, je suis d'accord avec ta première phrase    

Bien sur, il faut mettre ca limite de renoncement de confort acceptable.
 
Perso, en célib, je serais bien dans 85 m2 mais je serais aussi bien dans 45 m2. Le deuxième cas est un petit sacrifice qui me permet de faire du locatif par exemple comme expliqué dans mon message.  
 
Après oui si on peut à peine se loger correctement évidemment c'est autre chose

 
 
Suite a des cerises, on avait tout laisser sur le livret A pendant des mois, vu que l'on ne compte pas s'en servir de suite j'ai parcouru vite fait le topic et j'en ai mis une partie sur des assurances vie, ouvertes il y a 3 mois.
tout le reste du cash est parti dans la maison (et ce qui était sur le PEL à 2.5% est reparti sur le livret A, merci la "conseillère" au CM qui nous l'a fait clôturer alors qu'on en avait pas besoin ) et dans la voiture neuve.
 
On va avoir 30/40k qui vont arriver d'ici un mois en plus, du coup je sais pas trop ou placer ça.  
 
On en a clairement pas besoin sur le court terme, pas spécialement de projet a moyen terme non plus, la voiture est neuve, donc si c'est immobilisé 8/10 ans ce n'est pas vraiment un pb.
 
 
1/ Votre situation familiale : Marié - pas de contrats, 2 enfants
 
2/ Votre situation patrimoniale : proprio de votre RP, credit immo 230k sur 23 ans, pas de crédit conso
Capacité d'épargne mensuelle 400 /500 euros (150 sur livret A - 30€ sur chaque compte des enfants, le reste sur les AV)
TMI 30%
 
Épargne actuelle et répartition :
 
12k sur livret A pour "au cas ou"
 
25k sur AV linxea (ouvertes en 2020 pour les deux) :  
spirit  
10700 fond euro
720 amundi etf europe
1200 amundi ETF world
 
Avenir  
8500 fond euro
1300 jpm global
3000 lyxor ETF world
 
6k sur PEE
 
2.5k sur chacune des assurances vie des enfants, ouverts au CM  
 
3/ Pas de projet a moyen terme, capital bloqué 8/10 ans sans pb, cash gardé sur le livret A au cas ou
 
4/ Votre tempérament : Pas d'aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : je fais le dos rond  
 
Je me tâte a remettre une bonne partie en ETF WORLD, je n'ai pas vraiement d'aversion au risque (mme beaucoup plus déja  ) mais je suis resté en profil plutôt prudent pour l'instant.

défendrais tu cela si tu avais pu bénéficier d'une progéniture?

Le concept c'est qu'en général si tu peux acheter une RP à 1m tu vas pas en prendre une a 500k qui sera largement moins bien même si c'est potentiellement plus rentable d'un point de vue patrimoniale.
Je dis potentiellement parce que je pense que tes calculs sont simplistes et loupent pas mal de cas qui vont changer fortement le résultat.

 
Tu changes de PP tout de suite    

La majeure partie des gens ne se logent pas aussi confortablement qu'ils le voudraient. Et surtout rarement AVANT d'avoir acheté pour la première fois. A 50 ans c'est différent.

Oui c'est une intuition conceptuelle et je viens ici justement car je suis ouvert à la discussion.  
 
La seul cas de figure ou ce ne serait pas justifié, ce serait si les prix des bien haut de gamme s'emvoleraient plus vite que les autres. C'est un paris mais je préfère ne pas prendre position là-dessus. Si l'opposé se produit c'est ma théorie que se trouve gagnante par contre.
 
Peux-tu m'expliquer quelles sont selon toi les limites de mon raisonnement et les cas qu'il ne capture pas ?

La RP tu la choisis selon ton besoin de logement, et ensuite tu vois si tu peux te le permettre. Généralement tu la finances majoritairement a crédit, car si tu sens capable de générer plus que le coût de crédit avec le reste de ton patrimoine, c'est plus rentable.
Et ensuite; si il te reste de la capacité d'emprunt, alors pourquoi pas l'utiliser pour un autre projet.

Ensuite, tu te focus sur les loyers reçus du locatif, mais la RP te permet d'économiser un loyer que tu devrais payer d'une autre façon sinon. Et c'est un loyer fictif qui n'est aussi pas taxé, contrairement à la loc. Le tout sur un bien sans impôt sur la PV.
C'est pour ça qu'entre deux alternatives type j'achète ma RP VS je continue de louer & j'achéte pour faire louer: la première est plus intéressante.

Bref si tu choisi de prendre la RP à 500k au lieu de 1M pour investir les 500k restant en locatif ; tu n'y gagnes pas parce que l'immo locatif est plus rentable, mais parce que tu as divisé ton coût de logement par 2, en vivant plus loin ou dans plus petit. C'est donc financièrement intéressant, car tu peux investir ce "reste à vivre".
Et ça en fait, ça n'a rien à voir avec les questions d'utilisation de l'endettement ou du choix de faire du locatif, ou même d'acheter sa RP vs louer.

Dans ce cas il s'agit d'un arbitrage consommation présente/consommation future.  
 
Par exemple en tant que célibataire 45m2 me suffisent pour vivre dignement, 85m2 seraient vraiment le top du top. J'ai 65m2. Dois-je considéré que je ne suis pas logé aussi confortablement que je le voudrait et tout faire pour accéder aux 85m2 ? Je peux aussi "descendre" sur 45 m2 et appliquer ma stratégie.

Entièrement d'accord, le gain provient d'une limitation de ton niveau de vie. Je pense que l'épargne doit également s'appréhender par rapport à la gestion d'un budget. Ce n'est pas hermétique de type. Je gagne 5k, j'en dépense 3k, comme optimiser les 2k restant. Le niveau de vie à un moment t peu toujours être remis en question je pense, certaines dépenses peuvent toujours être remises en question, de la meme facon certains sacrifices doivent aussi etre remis en question, est-ce que ca en vaut vraiment la peine ?  
 
Perso mon point était justement d'expliquer que pour quelqu'un qui a cette opportunité d'arbitrage, donc de bons revenus, selon le mode de vie (typiquement vie en ville donc peu de temps passé dans le logement), alors se limiter sur le logement permet une création patrimoniale non négligeable à long terme vs. le sacrifice consenti. Bien sur c'est subjectif, ca depend des "gouts" de chacun en matière de logement

Déjà, tu as l'air de penser que ton locatif va te rapporter de l'argent tous les mois, c'est probablement faux tu vas devoir en mettre tous les mois pour payer ton crédit, les impôts et les charges.
Après c'est pas du tout le bon topic.

 
J'espère qu'elle a touchée une belle prime pour avoir fait fermer le maudit PEL.  

 
C'est là un élément charnière. Ton besoin est toujours en fait un besoin ajusté du cout. Sinon on a tous besoin d'une Rolls et d'un hotel particulier. L'idée est de limité son besoin pour bénéficier de plus de leverage sur l'actif immo à long terme.  
 
Je ne rajoute pas l'analyse proprio vs. locataire de sa RP dans le raisonnement, ca créerait de la complexité inutile et ce n'est pas le point ici.

Oui il va en raporter tous les mois comparé à une RP à 1M. Dans les deux cas de figures, tu achète 1M d'immo, soit 1*1M ou 2*500k. La mensualité est la meme sur période identique. En revanche dans le second cas tu as un loyer en face, meme si le rendement brut est pourri c'est mieux que 0.

Je comprends pas où tu veux en venir à ce compte là il vaut probablement mieux vivre sous un pont et faire du locatif.
J'ai l'impression que tu enfonces des portes ouvertes...

 
As-tu fortement augmenté tes hobbies en contrepartie?

J'ai mis la limite de se loger dignement  
 
Je veux en venir à débunker l'affirmation "Ne fais pas du locatif, ca va te limiter pour ta RP". Je réponds "D'accord mais fait quand meme une cost/benefits analysis avant"

Oui tout a fait. Mais ton analyse met surtout en avant l'aspect location, alors que n'est pas lié a ça.
Mais purement une question de downsizing du mode de vie. Tu pourrais aussi decider de ne plus aller au resto, ça aurait le même type d'effet sur tes finances perso.

Yes, après comme LKM l'a dit, la réalité du marché est tout autre: pour un primo accédant, l'objectif est plus de limiter les concession à faire (pas de pièce de plus, plus loin en banlieue, etc.) pour tout simple être capable d'acheter, avec la capacité d'endettement au taquet, et souvent une bonne partie du patrimoine financier qui part dans l'apport.

Néanmoins, dans certains cas une approche de downsizing se defend bien. Par ex un couple dans la 50aine, dont les enfants sont partis.

C'est la que l'on est pas d'accord. Le premier cas, le bien te permet de ne pas payer pas de loyer. I.e. tu gagnes un loyer sans imposition. C'est structurellement mieux que de recevoir un loyer (soumis a l'imposition, avec des risques d'impayés, de vacance, etc.)

De plus, ce n'est pas parce que c'est mieux que 0 que c'est bien. Encore faut il que ce soit mieux que d'autres alternatives de placement à risque équivalent. Et ce n'est pas  forcément le cas.

Oui

Si ca inclue la RP à Paris et que c'est à deux tu as tout au plus de l'épargne de précaution.

 
La vocation du Père Preynat ?

Je pense surtout que tu ne l'as pas comprise donc avant de la debunker il faut travailler la compréhension...
Tu as une capacité d'emprunt de 1m. Tu fais du locatif pour 200k, la plupart des gens pensent qu'ils auront toujours une capacité d'emprunt de 1m vu que leur locatif se finance "tout seul" ou presque sauf que les banques prennent en général 80% des loyers en revenus mais 100% du prêt. Leur capacité d'emprunt a donc baissée de 40k.
En général c'est dans ce sens la qu'on dit que faire du locatif diminue la capacité d'emprunt.

 
A la différence d'un restaux, les revenus de loyer générés permettent une capacité de leverage supplémentaire mais oui conceptuellement c'est ca, on vit moins bien donc crée plus de patrimoine.
 

 
Bien sur ca ne s'applique pas à tous le monde
 

 
Oui, l'idée est justement que tu valorises peu la différence loyer car downsizer ton logement est un "petit" sacrifice pour toi.
 
Pour les alternatives en revanche mon Excel de simulation d'IRR en zone plutot prime me donne toujours un ROI >5% sur longue période, avec des hypothèses plutot conservatrices.

Je sais ca, et ce que je dis c'est que tu t'en tapes si t'as besoin de seulement 500k d'emprunt pour ta RP, il te reste 300k pour un troisième locatif. + quelques k liés à la capacité d'emprunt générée par les deux locatifs.

Donc tu enfonces bien des portes grandes ouvertes...

Vu les discussions depuis des dizaines de messages c'est loin d'etre si évident. Mais oui sans doute, j'indique juste aux gens qu'elles sont ouvertes

 
Comme les ballades le WE à Velizy ?  

 
J'ai rapidement regardé et je me pose une question (qui est probablement très débile) sur le contrat Linxea Spirit PER le rendement du fond euros est à 1.95% et les frais de gestion du fond euros sont à 2%
Soit il y a un loup quelque part que je n'ai pas vu soit on a un rendement négatif de 0.05% sur le fond euros  

 
Non, c'est normal. Le rendement est fourni net de frais de gestion !  
 
Voilà

Merci pour l'explication !

C'est qui hier qui avait peur de commencer à entrer en Bourse car il avait peur d'une correction ?
Je crois qu'il peut commencer son DCA là...  

-6% par rapport au plus haut du mois, on appelle ça une correction ?

 
Pas sûr, au moins de mars c'était une après midi lambda

Une correctionette.
 
De mon côté, je vois que mon investissement mensuel en CW8 se fait à 300€ depuis juin. Cela semble surtout très plat pour les adeptes du MSCI World (non-hedgé).

Pour l'instant "une respiration de marché"    

En tout cas ça confirme que la main invisible des marchés elle est pas plus maligne que monsieur Toulemonde et elle regarde BFMTV...

Ce qui est surprenant, c'est qu'elle écoute davantage que ...  
Suffit de défendre le droit de dessiner ce qu'on veut, et paf ! on finit leaders du monde libre !