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À quand le prochain krach immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°57599038
adriiiiien
Posté le 17-09-2019 à 23:36:09  profilanswer
 

Reprise du message précédent :
En immeuble, c'est compliqué.

mood
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Posté le 17-09-2019 à 23:36:09  profilanswer
 

n°57599120
neo world
Posté le 18-09-2019 à 00:07:22  profilanswer
 

Ou des arbres assez hauts pour filtrer la lumière sur les baies vitrées à l'ouest et la façade Sud qui comprend l'entrée  :love:

 

C'est à peu près la configuration de la maison qu'on cherche à acheter : finalement les proprios et l'agent immobilier ont cédé à notre prix et ont contre signé notre offre sans délai supplémentaire [:babaji]

 

Pour les curieux, c'est une réduction de 30k€ soit 900k€ hors frais de notaire. Faut des reins pour habiter à 30 minutes porte à porte de Saint Lazare tout en étant à 5 minutes à pied de la forêt  [:voyage crevant:10]

 

Les premières estimations donnent 3.5k€ par mois à rembourser pendant 25 ans  [:padmasana:3]. C'est un bon exercice de projection : vous faîtes quoi à 57 ans ?  [:el tristo:1]

n°57599276
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 18-09-2019 à 04:59:45  profilanswer
 

neo world a écrit :

Ou des arbres assez hauts pour filtrer la lumière sur les baies vitrées à l'ouest et la façade Sud qui comprend l'entrée  :love:  
 


:jap: être exposé plein sud , sud ouest , c’est idéal . Le soleil , il y a toujours moyen de s’en prémunir pour les jours les plus chauds , avec des arbres , stores , volets , pergolas , clim etc .. quand tu es au nord , ben tu n’as pas le choix ... tu l’as presque jamais directement  
 

neo world a écrit :


 
C'est à peu près la configuration de la maison qu'on cherche à acheter : finalement les proprios et l'agent immobilier ont cédé à notre prix et ont contre signé notre offre sans délai supplémentaire [:babaji]  
 
Pour les curieux, c'est une réduction de 30k€ soit 900k€ hors frais de notaire. Faut des reins pour habiter à 30 minutes porte à porte de Saint Lazare tout en étant à 5 minutes à pied de la forêt  [:voyage crevant:10]  
 


Feloches! C’est dans quel coin ?

neo world a écrit :


 
Les premières estimations donnent 3.5k€ par mois à rembourser pendant 25 ans  [:padmasana:3]. C'est un bon exercice de projection : vous faîtes quoi à 57 ans ?  [:el tristo:1]


jusqu’a 57 , tu sers les dents  
Après 57!, tu continue à épargner 3,5k€ histoire d’avoir une retraite  [:jean-michel platini:5]

n°57599279
pastor
٩(•̪̀●́)۶ ٩(●̮̮̃•̃)۶ ٩͡๏̯͡๏)۶
Posté le 18-09-2019 à 05:08:05  profilanswer
 

rambuteau a écrit :


 
Quand je regarde des chiffres comme ceux-ci : https://www.banque-france.fr/statis [...] es-menages
… je constate qu’il y a encore des montagnes de pognon disponible pour acheter de l’immobilier parisien si de bonnes affaires surviennent.


Makes sense   [:sei7h]  
C’est vrai qu’il n’y a pas la ventilation de l’épargne par âge, mais les jeunes finissent par hériter de ce pognon ,  ou d’immo qui une fois vendu peut encore re-alimenter la pompe  [:alexmagnus:2] .
Sauf si trop de biens se retrouvent sur le marché déséquilibrant le rapport offre/demande :??:


Message édité par pastor le 18-09-2019 à 05:11:36
n°57599284
liveandpla​y
Posté le 18-09-2019 à 05:13:46  profilanswer
 

Danounours92 a écrit :


 
Sauf qu'en 2009, le discours plutôt dominant était le krach, les baissiers sur les forums semblaient plus nombreux.
Et en 2009 les transactions, prix ont bien baissés (de 800k en 2008 à 600k en 2009) : http://www.cgedd.fr/nombre-vente-m [...] ancien.xls
Malgré pourtant une baisse des taux (de 5.x% en 2008 à 4.5% en 2009).
Sarko a alors rendu les intérêts d'emprunt deductibles du revenu, les taux ont continué de très légèrement baisser = hausse des transactions en 2010 (800k), nouvelle montée des prix.
Puis l'effet sarko s'estompant / arrêt de la mesure + des taux stables ont de nouveau calmé le marché, puis......  
Le QE en 2014.  
Avec des taux passant de 3% à 1% aujourd'hui. Ce qu'on payait auparavant dans le crédit est passé dans le prix du bien.
La durée des prêts s'est allongée.
+ 1 millions de transactions prévus cette année, record historique.
Plus personne ou presque ne parle de krach, tout le monde semble confiant et s'accorder avec le fait qu'il s'agit de la meilleure période pour acheter.
Les baissiers sont ultra minoritaires et passent pour des delmarche ou derniers aigris de la période 2005/2009.
Certains ici commencent même à parler de Paris @ 15K€/m voir les 20k€/m dans les années à venir.
Le biais : on souhaite reproduire et voir se réaliser ce que nos prédécesseurs ont connu et finalement ce que nous mêmes avons observé ces 20 dernières années.
Quand je lis plus haut l'achat d'un 6ème étage à Paris de moins de 29 m carré sans ascenseur à 331k€ hors FDN...  
Cela confirme mon inquiétude. C'est irrationnel.
 
Pour moi, pourtant très porté immo, et candidat à un nouvel achat, mais en locatif pour limiter le risque, je considère ces signaux comme une alerte.
L'euphorie n'est jamais bon signe.
 
Car je n'identifie pas le futur levier qui permettra de continuer à alimenter la hausse, sauf à ce qu'on emprunte demain à 0, mais qu'est ce qui distinguera un bon dossier d'un mauvais ? Je n'y crois pas un instant.  
 
Je n'envisage pas un krach, mais je fais mes calculs en intégrant une baisse potentielle du bien de 25/30% max.
Et n'envisage aucune hausse pour être secure au vu des prix actuels.
 
Et pour les villes ou les prix semblent abordables vs Paris, ne pas oublier qu'une crise les térassera en premier.


 
Pour parler uniquement de Paris, je me souviens que certes en 2009 les prix ont baissé, mais j'avais l'impression que les propriétaires faisaient beaucoup de rétention. Il n'y avait en vente que des appartements vraiment bof, beaucoup de premiers étages, RDC, apparts sombres etc.. qui restaient longtemps sur le marché et qui sont dans la fourchette basse des prix, et ont donc un effet "baisse" des prix.  
 
Je me demande si cette baisse parisienne n'était pas faussée par cet aspect là. D'ailleurs avec la crise et les craintes de l'époque, beaucoup de mes clients fortunés souhaitaient pour la plupart investir à Paris avec un phénomène de "flight to quality". Et le marché a commencé à se fluidifier à nouveau, les beaux biens à revenir, entrainant une hausse des prix (ou un retour à une moyenne normale des prix).
 
Après c'est seulement une vision basée sur ma veille du marché parisien et de mes impressions de l'époque.  
 
Sinon pour l'anecdote ma belle soeur a acheté un 3 pièces de 60m2 à 730k dans le 20ème  :sweat: et surtout ils ont surenchéri sur une offre à 720k (bien proposé à 700k à la base). Certes il est au calme, orientation ouest, vue dégagée, mais avec frais de notaires, etc on est proche des 800k quand même..

Message cité 2 fois
Message édité par liveandplay le 18-09-2019 à 07:39:30
n°57599371
cocacolali​ght
Posté le 18-09-2019 à 07:10:39  profilanswer
 

liveandplay a écrit :

 

D'ailleurs avec la crise et les craintes de l'époque, beaucoup de mes clients fortunés souhaitaient pour la plupart investir à Paris avec un phénomène de "fly to quality".

 

Désolé de réagir là-dessus mais c'est en train de devenir le comme même de la finance donc je me dois de faire quelque chose...

 

Les anglophones parlent de "flight to qualité". Or " flight" a deux sens en français : "vol (au sens de voler dans le ciel, du verbe fly)" et "fuite (du verbe flee)". C'est la seconde traduction qui est correcte.

 

Donc "flight to quality', "flee to quality'", " fuite vers la qualité" tout me va. Mais pas "fly to quality'".

 


C'était vraiment très intéressant


---------------
Se battre avec les copains, et gagner du terrain, c'est très ...
n°57599427
liveandpla​y
Posté le 18-09-2019 à 07:38:32  profilanswer
 

cocacolalight a écrit :


 
Désolé de réagir là-dessus mais c'est en train de devenir le comme même de la finance donc je me dois de faire quelque chose...
 
Les anglophones parlent de "flight to qualité". Or " flight" a deux sens en français : "vol (au sens de voler dans le ciel, du verbe fly)" et "fuite (du verbe flee)". C'est la seconde traduction qui est correcte.
 
Donc "flight to quality', "flee to quality'", " fuite vers la qualité" tout me va. Mais pas "fly to quality'".
 
 
C'était vraiment très intéressant


 
En effet, je corrige  :p

n°57599615
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 08:26:28  profilanswer
 

Est ce que la surface d'une véranda est comptabilisé dans le total des M² d'un bien immo?
 
On nous presente un bien à 104 M² véranda incluse....

Message cité 2 fois
Message édité par starlette27 le 18-09-2019 à 08:39:59
n°57599753
edwoud
Posté le 18-09-2019 à 08:47:17  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

Est ce que la surface d'une véranda est comptabilisé dans le total des M² d'un bien immo?
 
On nous presente un bien à 104 M² véranda incluse....


 

Citation :

Veranda et loggia
 
En revanche, les vérandas et loggias fermées doivent être comprises dans le calcul de la surface Carrez, même si leur surface est inférieure à 8 m2. A condition qu'il s'agisse de surface privative et non de partie commune à usage privatif.

n°57599760
simboss
Posté le 18-09-2019 à 08:48:32  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

Est ce que la surface d'une véranda est comptabilisé dans le total des M² d'un bien immo?

 

On nous presente un bien à 104 M² véranda incluse....

 

Pour les maisons individuelles, il n'y a pas vraiment de norme de ce qu'on peut dire/compter comme "metres carrés", ca n'est que pour les biens en loi carrez ou c'est defini clairement.
Entre une veranda de 30 ans d'age a peine isolée et un truc recent bien integré dans la maison, la plus value n'est pas la meme, a toi de voir...

 

Source: https://vente-immobilier.ooreka.fr/ [...] -habitable


Message édité par simboss le 18-09-2019 à 08:53:06
mood
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Posté le 18-09-2019 à 08:48:32  profilanswer
 

n°57599805
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 08:54:58  profilanswer
 

La maison sans véranda fait 80m² ....  
 
Quand je divise le prix par la surface indiqué sur l'annonce , je suis dans la moyenne de ce que l'on trouve ici.
 
Les 3 chambres à l'étage font 7m² , 7m², et 8 m² (les cotés des pièces est penché dû au toit)
 
Salle de bain et wc  3m²
 
Et la véranda fait 24 m²...
 
Je ne sais pas trop quoi en penser.... :(

n°57599807
edwoud
Posté le 18-09-2019 à 08:55:09  profilanswer
 

C'est un peu comme les m2 d'un couloir en enfilade. Ils sont là sur le papier mais leur valeur est nulle et même pénalisante fiscalement.
 
De ce que tu sembles écrire t'as pas l'air emballé, donc je dirai...   -> NEXT !!!


Message édité par edwoud le 18-09-2019 à 08:55:47
n°57599874
c2800
Posté le 18-09-2019 à 09:03:05  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :


J'ai tellement vu passer de gens qui ont tentés de faire ce métier que je suis malheureusement obligé de reconnaître que le secteur est gangrené.

 

Sur la centaine d'agents immo que j'ai côtoyé moins d'une dizaine sont des "bons" dans le sens où ils ont un vrai sens du contact et du service (ce qui est la base de notre métier). De ce fait ils perdurent toujours.

 

Enfin :o C'est pas comme si c'était ce qu'on te disait depuis des années, toi tu fais bien ton taff mais l'écrasante majorité sont des parasites incompétents, bien aidé par la loi hoguet qui doit suffisamment plaire au lobbyedes AI (ça leur permet de demeurer largement incompétents tout en faisant un énorme CA) pour demeurer.


Message édité par c2800 le 18-09-2019 à 09:04:47
n°57599877
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 09:03:43  profilanswer
 

Bah si on aime bien pourtant...
 
Le seul point d'ombre c'est ce calcul des surfaces....Il influe forcement sur le prix affiché
 
Un bien de 104m² n'aura pas le même prix qu'un bien à 80m²
 
Je ne veux pas me sentir flouer par l'agent immo qui à comptabilisé une surface qu'il ne devait pas compter.....

n°57600013
simboss
Posté le 18-09-2019 à 09:21:49  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

La maison sans véranda fait 80m² ....  
 
Quand je divise le prix par la surface indiqué sur l'annonce , je suis dans la moyenne de ce que l'on trouve ici.
 
Les 3 chambres à l'étage font 7m² , 7m², et 8 m² (les cotés des pièces est penché dû au toit)
 
Salle de bain et wc  3m²
 
Et la véranda fait 24 m²...
 
Je ne sais pas trop quoi en penser.... :(


 
L'immobilier ca n'est pas qu'une question de chiffres, une veranda recente bien foutue ca peut etre un vrai plus, tout comme une plaie si c'est un gouffre thermique mal isolé et une verrue sur la maison.
C'est quand meme etrange cette obsession du prix au m2 en France, je radote sans doute mais en Angleterre on classifie en nombre de chambres. Ca a des defauts aussi comme approche, mais ca permet de relativiser le sacro saint "metre carré".

n°57600054
bouhi93
Posté le 18-09-2019 à 09:26:32  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

La maison sans véranda fait 80m² ....  
 
Quand je divise le prix par la surface indiqué sur l'annonce , je suis dans la moyenne de ce que l'on trouve ici.
 
Les 3 chambres à l'étage font 7m² , 7m², et 8 m² (les cotés des pièces est penché dû au toit)
 
Salle de bain et wc  3m²
 
Et la véranda fait 24 m²...
 
Je ne sais pas trop quoi en penser.... :(


 
2 choses :
 
- lors de l'achat de notre maison semi enterrée, le proprio a intégré la surface de la véranda (pourrie, années 80, doubles vitrages non étanches, srtucture alu non isolée). 18 m² quand même... On a demandé des devis, vu la forme à reprendre (là c'est un vilain rectangle de 2 m sur 9, trop étroit pour installer une grande tablée), la dalle en partie sur pilotis à reprendre et isoler plus la véranda en elle même, on est à +/-50K faut y réfléchir. Ce matin, il y faisait la même température que dehors... On a acheté car les biens à la vente sont très rares sur le secteur souhaité (en résumé, même si on refait la véranda, ça pourrait se retrouver à la revente :) ).
 
- tes chambres n'en sont pas vu leur surface, à expliquer au vendeur car même si cela ne te gêne pas, si tu souhaites revendre, ça te privera de beaucoup d'acheteurs. En fait de quasiment tous (sauf à ce que tu fasses tomber des cloisons pour en réunir 2... mais tu perds une chambre. Mais ça fait des travaux (idem s'il y a des greniers que tu transformes en salle de bain ou dressing : ça donne une chambre plus grande car tu peux y limiter le mobilier).

n°57600099
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 09:30:35  profilanswer
 

bouhi93 a écrit :


 
2 choses :
 
- lors de l'achat de notre maison semi enterrée, le proprio a intégré la surface de la véranda (pourrie, années 80, doubles vitrages non étanches, srtucture alu non isolée). 18 m² quand même... On a demandé des devis, vu la forme à reprendre (là c'est un vilain rectangle de 2 m sur 9, trop étroit pour installer une grande tablée), la dalle en partie sur pilotis à reprendre et isoler plus la véranda en elle même, on est à +/-50K faut y réfléchir. Ce matin, il y faisait la même température que dehors... On a acheté car les biens à la vente sont très rares sur le secteur souhaité (en résumé, même si on refait la véranda, ça pourrait se retrouver à la revente :) ).
 
- tes chambres n'en sont pas vu leur surface, à expliquer au vendeur car même si cela ne te gêne pas, si tu souhaites revendre, ça te privera de beaucoup d'acheteurs. En fait de quasiment tous (sauf à ce que tu fasses tomber des cloisons pour en réunir 2... mais tu perds une chambre. Mais ça fait des travaux (idem s'il y a des greniers que tu transformes en salle de bain ou dressing : ça donne une chambre plus grande car tu peux y limiter le mobilier).


 
 
C'est aussi ce que l'on s'est dit....on repense aussi à la vente pour plus tard....
 
Est ce que ces surface, en loi carrez passeraient mieux?

n°57600156
Kayou
Posté le 18-09-2019 à 09:36:34  profilanswer
 

neo world a écrit :

Ou des arbres assez hauts pour filtrer la lumière sur les baies vitrées à l'ouest et la façade Sud qui comprend l'entrée  :love:  
 
C'est à peu près la configuration de la maison qu'on cherche à acheter : finalement les proprios et l'agent immobilier ont cédé à notre prix et ont contre signé notre offre sans délai supplémentaire [:babaji]  
 
Pour les curieux, c'est une réduction de 30k€ soit 900k€ hors frais de notaire. Faut des reins pour habiter à 30 minutes porte à porte de Saint Lazare tout en étant à 5 minutes à pied de la forêt  [:voyage crevant:10]  
 
Les premières estimations donnent 3.5k€ par mois à rembourser pendant 25 ans  [:padmasana:3]. C'est un bon exercice de projection : vous faîtes quoi à 57 ans ?  [:el tristo:1]


Ouch
Je ne sais pas combien vous gagnez mais bon si vous prévoyez/avez des enfants, il faut vraiment gagner beaucoup pour de telles mensualités.
Vous avez regardez TF/YH
 
 

starlette27 a écrit :

La maison sans véranda fait 80m² ....  
 
Quand je divise le prix par la surface indiqué sur l'annonce , je suis dans la moyenne de ce que l'on trouve ici.
 
Les 3 chambres à l'étage font 7m² , 7m², et 8 m² (les cotés des pièces est penché dû au toit)
 
Salle de bain et wc  3m²
 
Et la véranda fait 24 m²...
 
Je ne sais pas trop quoi en penser.... :(


Passe à autre chose.
des chambres si petites c'est carrément no way quoi.
Des chambres d'enfants, ça doit être un minimum grand car ils ont besoin de + de place que la chambre des parents car ils y passent beaucoup plus de temps que nous

n°57600163
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 09:37:31  profilanswer
 

Kayou a écrit :


Ouch
Je ne sais pas combien vous gagnez mais bon si vous prévoyez/avez des enfants, il faut vraiment gagner beaucoup pour de telles mensualités.
Vous avez regardez TF/YH
 
 


 

Kayou a écrit :


Passe à autre chose.
des chambres si petites c'est carrément no way quoi.
Des chambres d'enfants, ça doit être un minimum grand car ils ont besoin de + de place que la chambre des parents car ils y passent beaucoup plus de temps que nous


 
Meme si elles sont en loi carrez?

n°57600176
bouhi93
Posté le 18-09-2019 à 09:38:48  profilanswer
 

Pour l'instant, pas de surface carrez pour les maisons. Bref le vendeur fait ce qu'il veut. Nous, en plus de la véranda, il a compté l'atelier du sous-sol (8 m²) comme un bureau : il en avait le droit, il y a l'électricité, une fenêtre et même un lavabo...
 
Quoiqu'il en soit, vu que tu dis que les chambres sont mansardées, il faut en plus voir s'il s'agit de la surface au sol ou si le proprio a mesuré "comme du carrez". Voir aussi que la population a tendance à grandir. Si tu fais 1m60 voir 1m70, avoir une partie de la pièce avec un plafond à 1m75 ou moins te feras sans doute ressentir une sorte d'entassement, mais si un acheteur visite et fait 1m80 ou plus, bah il repart...

n°57600195
simboss
Posté le 18-09-2019 à 09:41:21  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

 


C'est aussi ce que l'on s'est dit....on repense aussi à la vente pour plus tard....

 

Est ce que ces surface, en loi carrez passeraient mieux?

 

Encore une fois, en maison individuelle, pas de loi Carrez, et la surface minimale d'une chambre c'est uniquement a la location dans quelques cas precis, ca ne s'appliquera pas a la revente, sauf pour quelqu'un qui voudrait decouper la maison, mais c'est pas le cas le plus commun.

 

La question n'est pas de savoir si sur le papier le bien fait WXYZeuros/m2, c'est de savoir s'il correspond en terme de prix et de confort a ce que tu recherches.
Se mettre dans la peau d'un autre acheteur pour voir les vrais defauts d'un bien c'est une bonne idée, mais pas au point de renier les points qui sont importants pour toi.

 

Pour donner un exemple, j'ai visité une maison qui sur le papier cochait toutes les cases que l'on voulait, mais la répartition des pieces etait pas terrible, une chambre qui donne direct sur le salon et une autre derriere la cuisine (garage transformé, donc aussi plus de garage), et bah ca m'a refroidi. Au contraire ma maison actuelle est petite en m2 (81), mais pas de place perdue et une terrasse couverte de 27m2, dans la region c'est un vrai bonus.


Message édité par simboss le 18-09-2019 à 09:45:01
n°57600212
Kayou
Posté le 18-09-2019 à 09:43:35  profilanswer
 

starlette27 a écrit :


 
Meme si elles sont en loi carrez?


Si elles font 4m² sous 1.8m permettant de mettre le lit OK mais si c'est juste 1m² de gagné, c'est non pour mli
Après c'est toi qui achètes mais mon expérience me montre que des petites chambres c'est quand même pas top, surtout avec des enfants qui vont dormir/travailler/jouer dedans.
En plus dans une maison de 80m², ils n'y aura sans doute pas une autre pièce qui leur est destinée

n°57600224
simboss
Posté le 18-09-2019 à 09:44:38  profilanswer
 

Kayou a écrit :


Passe à autre chose.
des chambres si petites c'est carrément no way quoi.
Des chambres d'enfants, ça doit être un minimum grand car ils ont besoin de + de place que la chambre des parents car ils y passent beaucoup plus de temps que nous


 
Mais c'est forcement un compromis des chambres plus petites, la question est de savoir si les points positifs sont plus importants que ca.
La seule personne capable de donner la reponse, c'est celui qui achete, les autres ont des contraintes/envies différentes.
 

n°57600269
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 09:48:14  profilanswer
 

Y a deux chambres (nous et notre fille) + un bureau
 
Ça me prend la tete, j'y pense depuis hier soir
 
je suis de nature méfiante, et le fait de me lancer dans un 1er achat immo m'angoisse (peur de faire une connerie, peur de me faire avoir, peur de ne pas pouvoir vendre plus tard,.....).
 
 
 

n°57600310
Joe l'indi​en 94
Posté le 18-09-2019 à 09:51:33  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

Y a deux chambres (nous et notre fille) + un bureau
 
Ça me prend la tete, j'y pense depuis hier soir
 
je suis de nature méfiante, et le fait de me lancer dans un 1er achat immo m'angoisse (peur de faire une connerie, peur de me faire avoir, peur de ne pas pouvoir vendre plus tard,.....).
 
 
 


Pars du principe que si toi tu achètes y'aura toujours potentiellement un autre acheteur!


---------------
"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
n°57600318
simboss
Posté le 18-09-2019 à 09:52:43  profilanswer
 

Kayou a écrit :


Si elles font 4m² sous 1.8m permettant de mettre le lit OK mais si c'est juste 1m² de gagné, c'est non pour mli
Après c'est toi qui achètes mais mon expérience me montre que des petites chambres c'est quand même pas top, surtout avec des enfants qui vont dormir/travailler/jouer dedans.
En plus dans une maison de 80m², ils n'y aura sans doute pas une autre pièce qui leur est destinée


 
Il suffit qu'il y ait une bonne hauteur sous plafond pour pouvoir mettre un lit mezzanine et ca gagne une place enorme sans effort.
Jusqu'a 15 ans, je ne vois pas pourquoi ils voudrait un lit double, ca laisse de la place pour un bureau. Mon pere avait aussi construit un genre de plateforme pour jouer a 50cm de haut avec les caisses de jeu en dessous, pareil gain enorme qui ne coute presque rien.
Et s'il y a des rangements integrés ou pas, ca fait aussi une belle difference.
La forme de la piece joue aussi, la position de la porte et des fenetres, du chauffage, ...
 
 
Bref encore une fois les "metres carréééééééééééééééés" c'est vraiment un detail par rapport au nombre de pieces, a leur amenagement possible et a leur repartition, sans parler d'autres criteres comme le calme, la luminosité, et bien sur comme disent nos amis anglais "location location location".

n°57600368
bouhi93
Posté le 18-09-2019 à 09:56:49  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :

Pars du principe que si toi tu achètes y'aura toujours potentiellement un autre acheteur!


 
Je suis d'accord, mais ça peut prendre bien plus de temps, sauf marché tendu où tout part vite. Ca peut aussi entraîner une négociation plus importante du prix.

n°57600371
edwoud
Posté le 18-09-2019 à 09:57:04  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :


Pars du principe que si toi tu achètes y'aura toujours potentiellement un autre acheteur!


 
Y a toujours des acheteurs, mais à quel prix?  :D

n°57600462
leraturbai​n
Posté le 18-09-2019 à 10:04:26  profilanswer
 

rambuteau a écrit :

Petit retour sur mon achat en cours (mais pour combien de temps encore ?  :o ).
 
29.95m², 331  k€, 6e étage sans ascenseur, 14e arrondissement, 1880.
 
Mon offre a été acceptée. Dès la réception du compromis du vente, j’ai pu découvrir :
(1) la marge de l'agence : 21 k€  :ouch:  
(2) le sérieux de l’agence : des fautes dans le nom de ma compagne et dans mon adresse (il suffisait de recopier), des erreurs dans les numéros des lots, le réglement de copropriété reçu avec une page manquant dans le scan et sans le plan des lots en annexes, etc...
 
Finalement, je me suis intéressé à la manière dont l'appartement a été construit car il s'agit de deux chambres de bonne réunies.
Avec l’aide de mon notaire qui a pu récupérer d'autres documents chez le notaire vendeur, j'ai pu vérifier mes craintes : les deux logements ont été réunis en empiêtant sur le couloir commun sans aucune régularisation... Cela représente un bout de l'appartement minuscule (moins d'un mètre carré), mais sans lequel l'appartement est disjoint.
 
La signature du compromis a donc été décalée mais j'ai été assez choqué du comportement du directeur de l’agence au téléphone :
« La propriétaire tombe des nues, elle ne comprend pas qu'on lui cherche des noises », « si vous ne voulez plus l’appartement, dite le tout de suite et clairement », « mais c'est à votre notaire de vous rassurer, ce n'est pas grave, cela arrive tout le temps », « vous ne vous rendez pas compte, une régularisation prendrait beaucoup de temps ». Le tout avec une voix de vendeur de tapis extrêmement désagréable.
 
A priori, je ne compte pas demander une négociation sur le prix à cause des emmerdes potentielles en cas de problème (l'immo c'est du solide, mais sans acte de propriété, non merci). Je vais demander à ce que le propriétaire vendeur régularise la situation : j'ai du temps de mon côté. Au pire, je chercherai un autre appartement.


 
Cette escroquerie [:leraturbain].

n°57600532
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 10:10:15  profilanswer
 

bouhi93 a écrit :


 
Je suis d'accord, mais ça peut prendre bien plus de temps, sauf marché tendu où tout part vite. Ca peut aussi entraîner une négociation plus importante du prix.


 
 
La, le "problème", c'est que le bien vient d’être mis sur le marché (et a déjà eu des visites)
 
J'ai donc un peu la pression, et pas moyen de négocier (l'agent m'indique que le bien va partir vite : je peux bien le croire)

n°57600648
LooKooM
Posté le 18-09-2019 à 10:19:16  profilanswer
 

leraturbain a écrit :


 
Cette escroquerie [:leraturbain].


 
Ultra frequent malheureusement. A Lyon un voisin au dernier etage d'un immeuble de Lyon centre a rachete les greniers au dessus de son appartement, jusque la, tout est normal.
 
Il a ensuite dans le plus grand secret amenage les greniers avec acces via echelle retractable.  
 
Ensuite il a vendu l'appartement quelques annees apres visiblement en disant a l'acheteur - a vous de mettre un escalier sympa si vous le voulez, etc... tout en vendant a un prix tenant compte du grenier bien sur.
L'acheteur debute ses travaux pour un escalier, ca fait du bruit, immediatement la copropriete lui demande de cesser, de reboucher le trou et de cesser d'habiter les greniers. L'acheteur a alors fait un proces a la copropriete... qui a coute beaucoup d'argent a la copro et donc en charges pour tout le monde. Evidemment l'acheteur a perdu et est furieux, menace de ne plus payer ses charges... et la copro est perdante.
 
Tout ca pour la PV du vendeur qui a fait son margoulin :/
 
C'est un exemple extreme evidemment, je pense que dans le cas de deux chambres de bonne regroupees ce sera moins risque mais pas top quand meme evidemment :jap:

n°57600653
bouhi93
Posté le 18-09-2019 à 10:19:39  profilanswer
 

S'il y a déjà eu des visites et que ce n'est pas encore vendu, c'est que les autres visiteurs ont les mêmes interrogations que toi.
 
Après, si comme nous tu n'as pas d'alternative dans ton secteur, il faut y penser. Nous on a pu visiter à peine 10 maisons en un an dans notre budget, dont 3 hors secteurs (seulement 3 quartiers d'une ville de 60.000 habitants largement urbanisée...), 2 limites et 2 à abattre.  
 
Bref un choix très très limité : celle que nous avons pris était la seule que l'on trouvait agréable au quotidien...

n°57600683
glandoll
Posté le 18-09-2019 à 10:21:43  profilanswer
 

starlette27 a écrit :

 


La, le "problème", c'est que le bien vient d’être mis sur le marché (et a déjà eu des visites)

 

J'ai donc un peu la pression, et pas moyen de négocier (l'agent m'indique que le bien va partir vite : je peux bien le croire)


Si ça partira vite, c'est que le prix est bon.
Tu ne le trouvais pas trop haut ?
+1 sur le fait de ne pas regarder uniquement le prix au m carré, surtout pour une maison.

n°57600711
edwoud
Posté le 18-09-2019 à 10:23:40  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


 
Ultra frequent malheureusement. A Lyon un voisin au dernier etage d'un immeuble de Lyon centre a rachete les greniers au dessus de son appartement, jusque la, tout est normal.
 
Il a ensuite dans le plus grand secret amenage les greniers avec acces via echelle retractable.  
 
Ensuite il a vendu l'appartement quelques annees apres visiblement en disant a l'acheteur - a vous de mettre un escalier sympa si vous le voulez, etc... tout en vendant a un prix tenant compte du grenier bien sur.
L'acheteur debute ses travaux pour un escalier, ca fait du bruit, immediatement la copropriete lui demande de cesser, de reboucher le trou et de cesser d'habiter les greniers. L'acheteur a alors fait un proces a la copropriete... qui a coute beaucoup d'argent a la copro et donc en charges pour tout le monde. Evidemment l'acheteur a perdu et est furieux, menace de ne plus payer ses charges... et la copro est perdante.
 
Tout ca pour la PV du vendeur qui a fait son margoulin :/
 
C'est un exemple extreme evidemment, je pense que dans le cas de deux chambres de bonne regroupees ce sera moins risque mais pas top quand meme evidemment :jap:


 
Le syndic s'est frotté les mains d'avoir des frais de procédure à gérer :D
 
Qu'est-ce qui empêchait de laisser le mec monter son escalier concrètement? Un vote en AG?

n°57600732
Kayou
Posté le 18-09-2019 à 10:25:23  profilanswer
 

starlette27 a écrit :


 
 
La, le "problème", c'est que le bien vient d’être mis sur le marché (et a déjà eu des visites)
 
J'ai donc un peu la pression, et pas moyen de négocier (l'agent m'indique que le bien va partir vite : je peux bien le croire)


Tu as visité combien de biens ?
Si tu débutes dans la recherche, ne surtout pas se précipiter, à moins de trouver LE bien idéal directement, mais c'est pas si courant.
 

simboss a écrit :


 
Il suffit qu'il y ait une bonne hauteur sous plafond pour pouvoir mettre un lit mezzanine et ca gagne une place enorme sans effort.
Jusqu'a 15 ans, je ne vois pas pourquoi ils voudrait un lit double, ca laisse de la place pour un bureau. Mon pere avait aussi construit un genre de plateforme pour jouer a 50cm de haut avec les caisses de jeu en dessous, pareil gain enorme qui ne coute presque rien.
Et s'il y a des rangements integrés ou pas, ca fait aussi une belle difference.
La forme de la piece joue aussi, la position de la porte et des fenetres, du chauffage, ...
 
 
Bref encore une fois les "metres carréééééééééééééééés" c'est vraiment un detail par rapport au nombre de pieces, a leur amenagement possible et a leur repartition, sans parler d'autres criteres comme le calme, la luminosité, et bien sur comme disent nos amis anglais "location location location".


On a tendance à dire ça quand on n'a pas très grand, on cherche à se conforter, ce qui est normal ;)
 

n°57600775
simboss
Posté le 18-09-2019 à 10:28:40  profilanswer
 

starlette27 a écrit :


 
 
La, le "problème", c'est que le bien vient d’être mis sur le marché (et a déjà eu des visites)
 
J'ai donc un peu la pression, et pas moyen de négocier (l'agent m'indique que le bien va partir vite : je peux bien le croire)


 
Mais l'objectif c'est d'y vivre 3 ans en attendant mieux ou au moins 10 ans?
Si c'est la seconde option, les considérations de revente sont quand même nettement moins importantes par rapport a ton confort quotidien.
Ca n'empeche pas de negocier et de payer le "bon" prix, mais oublie juste le bon "prix au m2", c'est vraiment pas un indicateur utile a mon avis.

n°57600835
hecube
La ruse est finaude !
Posté le 18-09-2019 à 10:32:30  profilanswer
 

Danounours92 a écrit :


 
Sauf qu'en 2009, le discours plutôt dominant était le krach, les baissiers sur les forums semblaient plus nombreux.
Et en 2009 les transactions, prix ont bien baissés (de 800k en 2008 à 600k en 2009) : http://www.cgedd.fr/nombre-vente-m [...] ancien.xls
Malgré pourtant une baisse des taux (de 5.x% en 2008 à 4.5% en 2009).
Sarko a alors rendu les intérêts d'emprunt deductibles du revenu, les taux ont continué de très légèrement baisser = hausse des transactions en 2010 (800k), nouvelle montée des prix.
Puis l'effet sarko s'estompant / arrêt de la mesure + des taux stables ont de nouveau calmé le marché, puis......  
Le QE en 2014.  
Avec des taux passant de 3% à 1% aujourd'hui. Ce qu'on payait auparavant dans le crédit est passé dans le prix du bien.
La durée des prêts s'est allongée.
+ 1 millions de transactions prévus cette année, record historique.
Plus personne ou presque ne parle de krach, tout le monde semble confiant et s'accorder avec le fait qu'il s'agit de la meilleure période pour acheter.
Les baissiers sont ultra minoritaires et passent pour des delmarche ou derniers aigris de la période 2005/2009.
Certains ici commencent même à parler de Paris @ 15K€/m voir les 20k€/m dans les années à venir.
Le biais : on souhaite reproduire et voir se réaliser ce que nos prédécesseurs ont connu et finalement ce que nous mêmes avons observé ces 20 dernières années.
Quand je lis plus haut l'achat d'un 6ème étage à Paris de moins de 29 m carré sans ascenseur à 331k€ hors FDN...  
Cela confirme mon inquiétude. C'est irrationnel.
 
Pour moi, pourtant très porté immo, et candidat à un nouvel achat, mais en locatif pour limiter le risque, je considère ces signaux comme une alerte.
L'euphorie n'est jamais bon signe.
 
Car je n'identifie pas le futur levier qui permettra de continuer à alimenter la hausse, sauf à ce qu'on emprunte demain à 0, mais qu'est ce qui distinguera un bon dossier d'un mauvais ? Je n'y crois pas un instant.  
 
Je n'envisage pas un krach, mais je fais mes calculs en intégrant une baisse potentielle du bien de 25/30% max.
Et n'envisage aucune hausse pour être secure au vu des prix actuels.
 
Et pour les villes ou les prix semblent abordables vs Paris, ne pas oublier qu'une crise les térassera en premier.


Je pense effectivement que ta conclusion est mesurée et raisonnable.
Difficile de voir le réservoir de hausse, hors retournement de situation avec forte attractivité de la France, perte de logements pour l'IM, ou même allongement de la durée des prêts... Mais tout ceci est très peu probable..
 
Pour un acheteur, faire une simu a déflation/stagnation permet de voir venir le pire.
 
Quand tu dis limiter le risque en locatif, c'est par rapport à achat/réno/revente ?


---------------
Topic de ventes: http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] 3018_1.htm :o
n°57600847
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 10:33:37  profilanswer
 

Kayou a écrit :


Tu as visité combien de biens ?
Si tu débutes dans la recherche, ne surtout pas se précipiter, à moins de trouver LE bien idéal directement, mais c'est pas si courant.
 
On a tendance à dire ça quand on n'a pas très grand, on cherche à se conforter, ce qui est normal ;)


 
Recherche active depuis fin 2017 jusqu'à mi-2018 puis laissé tomber (10 ene de visites)
 
La on reprend depuis cet été à écumer les annonces mais rien de bien.....
 
Hier c'était notre première visite qui de reprise.
 

simboss a écrit :


 
Mais l'objectif c'est d'y vivre 3 ans en attendant mieux ou au moins 10 ans?
Si c'est la seconde option, les considérations de revente sont quand même nettement moins importantes par rapport a ton confort quotidien.
Ca n'empeche pas de negocier et de payer le "bon" prix, mais oublie juste le bon "prix au m2", c'est vraiment pas un indicateur utile a mon avis.


 
L'objectif est d'y vivre 10 ans, voir plus....(pas prévu de faire d'autre enfants)
 

n°57600884
bouhi93
Posté le 18-09-2019 à 10:35:49  profilanswer
 

edwoud a écrit :

Le syndic s'est frotté les mains d'avoir des frais de procédure à gérer :D
 
Qu'est-ce qui empêchait de laisser le mec monter son escalier concrètement? Un vote en AG?


 
Souvent c'est la jalousie...

n°57601311
LooKooM
Posté le 18-09-2019 à 11:00:30  profilanswer
 

Danounours92 a écrit :


 
Sauf qu'en 2009, le discours plutôt dominant était le krach, les baissiers sur les forums semblaient plus nombreux.
Et en 2009 les transactions, prix ont bien baissés (de 800k en 2008 à 600k en 2009) : http://www.cgedd.fr/nombre-vente-m [...] ancien.xls
Malgré pourtant une baisse des taux (de 5.x% en 2008 à 4.5% en 2009).
Sarko a alors rendu les intérêts d'emprunt deductibles du revenu, les taux ont continué de très légèrement baisser = hausse des transactions en 2010 (800k), nouvelle montée des prix.
Puis l'effet sarko s'estompant / arrêt de la mesure + des taux stables ont de nouveau calmé le marché, puis......  
Le QE en 2014.  
Avec des taux passant de 3% à 1% aujourd'hui. Ce qu'on payait auparavant dans le crédit est passé dans le prix du bien.
La durée des prêts s'est allongée.
+ 1 millions de transactions prévus cette année, record historique.
Plus personne ou presque ne parle de krach, tout le monde semble confiant et s'accorder avec le fait qu'il s'agit de la meilleure période pour acheter.
Les baissiers sont ultra minoritaires et passent pour des delmarche ou derniers aigris de la période 2005/2009.
Certains ici commencent même à parler de Paris @ 15K€/m voir les 20k€/m dans les années à venir.
Le biais : on souhaite reproduire et voir se réaliser ce que nos prédécesseurs ont connu et finalement ce que nous mêmes avons observé ces 20 dernières années.
Quand je lis plus haut l'achat d'un 6ème étage à Paris de moins de 29 m carré sans ascenseur à 331k€ hors FDN...  
Cela confirme mon inquiétude. C'est irrationnel.
 
Pour moi, pourtant très porté immo, et candidat à un nouvel achat, mais en locatif pour limiter le risque, je considère ces signaux comme une alerte.
L'euphorie n'est jamais bon signe.
 
Car je n'identifie pas le futur levier qui permettra de continuer à alimenter la hausse, sauf à ce qu'on emprunte demain à 0, mais qu'est ce qui distinguera un bon dossier d'un mauvais ? Je n'y crois pas un instant.  
 
Je n'envisage pas un krach, mais je fais mes calculs en intégrant une baisse potentielle du bien de 25/30% max.
Et n'envisage aucune hausse pour être secure au vu des prix actuels.
 
Et pour les villes ou les prix semblent abordables vs Paris, ne pas oublier qu'une crise les térassera en premier.


 
Pour habiter dans le 3eme a Paris tes chiffres sentent meme le vieux :D
 
Rue des Archives ca part a 21-24k le m2 actuellement. Place des Vosges c'est 33-40k/m2 aussi.
C'est vraiment les rues 'lambda' dans des immeubles 'lambda' qui ne partent qu'a 13-15k/m2 dans le 3eme/4eme actuellement. Je pense que les chiffres Q3 vont vraiment etre d'une violence forte a la hausse dans l'ultra centre, les taux de credit continuant de baisser tres rapidement actuellement dans le sillage des decisions de la BCE.
 
En revanche je partage ton idee qu'une baisse POURRAIT survenir. Clairement pas exclu. En revanche penser que les villes de province seront terrassees en premier, non pas necessairement cf. les 90s. En revanche la banlieue parisienne souffrira au moins autant effectivement.

n°57601314
starlette2​7
Posté le 18-09-2019 à 11:00:40  profilanswer
 

Je vous mets l'annonce, vous pourrez voir les photos:
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 148565.htm
 
N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez....
 

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