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À quand le prochain krach immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°57895939
kurtosis
R.oi des Euros
Posté le 21-10-2019 à 12:16:18  profilanswer
 

Reprise du message précédent :
Après, histoire de rassurer Nico, ce n'est pas lié à ce bien en particulier.  
Si y'avait pas ça il y aurait autre chose...
 
C'est un package qui s'appelle "les joies de la propriété"  :lol:

mood
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Posté le 21-10-2019 à 12:16:18  profilanswer
 

n°57895951
hecube
La ruse est finaude !
Posté le 21-10-2019 à 12:17:15  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


On est en individuel. C'est pas pour ça qu'on va mettre du double vitrage sur ces deux vitrages. Les dépenses de chauffage c'est NS.


Dans ton cas je veux bien le comprendre, entre autres fenêtres spéciales.
dans ma copro précédente, les fenêtres ont rapidement été changées quand passage en individuel.
Après, faut pas se leurrer, même pas du double vitrage un paquet d’Haussmannien restent des passoires thermiques.


Message édité par hecube le 21-10-2019 à 12:20:27

---------------
Topic de ventes: http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] 3018_1.htm :o
n°57895955
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 21-10-2019 à 12:17:33  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


Attention aux "il suffit de", surtout sur les aspects extérieurs.
 
Les volets notamment, ça se repeint uniquement lors des ravalements de façade normalement.


ça doit dépendre du règlement de copro.
mais bon a l'exterieur , le plomb on s'enballec, a moins que tes enfants aient comme divertissement de lécher les volets :p

n°57895963
HFR_GLT
Posté le 21-10-2019 à 12:18:12  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
Là il sera ptet de mon côté, car c'est la seule offre qu'il a eue.
L'autre offre de 15k€ de moins c'était une autre agence.


 
Moi sur les diagnostic je demanderais un effort sur le prix en fonction du devis.
Effort qui peut d'ailleurs très bien être fait par l'AI ...


---------------
Comparatif achat/location immobilière en ligne
n°57895974
Lagoon57
Posté le 21-10-2019 à 12:19:07  profilanswer
 

pastor a écrit :


ça doit dépendre du règlement de copro.
mais bon a l'exterieur , le plomb on s'enballec, a moins que tes enfants aient comme divertissement de lécher les volets :p


Oui en général les gamins ne lèchent pas les garde corps ou les volets.
 
D'ailleurs j'ai pas souvenir d'un appart ancien que j'ai visité qui n'avait pas de plomb sur ces éléments.

n°57896074
latoucheF7​duclavier
Posté le 21-10-2019 à 12:29:50  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Et mon AI qui m'appelle suite à mon mail.  
(Je m'en doutais, c'est le genre à appeler et pas à répondre par mail).
 
"Le plomb c'est pas un problème, ça ne concerne que les volets extérieurs donc le gosse n'y touchera pas". Pas faux.
"Le conduit de gaz en sous pente pas un pb non plus, j'appelle le diagnostiqueur pour qu'il explique par mail vous verrez". Mouais.


A contrario, il n'allait pas te dire que c'est grave même si il le pensait.

n°57896110
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 21-10-2019 à 12:35:11  profilanswer
 

hecube a écrit :

#ALaRechercheDeLAppartPerdu #NicoGate #ResilienceEtProActivité[:assignee_risitas:3]  
 

  • T3 - Muette Nord en Dupleix dernier étage. Probablement un T2 avec une chambre de bonne au dessus, mais au moins pas de pisse du voisins le soir. et dernier étage. Par contre fait chaud l'été je pense

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,2&places=[{ci:750116}]&price=NaN/930000&surface=70/NaN&sort=d_dt_crea&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail
 

  • T3 vers Mirabeau mais je suspecte fortement qu'il soit sur Remusat, donc Bruyant et pas glammour, mais dernier étage avec vue completement dégagée


https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,2&places=[{ci:750116}]&price=NaN/930000&surface=70/NaN&sort=d_dt_crea&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail
 

  • Auteuil comme tu voulais mais sous la muette mais étage intermédiaire dans un immeuble art déco


https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,2&places=[{ci:750116}]&price=NaN/930000&surface=70/NaN&sort=d_dt_crea&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail
 


 
Le dernier est sympa.
A rafraichir.


---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57896114
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 21-10-2019 à 12:35:34  profilanswer
 

21 Rue de Naples c'est bien ?
 
J'ai un bon plan là je pense. Mais encore au 1er :o


---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57896125
kurtosis
R.oi des Euros
Posté le 21-10-2019 à 12:36:53  profilanswer
 

L'annonce est rédigée avec des éléments d'ambiance, ça mérite déjà 5k pour l'effort.

n°57896129
Lagoon57
Posté le 21-10-2019 à 12:37:24  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
Le dernier est sympa.
A rafraichir.


Il semble donner sur une grosse avenue vu le vis-à-vis lointain.

mood
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Posté le 21-10-2019 à 12:37:24  profilanswer
 

n°57896134
Lagoon57
Posté le 21-10-2019 à 12:37:59  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

21 Rue de Naples c'est bien ?

 

J'ai un bon plan là je pense. Mais encore au 1er :o


Quartier Villiers, c'est très sympa. Au 21, si t'es côté rue c'est plein Nord par contre.
De toutes façons y a énormément de 1er étage sur le marché à Paris :o

 

Quand je cherchais j'avais l'impression que c'était presque la moitié dans l'ancien !

Message cité 2 fois
Message édité par Lagoon57 le 21-10-2019 à 12:39:39
n°57896146
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 21-10-2019 à 12:39:30  profilanswer
 


c'est rare ce type de parquet, je connaissais pas, tanguy12 tu connais ? :p
 
par contre je comprends pas la description en regard des photos, on dirait qu'il y a 4 pieces (ou 3 pieces dont un double sejour)  et 1 seule chambre

Message cité 1 fois
Message édité par pastor le 21-10-2019 à 12:41:22
n°57896170
Lagoon57
Posté le 21-10-2019 à 12:41:28  profilanswer
 

pastor a écrit :


c'est rare ce type de parquet, je connaissais pas, tanguy12 tu connais pas ? :p
 
par contre je comprends pas la description en regard des photos, on dirait qu'il y a 4 pieces (ou 3 pieces dont un double sejour)  et 1 seule chambre


Ils ne montrent que le double séjour dans l'annonce donc bon on sait pas trop :o

n°57896191
Awaer
Posté le 21-10-2019 à 12:43:59  profilanswer
 

Du côté allemand :
 

Citation :

Des mesures « révolutionnaires » pour enrayer la hausse des loyers à Berlin
La décision des autorités locales de geler les loyers d’un million et demi de logements provoque la polémique, alors que la capitale, très attractive, connaît une pression immobilière inédite.


 
https://www.lemonde.fr/internationa [...] _3210.html


Message édité par Awaer le 21-10-2019 à 12:44:27
n°57896211
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 21-10-2019 à 12:45:57  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


Ils ne montrent que le double séjour dans l'annonce donc bon on sait pas trop :o


https://v.seloger.com/s/width/800/visuels/1/s/5/5/1s55kvp9yp0hnhjxdmnltm1fq0u8yaw213oxifvuo.jpg
ah j'ai compris, ça c'est une chambre  [:wawash]  et on voit l'autre a gauche avec de la moquette creme
en tous cas ça fait grand par rapport a la surface affichée, je serais pas étonné qu'il y ait une micro cuisine et une micro salle de bain ? bon certes, le couloir / entrée ont l'air réduits au minimum

n°57896222
neo world
Posté le 21-10-2019 à 12:47:01  profilanswer
 

r06 a écrit :

 

A moins qu'il y ait une contrainte qui m'échappe si c'est juste un bout de tuyau à changer il doit y en avoir pour 100€...:o


En général si il y a une contre pente c'est pas juste par plaisir de la malfaçon / complète ignorance : soit la configuration des lieux ne permet pas une pente par l'endroit où est passé l'installateur soit il faut réinstaller la chaudière (plus bas comme suggéré par un autre forumeur et dans ce cas il faut refaire toutes les canalisations connectées pour ajuster)

 

Pour le coup les diagnostiques sont quand même pensés pour acheter en connaissance de cause et corriger sans délai. Surtout quand au pire on risque une intoxication / mort par monoxyde de carbone. :/

 

Et de toute façon l'air est assez pollué comme ça à Paris pour vouloir conserver dans l'appartement des résidus de combustion du gaz  [:o_yvele]

n°57896225
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 21-10-2019 à 12:47:03  profilanswer
 

jkf a écrit :


 
bah pour les fenêtres, si c'est juste à l'extérieur, il suffit de ne jamais ouvrir les fenêtres d'après l'AI et comme cela pas de risque...
 
l'AI, ce guignol...


 
 
Oui le diagnostiqueur me dit que ça reste dangereux car en ouvrant les fenêtres, le vent peut faire rentrer du plomb dans l'appart.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57896228
Auldpuck
Posté le 21-10-2019 à 12:47:32  profilanswer
 

C'est quand même assez dégueulasse comme motif de parquet. Ça assombrit la pièce et on ne voit que ça.

n°57896235
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 21-10-2019 à 12:48:16  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


Quartier Villiers, c'est très sympa. Au 21, si t'es côté rue c'est plein Nord par contre.
De toutes façons y a énormément de 1er étage sur le marché à Paris :o
 
Quand je cherchais j'avais l'impression que c'était presque la moitié dans l'ancien !


 
 
Oui c'est ce qu'on se dit, on ne voit presque que des 1er étage à la vente !
Les beaux étages doivent s'échanger off market.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57896240
kurtosis
R.oi des Euros
Posté le 21-10-2019 à 12:48:50  profilanswer
 

Au premier à Paris tu récupères quoi qu'il arrive des métaux lourds :o

n°57896244
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 21-10-2019 à 12:49:05  profilanswer
 

HFR_GLT a écrit :


 
Moi sur les diagnostic je demanderais un effort sur le prix en fonction du devis.
Effort qui peut d'ailleurs très bien être fait par l'AI ...


 
 
Exactement, l'AI peut baisser de 2k€ sa com. 18k€ au lieu de 20k€.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57896250
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 21-10-2019 à 12:49:43  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
Oui le diagnostiqueur me dit que ça reste dangereux car en ouvrant les fenêtres, le vent peut faire rentrer du plomb dans l'appart.


a vue de nez, si t'es pointilleux a ce point, tu ne vis pas en ville a ce moment :p

n°57896294
kurtosis
R.oi des Euros
Posté le 21-10-2019 à 12:54:27  profilanswer
 

Finalement une chambre sans fenêtre pour le gamin ça avait des bons côtés  [:moonbloood:1]

n°57896366
r06
Posté le 21-10-2019 à 13:02:22  profilanswer
 

neo world a écrit :


En général si il y a une contre pente c'est pas juste par plaisir de la malfaçon / complète ignorance : soit la configuration des lieux ne permet pas une pente par l'endroit où est passé l'installateur soit il faut réinstaller la chaudière (plus bas comme suggéré par un autre forumeur et dans ce cas il faut refaire toutes les canalisations connectées pour ajuster)
 
Pour le coup les diagnostiques sont quand même pensés pour acheter en connaissance de cause et corriger sans délai. Surtout quand au pire on risque une intoxication / mort par monoxyde de carbone. :/
 
Et de toute façon l'air est assez pollué comme ça à Paris pour vouloir conserver dans l'appartement des résidus de combustion du gaz  [:o_yvele]


 
Il y a quelques temps je pensais ça et puis j'ai vu pas mal de ce genre de petits soucis récemment ou en fait le mec qui avait fait le travail (que ça soit un pro ou un bricoleur du dimanche) avait juste eu la flemme de faire proprement...:o
Après bien sur aucune garantie que ça soit le cas ici...:o

n°57896415
glandoll
Posté le 21-10-2019 à 13:07:43  profilanswer
 

Macnigore a écrit :


 
+1 félicitations !
 
Issy c'est ça ? Autre no-go zone de ma femme ou je me serais bien vu !


 
tu veux vraiment être exclus de convenable ?  :ouch:

n°57896478
bouhi93
Posté le 21-10-2019 à 13:14:21  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :

...
De toutes façons y a énormément de 1er étage sur le marché à Paris :o
 
Quand je cherchais j'avais l'impression que c'était presque la moitié dans l'ancien !


 

nico6259 a écrit :

Oui c'est ce qu'on se dit, on ne voit presque que des 1er étage à la vente !
Les beaux étages doivent s'échanger off market.


 
Et si c'était juste que c'est parce que ne n'est pas un si bon étage que ça et que les proprios revendent plus vite que les autres ?
 
Faudrait avoir les stats de la durée de rétention des biens selon l'étage. Si on te dit que les étages 3 à 5 sont conservés 30 ans et que les RDC et les 1er étages sont cédés tous les 5-6 ans, forcément...

n°57896750
onina
Posté le 21-10-2019 à 13:35:16  profilanswer
 

bouhi93 a écrit :

 

Et si c'était juste que c'est parce que ne n'est pas un si bon étage que ça et que les proprios revendent plus vite que les autres ?

 

Faudrait avoir les stats de la durée de rétention des biens selon l'étage. Si on te dit que les étages 3 à 5 sont conservés 30 ans et que les RDC et les 1er étages sont cédés tous les 5-6 ans, forcément...

 

Ou alors les proprios des derniers étages pensent qu'ils n'ont pas d'intérêt particulier à vendre maintenant (ça va monter jusqu'au ciel  [:clooney40] ) alors que les biens avec un défaut essaient beaucoup de se vendre maintenant, dans un marché haut.
Ou alors les gens qui ont acheté un dernier étage ont plus de thunes et ont choisi sans compromis, alors que les gueux du 1er étage essaient de faire la culbute.


Message édité par onina le 21-10-2019 à 13:35:51
n°57896783
farib
Posté le 21-10-2019 à 13:37:21  profilanswer
 

pastor a écrit :


https://v.seloger.com/s/width/800/v [...] xifvuo.jpg
ah j'ai compris, ça c'est une chambre  [:wawash]  et on voit l'autre a gauche avec de la moquette creme
en tous cas ça fait grand par rapport a la surface affichée, je serais pas étonné qu'il y ait une micro cuisine et une micro salle de bain ? bon certes, le couloir / entrée ont l'air réduits au minimum


si pas de photo... on sait ce que ça veut dire


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Bitcoin, Magical Thinking, and Political Ideology
n°57896792
kurtosis
R.oi des Euros
Posté le 21-10-2019 à 13:38:01  profilanswer
 

Ou simplement hfr arrive moins souvent sur des étages élevés à cause d'un filtre sur les prix :o

n°57896818
onina
Posté le 21-10-2019 à 13:39:21  profilanswer
 

kurtosis a écrit :

Ou simplement hfr arrive moins souvent sur des étages élevés à cause d'un filtre sur les prix :o


 
Aussi  [:ddr555]

n°57896882
mantel
Posté le 21-10-2019 à 13:45:11  profilanswer
 

kurtosis a écrit :

Ou simplement hfr arrive moins souvent sur des étages élevés à cause d'un filtre sur les prix :o


 
 
et pourtant quand tu vois la population et les budget HFR...
mais c'est vrai que l'on ne voit pas beaucoup de chambre de bonne au 6eme sans ascenseur :o

n°57896883
Kerjou
Posté le 21-10-2019 à 13:45:31  profilanswer
 

kurtosis a écrit :

Finalement une chambre sans fenêtre pour le gamin ça avait des bons côtés  [:moonbloood:1]


 
Très bon :p
 
Moi y'avait plusieurs réserves sur les diag à l'achat de l'appart, puis on l'a revendu avec les même :D


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Sony A7 | Zeiss 55f 1.8 ------- Sony A5100 | SEL55-210 f4.5-6.3 | Samyang 12mm F2 | Sel 20f28
n°57897019
vicmckay
Posté le 21-10-2019 à 13:55:33  profilanswer
 

Sur les étages élevés, surtout en "top-floor", on est quand même sur des prix qui dépassent allègrement la moyenne.
Exemple : un appart qui pourrait plaire à Nico, mais 65m² (pas trop de travaux à faire mais charme moyen): https://www.bellesdemeures.com/en/l [...] =Selection
 
Ou sinon un quartier "vivant", rue du Faubourg Saint-Antoine, pas loin du centre culturel franco-japonais et de Nation : https://www.bellesdemeures.com/en/l [...] =Selection
ça coche les cases, mais je comprends pas ce que font les photos à partir de la 15...


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Mon blog des restos de Nantes || Du courage , je n'en ai guère, mais j'agis comme si j'en avais, ce qui revient peut-être au même. Flaubert
n°57897025
farib
Posté le 21-10-2019 à 13:56:25  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
Le dernier est sympa.
A rafraichir.


ç'est plus un trèrs grand deux pieces pour vieux qu'un appart familial
 
dommage, c'est du 1930 avec cachet


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Bitcoin, Magical Thinking, and Political Ideology
n°57897075
farib
Posté le 21-10-2019 à 14:00:12  profilanswer
 

vicmckay a écrit :

Sur les étages élevés, surtout en "top-floor", on est quand même sur des prix qui dépassent allègrement la moyenne.
Exemple : un appart qui pourrait plaire à Nico, mais 65m² (pas trop de travaux à faire mais charme moyen): https://www.bellesdemeures.com/en/l [...] =Selection
 
Ou sinon un quartier "vivant", rue du Faubourg Saint-Antoine, pas loin du centre culturel franco-japonais et de Nation : https://www.bellesdemeures.com/en/l [...] =Selection
ça coche les cases, mais je comprends pas ce que font les photos à partir de la 15...


t'as vu les agences aussi ?  
t'as la surtaxe de 15% pour clients riches


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Bitcoin, Magical Thinking, and Political Ideology
n°57897158
Kerjou
Posté le 21-10-2019 à 14:07:56  profilanswer
 

vicmckay a écrit :

Sur les étages élevés, surtout en "top-floor", on est quand même sur des prix qui dépassent allègrement la moyenne.
Exemple : un appart qui pourrait plaire à Nico, mais 65m² (pas trop de travaux à faire mais charme moyen): https://www.bellesdemeures.com/en/l [...] =Selection
 
Ou sinon un quartier "vivant", rue du Faubourg Saint-Antoine, pas loin du centre culturel franco-japonais et de Nation : https://www.bellesdemeures.com/en/l [...] =Selection
ça coche les cases, mais je comprends pas ce que font les photos à partir de la 15...


 
Bordel 14600€ le m2 pour du parquet noel et une cuisine à faire. Heureusement que t'es au dernier o:
En plus la blague de la "terrasse de 20m2" qui est un grand balcon long.
 
Celui de Bastille est sympa, mais alors sdb et cuisine ptin c'est pas du standing d'appart à 1M€ :o
 
Dire que j'ai un pote qui loue 66m2 av Jules Ferry au 6e et dernier étage, 900 balles  [:alain hiramoux:1]

Message cité 2 fois
Message édité par Kerjou le 21-10-2019 à 14:11:55

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Sony A7 | Zeiss 55f 1.8 ------- Sony A5100 | SEL55-210 f4.5-6.3 | Samyang 12mm F2 | Sel 20f28
n°57897223
Naxos
\o/
Posté le 21-10-2019 à 14:11:55  profilanswer
 

Bonne loc, clairement :jap:


---------------
[Folio Photos]
n°57897350
Lagoon57
Posté le 21-10-2019 à 14:22:42  profilanswer
 

Kerjou a écrit :

 

Celui de Bastille est sympa, mais alors sdb et cuisine ptin c'est pas du standing d'appart à 1M€ :o


En même temps ça valait ptet 200k quand le gars a acheté :o

Message cité 2 fois
Message édité par Lagoon57 le 21-10-2019 à 14:26:37
n°57897369
intrinsequ​e
CONVENABLE
Posté le 21-10-2019 à 14:23:53  profilanswer
 

Salut les kids,
 
Je regardais à l'instant une extraction de DVF (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/), et je me demandais bien comment pouvoir exploiter le bazar, dans des zones un peu denses comme Paris et sans passer par le bricolage en excel.
En l’occurrence, certaines statistiques me semblent utiles :

  • Le nombre de vente par an. => pour voir la taille du marché
  • L'évolution du nombre cumulé de ventes au fil du temps.  => voir sa dynamique
  • La distribution des prix de vente au m² par année (type boxplot). => voir la variabilité du marché  
  • L'évolution du prix moyen au m² des ventes au fil du temps. => Voir son évolution
  • Prix en fonction du type de local (Maison/appart)
  • Construction d'un modèle simple de régression multilinéaire (Prix = a*Taille +b*Surface_terrain + c*Nb_pièces + d*autre_chose)

Avant que je me fasse chier à coder ça, est ce quelqu'un sait si ça existe?


---------------
GROS ARGENT
n°57897437
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 21-10-2019 à 14:28:17  profilanswer
 

intrinseque a écrit :

Salut les kids,
 
Je regardais à l'instant une extraction de DVF (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/), et je me demandais bien comment pouvoir exploiter le bazar, dans des zones un peu denses comme Paris et sans passer par le bricolage en excel.
En l’occurrence, certaines statistiques me semblent utiles :

  • Le nombre de vente par an. => pour voir la taille du marché
  • L'évolution du nombre cumulé de ventes au fil du temps.  => voir sa dynamique
  • La distribution des prix de vente au m² par année (type boxplot). => voir la variabilité du marché  
  • L'évolution du prix moyen au m² des ventes au fil du temps. => Voir son évolution
  • Prix en fonction du type de local (Maison/appart)
  • Construction d'un modèle simple de régression multilinéaire (Prix = a*Taille +b*Surface_terrain + c*Nb_pièces + d*autre_chose)

Avant que je me fasse chier à coder ça, est ce quelqu'un sait si ça existe?


initiative totalement convenable  [:implosion du tibia]  
 
Construction d'un modèle simple de régression multilinéaire (Prix = a*Taille +b*Surface_terrain + c*Nb_pièces + d*autre_chose)
 
pas compris a quoi ça sert !?

n°57897454
vicmckay
Posté le 21-10-2019 à 14:29:30  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


En même temps ça valait ptet 200k quand le gars a acheté :o


ça se ressent à la déco, home staging maisons du monde vs Ikea :o
(et le premier, ça sent l'ancienne loc justement, et le proprio veut faire une culbute en refaisant l'appart juste propre et fonctionnel)


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Mon blog des restos de Nantes || Du courage , je n'en ai guère, mais j'agis comme si j'en avais, ce qui revient peut-être au même. Flaubert
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