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Auteur Sujet :

Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

n°62568902
chris_hunt​er
Posté le 05-04-2021 à 13:06:54  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

Shriv a écrit :


 
 
Tant que c'est pas retro actif  cela me va je fais mon dernier LMNP cette année.


 
Donc tu es tranquille.
Ils ont commencé par revoir le LMP donc on viendra au LMNP mais il feront peut être une réforme « douce » car il y a un vrai besoin de LMNP.


---------------
Force et Honneur
mood
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Posté le 05-04-2021 à 13:06:54  profilanswer
 

n°62570788
devil may ​cry
Posté le 05-04-2021 à 18:30:36  profilanswer
 

C'est clair, le LMNP permet aussi d'augmenter considérablement le nombre de logements "beaux" et une bonne partie à des prix très accessibles, l'impact social est non négligeable, pas sûr qu'ils aient envie de casser tout ça d'un coup...

Message cité 1 fois
Message édité par devil may cry le 05-04-2021 à 18:31:09
n°62571946
fred_zhuzh​u
Posté le 05-04-2021 à 20:31:41  profilanswer
 

devil may cry a écrit :

C'est clair, le LMNP permet aussi d'augmenter considérablement le nombre de logements "beaux" et une bonne partie à des prix très accessibles, l'impact social est non négligeable, pas sûr qu'ils aient envie de casser tout ça d'un coup...


 
C’est beau parce qu’il y a des meubles ?
En quoi c’est plus accessible le lmnp : c’est souvent plus cher qu’un logement nu.
 
Combien de personnes connaissaient vous dans votre entourage qui loue en meublé ?
 
J’ai beaucoup de personnes qui louent dans mon entourage professionnel et aucun ne loue de meublé à ma connaissance.  
 
A part des étudiants et/ou coloc je vois pas l’intérêt à titre personnel à un logement meublé : je parle en tant que personne qui louerait pas en tant qu’investisseur qui lui y voit un intérêt.
 
Cette niche fiscale est une aberration économique par rapport aux besoins  des locataires qui cherchent en majorité du nu.
 
D’ailleurs question à part : airbnb c’est considéré comme du lmnp ou c’est un régime fiscal à part ?

n°62572712
Yalouf
Posté le 05-04-2021 à 21:41:23  profilanswer
 

fred_zhuzhu a écrit :


 
C’est beau parce qu’il y a des meubles ?
En quoi c’est plus accessible le lmnp : c’est souvent plus cher qu’un logement nu.
 
Combien de personnes connaissaient vous dans votre entourage qui loue en meublé ?
 
J’ai beaucoup de personnes qui louent dans mon entourage professionnel et aucun ne loue de meublé à ma connaissance.  
 
A part des étudiants et/ou coloc je vois pas l’intérêt à titre personnel à un logement meublé : je parle en tant que personne qui louerait pas en tant qu’investisseur qui lui y voit un intérêt.
 
Cette niche fiscale est une aberration économique par rapport aux besoins  des locataires qui cherchent en majorité du nu.
 
D’ailleurs question à part : airbnb c’est considéré comme du lmnp ou c’est un régime fiscal à part ?


 
Le LMNP et sa fiscalité douce a quand même permis d'améliorer la qualité du parc locatif.
Comme on est moins taxé, on rechigne moins à rénover, améliorer et bien équiper et un logement. Le loyer un peu plus élevé justifie également tout cela.  
 
Sur des studio/T2, au final, je ne vois que très peu d'intérêt à louer nu, même en temps que personne. En tant que proprio voilà les avantages, moins d'emménagement/déménagement, tu peux facilement mettre du matos de qualité, une bonne cuisine avec du bon éléctro et sdb, un beau dressing à base de caisson IKEA mais bien optimisé pour la surface. Côté locataires, ceux qui y logent, qu'ils soient étudiants, jeunes célib, ou couples sans enfant quand ils débutent dans la vie active, ne pourraient pas se loger dans de meilleures conditions dans le nu, à moins d'y mettre 2K-5K de meubles et d'electro (voire plus si la cuisine n'est pas équipée), dressing rangements etc....
 
Dans mes meublés j'ai de jeunes médecins qui débutent, des profs qui arrivent dans la ville, des jeunes diplômés d'Ecoles qui bossent à Paris, mais qui ne veulent pas vivre à Paris (Oui ça existe), des étudiants (après je loue assez grand et assez cher, donc en général les parents sont blindax)
Louer un studio nu ou un T2 de 45m2, pour y rester 1,2 ou 3 ans, et après se trimbaler un four, un frigo, et une PAX qui n'iront pas dans le prochain logement...dont ils seront surement proprios...
Le problème dans le nu, c'est que c'est moins entretenu par le proprio, car si par chance le four ou frigo fourni par le prorio pète, il le remplacera mais ce ne sera pas déductible des revenus fonciers.. Ca donne vraiment pas envie d'équiper un appart un minimum...
 
Maintenant si on cherche un Studio ou T2 en loc pour les 10 années à venir, c'est sûr il faut chercher du nu...
Et sur les grandes surfaces, les gens ont souvent déjà des meubles et hors coloc, il y a peu de demande, sauf cas particuliers.


---------------
Mon Feedback Achats/Ventes
n°62574085
Collioure
Posté le 05-04-2021 à 23:23:24  profilanswer
 

Collioure a écrit :

Bonjour,
 
est-ce que dans le fil un fichier excel de simulation traine ?  
J'aimerai faire des projections entre une SAS et une SCI IR ou IS, comme il se peut que je parte sur un bien avec travaux, j'ai du mal à visualiser les différences entre les formes juridiques à court et long terme (même si j'ai une idée, un calcul est plus sympa ;) )
 
merci !


Quelqu'un?

n°62578539
devil may ​cry
Posté le 06-04-2021 à 14:14:04  profilanswer
 

fred_zhuzhu a écrit :

 

C’est beau parce qu’il y a des meubles ?
En quoi c’est plus accessible le lmnp : c’est souvent plus cher qu’un logement nu.

 

Combien de personnes connaissaient vous dans votre entourage qui loue en meublé ?

 

J’ai beaucoup de personnes qui louent dans mon entourage professionnel et aucun ne loue de meublé à ma connaissance.

 

A part des étudiants et/ou coloc je vois pas l’intérêt à titre personnel à un logement meublé : je parle en tant que personne qui louerait pas en tant qu’investisseur qui lui y voit un intérêt.

 

Cette niche fiscale est une aberration économique par rapport aux besoins  des locataires qui cherchent en majorité du nu.

 

D’ailleurs question à part : airbnb c’est considéré comme du lmnp ou c’est un régime fiscal à part ?


Le LMNP est bien plus rentable lorsqu'on rénove un logement ancien, donc le LMNP a permis de rénover beaucoup de logements, c'est mon cas.

 

Le LMNP pour les étudiants/jeunes actifs/CDD/situation de transition ou d'urgence (nouvellement arrivé dans une nouvelle ville, divorce/séparation...) est une aubaine, tout ces gens ne peuvent ou ne veulent pas racheter tous les meubles pour quelques mois.

 

Des personnes qui louent en meublé, quand j'étais étudiant c'était quasiment tout mes amis. Pareil quand il ont eu leur premier job.

 

Que vous ne voyez pas l'intérêt c'est une chose, maintenant le LMNP est un succès, il suffit de regarder le nombre de logements meublés sur leboncoin... De plus, votre arguments "les locataires cherchent en majorité du nu" est par définition faux, car si c'était le cas personne ne ferait du LMNP, la niche fiscale en LMNP on ne peut en profiter que s'il y a de la demande. Vous ne voyez peut-être pas la demande mais elle est importante.  :jap:


Message édité par devil may cry le 06-04-2021 à 15:21:47
n°62579005
Cheinz
Posté le 06-04-2021 à 14:56:25  profilanswer
 

Sans compter que c'est pas du no limit non plus... on arrive relativement vite au passage obligatoire en LMP.

n°62579637
aldayo
Qui croit savoir ne sait rien.
Posté le 06-04-2021 à 15:53:29  profilanswer
 

C'est 15K€/an non ?

n°62579779
Heisenberg​54
Posté le 06-04-2021 à 16:06:40  profilanswer
 

aldayo a écrit :

C'est 15K€/an non ?


 
23k ou 50% des revenus je crois.
 
Perso aucun soucis pour loger mon logement en LMNP, tjrs loué en moins de 15 jours...

n°62580971
aldayo
Qui croit savoir ne sait rien.
Posté le 06-04-2021 à 17:53:02  profilanswer
 

50% de tes revenu totaux ou 50% de tes autres revenus ? (ça fait une grosse différence)

mood
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Posté le 06-04-2021 à 17:53:02  profilanswer
 

n°62581522
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 06-04-2021 à 18:59:32  profilanswer
 

aldayo a écrit :

50% de tes revenu totaux ou 50% de tes autres revenus ? (ça fait une grosse différence)

 

50% des revenus globaux.
(Ou 100 % de tes autres revenus)

 

On voit souvent cette confusion.


Message édité par nico6259 le 06-04-2021 à 19:00:00

---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°62582602
Gqqch
Posté le 06-04-2021 à 20:57:31  profilanswer
 

...mais revenus "d'activité". Les dividendes et intérêts sont exclus. (tant pis pour ceux qui se payent en dividendes au lieu de salaire)


---------------
Parrainages (MP): Fortuneo/BForBank/Boursorama/mes-placements.fr - RendementLocatif
n°62584691
devil may ​cry
Posté le 07-04-2021 à 07:34:00  profilanswer
 

Heisenberg54 a écrit :


 
23k ou 50% des revenus je crois.
 
Perso aucun soucis pour loger mon logement en LMNP, tjrs loué en moins de 15 jours...


Citation :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
 
Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).


https://www.service-public.fr/profe [...] its/F32805

n°62585405
Zboss
Si tu doutes, reboot...
Posté le 07-04-2021 à 09:48:11  profilanswer
 

Bonjour les gens, j'ai une question concernant la recherche d'un premier bien immobilier (appartement) à mettre en location. En fait je cherche un peu "à l'envers", et mon premier critère est que je souhaite acquérir un bien qui pourra se louer 500 €/mois hors charges. En regardant sur "meilleursagents.com", je vois que dans le coin, le prix moyen à la location est de 11 €/m², et à l'achat on est à 2000 €/m².  
 
Est-ce que ça veut bien dire que pour un bien "normal" (= sans gros travaux, et à l'inverse sans qualités exceptionnelles), je dois me concentrer sur les biens valant autour de 90 000 €, d'après le calcul suivant :
 
500 €/11 € m² = 45 m²
Et
45 m² * 2000 € m² = 90 000 €
 
Ou bien est-ce erroné et qu'il n'est pas possible de calculer ainsi ?
 
 :jap:


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Mario Kart for Ever
n°62585479
Gqqch
Posté le 07-04-2021 à 09:55:55  profilanswer
 

Je ne suis pas sûr que tu puisses dans ton cas te fier aux loyers moyens donnés par meilleursagents. Leurs stats vont te permettre de comparer pkusieurs zones entre elles, mais pas forcément te permettre de réellement évaluer "finement" un loyer, car ce sont justement des stats "générales".
 
Dans ton cas, il faut prendre en compte le régime fiscal (nu ou meublé), et la demande locative.
Si par exemple tu souhaites faire du meublé sur des T1/T2, tu commences par évaluer l'offre locative dans la zone qui t’intéresse: est-ce qu'il y a des offres de location, et surtout à quel prix?
Une fois que tu as déterminé quels sont les prix pratiqués dans la zone, tu regardes quel est le prix à l'achat d'un tel logement.
 
Et effectivement, ton approche est inhabituelle: savoir combien se louerait un bien ne t'indique absolument pas combien cela te couterait/rapporterait par mois.


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Parrainages (MP): Fortuneo/BForBank/Boursorama/mes-placements.fr - RendementLocatif
n°62591228
CarlosPata​to
Posté le 07-04-2021 à 18:38:29  profilanswer
 

Curieux d’avoir l’avis des pros sur la situation suivante:
 
Je viens de louer un petit appart à une jeune femme... qui deux semaines seulement après l’entrée dans les lieux me demande de rajouter son conjoint au bail
 
Je n’ai aucune information sur le conjoint donc à priori je serais tenté de dire non, mais au delà de ça je flaire une arnaque  :o  
 
Ai je raison de me méfier ou au contraire rajouter un nom sur le bail m’apporte plus de sécurité car ils seront solidaires en cas d’impayé etc?

n°62591378
chris_hunt​er
Posté le 07-04-2021 à 18:53:12  profilanswer
 

CarlosPatato a écrit :

Curieux d’avoir l’avis des pros sur la situation suivante:
 
Je viens de louer un petit appart à une jeune femme... qui deux semaines seulement après l’entrée dans les lieux me demande de rajouter son conjoint au bail
 
Je n’ai aucune information sur le conjoint donc à priori je serais tenté de dire non, mais au delà de ça je flaire une arnaque  :o  
 
Ai je raison de me méfier ou au contraire rajouter un nom sur le bail m’apporte plus de sécurité car ils seront solidaires en cas d’impayé etc?


 
Qu’entends-tu par son conjoint? (Mariage, pacs, etc.)
Ça m’interpelle juste 15 jours après son arrivée...


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Force et Honneur
n°62591554
CarlosPata​to
Posté le 07-04-2021 à 19:11:16  profilanswer
 

chris_hunter a écrit :


 
Qu’entends-tu par son conjoint? (Mariage, pacs, etc.)
Ça m’interpelle juste 15 jours après son arrivée...

Je n’ai pas plus d’info, j’imagine copain
 
Ça m’interpelle aussi  :D  
 
Je peux eventuellement demander au copain / conjoint de remplir un dossier... mais bon la situation soulève un ‘red flag’ pour moi  

n°62591580
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 07-04-2021 à 19:14:23  profilanswer
 

Conjoint = marié.
Partenaire = pacsé.
Concubin = rien.

 


---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°62591756
CarlosPata​to
Posté le 07-04-2021 à 19:30:58  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Conjoint = marié.
Partenaire = pacsé.
Concubin = rien.
 

Alors il s’agit du mari  :o  
 
Dans mes délires je pensais au scenario suivant
1. Jeune fille signe le bail
2. Rodrigo dealer de drogue se rajoute au bail
3. Jeune fille se tire
4. Je me retrouve avec Rodrigo comme locataire

n°62592051
chris_hunt​er
Posté le 07-04-2021 à 19:59:48  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Conjoint = marié.
Partenaire = pacsé.
Concubin = rien.
 


 
Malheureusement, pour de nombreuses personnes, le « conjoint » est utilisé à tort dans ces 3 cas de figure  :spamafote:


---------------
Force et Honneur
n°62592458
aldayo
Qui croit savoir ne sait rien.
Posté le 07-04-2021 à 20:42:25  profilanswer
 

CarlosPatato a écrit :

Alors il s’agit du mari  :o  
 
Dans mes délires je pensais au scenario suivant
1. Jeune fille signe le bail
2. Rodrigo dealer de drogue se rajoute au bail
3. Jeune fille se tire
4. Je me retrouve avec Rodrigo comme locataire


 
 
C’est le risque.
 
D’un autre coté, un locataire à obligation de déclaré son « conjoint » à son bailleur ! (Mais j’ai jamais compris pourquoi : c’était indiqué ainsi dans les conditions du bail)

n°62593887
gonc
Posté le 07-04-2021 à 22:09:51  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Conjoint = marié.
Partenaire = pacsé.
Concubin = rien.

 



Clairement j'avais pas franchement connaissance de ces termes. Je dis toujours compagne ou conjointe quand je parle de ma meuf. On est pacsé.


---------------
Mon compte insta de pâtisseries : https://www.instagram.com/entremets [...] les/?hl=fr
n°62595647
Erel
Posté le 08-04-2021 à 08:28:27  profilanswer
 

Y a aussi copine et maîtresse  :o

n°62595763
Gqqch
Posté le 08-04-2021 à 08:52:00  profilanswer
 

CarlosPatato a écrit :


Ai je raison de me méfier ou au contraire rajouter un nom sur le bail m’apporte plus de sécurité car ils seront solidaires en cas d’impayé etc?


C'est effectivement étrange.
Attention si tu as une GLI ou autre garantie (Visale,...). Il est probable qu'il faille que la garantie réexamine le dossier.  


---------------
Parrainages (MP): Fortuneo/BForBank/Boursorama/mes-placements.fr - RendementLocatif
n°62595822
CarlosPata​to
Posté le 08-04-2021 à 09:00:27  profilanswer
 

Je n’ai qu’une caution des parents de la jeune fille

n°62596335
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 08-04-2021 à 10:04:51  profilanswer
 

gonc a écrit :


Clairement j'avais pas franchement connaissance de ces termes. Je dis toujours compagne ou conjointe quand je parle de ma meuf. On est pacsé.


 
 
Légalement il faut dire "ma partenaire" si vous êtes pacsés.
Mais c'est pas très romantique j'en conviens, ça fait partenaire de business :D


---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°62597052
Gqqch
Posté le 08-04-2021 à 10:57:04  profilanswer
 

CarlosPatato a écrit :

Je n’ai qu’une caution des parents de la jeune fille


Alors il faudra aussi refaire signer les parents, car tu passerais à un bail solidaire (ta locataire actuelle + le "nouveau), alors que pour le moment les parents ne se sont portés caution pour un bail où il n'y a que leur fille.
 
Les parties ont changé -> la caution actuelle n'est, je pense, plus valable.


---------------
Parrainages (MP): Fortuneo/BForBank/Boursorama/mes-placements.fr - RendementLocatif
n°62597230
gonc
Posté le 08-04-2021 à 11:11:05  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

 


Légalement il faut dire "ma partenaire" si vous êtes pacsés.
Mais c'est pas très romantique j'en conviens, ça fait partenaire de business :D


Ou de club échangiste :o


---------------
Mon compte insta de pâtisseries : https://www.instagram.com/entremets [...] les/?hl=fr
n°62597599
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 08-04-2021 à 11:38:39  profilanswer
 

gonc a écrit :


Ou de club échangiste :o

 

[:plop10:5]


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°62601868
mikalkwin
Posté le 08-04-2021 à 18:42:06  profilanswer
 


nico6259 a écrit :


 
 
Légalement il faut dire "ma partenaire" si vous êtes pacsés.
Mais c'est pas très romantique j'en conviens, ça fait partenaire de business :D


 
Légalement? C’est quoi la source réglementaire de “conjoint”?

n°62601984
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 08-04-2021 à 18:57:36  profilanswer
 

Cf le code civil je pense :o


---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°62604788
Gqqch
Posté le 09-04-2021 à 08:41:30  profilanswer
 

  • Le Pacte Civil de Solidarité mentionne effectivement "les partenaires".
  • Le Code Civil mentionne "les époux" dans le cas du mariage.


...mais rien n'oblige à utiliser ces appellations dans la vie courante.


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Parrainages (MP): Fortuneo/BForBank/Boursorama/mes-placements.fr - RendementLocatif
n°62605428
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 09-04-2021 à 09:59:06  profilanswer
 

Gqqch a écrit :

  • Le Pacte Civil de Solidarité mentionne effectivement "les partenaires".
  • Le Code Civil mentionne "les époux" dans le cas du mariage.


...mais rien n'oblige à utiliser ces appellations dans la vie courante.


 
 
Oui bien sûr, mais dans le cadre d'un bail je vais nommer les choses de façon carrée.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°62609977
chris_hunt​er
Posté le 09-04-2021 à 16:34:04  profilanswer
 

Gqqch a écrit :


Alors il faudra aussi refaire signer les parents, car tu passerais à un bail solidaire (ta locataire actuelle + le "nouveau), alors que pour le moment les parents ne se sont portés caution pour un bail où il n'y a que leur fille.
 
Les parties ont changé -> la caution actuelle n'est, je pense, plus valable.


 
Et pas évident que les parents se portent caution de ce monsieur  :o  
Il faudrait que ce monsieur apporte « ses » cautions également pour que ce soit plus simple.
My 2 cents


Message édité par chris_hunter le 09-04-2021 à 16:34:19

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Force et Honneur
n°62610263
aldayo
Qui croit savoir ne sait rien.
Posté le 09-04-2021 à 17:06:04  profilanswer
 

C’est évident que s’il y a un bail solidaire, il y a aussi caution solidaire !

n°62622887
Gqqch
Posté le 11-04-2021 à 11:08:26  profilanswer
 

Et il est aussi évident que le bail doive être solidaire, sinon:

  • Madame signe un bail à son seul nom
  • Madame demande à rajouter Monsieur, sur un bail sans clause de solidarité
  • Monsieur donne congé
  • Madame a maintenant un bail à moitié prix


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n°62623120
aldayo
Qui croit savoir ne sait rien.
Posté le 11-04-2021 à 11:40:32  profilanswer
 

Pourquoi moitié prix ?

n°62623295
CarlosPata​to
Posté le 11-04-2021 à 12:04:10  profilanswer
 

Pas sûr de comprendre le mécanisme?

n°62623462
mikalkwin
Posté le 11-04-2021 à 12:29:07  profilanswer
 

aldayo a écrit :

C’est évident que s’il y a un bail solidaire, il y a aussi caution solidaire !


 
Faut refaire écrire et signer les cautions qui doivent donner leur accord du coup. Pas évident.

n°62624393
Gqqch
Posté le 11-04-2021 à 14:42:12  profilanswer
 

aldayo a écrit :

Pourquoi moitié prix ?


Tout simplement parce que si le bail n'est pas solidaire, chacun des 2 locataires est redevable de la moitié seulement. Si l'un d'eux part, alors il n'y a plus qu'un locataire, uniquement redevable de sa moitié.


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