Reprise du message précédent :

ben non en fait
c'est juste que tu t'y intéresses pas et que tu as des idées toutes faites sur le sujet, comme l'a dit nico
 
et le fait que ça soit sous gestion n'empêche pas que le jour où tu te retrouves avec un appart ruiné ou tout autre problème l'agence va venir toquer à ta porte pour gérer tout le bouzin

C'est mon esprit qui est bizarre ou pas?

J'ai du mal a considérer une possibilité de comparaison entre un rendement de locatif et un placement.

Dans un cas tu sollicite une banque pour acheter un bien que tu fais rembourser par un locataire, apport proche de 0, cashflow aux alentours de 0 pendant les 10/15 ans du crédit, puis soit rente soit vente, dans les deux cas c'est tout bénef.
Dans l'autre cas c'est a toi de verser tous les mois pour constituer un capital qui va relativement enfler pendant quelques années.

Je suis tenté de penser que ce sont deux approches différentes mais pas comparable.

Si la rente est assurée alors go
Je te mettais simplement en garde sur le fait que tu minimisais probablement les risques et que le rendement ne sera pas terrible du tout.
 

Beaucoup moins de temps que de gérer des apparts.
Quelques heures de lecture au début c'est vrai, mais après quasi plus rien.

si tu n'as aucun problème et que tout se passe pour le mieux dans le meilleur des monde
 
c'est comme si tu disais "bah si les actions montent tout le temps je fais que gagner de l'argent en fait"  
 
c'est un placement comme un autre c'est tout à fait comparable, ce qui se compare c'est justement la renta dudit placement.

Ce que je veux dire c'est que si t'as zéro de rentabilité en bourse et en immobilier, il y un un cas où TU as mis 50k€ de côté pendant 10ans et un cas ou UN LOCATAIRE a mis 50k€ pour rembourser ton bien, alors même si tu ne le revends que 40k€, tu restes bénéficiaire sans entamer ton train de vie (ou ta possibilité d'épargne)

Pour moi les deux sont complémentaires.

 
Pour la gestion des appartements, cela prend du temps quand il y a un changement de locataire. Cette partie peut être déléguée.
La période de rotation varie selon la taille du logement.
Quelques travaux de temps en temps, une fois que tu connais les artisans, c'est rapide. Cela peut être aussi géré par l'agence.
 
La phase la plus longue est la recherche du bien, et les formalités qui accompagnent l'achat et les travaux.
 
Je pense que jusqu'à 2-3 biens, c'est gérable sans trop de souci en direct, après une phase d'apprentissage.
A partir de 6-7, cela prend du temps ponctuellement, avec de l'organisation et de l'expérience c'est gérable sans trop de stress.
Si tu fais gérer en agence, honnêtement il n'y a quasiment rien à faire.

Si tu trouves ce genre de bon plan il faut foncer direct
La réalité c'est que même avec un crédit sur 25 ans c'est compliqué (mais pas impossible) d'avoir un cashflow à 0 en ne mettant aucun apport.

 
 
Non. Vois plutôt cela comme une priorité; à présent que ces 2 studios sont quasis payés; le reste qui "dort", je compte bien m’intéresser à d'autres placements (hors AV, PEL, Livret en tout genre). Ce n'est pas un forum de geeks pour rien, on s’intéresse tous à énormément de choses et la curiosité est une très bonne qualité à mon sens. D'un autre côté, j'ai 2 AV qui ont dépassé les 8 ans.

si tu prends des hypothèses qui n'ont aucun sens...  
 
et encore une fois tu considères que tout se passe parfaitement sur TOUTE la durée du crédit ce qui est très optimiste et peu réaliste

ben si en fait
 
et quand tu seras renseigné correctement tu t'en rendras compte

Faudrait que je revérifie les chiffres, mais je dois être proche du 0 ( brut c'est sûr, faut que je vois avec les impôts fonciers comment ça se passe) apport du montant des travaux et mobilier soit 2000€ et le tout sur 12 ans...
Ça tient du coup de bol, c'est d'ailleurs ce qui me gène pour recommencer l'opération, c'est que je ne trouve pas aussi bon!

 
je répondais à "tu es des idées toutes faites sur le sujet"
 
Chaque chose en son temps, prochaine étape. Les trackers sur AV m’intéressent pas mal pour ce que j'ai pu en lire jusqu'à présent.
 
Tu es très négatif Kaiser, c'est compliqué d'échanger avec toi et pas forcément plaisant.

C'est le propre des hypothèses, on prend ce qu'on veut
Je voulais simplifier la chose a l'extrême.
Côté immo, c'est sur que sur la durée de possession et a fortiori si il y a plusieurs bien en jeu, statistiquement il y aura des emmerdes. Je gère mes projets en en tenant compte. Je peux me permettre de ne pas avoir de loyer un certain temps et de faire quelques travaux nécessaires. A chacun de placer le curseur en fonction de ses envies et de ses possibilités

J'ai fait ce qu'il faut pour. J'ai pourtant pas un salaire hfr compliant

tu es une bonne fourmi, c'est important les fourmis

pas plus que d’échanger avec toi qui émet des poncifs et vend du rêve, en prétendant que l'immo est sans risque

en phase là dessus
 
mais c'est pas pour autant qu'il faut annoncer que c'est pas ou peu risqué et que c'est forcément tout bénef, puisque c'est faux

 
 
peu risqué ne veut pas dire sans risque. Je n'ai pas acheté dans la région de banlieue 13

même peu risqué c'est faux
 
et  tu peux acheter dans le 16ème et avoir des emmerdes hein
même si je suis d'accord que certains coins sont plus à risques que d'autres (mais du coup proposent un meilleur rendement)

dans le peu risqué niveau quartier recherché/huppé, je pensais à la valeur du bien qui chute en fait ; à part Paris où cela s'est tellement envolé qu'il est compliqué d'être certain que cela ne chutera jamais, les centres villes des grosses métropoles sont plutôt rassurants. Si la ville a en plus un fort attrait économique niveau emploi, c'est encoremieux. Montpellier pêche pas mal dans ce domaine malheureusement.
 
Bien sûr que l'on peut tomber sur un locataire cassos à emmerdes dans n'importe quel coin; le topic voisin en est la preuve flagrante.

J'ai été étonné du nombre de logements neufs qui se sont construits pendant les 2,5 ans que j'ai passé là bas.
Je parle de Port Marianne en allant vers Lattes.
Pourtant niveau économique c'est vrai que Montpel n'est pas top (mais c'est pas Nimes non plus   )

encore un poncif faux

si t'as 0 de côté et un salaire de merde tu ne peux pas emprunter, idem pour les placements, si t'as 0 de côté et un salaire de merde tu ne peux pas investir

Merci à tous ceux qui m'ont répondu sur le topic, du coup je vais me désintéresser de l'immo pour le moment

 
 
Je ne retrouve plus l'excel qui permettait de calculer le rendement d'un investissement locatif, ça vous dit qql chose ?

 
tout ce qui est payé en plus de ton emprunt, c'est comme ton apport mensuel que tu mets en bourse.
c'est quoi la différence selon toi ?

 
ca veut dire quoi "peu risqué" ?
 
est-ce qu'une baisse pendant 5 ans de l'immo et devoir retrouver la valeur initial après 10 ans est considéré comme un faible ou un fort risque ? (je ne parle pas de la proba que ca arrive mais que si ca arrive, si c'est grave ou non).

 
tu as des biens en location ?
avec un CF positif ? (nets de tout tout tout tout)
 
l'effet de levier est vrai si CF positif ou très faiblement négatif, sinon c'est à comparer avec un investissement financier lambda (au moins pour voir la rentabilité prévue des 2).
 
Ceux qui rejetent le fait de comparer avec un investissement financier ne font souvent aucun calcul.
Faire des calculs ne veut pas dire ne pas acheter du locatif.

 
J'ai vu mais faut créer un compte du coup j'ai abandonné. Je vais le faire si ça vaut le coup finalement.
 
Edit : 5,30% en net, avec 1 mois de vacances locative par an. J'ai l'impression qu'il manque quand même des trucs (genre budget travaux), et quasi tout est payant si on veut du détail... Bref, je vais chercher ce fameux excel  

Je ne mets rien en plus du crédit, le loyer est un peu plus élevé que le crédit ce qui permet de payer les a côtés (comptable, impôt foncier, etc)
Je n'envisage pas l'immobilier en ajoutant chaque mois. Le loyer doit tout couvrir. (Selon mon point de vue, sans vacance locative et hors gros travaux imprévus)

 
combien d'apport sur le 1er bien?    
 
renta nette de 5% annuelle ou en tout sur plusieurs années ?

 
et 0 apport ?
 
si oui, c'est un vrai effet de levier car réellement 0 argent sorti de ta poche. Tout vient de la banque et du locataire.

je critique les gens comme toi qui trompent les gens en annonçant que l'immo est peu risqué  
et je casse au passage quelques idées fausses sur les autres placements
 
à titre personnel, je fais de l'immo et des placements financier
comme l'a dit glandoll se poser les bonnes questions sur les invest qu'on fait ne veut pas dire ne pas faire

Combien les travaux ?

Votre investissement semble rentable effectivement. Vous avez l'appartement depuis longtemps ?
Pourquoi tu ne fais pas plus d'opérations ? Tu avais mis longtemps à trouver le bien ?