Reprise du message précédent :

Il parlait de DrWatson qui disait en gros "bon, les livrets ça rapporte plus rien donc je vois pas d'autres solutions que l'invest locatif pour m'assurer une rente".

Je rejoins Kaiser et glandoll.
Ça me parait sain de mettre les gens en garde face aux risques de l'invest lcoatif.
Ça ne veut pas dire que c'est nul, il faut poser les calculs au cas par cas pour chaque projet.

PS : ton post juste au-dessus montre des exemples d'emmerdes possibles.

Est-ce vraiment pertinent de parler de taux de rendement au début du projet quand celui-ci est fait sans apport car du coup il n'y a pas d'argent immobilisé dedans ?
Par exemple : mon projet me donne rendement net d'impôts : 3.54% par an (loyer annuel-impots foncier)/prix
Par contre j'ai un TRI entre 22% et 25%, suivant le montant final des travaux.
 
Autre question sur le TRI.
Apport de 2000 euros, cash-flow négatif de 250 euros par mois. Produit nette de la vente au bout de 9 ans : 79 000 euros. TRI 22.47 %
Si je place les mêmes sommes avec la même fréquence, je dois avoir un taux de placement de 20.30% environ pour arriver à mes 79000 euros.
C'est un bon raisonnement ou c'est n'importe quoi ?  

Oui c'est à peu près ça.
Je trouve un TRI de 20%.
Comment tu as trouvé 22,47% ?
 
Le rendement sert à donner une idée de la rentabilité finale de l'opération.
Quand on évalue l'intérêt d'un investissement on ne connait que le rendement parce que la rentabilité dépendra fortement de l'évolution du prix.

J'ai rentré les chiffres dans un simulateur en ligne :
-5000 la première année
-3000 les 7 années suivantes
+76000 la neuvième année
 
Je comprends que ça donne une idée : par exemple si le rendement est de 0 % peu de chances que ce soit bien.
Je pense que cela a de l'intérêt au bout de quelques années quand tu commences à avoir de l'argent "stocké" dans ton investissement, ou si tu fais en injectant beaucoup d'apport.
Au début je sais pas trop.
 
Là on voit bien que 3.54% c'est moyen, pourtant le TRI est plus engageant, même si effectivement il dépend de plusieurs hypothèses.
 
edit :  
On parle souvent de cash flow, mais à mon avis il faut le mettre en rapport avec le montant global de l'opération.
On se rend compte alors de la puissance des taux bas.
C'est ce qui me pousse actuellement à vouloir m'endetter encore plus, mais je pense laisser passer un peu de temps pour étaler les investissements et diversifier les périodes d'achat.
Mais c'est très tentant.

Si tu le trouves partage stp c est un Excel du genre que je recherche aussi.
Rien trouvé pour l'instant je partage of course si je tombe dessus.

Pour vous, c'est quoi le meilleur endroit pour un meublé ?
 
A proximité des écoles / universités ?

 
Près de la plage.

 
 
Ah ok, faire all in sur un appart dans une ville X, c'est moins risqué que d'investir sur un tracker World avec 1600 sociétés    
C'est affirmé avec un tel aplomb que ça doit être vrai, on sent une grosse étude sérieuse des différents investissements

 
 
Je n'ai pas dit que tu es mal parti dans ta vie, j'ai dit que tu es mal parti dans l'investissement si tu crois "jouer" au lieu "d'investir".

 
Trouvé, par Shaad (lien dans sa signature) : https://forum.hardware.fr/hfr/profil-3848.htm
 
A mettre en FP !
 
Edit : CF+ de 23€ mensuel pendant le crédit, renta à 5,5% avec 1 mois de vacance par an. Ça correspond aux autres simulations. A voir si le projet se concrétise maintenant !

 
 
Les trackers ne sont pas forcément sur AV.
L'idéal est d'investir en PEA.

En fait, vu le message ci-dessus, j'ai du mal à comprendre pourquoi tu parles de cash flow positif et de 0 apport.

Tu pourrais donner des chiffres en expliquant lachat ?
 J'ai du rater quelque chose  

 
 
Ca construit autour mais le centre reste le centre, il ne peut pas s'agrandir. Par rapport à port Marianne ce qui m'a rebuté  investir là bas c'était les TF, du simple au double par rapport au centre (sur les biens que je visais). LE centre historique a quand même un cachet sympathique.
 
La proximité du centre avec les universités est un gros plus; surtout la faculté de médecine historique. Les TEC en commun dans le centre sont omniprésents et il y a aussi l'aspect sécurité où les parents des étudiants préfèrent miser lorsqu'ils sont loin de leur chérubin.

 
 
Cela s'est vu sur Paris d'après une courbe que j'ai vu qq part sur le forum; si ton but n'est pas la revente dans les 10 ans, ça fait peur à voir mais il ne faut pas paniquer.
Après c'est certain que ça ferait bien chier. Sur une ville comme montpellier où les tarifs n'ont pas l'air d'être des trucs de dingue, comment cela pourrait arriver un truc comme ça

 
dans ce cas, un tracker world, c'est "risqué" ou pas, vu que dans 10 ans ca devrait valoir plus ?

 
 
je ne joue clairement pas

 
 
là, c'est toi qui affirmes des choses; tu le sors d'où ton "all in" ?
 
 
 

 
 
C'est pourtant tellement expliqué/insisté aussi sur l'AV dans la FP du topic Epargne que je n'ai pas encore lu le passage/comparatif AV/PEA pour les UC/tracker
Je connais pas mal les avantages de l'AV, par contre je connais très mal les PEA pour le moment.

 
 
je n'en ai strictement aucune idée, je suis en train de me donner mal au crâne avec le topic epargne pour les tenants et aboutissements des différentes possibilités

Petite question: Si je veux acheter un bien avec travaux,je voulais faire un crédit immo classique avec prix d'achat + prix des travaux fait par des artisans,si je veux ensuite le faire par un autre artisans moins cher ou que je le fais moi mème au niveau banque comment ça se passe, il y a moyen de se faire régulariser son crédit ou autres choses ?

Paye déjà ta terrasse bio machin  

Quelle terrasse ?

 
 
C'est toi qui parles de jouer en bourse.
Ici personne de sérieux ne joue en bourse, on investit.
 
Donc en gros tu compares des investisseurs immo à des joueurs en bourse, c'est pas réglo.
Compare de bons investisseurs immo à de bons investisseurs en bourse plutôt.

 
L'investisseur immo moyen a 1 seul appart.
C'est un risque hyper concentré.

Clairement ca peut se comparer à du stock picking dans la démarche.
Bon je commence à étaler un peu le risque mais je reste exposé à un lieu géographique.

Sympa mais vu le CF et le rendement ( net en plus ) ça sent fortement l'investissement dans une ville où le prix au m2 est pas cher et où ça risque au choix dans les 20 ans:
-de stagner
-de perdre 20%

En tout cas, ce n'est pas dans une grande metropole ça c'est une certitude

C'est à Dijon, donc globalement stable et pas si petit que ça. Mais il y a un cheat code   : c'est l'appart de ma mère que je rachèterais (via une donation donc moins cher que le marché et sans frais de notaire).

Vous en pensez quoi des garages et places de parking ici ?

 
 
excusez moi pour cet abus langage qui fait malheureusement parti d'expressions toutes faites; je ne m'en étais même pas rendu compte    
 

 
Très cher là où c'est très recherché et long à rentabiliser, sinon tranquille niveau non entretien
edit : à étudier si un parking prend de la valeur sur une longue période pour une PV, je ne me suis jamais renseigné
 
Après les boxs fermés donnent beaucoup plus de possibilités aux locataires, donc se loue bien mieux et plus cher

Avec peu d'économies, c'est une idée, ça permet de mettre le pied à l'étrier par contre, pour ma part en négatif je vois :
- autant de papiers ou presque que pour un appartement classique
- procédure toute aussi longue ou quasiment
- gains faibles par bien
- emplacement encore plus important
- bien vérifier les règles de copro si on souhaite modifier (boxer ou autres aménagements)
- imposition (aucune déduction/amortissement il me semble)

Dans le positif:
- moins de risques de dégâts et autres des locataires
- moins chiant pour se débarrasser des mauvais payeurs
- pas cher donc pas besoin d'avoir beaucoup d'économies
- charges pas très élevées en général
- ça peut tourner vraiment "tout seul"

A titre perso, j'avais hésité à commencer avec ça mais bon, c'est beaucoup de recherches/boulot avant achat pour un gain assez faible, il en faut beaucoup des parkings pour commencer à avoir un revenu supplémentaire intéressant.
Et a crédit, il vaut mieux trouver un "lot" dans ce cas, car sinon ça fait pleins de lignes de crédits, souvent a la conso car trop faible pour faire du crédit immo, et les banques aiment pas trop trop.

Source ?

Non parce que bon, si on parle investisseur, c'est pas Mr Dupond qui a acheté un appart' comme ça pour avoir un peu de pierre et un loyer mais qui calcule absolument pas ses coûts ni n'optimise son imposition... Pour moi c'est pas du tout un investisseur, juste un proprio lambda comme il en existe des milliers.

Parce que moi dans ce cas je vais te dire que mon livret A il rapporte rien et l'AV dans ma banque en dur bah il y a pleins de frais, c'est absolument pas intéressant. Et puis j'ai un PEL mais je peux plus rien mettre dessus, du coup je suis bloqué, quand à la bourse c'est trop compliqué et ça fait peur (cas fictif mais qui correspond a une grosse? partie de la population, tout comme ceux qui ont un seul appart' "comme ça" ).

Un minimum de cohérence, soit on parle d'investir correctement, que ce soit en immo ou en finances, soit on parle du cas général, mixer les deux n'a aucun intérêt a part faire des comparaisons sans aucun sens (enfin si, qui vont dans le sens qui nous intéresse).

Je veux dire le bailleur moyen.
J'avais lu un article qui me semblait solide, avec le portrait type du bailleur moyen Français. Du genre 40 ans, seulement 1 appart, revenus 3k€ mensuels, etc.

Bah donc CQFD, ce n'est pas ce qu'on cherche à faire en étant ici à ma connaissance donc a quoi bon comparer ? Ce ne sont pas des investisseurs, juste des propriétaires, ce n'est pas mal ni bien, mais j'estime que l'on cherche à faire un peu mieux que la moyenne si on poste sur ce topic.

Le père de famille lambda n'a pas de PEA ou d'AV avec des trackers World non plus hein . Il a un livret A blindé, un PEL, éventuellement une AV parce que le banquier à dit que c'était bien et puis c'est marre.

 
je trouve que c'est quand même un souci que le fait de demander des chiffres (de cet investissement si rentable), on se trouve à recevoir des réponses acerbes sur les placements financiers et personne ne donne vraiment des chiffres, à part +200€ de cash flow
et quand tu creuses : ah mais lolilol ca fait 6 mois que je fais des travaux, sur cet immeuble, on compte pas car j'ai fait des erreurs,..... c'est    
 
Dans le cas contraire, on donne les chiffres de pourquoi on pense que cet investissement financier est bon....on ne va pas dire "non mais tu comprends pas, c'est rentable on le sait....". On explique pour quel profil tel investissement est bon,....bref il y a de la discussion et du débat, on accepte la confrontation et la remise en question.
Quand il s'agit de locatif, cela semble interdit.

 
Je suis pas sur de cela. Il me semble que ce topic peut aussi s'adresser à des personnes qui veulent se lancer pour la première fois dans un investissement, il faut bien commencer un jour.
Peut être faudrait-il donner un cadre au topic, par exemple les réflexes essentiels à avoir avant de se lancer, les différents possibilités d'investissement, les ratios de base à calculer...
 

 
J'ai un collègue qui a vendu son De RObien, avec MV de 20%, il est satisfait au final car il a "retiré 100k euros de l'opération".
Quand je lui demande les flux, il me dit "ça sert à rien, tu vas trop loin, perso je suis content".

 
   
aucun apport, rien du tout dans le premier ? aucun travaux ?
 
mais au final si on cumule les 2, tu es positif en cash flow ?

 
 
avec un PERP