Reprise du message précédent :
Bonjour    
 
Je reflechis a mettre en LMNP un appartement que jai achete il y a 15 mois. Entre temps, jai fait des travaux et l'ai habite a temps partiel. Y a t il des subtilites a prendre en compte pour faire cette transition ? Il me semble qu on ne peut deduire l'amortissement des frais d'achats du coup ? Mais en deduisant du revenu locatif l amortissement du prix d'achat + interets, etc, on doit quand meme s'y retrouver facilement ? D'autre part, supposons que je fasse du LMNP sur ce bien pendant 5 ans puis que je decide d'y revenir vivre comme RP puis 1 an plus tard de le vendre, pas de taxe sur la PV je suppose ?
 
Merci  

Bonjour
 
J'ai une question sur le déficit foncier, et je vous prie de m'excuser si elle a déjà été posée mais je n'ai pas trouvé de réponse.
 
J'ai un appartement, que j'occupais jusqu'à fin octobre 20, et qui a été mis en location (avec travaux initialement, puis difficultés à trouver un locataire vu la période, donc locataire en place depuis fin janvier21 ).
 
Il s'agit d'une location nue, dans une copro avec des charges assez elevées, donc (je suis en train de faire le calcul pour en être bien sur) le régime réel devrait être plus avantageux.
 
1/ Est ce que je peux déduire 2/12 (prorata temporis) des charges, de la taxe foncière, ainsi que de l'assurance, en plus des travaux dans leur entièreté, en créant un déficit foncier (n'ayant eu aucun revenu foncier en 2020) ?
 
2/ Ce déficit va t'il s'imputer directement en global sur ma déclaration 2020, ou bien se reporter sur l'année prochaine ?
 
Merci d'avance  

Ahhhhhh.
Ca y est, démarrage de mon premier invest immobilier en coloc. Je suis tout excité
 
Et surtout, je suis très agréablement surpris.
Non seulement, j'ai loué mes 3 chambres en 12 heures. C'est allé ultra vite. Mais en plus, j'ai revu mes loyers à la hausse par rapport aux estimations initiales du projet. J'aurai peut être du les mettre encore plus haut    
Du coup, mon rendement super net passe à 7%, avec un cashflow positif et un TRI à 27% (simu faite avec le tableau excel Simu_Immo 1.9)
 
Bon, allez, je me lance dans un nouveau projet

Le début c'est le plus simple, c'est dans le temps qu'il faut que ca se passe bien
Sans indiscrétion tu es dans quel coin ?

La Rochelle. Le locatif est hyper tendu. Surtout en ce moment car les 3/4 des locations sont bloqué pour du saisonnier.
Sur mes 3 résa, j'en ai deux qui me prennent la chambre au 1er mai alors qu'ils arriveront que mi juin

C'est pas donné à l'achat ! Je vois que les chambres se louent 450/500, pour arriver à 7% supernet avec 3 chambres il faut le toucher à moins de 200.000. Pas l'air évident à moins de taper dans des vieux immeubles qui ont souvent une classe énergétique pourrie !

Dans le cadre d'un contrat de location avec provision sur charge mensuelles avec régularisation annuelle.

Est ce possible si les charges sont plus élevé de demander un complément au locataire ? Ou est ce seulement dans le cas où les charges sont plus faibles ?

Si c'est une régularisation ca va dans les deux sens. Si c'est un forfait (meublé) c'est fixe.

• Non, tu ne peux pas déduire les frais d'achat, c'est trop tard. Mais par contre, tu vas faire une évaluation actuelle de ton bien (par exemple par un agent immobilier) et prendre en compte cette valeur actuelle pour l'amortissement. Tu as donc perdu l'opportunité de passer en charges les frais d'achat, mais en contrepartie tu augmente la valeur amortissable du bien. (idem pour les travaux). Dans ta situation, l'erreur serait de prendre en compte la valeur d'achat comme valeur du bien. Tu peux faire mieux.
• Oui, pas de taxe sur la PV si vente de résidence principale, peu importe l'historique fiscal du bien.

Oui pour les charges/taxe foncière/assurance. Pour les travaux, cela dépend de si tu les as fait lorsque tu étais occupant ou après.
 

 
Ca dépend des quartiers. Il ne faut pas acheter dans les quartiers le plus en vogue (= les plus chère).
Y'a des quartiers intermédiaires où l'immo achat est (encore) très faible alors que l'attractivité en locatif est élevée. Donc les rendements sont meilleurs.
 
Pour mon cas : T3 transformé en T4 de 63m², acheté 142500€. Rénové. Placé en meublé et statut réel simplifié.
 

Merci beaucoup

Les travaux ont été fait après notre départ (rafraîchissement peinture, plomberie, plinthes et électricité notamment) donc je voulais les compter en totalité.

Dernière question (pour l'instant) faut il tout détailler ou bien je mets seulement le résultat du calcul sur le 2044? Et je garde évidemment le tabler Excel ainsi que tous les justificatifs en cas de demande.

Un tel rendement alors que La Rochelle est cher non ?

 
En réalité ça doit être dans une banlieue craignos en périphérie de La Rochelle

Ca sent le projet bien travaillé, achat à bon prix dans une ville moyenne, bonne rénovation et surtout avec goût pour se différencier, se mettre dans la fourchette haute du marché et filtrer les bons candidats et bravo  

C'est fou comment dès qu'on a un bon rendemment les gens penses qu'il y a un vice caché

 
Disons qu'en recherchant rapidement sur seloger, j'ai du mal à trouver des 60m2 à des prix aussi bas à La Rochelle ou en périphérie. Mais sinon oui projet très bien monté clairement

 
 
Ahahah.  
C'est dans la rochelle. Un ancien quartier. Clairement pas le plus sexy mais il a - à mon sens - le meilleur ratio localisation/qualité.
Pas de vice caché. Le seul point noir, c'est que l'immeuble est dégueu vue de l'extérieur :
 

Ouais, c'est le genre d'immeuble qui coute pas cher dans toutes les villes de France.
Dans ma ville il y a un écart du simpe au double entre ces immeubles et les trucs récents. Du coup en locatif, pas forcément un mauvais calcul, surtout que souvent c'est des conceptions anciennes avec eau chaude et chauffage dans les charges.
Seul souci la classe énergétique (les F et G sont bientot interdits à la location). Ton DPE donne quoi ?

Le prix d'achat c'est la base pour faire du locatif avec une rentabilité élevée. Les bonnes affaire sont rares mais elles existent (on tombe toujours sur un cas foireux pour le vendeur : appart demandant beaucoup de rénovation qui font peut à 99% des acheteurs, besoin d'argent urgent, successions qui se passent mal, divorces... et qui font que le prix est en dessous du marché), il faut être efficace dans ses recherches et patient.  
 
Par exemple moi je suis tombé sur des gens qui devaient partir habiter en corse, ils étaient pressés et le gar qui s'était positionné avant moi n'a pas eu son prêt, ce qui leur a fait encore plus perdre du temps. Ils l'avaient mis en vente pour 139 000 et je l'ai eu pour 115 000 FAI.
 
Perso ma ligne de conduite c'est de ne pas acheter au prix du marché, je préfère louper 95% de mes offres d'achat avec un prix trop bas plutôt qu'acheter au marché. Acheter en dessous du marché c'est aussi avoir une marge de sécurité, s'il t'arrive un problème et que tu dois revendre vite, cela permet d'avoir plus de chances de ne pas perdre à la revente.
 
Bon c'est ma stratégie, chacun la sienne

 
Aie. Ca je ne savais pas.
Je suis :
Consommations énergétiques 275,2 E
Emissions de gaz à effet de serre 27,4 D
 
(Mais je dois refaire les diags en 2024)

Quel est le meilleur moyen pour un particulier (sans agence) pour faire signer à distance un bail de location meublé unique pour une colocation avec les annexes pour les caution des colocataire ?

A l'aise
 
Ce sont les F et G dans le collimateur...

Alors moi j'ai utilisé le site Monsieur Hugo, t'as un bail conforme à la réglementation avec signature électronique pour 10 balles.
 
Par contre, es-tu sûr que le bail solidaire soit le plus intéressant pour une coloc meublée? Pourquoi pas un bail individuel?

Hello, pour des parkings, si on est obligé d'être au réel (très peu intéressant car quasiment pas de charges même si c'est positif en soi...), vous avez une solution ?

Car les prélèvements sociaux + la TMI quand y'a 0 charges à déduire ça fait très mal

 
 
Stratégie aussi de l'investisseur dentiste que j'ai interviewé, ce semble très pertinent    
Mais il faut être patient et persévérant, gros taux d'échec avant de signer.

Exactement la meme stratégie de mon coté. Je l'expliquais il y a quelques pages et on me rétorquait que les bonnes affaires n'existent pas, qu'acheter sous le marché c'est pas possible, etc.
C'est possible mais il faut etre patient (et maitriser son marché !)

 
Ah ça a l'air top Monsieur Hugo !
 
Bon, sinon de mon côté je souhaite aussi me lancer dans l'investissement locatif.
 
Ma situation : j'ai un crédit sur le dos pour ma RP, qui constitue à peu près 25% de mon super net (donc après IR). Et je parviens sans peine à mettre dans les 1500€ de côté chaque mois pour peu que je sois un peu sobre dans mes dépenses. Cela en étant célibataire.
 
Mon souhait : dans un premier temps, acquérir un appart (studio ou T2) dans une station balnéaire "historique" qui ne déclinera pas dans les 50 prochaines années (sauf chute économique globale), loin de là. Avec pour idée d'en faire une location saisonnière lorsqu'il y a du monde dans le coin, et une résidence secondaire en périodes creuses.
L'idée serait qu'en cas de remplissage convenable, je m'approche d'un équilibre entre les remboursements du crédit et les revenus nets de la location saisonnière, ou que mon déficit ne dépasse pas les... disons 500€ par mois. Le tout en ayant recours à une société de conciergerie, n'habitant pas dans le même coin.
 
Est-il illusoire de pouvoir espérer un financement dans ce genre de cas de figure, ou faudrait-il que j'abaisse les mensualités de mon crédit actuel (en allongeant la durée) pour espérer ne pas dépasser les 40% de mon salaire net ?
 
Mon objectif à moyen/long terme serait qu'en cas d'équilibre ou quasi-équilibre financier sur cet appart, je puisse en montrer le bilan à la banque pour investir dans un autre logement. Et ainsi de suite, on peut rêver
 
Vous l'aurez compris, ma réflexion est loin d'être mure, c'est pour l'instant un peu décousu, mais je pense que mon salaire actuel devrait me permettre de pouvoir me lancer, même si j'ai déjà un crédit sur le dos : je souhaite surtout valider ce point là.

Un peu le même projet.
Mais un CF négatif de 500 € par mois ce serait énorme ! Surtout pour un simple T2.

 
Oui bon c'est surtout pour dire qu'au pire, je parviendrai à assumer un tel CF négatif sur un laps de temps (en cas de crise éco, de Covid-22 ou que sais-je), l'objectif étant évidemment d'être malgré tout à l'équilibre.
 
Edit : et j'en profite pour une autre question. Certains ici ont essayé les enchères immobilières ? C'est un miroir aux alouettes ou ça peut vraiment être intéressant pour peu que l'on ait un peu de bol ?

 
Je fais pareil, mais entre 2 je n'hésite pas à prendre un bien que je peux exploiter rapidement. 1 an à chercher la perle rare, c'est 1 an de loyer de perdu, soit environ 5% du prix en général.

Le coût change t'il en fonction du nombre signataire (colocataire) ?

C'est 10 balles par bail signé, si tu as un bail c'est 10 balles, si tu as 4 baux individuel c'est 40... Après tu passes aussi cela en charges.

Gros taux d'échec ça c'est sûr, après cela ne veut pas dire que tu vas mettre dix ans à trouver, tout dépend l'énergie que tu mets dans les recherches et le réseaux que tu te fais (l'objectif étant de se faire connaître de toutes les agences immo pour qu'elles te parlent des biens qui arrivent mais qui ne sont pas encore sur le marché)

Des bonnes affaires il y en aura toujours, après faut être là au bon moment et en effet bien connaître le marché est un point capital    

J'ai des dossiers (2 colocataires) avec 3 ou 4 cautions (parents). Est ce plus sur/simple de leur demander une caution visale ?

J'hésite aussi, mais en y réfléchissant bien, les 5% de loyers gagnés ne compenseront pas la perte à l'achat (je chiffre environ à 20% le gain moyen des vraiment bonnes affaires)

Tu as réussi avec cette stratégie ? J'ai essayé avec les agences et aucune ne m'a jamais recontacté. Soit ils ne me prennent pas au sérieux, soit ils sont incompétents (j'opte pour la deuxième option vu la moyenne de mes expériences avec les agences ). Je suis sur un marché relativement tendu où les biens ont tendance à partir sans trop forcer en quelques semaines (c'est pas Paris mais pas l'Ardèche), donc j'ai l'impression qu'ils ont la flemme de se faire un réseau d'acheteurs et préfèrent envoyer sur leboncoin et attendre...

Ça demande énormément de boulot/chance pour avoir 20%. Ou alors ce que tu trouves c'est un faux 20%. Je vois quelques investisseurs qui achètent des rdc, ou dans des résidences peu cotées, ou avec défaut et ont l'impression d'acheter moins cher que le marché, alors qu'en réalité, c'est juste que ce sont des biens déjà moins cher à la base. La décote réelle est en pratique plus du côté 5 ou 10%. Il y a également les travaux qui peuvent augmenter cette sensation qu'on a d'avoir eu une bonne affaire à l'achat.

Ex :

Appart rénové correctement dans la résidence = 190k.
Appart à rénover affiché 170k acheté 140k. A 170k, en réalité, il n'y a pas d'acheteur mais à 155K, sûrement.
Travaux 20k, fait avec artisan pas cher avec lequel on travaille souvent avec du matos gamme basse/moyenne, mais qui passe en loc. Avec entreprise lambda, 30k
Total achat+travaux, 160k.

Dans un cas comme ça, on a l'impression d'avoir acheté bien en dessous du marché, alors qu'en réalité, on a juste acheté, 10% en dessous du vrai marché. C'est la décote à rénover  + négo + travaux contenus qui font que c'est "une bonne affaire".

Le seul soucis c'est que le cas où tu peux l'avoir à 170k c'est toute l'année, 155k c'est 6 fois par an, et le cas à 140k c'est 1 fois par an. Faut pas louper l'occasion, avec en plus le risque que les prix moyens augmentent le temps de la recherche...
Et perso, en tant qu'agent immo, je ne vois pas pourquoi je rappelerai un mec qui se pointe 1 fois, comme ça, sans background d'achat, pour lui présenter un bien décoté de 20% alors que j'aurai une file d'attente avec juste -10% et des €€ en plus dans ma poche...souvent la pseudo décote vient de la résidence, comme le cas présenté plus haut !
Mais c'est aussi le rôle de l'investisseur de savoir trouver la rentabilité, là où le bon père de famille ne veut pas aller.

Si tu passes 2 ans à regarder le marché de manière très regulière pour saisir la belle affaire, je ne vois pas trop pourquoi on parlerait de chance mes seuls achats sont des "vrais" 20% de discount (je pondère pour l'étage, l'immeuble, la résidence etc.) mais ils sont rares (2 achats en 5 ans sur la région - j'ai vu quelques autres très bonnes affaires mais pas plus d'une tous les 1/2 mois). D'ailleurs il y a quelques semaines j'en ai vu passer un (un bon 20% aussi) : il est parti dans la journée, le temps d'avoir l'agent au bout du fil c'était déjà trop tard.
D'ailleurs ca ne trompe pas : les biens qui sont un peu en-dessous du marché ne trouvent pas forcément preneur plus vite que les biens dans le marché, ca se joue plus au charme quand on parle de +/- 5/10% avec le prix moyen de la résidence au meme état.
Par contre les très bonnes affaires partent dans la journée.
 
Mais je suis d'accord avec ton analyse, sur les travaux etc.. Les gens ont tendance à comparer en ayant fait les travaux eux-memes par exemple, alors que s'ils avaient fait appel à des pros (l'équivalent du projet acheté déjà rénové) ils auraient beaucoup moins d'écart avec le marché.

Connaissez-vous un service pour créer un bail et des annexes de cautions et qui propose un service de signature électronique pour les locataires mais aussi pour les cautions ?
 
Exemple: Monsieur Hugo ne permet pas la signature électronique des cautions

Moi je passe par Rentila. C'est 48e/an mais ça fait tout (dont l'édition des baux et documents associés + signature électronique)

Bonjour,  
 
J'ai un projet de location en LMNP qui est en cours de rénovation, donc pas encore actif.
J'aurai besoin d'un expert comptable pour me faire la liasse fiscale et notamment l'amortissement du bien.
Entre le cout d'acquisition, les travaux en cours et l'absence de revenu pour cette année c'est au dela de mes compétance.
Vous avez des expert comptable a recommandé?  
Si possible 100% en ligne, j'ai des problème d'audition et j'aimerai éviter le téléphone...

Les 2 qui reviennent souvent sur le topic : contalim et jedeclaremonmeuble
 
Perso je suis chez Contalim, rien à redire.

GG
ça me donne presque envie d'acheter un 2éme appart en LMNP
Mais j'aimerais trouver ma RP avant.