Reprise du message précédent :

 
https://gpseo.fr/sites/gpseo/files/ [...] 012019.pdf
 
J'ai trouvé ce doc pour avoir une idée de ce taux dans plusieurs villes des Yvelines.

A tel point qu’il est beaucoup plus difficile d’obtenir un mortgage pour un appart au dessus d’une boutique ou d’un restaurant

à Reuilly-Diderot ?!?
 
Bon, on va dire que tu confonds "grand bourgeois dans la haute finance" et "cadre dans la finance"... mais tu ne seras pas le premier sur ce forum.  

 
Suis à Biarritz et le temps est royal    
Cette obsession cantesque pour la pluie au pays basque lol
Jai vu 2 maisons qui me plaisent      
 
Sinon très sympa l appart à Saint Mandé. Si je voulais un appart familial là bas c est exactement ce que j'acheterais idéalement.
 
Enfin, je trouve ça hyper bien pricé
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] ,4&places=[%7B%22subDivisions%22:[%2275%22]%7D]&sort=d_dt_crea&enterprise=0&qsVersion=1.0#?cmp=INTSL_ListToDetail
 
128 Rue Lecourbe
Visiblement ya eu une baisse de prix récente, là jai un bon FOMO. Mais bon pour moi ça ne serait pas rationnel d'acheter ça donc je partage  

 
Ce taux est exact : http://map.datafrance.info/logemen [...] d1&zoom=12
 

 
Très intéressante cette carte  

Ben c'est quand même connu hein
J'y suis allé quelques fois j'ai eu bien plus souvent du mauvais temps.
La plus belle période que j'ai eu etait d'ailleurs en octobre.

 
La légende dit "Part des résidences HLM louées vides", pas "Part des résidences HLM dans le parc immo"

 
Et tu penses que les 2 diffèrent fortement  ?

Tu es enfin proprio ou tjs pas ?

 
Je ne suis pas sûr de savoir ce qu’ils mettent derrière “louées vides”.

À contrario de loué meublé probablement

Ca existe des HLM meublées ?

 
Un locataire de logement social qui n'avait pas les moyens de déménager les meubles d'Emmaus  

 
Non. Très peu de biens en vente.
 
Bien comprendre qu'il y a un effet ciseau terrible en ce moment. La loi est connue de tous : les prix montent si (1) l'offre baisse ou si (2) la demande augmente. Actuellement, les 2 effets se combinent...
Les propriétaires de résidence secondaire qui auraient pu être vendeurs (et l'étaient avant le COVID) pour les raisons suivantes :
- la météo en Normandie est naze,
- l'entretien de la maison est une charge mentale/financière,
- ils profitaient moins de leur RS car avaient pris goût aux séjours aux 4 coins de l'Europe avec le combo avion pas cher/Airbnb...
...ne sont plus vendeurs et redécouvrent les avantages d'une RS accessible à 2 heures de Paris.
 
Et côté demande... ben elle explose, tous ceux qui n'ont pas de RS en veulent une.
À cela s'ajoute des actifs qui cherchent une RP et se mettent au télé-travail.
Il faut aussi ajouter toute une génération qui arrive ou est déjà en retraite, et n'est professionnellement plus contrainte de rester en grande couronne de l'Île-de-France et des autres aires où se concentre l'emploi. Le départ pour la côte Ouest est motivé par l'attrait de la mer mais pas seulement. Le grand remplacement se fait de plus en plus oppressant, et cela dans des coins reculés que l'on croyait protégés, le trop plein de la couronne parisienne est maintenant envoyé à plus de 100 km de Paris, on me rapporte des cas dans des petits bourgs en campagne reculée (des situations inimaginables il y a encore quelques années). Les retraités qui le peuvent (typiquement ceux avec du capital et des enfants qui ne sont plus sur place) quittent ces territoires en perdition, cap à l'Ouest.
 
 
 
Pour en revenir à ma recherche immo, je suis dans les petits papiers des agents immo maintenant.
 
Un agent immo me disait que 50 % des biens en vente n'apparaissent pas sur internet en ce moment. Un ordre de grandeur que je suis prêt à croire car il m'a montré 3-4 biens dans mes critères qui sont partis ces derniers mois (avant que j'arrive sur place) et aucun n'était passé sur internet, je ne les avais jamais vu.
Les biens "au prix du marché" partent en moins de 15 jours. Ne sont affichés sur internet, pour l'essentiel, que les biens des vendeurs qui cherchent un pigeon ou éventuellement une vente un peu plus longue qui se terminera par une négociation significative sur le prix.
 
J'ai visité un bien off-market mardi, c'est le 1er bien dans mes critères qui est apparu depuis mon arrivée sur place début juin (j'écarte le bien dans le secteur sauvegardé de Honfleur sur lequel je m'étais positionné).
À savoir : une maison de caractère avec minimum 3 chambres, max. 500 k€ FAI, sans défaut majeur, et à proximité de Honfleur et de la côte.
 
Le bien en question est un ancien gîte (~160 m2 + extension aménageable), une maison ancienne à colombage (emprise au sol : 5m x 20m), posée au centre d'un terrain joliment aménagé de 1950 m2. Au calme, à Ablon, à 7 km de Honfleur.
 
Tout bien pesé, j'ai pris la décision de ne pas faire d'offre. Il y a malheureusement trop de points négatifs.
Par exemple la couverture du toit, elle est faite de tuiles auto-bloquantes, certes plates (pas le modèle en vague que l'on voit sur les bâtiments cheap..) mais qui n'ont toutefois pas le charme des tuiles en ardoise.
Aussi, il y a trop peu d'ouvertures, l'intérieur est trop sombre, il faudrait ajouter 4 fenêtres à l'étage et 2 ouvertures au rez-de-chaussée dans la pièce à vivre. Et plein d'autres points qui me chagrinent.
Alors bien sûr, la plupart des points peuvent être corrigés mais il y en a énormément dans le cas présent. La proprio était du genre bohème avec le niveau de finition qui va avec... Personnellement, un bien comme celui-ci, je n'aurais qu'une hâte : tout désosser et tout refaire avec le niveau de standing qui me convient.
Par exemple :
- faire tomber les faux plafonds à l'étage pour créer des plafonds cathédrales avec charpente apparente dans les chambres,
- repenser l'agencement des sdb, et ajouter des chiens assis (ou autre type de lucarne) car il m'est impensable de ne pas avoir de fenêtre dans les sdb,
- refaire tous les sols car le parquet stratifié au rez-de-chaussée ne colle évidemment pas avec mon cahier des charges.
Et à la fin des fins, j'aurais aussi envie de refaire cette couverture de toit, fût-elle en bon état, car les tuiles auto-bloquantes ne sont pas authentiques...
Du coup, si je vais au bout de ma démarche en termes de rénovation, le budget que je suis disposé à mettre ne fait pas sens au regard des caractéristiques du bien, j'arriverais allègrement à plus de 200 k€ de rénovation. Or, on parle d'une maison de campagne à Ablon, une maison vendue comme tout à fait habitable, elle est d'ailleurs habitée par sa propriétaire. C'est un bien qui peut convenir en l'état à des personnes peu exigeantes, avec un petit budget rafraichissement de 50-70 k€ pour refaire les peintures, la cuisine, les sdb et quelques fenêtres.
 
Le bien est affiché à 420 k€ FAI. Très bon prix par rapport à ce que l'on trouve sur internet en ce moment (même en tenant compte des petits travaux pour corriger les trucs essentiels).
 
Mais me concernant, acheter un bien vendu "habitable" pour tout désosser derrière est un non sens économique à Ablon où le prix au m2 est de 2500 €...
 
Si le bien avait une architecture exceptionnelle (pas juste des colombages, c'est commun dans la région...) et/ou était sur un emplacement extraordinaire, sans aller jusqu'à parler de vue mer au loin, mais par exemple, s'il était situé à Équemauville ou Barneville-la-Bertran, avec une vue dégagée sur une vallée et/ou des prairies avec des chevaux, dans ce cas je pense que j'aurais fait une offre avec l'idée de désosser/rénover la maison. Mais le bien en question est sur un terrain plat de 1950 m2 entouré de haies et aucune vue dégagée derrière. L'environnement et l'emplacement n'est pas mind blowing donc faut pas s'enflammer sur le budget réno, sinon on ne retrouve pas ses billes à la fin.
 
J'ai beaucoup mis en avant les points négatifs de ce bien off-market, mais en vrai il est très proche de ce que je cherche.
 
Pour l'anecdote, Ablon est la commune sur laquelle ma grand-mère avait sa maison d'enfance. La maison (110 m2 habitable + 4500 m2 de jardin) a été vendue 127,5 k€  en 2017. C'était bradé il y a 4 ans !    
(la maison n'appartient plus à ma famille depuis longtemps)
 
 
Une réflexion : les biens affichés 400-500 k€ aujourd'hui se négociaient 200-300 k€ il n'y a pas si longtemps. Ils ont donc souvent des niveaux de prestation alignés sur ces anciens prix. Le bien que j'ai visité avec un parquet stratifié, une couverture en tuiles auto-bloquantes, etc... Et on retrouve régulièrement des fenêtres en PVC (cas d'une autre maison à 550 k€ que j'ai visitée). J'ai même vu une fenêtre avec une sorte de triple encadrement en bois, ce qui réduisait bêtement la taille de la fenêtre en plus d'être moche. Pourquoi cette bizarrerie ? Tout simplement pour poser une fenêtre aux dimensions "standards"... beaucoup moins cher que le sur-mesure. Dans le secteur que je vise, 95 % des maisons à 400-500 k€ affichent des matériaux/finitions gitans à différents degrés.
 
Je risque donc encore de tomber sur des maisons "habitables" à 500 k€ mais avec un standing naze. Ça serait peut-être mieux que je parte sur une maison clairement affichée comme "à rénover" et non habitable (avec la décote sur le prix qui va bien), afin que je puisse faire une rénovation propre. Je ne suis plus à 12 mois près...
 
Idéalement, il faudrait que l'on me présente un bien de caractère dans un état clairement indiqué comme "non habitable/gros rafraichissement", et éventuellement plus petit (variable d'ajustement), mais mieux situé : Équemauville, Pennedepie, ou Barneville-la-Bertran. Emplacement plus qualitatif, je pourrais davantage débrider le budget rénovation sans avoir la crainte de tomber dans le non-sens économique.

J'attendais la réflexion habituelle sur le thème "on n'est plus chez nous", c'est venu au bout de 20 lignes cette fois

D'après ce que tu décris ça paraît en effet malin de viser un bien en mauvais état (voire un terrain ? Ça existe ?), ça limitera la concurrence, il y a quand même pas mal de monde qui ne veut pas se lancer dans des travaux lourds.

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À ce propos... Ce serait bien que ceux qui ont voté Bardella au premier tour (je ne vise personne en particulier ) votent Valoche au second, c'est le seul vote utile pour faire barrage à l'islamo-femino-ecolo-gauchisme. Et si vous êtes de gauche PS et que vous adorez les bons sentiments, demandez vous si vous êtes prêt à faire une moins value sur votre immobilier parce qu'un centre pour clandos a été installé devant chez vous .

Je compte sur vous

J'ai déjà un foyer malien a 100m de chez moi, aucun problème.
Par contre j'ai aussi un vendeur de moto, lui il fait bien plus chier.

 
 
n'empeche on reconnait bien là, la lacheté typiquement française.
Ca vote à gauche dans les urnes (LFI, écolo..) ou droite (donc pareil que la gauche, car eux n'ont rien fait contre ça depuis 40 ans aussi) et ça assume pas ses positions RN-istes
 
Par contre après ça utilise des excuses du style "oui mais tu comprends l'ile de france c'est oppressant.. je recherche de la verdure du calme, la mer, donc go to Normandie"
Nan les gars, vous cherchez juste à éviter la "multiculture", sinon si vous cherchiez la mer vous iriez dans le sud, pas de bol là bas c'est "pas mal" remplacé.
 
Et quand l'ouest sera aussi en cours de remplacement, ça trouvera une autre excuse pour aller dans la creuse "je veux élever des chèvres et me retrouver plus au contact de la nature, en plus maintenant il y a la 6G donc je peux télétravailler avec mon Oculus Quest 4 en réalité virtuelle"

J'avoue, t'as un peu tapé dans le mille  

Les foyers de travailleur c’est rarement le dawa. Ça peut être folklorique mais pas le bordel permanent.

On pourrait appeler ça la quête de blancheur de babysnoopy.

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Y a encore quelqu’un qui pense que les politiques peuvent améliorer leur conditions de vie ?

 
Pas si debile que ça je pense.
 
Elle fait le minimum pour être présente à l’assemblée nationale être député européen, Elle et ses copains mais elle n’a  aucune envie d’avoir davantage de responsabilité

tu as un trés bel abattement de la plus value sur certaines construction neuves
https://www.pap.fr/actualites/plus- [...] ols/a22284

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Je suis à un stade de ma vie où je vote pour celui qui va dégrader mes conditions de vie et celles de mes enfants moins vite que les autres

Tu résumes parfaitement bien ce que j'avais dans la tête au moment de la rédaction de mon post

J'ai les idées plus claires, j'ai eu pas mal de feedbacks. Si la vente doit se faire sur notre première visite, elle se fera. On ne peut pas se permettre de se dire "non on ne fait rien, on a peur parce que c'est notre première visite" sur un marché aussi tendu. On garde la tête froide, on garde les pieds sur terre, on se fait bien conseiller (bon notaire notamment, je travaille ce point) et on fera plusieurs autres visites jusqu'au compromis + les 10j de délai légal de rétractation.

On a trois autres visites bookées pour le moment : Longjumeau, Saint Michel sur Orge et La-Queue-lez-Yvelines (mitoyenne donc 98% de chances d'aller sur un nogo).

En résumé, je ne me mets pas la rate au court-bouillon.

En effet, c'est ce que j'ai lu en premier sur cette ville

J'ai appris qu'il s'agit d'une ville de cheminots, dirigée par les cheminots. La mairie est passée de PCF à DVD, c'est rassurant, ce chiffre n'augmentera pas
Pas vraiment d'agressions dans la ville, quelques zonards qui traînent mais pas de ghetto à priori.

Merci pour cette petite trouvaille, très intéressant  

Quelques questions au topic :
- Abri de jardin non présent sur le cadastre donc très grande probabilité que la DP n'ait jamais été demandée. A priori conforme au PLUi. Dans tous les cas, si la construction date de plus de 10 ans (délai de prescription) -> OSEF ou il faut exiger sa déclaration avant la vente ? Je pense surtout aux assurances qui vont se défausser si tout n'a pas été fait dans les règles.
- Grosse extension de la maison en 2005. Exiger le certificat de conformité (à savoir : après 2007, plus de certificat de conformité, il faut le DAACT ou l'attestation de non-opposition) ? L'extension est visible sur le cadastre. Mon questionnement est également côté assurances surtout. SI oui, le mettre sous la forme de condition suspensive ?
- Quel est le consensus du topic sur la meilleure stratégie à adopter au sujet des clauses suspensives ? Vous mettez le paquet dès l'offre d'achat ou vous attendez le dernier moment, quand l'offre est acceptée pour engager le vendeur, au compromis, pour les indiquer ? Par honnêteté et pour la bonne entente, j'en parlerais dès le début je pense, dès l'offre d'achat.

Oui, clairement c'est bien placé pour Saint-Mandé, tu as le métro pas trop loin et front de bois, le lac de Saint-Mandé tu as en général moins de monde qu'à celui de Daumesnil, c'est top pour les jeunes enfants.

Il faudra que tu changes aussi de discours alors si tu ne veux pas qu'on grille ton multi trop vite...

Pour les clauses suspensives tu as besoin de choses exotiques ? Si c'est juste l'obtention du prêt pour moi pas besoin d'en parler spécifiquement.

Sur le "template" de l'offre d'achat de l'AI, 3 clauses sont déjà présentes, je cite :
- l'état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter mainlevée ;
- le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu ;
- l'obtention d'un prêt si le proposant déclare y avoir recours.

Clauses qui m'ont l'air plutôt classiques. Par contre la dernière formule me semble un peu large non ? "l'obtention d'un prêt", c'est à dire qu'il faut combien de refus pour lever cette clause ? 1 ? 5 ? 10 ?

Pour les clauses exotiques, justement je ne sais pas trop mais vous allez dire Par exemple l'exigence de fournir les certificats de conformité pour l'extension de la maison ou l'exigence de la déclaration de l'abri de jardin à la mairie, je ne me vois pas acheter ce bien si cela n'a pas été déclaré en mairie. Même si le délai de prescription est dépassé. Vous en pensez quoi ?

Questions bonus :
- Finalement, on est d'accord que l'offre d'achat n'engage que vendeur ? Avec le délai légal de 10 jours après le compromis pour se rétracter sans justification. Je ne comprends pas vraiment l'intérêt de ce document s'il n'engage qu'une partie.
- Qui choisit si nous signons un compromis ou une promesse unilatérale de vente, le vendeur, l'acquéreur ou les deux ? Pas de contre-indication si le vendeur demande de signer sous seing privé ? J'imagine que c'est quand même mieux chez le notaire. De ce que j'en retiens :

• Compromis = synallagmatique donc engage les deux parties juridiquement
• Promesse = unilatéral donc engage juridiquement le vendeur uniquement.

Donc j'ai plutôt intérêt à proposer une promesse ?

Véritable spéculation sur le prix des maisons:  
Celle ci était à vendre 788ke il y a un an et élu vendu en juin 2020 et de nouveau à vendre : https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 065213.htm
 
Celle ci à vendre il y a 2 ans et demi à 760000 euros
Des travaux à l’intérieur, extérieur un petit peu amélioré  
La piscine était déjà là  
1,119M    
 
 https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 835169.htm
 
Sachant que l’emplacement des 2 maisons est moyen 13/20

 
Ha si, c'est une grosse dinde sans une once d'intelligence...
 
Si tu en doute, regarde à nouveau le débat avec macron.

 
Ca va la généralisation ? On ne te dérange pas trop ? sans déc'...    
 

Environnement pourrave avec des vendeurs qui regrettent (déjà) leur achat ?    
Mais j'ai du mal à y croire.........................

You don't saaay
Et t'inquiète, on a une équipe ici dévouée à inciter les gens à acheter coute que coute car ca ne peut que monter  

Ah non, personne n’incite à acheter des trucs sur un effet de mode/effet conjoncturel. Les plus malins sont ceux qui en profitent et vendent à prix d’or des trucs invendables il y a peu    
 

Oui, soit opportunisme, soit regret.. en tout cas je ne serais pas rassuré d’acheter un truc acheté 1 ou 2 ans plus tôt, je me dirais qu’il y a un problème avec le logement ou l’emplacement.
« Comment ça il faut 2h de trajet en temps normal dans un rer blindé ? »

Bof, y'a énormément de reventes rapides liées à des changements de vie : mutation ou changement pro, séparation, grossesse pas forcément prévue,...

Oui surtout si c'était un achat avant le covid.