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Auteur Sujet :

Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

n°63625562
thopete
Posté le 30-07-2021 à 08:44:49  profilanswer
 

Reprise du message précédent :
Merci pour vos retours.
 
J'avoue que je pensais plutôt partir sur mon courtier pour :
- le gain de temps car j'ai un boulot très prenant et deux enfants à gérer
- je suis hyper exigeant : je veux notamment un apport super faible (en dessous des 10%) etc
- la quasi certitude que tout passe sans problème (ce courtier est très bon, il répond aux emails à 1h du mat, et il a fait passé 2 couples de potes à 41 et 43% le mois dernier en taux endettement pour une RP...)
- ce sont deux gros lots locatifs (deux fois 200k€) donc y'a quand-même moyen qu'avec sa négo ça rembourse le courtier peu ou prou
- je veux absolument du 25 ans et peu de BED le font pour du locatif, connaissez vous la liste des BED qui le font ? Je sais que ma BED le fait (La Banque Postale)
 
En plus, si mon premier compromis est signé, pas certain que le deuxième aboutisse (le proprio veut me forcer la main pour que je ne prenne pas de clause suspensive, ce que je n'accepterai pas...). Donc j'ai un peu le risque que le second se déclenche ... ou pas !
 
Bref, pas la situation la plus fluide, la plus simple... à vendre soi-même.
 
Cependant, rien ne m'empêche de sonder ma banque en dur (La Banque Postale donc) en parallèle.  :jap:  #AdviceFollowed Je verrai bien en effet... disons que cette banque ne m'a vraiment pas laissé un souvenir intarissable, c'est tellement lent et imprévisible...
Et si vous avez la réponse à la question en gras, je pense saisir votre conseil et aller voir une deuxième BED (en plus de LBP) pour sonder :-)  :jap:  
 
Pour mes prochaines acquisitions, l'idée serait en effet de poursuivre avec la banque en dur que mon courtier va me trouver pour ces 2 premières acquisitions.

Message cité 2 fois
Message édité par thopete le 30-07-2021 à 09:00:29
mood
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Posté le 30-07-2021 à 08:44:49  profilanswer
 

n°63625728
spooooocky
Posté le 30-07-2021 à 09:09:40  profilanswer
 

Crédit mutuel


---------------
Made in Marseille
n°63625832
thopete
Posté le 30-07-2021 à 09:22:01  profilanswer
 

J'ai déjà été voir seul le Crédit Mutuel IDF et le CA IDF (je suis en IDF).
Les deux étaient top mais ne faisaient que du 20 ans :-(

n°63625974
devil may ​cry
Posté le 30-07-2021 à 09:34:07  profilanswer
 

L'intérêt du courtier c'est pas tant les petites économies qu'il te procurera, c'est surtout le gain de temps à chercher un prêt, il faut bien évidemment un courtier à l'aise avec l'investissement locatif et qui a ses contacts, ce qui n'est pas toujours le cas.

n°63625992
Quenteagle
Talk to me, Goose
Posté le 30-07-2021 à 09:35:08  profilanswer
 

Entre les moins de 10% d'apport, les 25 ans et ta double operation tu choisis une voie difficile.
Bonne chance si tu y arrives, a mon avis il va falloir lacher quelque part.

n°63626014
thopete
Posté le 30-07-2021 à 09:37:00  profilanswer
 

Quenteagle a écrit :

Entre les moins de 10% d'apport, les 25 ans et ta double operation tu choisis une voie difficile.
Bonne chance si tu y arrives, a mon avis il va falloir lacher quelque part.


 
D'où le courtier expérimenté qui connait effectivement très bien l'IL et a un bon réseau  :whistle:  
 
Mais, oui c'est dur.
Tu as raison.
 
Si je n'y arrive pas, je lacherai la deuxième opération, tout bêtement.
Si j'y arrive, tant mieux :-)

n°63626669
Gqqch
Posté le 30-07-2021 à 10:35:45  profilanswer
 

thopete a écrit :

Cependant, rien ne m'empêche de sonder ma banque en dur (La Banque Postale donc) en parallèle. :jap: #AdviceFollowed Je verrai bien en effet... disons que cette banque ne m'a vraiment pas laissé un souvenir intarissable, c'est tellement lent et imprévisible...
Et si vous avez la réponse à la question en gras, je pense saisir votre conseil et aller voir une deuxième BED (en plus de LBP) pour sonder :-) :jap:


Sauf si tu as un encours important chez eux, (disons au moins 500k), ta BeD actuelle risque d'être peu compétitive : une fois que tu es client, ils comptent sur ton immobilisme pour que tu prenne le prêt chez eux, et gardent les meilleurs taux pour recruter les nouveaux clients.

 

Pour ce qui est des BeD qui font du 25 ans en locatif, il y a environ 18 mois LBP, CA, SG et Crédit du Nord m'ont fait des propositions sur 25 ans.
Au final j'ai pris Bourso, car plus simple (pas de domiciliation des revenus) et à coût identique même avec un taux annoncé supérieur. Les taux sont tellement faibles que les frais de dossiers de certaines BeD remontent significativement le coût. En gros, certains jouent le taux attractif, mais en contrepartie mettent des frais de dossier.

n°63626815
thopete
Posté le 30-07-2021 à 10:53:53  profilanswer
 

Gqqch a écrit :


Sauf si tu as un encours important chez eux, (disons au moins 500k), ta BeD actuelle risque d'être peu compétitive : une fois que tu es client, ils comptent sur ton immobilisme pour que tu prenne le prêt chez eux, et gardent les meilleurs taux pour recruter les nouveaux clients.
 
Pour ce qui est des BeD qui font du 25 ans en locatif, il y a environ 18 mois LBP, CA, SG et Crédit du Nord m'ont fait des propositions sur 25 ans.
Au final j'ai pris Bourso, car plus simple (pas de domiciliation des revenus) et à coût identique même avec un taux annoncé supérieur. Les taux sont tellement faibles que les frais de dossiers de certaines BeD remontent significativement le coût. En gros, certains jouent le taux attractif, mais en contrepartie mettent des frais de dossier.


 
J'ai justement ~500k d'encours chez ma BED... et je domicilie mes revenus chez Bourso.
La première discussion que j'ai eue avec eux m'a montré qu'ils étaient prêt à essayer de me fidéliser davantage.
 
Le CA ne fait plus 25 ans sur du locatif depuis 6 mois. Je pense qu'il reste LBP et la SG principalement. Je me note Crédit du Nord.
 
Concrètement, j'irai bien vers Bourso mais le taux est quand-même de 1,5% (pour le montant que j'ai à emprunter, sinon ça descends en dessous de 1% même sur 25 ans avec mon profil...) donc... ça revient quand-même cher même sur 10 ans... car le courtier trouvera au pire 1,25% je pense
Fortuneo semble proposer 1% sur 25 ans avec mon profil mais ne fait pas de différé de remboursement (chose qui m'intéresse, dans l'investissement locatif c'est quand même une base)...
 
Reste à voir ce que ça donne avec les BED cibles (LBP / SG) j'imagine ?...

n°63627449
Romf
Posté le 30-07-2021 à 11:38:10  profilanswer
 

thopete a écrit :

Merci pour vos retours.
 
- je veux absolument du 25 ans et peu de BED le font pour du locatif, connaissez vous la liste des BED qui le font ? Je sais que ma BED le fait (La Banque Postale)
.


J'ai cherché exactement la même chose, va voir ce poste où j'ai tout résumé:
https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t62958592
 
 :jap:

n°63627891
thopete
Posté le 30-07-2021 à 12:00:22  profilanswer
 

Romf a écrit :


J'ai cherché exactement la même chose, va voir ce poste où j'ai tout résumé:
https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t62958592
 
 :jap:


 
Very impressive (MP)  :jap:

mood
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Posté le 30-07-2021 à 12:00:22  profilanswer
 

n°63630127
Web4444
Posté le 30-07-2021 à 15:12:47  profilanswer
 

ÇA ils m'ont fait du 110% sur 28 ans sur un montant assez important. Atlantique Vendée  [:la chancla:5]

n°63632483
manu492
Posté le 30-07-2021 à 20:03:28  profilanswer
 

Bonjour !
 
Je viens d'acheter mon premier investissement locatif aujourd'hui et j'aurais des petites questions avant la mise en location.. à la fois excité et anxieux :D
 
Je compte meubler l'appart et faire quelques rafraichissements tels que la peinture, le sol, etc.. au mois d'août pour le louer en septembre.
 
Durant ce laps de temps, est-ce que je dois souscrire à une assurance propriétaire non occupant pour 1 mois ? pas du tout ? tout le temps ?
Dois-je également souscrire à un abonnement EDF durant ce mois de travaux ?
 
Sinon petite question compta, comment amortissez-vous les frais de notaire en LMNP réel ? Vous ajoutez ça au prix d'achat du bien et vous les amortissez au même rythme (20 ans) ?
Quid du mobilier ? la valeur des meubles sont <500€, je ne pourrais pas l'amortir du coup. Je suppose que je dois tout déduire cette année et le déficit sera ainsi reportable pour les 10 prochaines années ?
 
Merci :)

n°63632632
jma64
Electricien chez MOI 8-))
Posté le 30-07-2021 à 20:23:37  profilanswer
 

manu492 a écrit :

Bonjour !
 
Je viens d'acheter mon premier investissement locatif aujourd'hui et j'aurais des petites questions avant la mise en location.. à la fois excité et anxieux :D
 
Je compte meubler l'appart et faire quelques rafraichissements tels que la peinture, le sol, etc.. au mois d'août pour le louer en septembre.
 
Durant ce laps de temps, est-ce que je dois souscrire à une assurance propriétaire non occupant pour 1 mois ? pas du tout ? tout le temps ?
Dois-je également souscrire à un abonnement EDF durant ce mois de travaux ?
 
Sinon petite question compta, comment amortissez-vous les frais de notaire en LMNP réel ? Vous ajoutez ça au prix d'achat du bien et vous les amortissez au même rythme (20 ans) ?
Quid du mobilier ? la valeur des meubles sont <500€, je ne pourrais pas l'amortir du coup. Je suppose que je dois tout déduire cette année et le déficit sera ainsi reportable pour les 10 prochaines années ?
 
Merci :)


n°63633848
clements42
Posté le 30-07-2021 à 23:36:29  profilanswer
 

L'assurance PNO est obligatoire pour les biens en copro depuis 2015 mais vérifie auprès du syndic si l'assurance de l'immeuble n'en comporte pas déjà une, cela peut arriver.
 
Pour les fdn, tu peux les ajouter à la valeur d'achat et donc les amortir (mais attention cela n'est pas 20 ans, cf la ventilation par composant).
 
Pour le petit mobilier, tu peux le passer en charge et il sera effectivement reportable 10 ans max.
 
L'abonnement edf j'en avais effectivement pris un, j'avais aussi fait des travaux pendant 1 mois. A voir si l'électricité est coupée ou pas ? (C'était mon cas)


Message édité par clements42 le 30-07-2021 à 23:38:24
n°63633897
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 30-07-2021 à 23:48:50  profilanswer
 

PNO c'est tout le temps, que l'appart soit loué ou pas

 

et pour les travaux faut souscrire de l'elec, Total Direct Energie fait de la souscription à la consommation, sans abonnement
 


Message édité par KaiserCz le 30-07-2021 à 23:49:02

---------------
Just click it .
n°63639148
Gqqch
Posté le 31-07-2021 à 13:35:07  profilanswer
 

manu492 a écrit :


Sinon petite question compta, comment amortissez-vous les frais de notaire en LMNP réel ? Vous ajoutez ça au prix d'achat du bien et vous les amortissez au même rythme (20 ans) ?
Quid du mobilier ? la valeur des meubles sont <500€, je ne pourrais pas l'amortir du coup. Je suppose que je dois tout déduire cette année et le déficit sera ainsi reportable pour les 10 prochaines années ?


Les frais de notaire peuvent soit être intégrés au prix d'achat, et donc amortis avec le logement, soit comptés en charges.
En général, il est plus intéressant de les compter en charges (surtout si c'est ton seul bien en LMNP), l'amortissement étant sur des durées très longues (jusqu'à 80 ans).

 

Pour le mobilier, si tu peux le passer en charges, c'est en général mieux.

n°63640640
Shriv
Posté le 31-07-2021 à 16:23:27  profilanswer
 

J'attaque de mon côté l'achat du mobilier pour le dernier studio en locatif. Le gros du budget reste le canapé convertible. Heureusement les soldes sont les bienvenues.
Vous prévoyez combien en moyenne pour l'ameublement d'un studio ?

n°63641089
spooooocky
Posté le 31-07-2021 à 17:25:54  profilanswer
 

Tu en as beaucoup d’appartements en locatif ?


---------------
Made in Marseille
n°63641351
Shriv
Posté le 31-07-2021 à 17:59:53  profilanswer
 

spooooocky a écrit :

Tu en as beaucoup d’appartements en locatif ?

 

5 eme studio et cela sera très probablement le dernier.

n°63641904
gun809
Posté le 31-07-2021 à 19:31:16  profilanswer
 

Shriv a écrit :

 

5 eme studio et cela sera très probablement le dernier.


Ah et c'est en provence ou en région parisienne ?

n°63645771
Shriv
Posté le 01-08-2021 à 10:19:05  profilanswer
 

gun809 a écrit :


Ah et c'est en provence ou en région parisienne ?

 

Ni en Provence ni en région parisienne  :D

 

Je suis dans une très grande ville de province à 2h de tgv de Paris avec une mairie ecolo  :O

n°63645953
spooooocky
Posté le 01-08-2021 à 10:47:36  profilanswer
 

Shriv a écrit :


 
Ni en Provence ni en région parisienne  :D  
 
Je suis dans une très grande ville de province à 2h de tgv de Paris avec une mairie ecolo  :O


 
5 appartement à Bordeaux ?
 
Dans quels coins et achetés quand ?  
 
J’y suis aussi mais je me limite à deux appartements et une RP :-(


---------------
Made in Marseille
n°63645995
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 01-08-2021 à 10:52:26  profilanswer
 

Mairie ecolo, j'aurais plutôt dit Lyon


---------------
Just click it .
n°63646019
spooooocky
Posté le 01-08-2021 à 10:55:07  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

Mairie ecolo, j'aurais plutôt dit Lyon


 
Ça marche dans les deux villes c’est vrai


---------------
Made in Marseille
n°63646399
Shriv
Posté le 01-08-2021 à 11:46:48  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

Mairie ecolo, j'aurais plutôt dit Lyon

 

C'est effectivement une bonne réponse  :jap:

 
spooooocky a écrit :

 

Ça marche dans les deux villes c’est vrai

 


Oui c'est vrai qu'avec la vague verte on s'y perd  :D

n°63653008
sebastopol​67
Posté le 01-08-2021 à 21:42:58  profilanswer
 

Bonjour à tous,
 
Ma compagne et moi sommes en cours d'achat d'un studio pour mise en location meublée en LMNP.
 
Nous comptions acheter en indivision mais à la lecture d'article de ce type https://www.revenupierre.com/nos-co [...] indivision je me rends compte que la fiscalité et la comptabilités sont alourdies, je suis vraiment surpris qu'une indivision soit considérée comme une personne morale.
 
J'ai bien interprété ? N'y a-t-il pas de possibilité, légalement j'entends, qu'un seul des deux conjoints déclare les revenus du bien comme pour un LMNP classique si le bien est détenu en indivision ? Si non, y a-t-il des solutions plus simples ?
 
Merci d'avance

n°63653085
azubal
Posté le 01-08-2021 à 21:50:36  profilanswer
 

Il me semble que si êtes en union libre (pas pacsé ni marié), seul l'indivision est possible. En tout cas ca a été le cas pour nous.
Ou alors, seul l'un d'entre vous porte le projet financièrement.

n°63653220
sebastopol​67
Posté le 01-08-2021 à 22:00:44  profilanswer
 

Alors je ne l'ai pas précisé mais nous sommes pacsés en régime de séparation des biens, je ne sais pas si ça a une influence.

n°63653425
Miles_Teg9​1
Posté le 01-08-2021 à 22:20:13  profilanswer
 

jarviscok a écrit :

 

C'est un couple d'étudiants étrangers. Parents garants mais à l'étranger donc :o


C est comme ca dans d autres pays....


---------------
Votre bracelet personnalisé
n°63662251
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 02-08-2021 à 21:27:15  profilanswer
 

On en parlait il y a 1 semaine ou 2.
 
Le CR du camarade d'HFR qui a testé le coaching par LeBl0gP4trimoine :
 
https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t62160528


---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)
n°63667337
Silk56
Sauvage au coeur tendre
Posté le 03-08-2021 à 13:20:32  profilanswer
 

Proprios bailleurs, ce # va vous faire plaisir: https://twitter.com/hashtag/LesProp [...] htag_click
 
Rien que pour ne pas avoir à gérer des cas pareils, les SCPI sont un bon argument.

n°63668817
azubal
Posté le 03-08-2021 à 14:55:13  profilanswer
 

J'y vois pas mal de personnes intelligentes qui défendent les bailleurs.

n°63670134
Silk56
Sauvage au coeur tendre
Posté le 03-08-2021 à 16:42:54  profilanswer
 

Ha bon ? Quand j'ai regardé le ratio était de 9 commentaires puants pour 1 com intelligent.

n°63671596
Effaceur
Posté le 03-08-2021 à 18:47:36  profilanswer
 

Je passe les annonces sur LBC pour mon bien là :o
 
Franchement les dossiers c'est compliqué.
 
C'est juste impossible de trouver un CDI stable avec 3x le montant du loyer. J'ai que des CDD qui gagnent à peine deux fois le montant du loyer etc  :sweat:
 
Dossiers que j'ai (les plus sérieux )  
 
Loyer à 800 boules :  
 
Etudiante friquée => pourquoi pas mais pas trop de feeling, elle est princesse;
Jeune fille très bien mais CDD 3 mois à 2000 balles et ensuite CDI (mais bon la fameuse quenelle du CDI...) avec garants ceci dit, mais bon je sais pas comment elle paiera son loyer avec un reste à vivre de 1000 balles..
Etudiant dont j'attends le dossier pour la rém des parents;
 
Franchement compliqué les bons dossiers, c'est un miracle enfait.
 

Message cité 5 fois
Message édité par Effaceur le 03-08-2021 à 18:51:38
n°63671614
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 03-08-2021 à 18:50:09  profilanswer
 

Effaceur a écrit :

Je passe les annonces sur LBC pour mon bien là :o
 
Franchement les dossiers c'est compliqué.
 
C'est juste impossible de trouver un CDI stable avec 3x le montant du loyer. J'ai que des CDD qui gagnent à peine deux fois le montant du loyer etc  :sweat:  
 


Ton loyer est donc trop élevé par rapport au revenu du secteur  :o
 
Et puis bon, tu fais pas souvent de changement "location => location" sans une bonne raison (déménagement "grande distance", expulsion, jeune quittant papa/maman donc souvent en CDD, etc...). Le profil stable va plus faire un changement "location => achat". Ça ne me choque pas plus ton retour.

Message cité 2 fois
Message édité par andre1980 le 03-08-2021 à 18:53:05

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°63671636
Effaceur
Posté le 03-08-2021 à 18:52:55  profilanswer
 

andre1980 a écrit :


Ton loyer est donc trop élevé par rapport au revenu du secteur  :o

 

Bof, j'ai poncé LBC, il est aligné sur les autres offres.

 

Mais oui la région est chère et les salaires en France ne suivant pas hormis Paris :jap:

Message cité 1 fois
Message édité par Effaceur le 03-08-2021 à 18:53:29
n°63671647
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 03-08-2021 à 18:54:06  profilanswer
 

Effaceur a écrit :


 
Bof, j'ai poncé LBC, il est aligné sur les autres offres.  
 
Mais oui la région est chère :jap:


Si les offres sont encore en  ligne sur LBC, c'est que ces logements n'ont pas trouvé preneur donc peut-être trop cher  :whistle:  


---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°63671671
Effaceur
Posté le 03-08-2021 à 18:57:00  profilanswer
 

andre1980 a écrit :


Si les offres sont encore en  ligne sur LBC, c'est que ces logements n'ont pas trouvé preneur donc peut-être trop cher  :whistle:

 

Nan nan mais ça part (je mets les annonces en favorites et je vais les voir 2 jours après), je connais très bien la région et les prix mais bon.
Après peut-être que les autres proprios font des concessions  [:delarue3]

 

Au pire je baisserai de 50 balles si d'ici 1 ou 2 semaines j'ai encore que des profils pas top.

Message cité 1 fois
Message édité par Effaceur le 03-08-2021 à 18:58:11
n°63671708
Effaceur
Posté le 03-08-2021 à 19:00:40  profilanswer
 

andre1980 a écrit :


Ton loyer est donc trop élevé par rapport au revenu du secteur  :o

 

Et puis bon, tu fais pas souvent de changement "location => location" sans une bonne raison (déménagement "grande distance", expulsion, jeune quittant papa/maman donc souvent en CDD, etc...). Le profil stable va plus faire un changement "location => achat". Ça ne me choque pas plus ton retour.

 

En effet, après je suis aussi matrixé par Paris et l'IDF avec :

 

- Salaires plus haut
- Concurrence très très très rude pour la recherche de logements (personnellement j'apportais mes dossiers sous format plastifié et relié tellement fallait être lèche cul)
- Impossibilité d'acheter donc le mec à 3000 balles de salaire va quand même prendre l'appartement à 800 alors qu'à Lyon ou à Bordeaux par ex, il achètera vu que la diff location/achat sera minime.


Message édité par Effaceur le 03-08-2021 à 19:00:53
n°63671818
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 03-08-2021 à 19:12:37  profilanswer
 

Effaceur a écrit :

Je passe les annonces sur LBC pour mon bien là :o
 
Franchement les dossiers c'est compliqué.
 
C'est juste impossible de trouver un CDI stable avec 3x le montant du loyer. J'ai que des CDD qui gagnent à peine deux fois le montant du loyer etc  :sweat:
 
Dossiers que j'ai (les plus sérieux )  
 
Loyer à 800 boules :  
 
Etudiante friquée => pourquoi pas mais pas trop de feeling, elle est princesse;
Jeune fille très bien mais CDD 3 mois à 2000 balles et ensuite CDI (mais bon la fameuse quenelle du CDI...) avec garants ceci dit, mais bon je sais pas comment elle paiera son loyer avec un reste à vivre de 1000 balles..
Etudiant dont j'attends le dossier pour la rém des parents;
 
Franchement compliqué les bons dossiers, c'est un miracle enfait.
 


c'est où que tu loues ?


---------------
Just click it .
n°63671838
Effaceur
Posté le 03-08-2021 à 19:14:13  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :


c'est où que tu loues ?

 

Nice, vers la promenade des anglais/vieux port (pas la peine de chercher j'ai enlevé l'annonce pour 2/3 jours :o)

Message cité 1 fois
Message édité par Effaceur le 03-08-2021 à 19:16:35
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