Reprise du message précédent :

 
 
une boutique tout simplement.

Bonjour, si je suis propriétaire d'un logement avec un locataire qui détient un bail emphytéotique, puis je vendre le bien ?
Et est-ce qu'il y a des modalités particulières ?

Il semble que oui, mais je pense que le topic juristes serait plus approprié.
C'est pointu comme question...
https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Bai [...] n%C3%A7ais

Bonjour,
je loue depuis plusieurs années un bien à la même personne... je n'ai jamais augmenté le loyer.
Je souhaite le faire pour la 1ere fois en fin d'année, date d'anniversaire du bail...
Quelle est la démarche ? recommandé obligatoire ? Je suis limité à quelle augmentation ? IRL d'un trimestre précis ?
Merci !

Il y a une mention à ce sujet dans le bail ?

Oui, j'avais mis le pavé suivant :
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Le loyer sera révisé automatiquement et sans préavis, chaque année au mois anniversaire du contrat.
Pour calculer l'indexation, les Parties prendront en compte l'Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
L'indice à retenir est au maximum le dernier indice publié à la signature du contrat.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le Bailleur sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le Bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prendra effet à compter de sa demande.

Si tu révises le loyer maintenant, tu ne peux faire le rattrapage d'indice INSEE que sur la dernière année.
En revanche, si tu attends le prochain changement de locataire, tu as le droit de rattraper toutes les évolution de l'indice depuis la signature du bail avec l'ancien locataire.
Donc dans mon cas, je le fais au changement de locataire.

Sauf s’il reste 10ans de plus

Propriétaire de ma RP et avec un premier appartement en LMNP, je suis proche de ma capacité max d'endettement.
 
Et voilà que je tombe sur l'annonce d'un appartement de 60m² à 99K€ dans un village huppé de l'Ouest Lyonnais, avec une rentabilité immédiate "garantie" de 5,5 % :
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 230026.htm
 
Il y a évidemment un hic : il s'agit d'une maison 3 pièces (?) dans une "résidence affaire". L'exploitant annonce d'emblée que le bien ne peut être utilisé en résidence principale ou secondaire. Ca peut être un frein pour certains, mais dans une optique 100% d'investissement locatif, c'est un nogo absolu ou ca peut présenter un intérêt ?

 
 
Ce n'est que le rendement, et pas la rentabilité.
Ca change tout, la rentabilité dépend notamment du prix de revente...et c'est là que ça coince généralement avec les apparts en résidence affaire / sénior / étudiant /vacances.

 
Aucun intérêt.

résidences de services, à fuir quoi qu'il arrive, pire plan jamais

J'ai l'impression que ces projets sont encore plus faciles à vendre que les Pinel pour les CGP. Les clients adooooooorent le côté bail commercial avec loyer garanti 6/9 ans. Malheureusement 2 connaissances à moi ont souscrit à ça, sur des projets en cours de construction donc pour le moment "tout va bien".

je connais pas un seul CGP qui proposent ces trucs de merde
 
autant les Pinel ça y va et les bons CGP savent quand conseiller un Pinel et savent bien le choisir, autant les résidences services, tout le monde les fuit
 
à part les peu scrupuleux bien sûr

 
Fuyez pauvre fou.
 
Ton investissement est entièrement controlé par le bailleur, qui décide des locateurs, des charges, .. etc
 
Imagine :  
Il se passe quoi si le bailleur s'en va ?  
Peux-tu l'empêcher de faire ou ne pas faire des travaux ?
Comment revendre le bien ?

Quand ca permet de choper le bien à 1/3 du prix au m2, ca peut etre un pari. Si jamais les gens se mettent d'accord à la fin des baux pour ne pas renouveler ?

bien trop risqué, même décoté
 
à ce jeu là autant acheter de la nu pro de SCPI

Tout à fait !
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 340825.htm
 
3000€ le M², une véritable affaire !
 
 
Qui se paye par 1000€ de charge par mois. Va falloir le louer très cher pour rentabiliser.

Le fait que ce soit dans "un village huppé" n'a pas un grand impact, vu que c'est fait pour les gens de passage. Il s'agit d'un lot "Appart'Hotel Garden&City", il y a une autre résidence soeur à Lissieux, pas très loin: https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 228717.htm
 
Certains arrivent à faire des placements corrects dans ce type de biens, mais c'est en général en rachetant un lot dont l'exploitation vient de commencer et en le revendant vers 7 ans après le début du bail (pour éviter de faire face au renouvellement du bail).
Le risque dans ce genre d'exploitations est porté presque exclusivement par les propriétaires des logements, le rapport de force étant très favorable au bailleur. En pratique, c'est lui qui décide des travaux (payés par les propriétaires), et lors du renouvellement du bail c'est le bailleur qui va décider du nouveau loyer (très souvent revu à la baisse). Les bailleurs "prudents" sont par ailleurs parfois propriétaires de quelques infrastructures communes (réception, piscine) afin d'éviter de se faire éjecter au renouvellement de bail.
 
C'est un investissement très risqué...

 
En faisant le calcul ca fait 2.48% si je le fais maintenant, un peu moins de 3% s'ils partaient maintenant et que je faisais le rattrapage...
Je pense qu'ils vont encore rester pas mal de temps...  
Du coup, je pense qu'il faut mieux que je l'applique dès maintenant.
C'est juste que je ne connais pas les modalité d'application...
Actuellement on connait l'IRL pour le T1 2022 (2.48%), si je décide d'informer le locataire maintenant, c'est ce taux que j'applique ? même si la date anniversaire du bail est plus tard?
ou il faut que j'attende le T2 2022 pour le faire appliquer ?

Tente le simulateur gouvernemental :
 
https://www.inc-conso.fr/content/lo [...] otre-loyer

Bonjour j'ai une question : j'ai un appart en LMNP dans un coin touristique.

En gros ça se loue très bien l'été en Airbnb, nettement moins après septembre.

Et dans tous les cas il faut s'en occuper quand c'est du Airbnb.

Ça se fait de proposer à mon locataire actuel courte durée de signer un bail normal, assez cher, mais avec mon autorisation pour sous-louer ?

Par exemple en restreignant les sous-locataires à du Airbnb avec identité validée pour limiter les risques.

Dans mon coin c'est 3 mois/an Airbnb max et pas le droit de se faire un profit mensuel pour le locataire (je crois que c'est national ça)

C'est jouable ou casse-gueule ?

Existe t-il un encadrement des loyers dans ton coin ?

Je ne comprends pas le concept: Tu voudrais que ton locataire (qui habite dans ton logement) gère des LCD dans le bien où il habite, et que le bénéfice soit répercuté dans son loyer?

• Pourquoi ferait-il de la gestion LCD pour ton propre bénéfice?
• Où habite-t-il pendant ce temps?
• Si il a un autre logement pendant le temps des LCD, pourquoi continuerait-il à louer ton bien?

En général, les autorisations de sous-locations sont pour des entreprises. Pour un particulier qui est supposé habiter dans le bien, c'est un peu étrange. De plus, un bail "normal" c'est un bail à usage d'habitation. Pour faire de la sous-location, ça n'est plus un bail à usage d'habitation.

Non, c'est chez Ciotti, Estrosi et co

Non.

Tout ce que je veux, c'est lui proposer un bail d'habitation normal à long terme avec possibilité de sous-louer (le proprio peut l'autoriser dans un bail normal c'est juste qu'il ne le fait jamais) C'est tout à fait légal d'autoriser à sous-louer.

Le locataire actuel a ses parents à proximité et peut vouloir partir en vacances.

C'est juste pour 1) faire passer la pilule du loyer élevé à l'année au locataire 2) ne pas "perdre" trop d'argent en été par rapport au saisonnier que je dois gérer moi même mais qui est hyper rentable..

Enfin accessoirement certaines banques traitent différemment revenus loyer et revenus airbnb pour la capacité d'endettement..

Donc, tu passes de statut LMNP à celui de bailleur particulier sans possibilité de déductions "dantesque" et tu réintègres des loyers assez élevés dans tes revenus. Tu bloques aussi ton bien pour 3 ans minimum.
 
Il n'y a pas de raison que ce soit casse gueule, c'est juste que tu perds la possibilité de gérer ton bien comme tu le souhaites et tu ne contrôles plus rien.

Euh non LMNP c'est indépendant du bail. Airbnb ou bail meublé c'est LMNP-compatible. C'est déjà validé par ma comptable...

http://www.zen-immobilier.fr/inves [...] -lmnp.html

Je veux pas faire du non meublé et je n'ai pas à le faire pour ce que j'envisage...

Ça y est, j'ai compris ce que tu veux faire.
Je vois plusieurs points sur lesquels il faudrait avoir des réponses :
- Est-ce qu'il il possible, dans le cadre d'un LMNP, que ton locataire sous-loue avec un contrat commercial (une LCD n'étant pas un bail d'habitation)?
- Si le bail autorise la sous-location, est-ce que le propriétaire peut avoir un droit de regard sur le choix du sous-locataire ? J'ai un gros doute, la relation entre le locataire et le sous-locataire ne regardant qu'eux.
- En cas de dégradations par le sous-locataire, tu vas logiquement retenir une somme sur le dépôt de garantie du locataire. Est-ce que tu vas trouver un locataire assez inconscient pour accepter ce risque ?

Moi ce que je comprend, c'est que Doom veut dire à son locataire :
 
"Hein Kévin, je te propose un deal. Au lieu de louer l'appart 9 mois dans l'année comme c'est le cas actuellement à 500€/mois, je te propose de le louer 12 mois dans l'année pour 700€. Mais t'inquiètes Copain, je t'autorise à faire de la sous-locataire via AirBnB (uniquement) pour compenser la hausse du loyer. Tu pourras surement même gagner plus que les 200€ de différence de loyer. Allez top là Frangin."
 
Perso, il faut être un gros crétin pour accepter le deal.
 
Situation avant de Kévin :
- paies durant 9 mois un loyer X
- va vivre chez sa mère gratos durant 3 mois (l'été)
 
Situation après de Kévin :
- paies durant 12 mois un loyer X + 200€ (chiffre au pif)
- va vivre chez sa mère gratos durant 3 mois (l'été vu qu'il y a que cette période où le logement attire les gens)
- va devoir s'occuper des location AirBnB (ménage, remise des clef, etc....) pendant l'été.
- va prier chaque semaine pour que les 3 mois de AirBnB compense la hausse des 12 mois de loyer.
 
C'est quoi l'intérêt pour Kévin ?  

Devoir retirer ses affaires chaque été.  
Et s'il y a une dégradation, c'est sur son état des lieux que ça va ressortir.  
Je pense aussi que ça va être compliqué de trouver quelqu'un qui accepte le deal.

Le plus probable, c'est de trouver quelqu'un qui accepte le deal pour un bail qui commence en juin, et qui donnera ensuite congé pour début septembre.
Pendant l'été, il n'aura jamais habité le logement mais l'aura uniquement mis en LCD. Il va donc garder la différence entre le loyer et la LCD, sans jamais avoir eu besoin de posséder lui-même un logement à mettre en location.
Il est également probable que ce locataire ne paie pas le dernier mois de loyer, histoire de "récupérer" sa caution de façon forcée.

-Tu penses que la sous-location interfère avec LMNP ? Ça m'étonnerait car la sous-loc ne regarde que le locataire. Du coup je ne sais pas si j'ai un droit de regard...

En cas de dégradation par le sous-locataire, c'est Airbnb qui est supposé prendre en charge.

Théoriquement il est interdit de faire du profit sur une sous-location. Mais en effet économiquement parlant quelqu'un de peu scrupuleux a intérêt à accepter mon deal tout les 1er juillet puis résilier le bail meublé le 1er ocrobre après avoir fait masse Airbnb.

Enfin @André mon "deal" n'est pas forcément de l'arnaque tout dépend du surplus de loyer que je fixe et de la renta airbnb dans le coin. En fait 10 j de Airbnb remboursent un mois de loyer. En tout cas tous les proprios tiennent compte de la rentabilité en été pour fixer le loyer annuel (pour les baux à l'année)

La sous-location semble possible, avec ton accord dans le bail, et ton accord sur le prix de la sous-location:
https://www.jedeclaremonmeuble.com/ [...] nt-meuble/
En revanche, je ne vois pas pourquoi tu aurais un droit de regard sur le sous-locataire.
 
Pour ce qui est de la prise en charge des dégradations, tu simplifies le problème: AirBnB doit prendre en charge vis-à-vis de ton locataire, mais pas vis-à-vis de toi. En conséquence, c'est vers ton locataire que tu te retourneras, pas vers AirBnB. Absolument rien ne te permet de savoir quand ou si AirBnB paiera réellement.

Oui à voir... Logiquement le locataire habiterait dans l'appart la plupart du temps sans sous-louer donc il a intérêt à réclamer une prise en charge par airbnb si dégradation par un sous-locataire.

La question n'est pas là.
C'est un meublé, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer. Si il y a des dégâts allant au-delà de ce montant, qu'est-ce que tu vas faire? Te retourner contre airBnB? A quel titre? C'est une situation ou tu (le propriétaire) n'as aucun lien contractuel avec l'entité qui est supposée garantir contre les dégats (AirBnB).
 
Ton locataire pourrait effectivement tenter d'actionner la garantie AirBnB, qui ne manquerait pas de chercher tous moyens pour ne pas rembourser. Si réellement 10j de AirBnB sont l'équivalent d'1 mois de location, cela revient à dire que ton dépôt de garantie vaut 20j de AirBnB. Si ton locataire sous-loue pendant 60j en AirBnB, il n'aura que faire du dépôt de garantie. Il va simplement considérer qu'il a gagné moins d'argent, et les dégâts restent pour ta pomme, sans que tu ne puisses y faire quoi que ce soit.

Bref c'est n'importe quoi, sans compter que c'est bordeline sur plein d'aspects. Perso je ne ferais jamais ca.

 +1

J'ai un studio que je mets en location meublée depuis quelques années.
Le locataire actuel a arreté de payer il y a 3 mois et j'ai envoyé la lettre de mise en demeure pour que je puisse récupérer les sous via le garant Visale + lettre de résiliation de bail pour vente en septembre (le jour de l'anniversaire du contrat).
 
Sauf que le locataire n'a toujours pas récupéré les LRAR.
 
Quels sont les autres moyens pour avancer sur la récupération du pognon et le fait qu'il dégage ?

Il faudra passer par un huissier.

J'ai lu un peu sur le site de Visale et si tu as suivi leur procédure, normalement ils doivent tout te rembourser et gérer la procédure d'expulsion eux-memes si le locataire continue à ne pas payer non ?

Oui, pas besoin qu’il aille récup tes LRAR, il te faut juste la preuve d’envoie !