Reprise du message précédent :
Sachant qu'une couche de peinture fait moins d'un millimètre d'épaisseur, il a de la marge
 
Et sinon il suffit d'un petit coup de ponçage avant de repeindre. C'est de toute manière toujours une bonne idée de poncer avant de repeindre pour avoir moins de reliefs non souhaités.

 
Je suis bailleur de coloc en baux individuels et je confirme que tu dois laisser tes (co)locataire choisir leur assurance individuellement.

Non mais vous avez tout à fait le droit de prendre une assurance commune pour vos colocataires.  
 
Perso je fais un package tout inclus (charges + assurance) et tout le monde est content. Au pire s'ils ne veulent pas ils en prennent une en plus, mais personne n'a jamais refusé la mienne, ça leur simplifie la vie...  

bien sûr que tu peux si les locataires sont d'accord
 
par contre pour avoir une seule assurance il faut un seul bail en théorie amha

En tant que gros n00b de l'immobilier locatif j'ai tenté de jeter quelques chiffres, j'avoue que je ne vis pas un rêve éveillé sur le rendement mais je sens que je loupe quelque chose
 

(forcément pour le vocabulaire je maîtrise pas donc c'est écrit à ma façon pour l'instant )
 
Un avis ?

prêt sur 20 ou 25 déjà
finance meuble & travaux
la gestion locative me semble un peu chère
2k d'entretien annuel ça me semble élevé

 
Ouais et meme sur 20/25 ans, taux d interet trop eleve
autres points :
- pas d impots
- TF me semble tres chere vu le prix d acquisition (pr info c est le genre de TF pour un bien a 1Meur dans le 18e a Paris)

Non mais ne jamais prendre paris comme référence pour la TF, car c’est une aberration ce truc.

Dans la vraie vie, 800€ un T2, c’est pas si cher (je payes 1100€ pour T2/45m2 + garage à Blagnac)

C’est sur qu’à la campagne, les 1000€ de TF, c’est une maison de 200m2

Et rien à voir avec le prix du bien d’ailleurs, c’est que de la politique locale.

Merci pour les retours
 
J'ai calé le prêt pour en placer un deuxième grosso modo identique sur un autre bien plus tard, avec les deux ça correspondrait en gros à la moitié de mon 1/3 de capacité d'endettement (sans tenir compte des loyers).
 

gestion j'ai vu passer entre 6 et 10 %
Au delà de 15 ans les taux remontent un peu mais c'est vrai que c'est pas de façon dramatique.
Entretien oui pour un appart où j'ai déjà intégré une ligne charges c'est certainement beaucoup
 
 
 
pas d'impôts    
J'ai compté mon taux marginal /2 pour l'abattement lmnp
 
Je paye 1700 de TF pour mes 240 m² à moi
Les 800 c'est ce que j'ai vu en gros dans les annonces qui la mentionnent

Ah ptain j'ai oublié l'assurance

En plus de ce qui a déjà été dit, tu as oublié :
- l'assurance emprunteur du prêt, si elle n'est pas dans la mensualité.
- l'assurance PNO.
- les frais de relocation par l'agence à chaque changement de locataire (tu peux compter environ 1 mois de loyer en frais, c'est un sus des ~8% de gestion locative).
- les 8% de gestion locative sont souvent calculés par les agences sur les encaissements et non sur les loyers seuls. Donc c'est ~8% du loyer AVEC charges.

euh non 800 € de TF annuel c'est pas très cher, c'est cher ok, mais pas hors de prix non plus

 
Ouais j entends qu il y a des coins comme ça mais 70 de TF par mois pour 650 de loyer brut, ça me ferait bien chier.
Ya pas qu'à Paris qu'il y a des TF faibles btw.
 
Du coup sur le papier je trouve que cet investissement locatif n est pas attractif en effet.
A mon avis pour avoir un rendement net correct de toute façon, il faut acheter à un meilleur rendement brut ou dans un endroit plus premium, et pour ce genre de petit loyer/surface, se passer de gestion locative, etc. Sinon ça ne fonctionne pas. A moins d'avoir une forte conviction sur le potentiel de croissance des prix de l'endroit.

Bah putain ils se font pas chiay

C'est sûr qu'acheter pas loin si c'est pour pas faire la gestion soi-même ça paraît dommage...

bonjour,
 
chaque année après ma déclaration d'impôts ça me rappelle combien je me fait sucer par an et je me dis que je devrais défiscaliser    
 
donc la hype fiscale en ce moment c'est LMNP ?
 
ça existe un système où on file la thune et ils s'occupent de tout ? travaux, gestion locative. quitte a sacrifier de la rentabilité au profit de la tranquillité  

Drapeau

Si c'est pour payer moins d'impôts mais faire un mauvais coup immobilier à plusieurs dizaines de K€ y'a aucun intérêt.
 
Un bon coup immobilier, qu'il soit patrimonial ou rendement, se cherche. Les agences qui proposent ça j'y crois bof bof and bof.

Non ça n'existe pas. Sauf si tu acceptes de "sacrifier la rentabilité" au point où elle devient négative. Mais dans ce cas tu perds moins d'argent à ne rien faire.

A la rigueur cela pourrait correspondre aux SCPI, mais hors exceptions il n'y a rien de "défiscalisant" dans les SCPI.
 
De même, il n'y a rien de "défiscalisant" sur le LMNP, dans le sens ou une opération LMNP ne permet en aucun cas de réduire la fiscalité d'autre types de revenus.

oui c'est surement un abus de langage. je voulais dire faire baisser le montant final via crédit d'impôt (charges du LMNP?)

Et je ne suis pas sûr que l'on se comprenne bien : le LMNP a certes une fiscalité avantageuse, mais il ne génère aucun crédit d'impôt ou réduction d'impôt. Ce sont uniquement les revenus issus de la location LMNP qui bénéficient de cette fiscalité avantageuse.
Avec un LMNP, tu n'auras aucune diminution de ton impôt lié aux autres revenus.
Par contre, tu fais un investissement avec une fiscalité avantageuse, ce qui évite que ton investissement ne te cause une augmentation d'impôts pendant environ 6 à 10 ans.

Vous feriez quoi dans le cas d'une panne de VMC dans les communs qui coupe la chaudière (donc chauffage et eau chaude), qui n'est jamais correctement réparée ?
Je passe ma vie à appeler le syndic, qui appelle l'entreprise de maintenance, qui réarme la VMC et ca tient parfois 2h, parfois 1 mois, jusqu'à la prochaine panne.
J'essaye de mobiliser le conseil syndical mais j'ai l'impression que personne n'est impacté par la situation : l'entreprise de maintenance intervient donc respecte son contrat (à confirmer), le syndic envoie une lettre de mission quand le problème arrive, et tout le monde est content.
 
A part une mise en demeure du syndic (mais le vrai responsable est l'entreprise de maintenance), je ne vois pas trop quoi faire à ce point.
Ne me demandez pas pourquoi les familles avec enfants qui passent des jours entiers sans prendre une douche ne montent pas au créneau, ca fait un moment que j'ai arreté d'essayer de comprendre les humains

Je leur dirais de changer d'entreprise de maintenance, et si cela persiste je ne paierais plus une partie des charges pour manifester mon mécontentement et qu'ils se bougent... Je ne sais pas si c'est une bonne idée mais c'est ce que je tenterais!

Sachant qu'ils me facturent des 70 euros de relance quand j'oublie de payer les charges d'un trimestre (avec un seul email qui pourrait tout à fait finir dans le spam, et aucune relance ni par mail ni par téléphone), je ne vais pas tenter ce jeu.
J'ai déjà demandé à ce qu'on change d'entreprise de maintenance mais ca se fera au prochain contrat donc surement d'ici 6 mois...

Mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une mise à jour du système de ventilation/aération des équipements de production de chaleur...
Le fait que ce soit une VMC qui maintienne en fonctionnement la production de chaleur semble tout sauf normal. Cela donne l'impression qu'il manque tout simplement un système de ventilation adéquat dans le local, et que du coup on y a juste placé une bouche de VMC pour réduire à pas cher les occurrences de mises en sécurité des appareil.

Non ce sont des chaudières "VMC" individuelles, c'est un système assez classique dans lequel l'évacuation des gaz issus de la combustion n'est pas faite via une ventouse mais via la VMC. Si la VMC ne tourne pas, elle coupe toutes les chaudières de l'immeuble (sécurité logique car sinon plus d'évacuation des gaz).
Donc en gros, il n'y a rien à faire entre deux AG ? On peut rester 1 an avec un problème majeur sous prétexte que ce n'est pas encore l'AG ?

.
Il existe des bâtiments équipés de 2 réseaux VMC: 1 classique (ventilation air) et 1 réservé/spécifique évacuation gaz brulés chaudière.
Rien d'extraordinaire.
Dans ce cas précis, ne pas attendre: LRAR au Syndic pour prendre date et le forcer à prendre ses responsabilités.
noter TOUTES les dates d'incident.
 
 
edit: grillé

 
je ne suis pas sûr que j'avais bien compris ou ceux avec qui j'ai discuté aussi

Bon je sais pas si c'est parce que c'est en SCI mais pour la première fois la banque m'a demandé de l'apport (8%)

8% du prix du bien, ou 8% de l'opération (ie: les frais de notaire)?

 
un petit constat d'huissier lorsque c'est en panne ?  
bien sûr il y a un coût pour toi

Je pensais peut-etre commencer par une mise en demeure du syndic, histoire de leur faire comprendre que je ne vais pas laisser passer plus longtemps.
J'ai contacté le conseil syndical et personne ne m'a répondu (alors qu'ils vivent tous dans l'immeuble, la plupart avec des enfants).
 
Entre les jours fériés, les gens en vacances et les réparations foireuses, j'ai tout sauf envie de devoir compter sur un "artisan" en France.

 
Du prix du bien.

bonjour, est ce qu un achat immo avec objectif location saisonnière est compatible avec ce topic? j ai un projet en cours et des avis extérieur m aurais bien aidé

Oui, tu peux poser tes questions

Mon locataire a enfin ouvert son bouclard
 
Y avait un monde de fou toute la journée...j'suis tranquille sur les deux prochaines décennies pour les loyer

Obligé de faire une recherche internet pour comprendre ce mot.  
Résultat: soit c'est du patois Jurassien, soit c'est de l'argot pour désigner une boutique ou une maison close....J'hésite....

 
+1 pas compris.

il me semble que c'est une petite boutique, mais c'est loin tout ça

 
 
une boutique tout simplement.