Reprise du message précédent :
L'espoir est là  

Est-ce que votre syndic vous fournit annuellement un détail des charges récupérables/non récupérables ?
Si non, vous calculez comment les charges récupérables ?

 
oui une fois par an quand l’exercice est clos je recois un décompte

Oui, après l'AG, c'est obligatoire.

Je suis dans un syndic bénévole et je me posais la même question. Car ça n'apparait pas sur le décompte excel..
On peut l'estimer ?

2/3 en charges récupèrable est une estimation  
 
Les logiciels de compta spécialisés le fond tout seul  

je réfléchis (enfin j'étudie à mes heures perdues plutot ) à investir en locatif et tout ce que je regarde n'a pas l'air vraiment interessant.
Peut être que je passe à côté d'un truc, du coup ci dessous un exemple pour voir si mes calculs sont aux fraises ou non
Tiré d'une vraie annonce (Surement pas la meilleure mais loin d'être la pire en rapport prix / loyer sur ce que j'ai vu, ici un T3 de 65m² dans le centre de Quimper) annoncant le loyer actuellement en place, pour les charges et taxe foncière c'est un peu au doigt mouillé , peut être un peu haut mais il vaut mieux

Je pars du principe d'un full crédit sur 20 ans qui comprendrait les FDN, peu probable mais c'est pour simplifier
Je passe aussi sur les vacances locatives, choses improbable sur 20 ans

on est d'accord que c'est tout pourri non ? en rapport avec la durée d'investissement et le fait que le gain/perte soit totalement lié à la PV du bien

Merci de vos retours et vos remarques  

 
Tu te fais défoncer par la fisca.
Essaie en LMNP, au BIC au réel.
Et crédit sur 25 ans.
 
Si le LMNP n'est pas adapté à un T3 à Quimper, plutôt un T2... ça devrait bien se louer en meublé ?

C'est les impôts qui ne vont pas:
La fiscalité "de base" est très dissuasive, il faut "obligatoirement" l'optimiser si on veut pouvoir investir. Le plus simple est effectivement le LMNP.
 
Pour ce qui est du crédit, tu pourras optimiser si le crédit est modulable (au bout d'un an l'allonger de 24/36 mois), et faire une délégation d'assurance. Ceci dit, cela reste de l'optimisation "à la marge". Ce qu'il te faut régler c'est le choix de la fiscalité.
 
Et effectivement, un T3 en meublé me semble difficile à louer. On arrive dans le domaine de la collocation, qui est nettement moins facile en réalité que ne le font penser les vendeurs de "formations"...

Oui c'est les impôts qui casse la rentabilité. C'est pour ça qu'il faut se mettre en LMNP.
Chaque cas est particulier, mais dans le Morbihan et cette partie du Finistère, les rentabilités sont pas très élevées généralement. Mais les prix immo ont tendance à prendre de la valeur tous les ans.
J'ai investi pas très loin, à Vannes. Le saisonnier l'été permet d'améliorer sa rentabilité et je compte aussi sur une PV à la revente.

Merci pour vos retours  
oui la fiscalité casse totalement le truc (et encore une fois sur le papier en regardant les nombreuses annonces j'ai pris celle qui annoncait le meilleur rendement brut). Vers Rennes (là où j'habite) c'est bien pire en rendement brut (mais la demande locative est surement + élevée en contrepartie).

Vannes oué c'est chouette mais pareil je crois que les prix ont totalement explosés ... et bon faire du saisonnier ca implique une gestion vraiment active

le LMNP je ne sais pas si ca attire vraiment les gens ? ok c'est mieux niveau fiscalité mais quid niveau location ?

Oui côté crédit et délégation d'assurance il y a moyen de gratter un peu, mais de prendre une cartouche dans l'autre sens aussi ... vacances locatives, TF qui explose (vu que la TH a disparu / va disparaitre ...). Pareil dans ma prévision 1K€ de travaux par an ca ne parait pas fou, une chaudière à changer, un ravalement par ex ...

J'ai donc l'impression qu'à part une PV sur le bien (qui est imprévisible sur 20 ans, performances passées tout ca ) ce n'est pas une bonne opération

Edit : tout ce qui est lié à de la résidence de service clé en main on est d'accord que c'est souvent déconseillé ? (pas la main sur les loyers à la renegociation du bail par ex)

 
Transparent pour le locataire

Ben transparent oui et non car c'est déjà meublé ?
perso hormis pour quelques mois je n'ai pas envie de prendre un appart meublé ..

Oui, c'est souvent déconseillé. Il y a beaucoup d'exemples de cas où les intérêts de l'exploitant commercial de sont pas alignés avec ceux du propriétaire. Ce genre d'opération demande donc la plus grande prudence.
 

Retour d'expérience en Ile de France (petite couronne): je n'ai jamais eu un locataire qui soit resté un an. Par contre, 0 jours de vacance locative: un locataire part, le suivant arrive le lendemain.

Pourtant il y a pas mal de demande pour du meublé !
Des étudiants ou autre !

 
 
Ton cas peso on s'en fout
Moi aussi avec une famille je ne vais pas prendre du meublé.
 
Mais plein de jeunes actifs sont attirés par des studios et T2 meublés en gde ville.

Studio/T2 et T3, c’est pas pareil quand même

 
 
C'est pour ça qu'on lui dit d'étudier le scenario T2 en meublé LMNP vs T3 en loc nue.
 

Hello,  
 
Petit soucis avec l'appartement
 
Pour résumer la situation : achat en 2018 un appartement, et contrat meublé avec un couple. Ils ont renouvelle 2 fois et on vient de renouveler pour 2021 pour 1 an. Ils sont très bien mais ;
 
En renouvelant le contrat, ils m'ont dit que la poignet de la serrure avait cassé. Celle de la porte d'entrée. Donc je fais venir un serrurier mais là on me présente un devis de 700e et un autre de 750 car il faut change intégralement la serrure  
 
Je cite :
 
" "le mécanisme de celui ne se trouve plus il existe un produit similaire mais il faut remplacer les jeu de tringles également"
 
Bref, c'est mauvais. On peut toujours ouvrir la porte avec la clé dans la serrure mais il n'y a plus de poignée.  
 
Que feriez vous à ma place ? Les locataires doivent prendre en charge ? Je précise que je m'entends vraiment bien avec eux et j'aimerais qu'ils restent le plus longtemps possible dans l'appartement  
 
Je vous remercie

C'est pas une pièce à entretenir par les locataire, c'est donc à tes frais.
 
Je te trouve gonfler d'avoir penser que ça pouvait être à la charge du locataire de changer la fermeture de la porte d'entrée.  Ça fait très "propriétaire qui veut rien dépenser et tous mettre sur le dos des locataires."

Je commence la location c’est mes premiers locataires et j’ai déjà payé un canapé neuf qu’ils avaient cassé (à mes frais)
 
Puis quand je l’ai loué elle marchait très bien

.
avant la panne ça marchait.......    
 
( ce n'est pas un joint, ni une goutte d'huile)
 

Tu ne peux pas acheter la pièce et passer quelques heures dessus ?

Ta serrure est intégrée dans la poignée, ou elle est sur la porte? Si la serrure est sur la porte, tu peux faire changer la poignée et garder le cylindre de la serrure.
Le cylindre est généralement une pièce distincte du mécanisme de poignée/tringles.
 

Merci jai eu l’assurance et un plombier va arriver pour un devis gratuit. La serrure est à côté de la poignée mais pas dessus. Elle est sur la porte donc
 
 
J’ai une dernière question qui n’a rien à voir: la taxe cfe, c’est beaucoup ?  
 
J’ai commencé à louer en 2018. Pas payé la première année et la message des impôts qui me demande de créer mon compte certainement pour payer cette taxe. Sur une année j’ai eu 11000 euros de revenus locatifs. Ça m’inquiète j ai lu un exemple ou quelqu’un avait eu 9000 e de revenus locatifs et avait payé 1800 euros  

CFE = valeur locative  X taux de la commune
Si la base locative est très faible, une cotisation forfaitaire minimum est due, qui varie là encore selon les communes/epci selon le tableau ci-dessous :
Jusqu'à 10 000 € de CA
 
Entre 221 € et 526 €
 
Entre 10 001 € et 32 600 € de CA
 
Entre 221 € et 1050 €
 
Entre 32 601 € et 100 000 € de CA
 
Entre 221 € et 2207 €
 
Entre 100 001 € et 250 000 € de CA
 
Entre 221 € et 3679 €
 
Entre 250 001 € et 500 000 € de CA
 
Entre 221 € et 5254 €
 
À partir de 500 001 € de CA
 
Entre 221 € et 6833 €

Oui mais j’arrive pas à calculer et j’ai appelé les impôts ils ne répondaient pas  
 
Sur ton calcul je trouve valeur locative 925 x 20 (taux de la commune) ce qui évidement n'est pas possible
 
J'ai trouvé le taux de fiscalité ici : https://www.collectivites-locales.g [...] 9_com.xlsx
 
Vous payez beaucoup vous ? Ça doit pas varier énormément entre les communes en idf

il faut multiplier la valeur locative figurant sur votre avis de taxe foncière (dernière page où il y a le détail, la valeur figure avant les taux de chaque collectivité) par le taux voté par la commune ou la communauté de commune.
Le taux peut se trouver sur le site de la commune/communauté de communes à défaut les contacter pour leur demander.
Cela peut varier énormément entre régions et du coup selon les biens.

merci c'est le taux "commune" ? je ne trouve pas sur la tf la valeur locative
 
https://www.noelshack.com/2020-44-3 [...] urezz.jpeg

Bonjour tout le monde!
 
J'avais prévu plein de travaux dans mon immeuble locatif, dont un coffret d'isolement des compteurs d'eau pour éviter le gel l'hiver!
 
Malheureusement, avec ce confinement, changement de plan... Mais étant donné que l'immeuble est dans une SCI à l'IS, je me demande si j'ai le droit d'utiliser le motif professionnel pour me déplacer et faire ces travaux...
 
Mais impossible de trouver la moindre informations sur le sujet sur internet, et je ne sais absolument pas qui contacter pour avoir une réponse à cette question.
 
Vous avez une idée ?
 
Merci

 
Tu as bien un contrat (EDF, taxe fonciere, ...) à ton nom à cette adresse ?
cherche pas plus loin ! une attestation basique et hop

Je suis mentionné gérant associé sur le KBIS

Il y a un texte qui va dans ce sens pour prouver mes dires en cas de contrôle d'un policier pointilleux ?

 Ils viennent de dire à l’instant au JT de la 1 que « c’était pas possible » pendant le confinement même de faire des travaux pour y habiter après

Bon beh je sais plus là.... C'est pas clair leur truc!
 
Et au JT, qui a dit ça ? C'est écrit en quelque part ?

 
C’était la blonde à la fin du JT de TF1 Garance un truc comme ça, ils parlaient des agents immobiliers ils ont enchaîné la dessus.
Regarde le replay 48min : https://www.tf1.fr/tf1/jt-20h/video [...] 92605.html
 
Je vais être dans le meme cas fin du mois... je résisterais pas

Je vois pas pourquoi.
Si c'est chez toi (genre maison secondaire), je vois pas pourquoi tu aurais pas le droit d'y mettre les pieds.
 
J'ai prévu de benner des tonnes de gravat durant la semaine du 16 au 22 novembre, j'espère bien que les gendarmes vont pas me faire chier car je vais faire des aller-retour avec une brouette pour atteindre la benne qui sera déposé à 25m de mon immeuble.  

Dans mon cas c'est à 1h30 de route, de quoi croiser pas mal de bleu...
Déjà ce matin, il y en avait partout, j'imagine pas un samedi matin...

J'ai regardé la fin du JT, c'est pas trop mon cas, si le motif professionnel est valable, je pense que cela se défend! Mais c'est fou de n'avoir personne à qui s'adresser pour s'en assurer!

Edit, j'ai trouvé ça qui pourrait aller dans mon sens :
https://www.gerantdesarl.com/actual [...] on-salarie
https://www.entreprises.cci-paris-i [...] -a-prendre

Mais j'ai beau lire le texte officiel, rien n'est clair à ce sujet... C'est soumis à l'interprétation du gars qui contrôle!

 
Faut aussi discounter tes futurs cash flows.
 
Faut faire une VAN si tu veux savoir si ca ete rentable.

 
Ba justement le principe du confinement tu navigues pas entre ta RP et ta résidence secondaire