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À quand le prochain krach immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°57352204
Joe l'indi​en 94
Posté le 20-08-2019 à 12:23:16  profilanswer
 

Reprise du message précédent :
700 balles de charges...ce viol!


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"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
mood
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Posté le 20-08-2019 à 12:23:16  profilanswer
 

n°57352216
Romf
Posté le 20-08-2019 à 12:24:48  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :

700 balles de charges...ce viol!


Je ne comprends même pas comment c'est possible.
J'avais vu un appart dans un immeuble avec salle de sport et piscine, on n'était même pas à ce niveau là

n°57352285
atlantel
Posté le 20-08-2019 à 12:33:15  profilanswer
 

A tous les coups, en analysant les comptes de la copro, on y verrait un ou plusieurs copropriétaires ne payent pas depuis des années... Une succession, un squat (ça arrive !)

n°57352381
Joe l'indi​en 94
Posté le 20-08-2019 à 12:46:57  profilanswer
 

C'est une résidence de service pour vieux c'est pas possible autrement!
 
S'il y'a des gens qui acceptent de signer pour des apparts à 700€ par mois de charges je veux bien leurs coordonnées pour les inviter à des repas le mercredi soir!  [:tagazou:1]


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"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
n°57352537
Romf
Posté le 20-08-2019 à 13:06:46  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :

C'est une résidence de service pour vieux c'est pas possible autrement!
 
S'il y'a des gens qui acceptent de signer pour des apparts à 700€ par mois de charges je veux bien leurs coordonnées pour les inviter à des repas le mercredi soir!  [:tagazou:1]


On voulait visiter, on a annulé à cause de ça :o
Je ne serai pas de ton repas :o

n°57352577
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 20-08-2019 à 13:10:29  profilanswer
 

Theomede a écrit :


J'y ai habité un temps, franchement c'est top.
 
De très bons commerces de bouche, la ligne 1 donc de bons transports.
 
Et surtout, c'est une enclave de sécurité. Jamais de dégradation, de jeunes qui traînent, de gens louches. Après niveau culturel c'est le néant.


 
J'y ai passé six ans, j'ai adoré.


---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale
n°57352752
Jahaa_sv
Posté le 20-08-2019 à 13:28:45  profilanswer
 

Quelqu'un a déjà joué la carte du chasseur immobilier ?

n°57353311
onina
Posté le 20-08-2019 à 14:16:54  profilanswer
 

seeba a écrit :

hello, je vis aux US, trentenaire avec un haut salaire, et je commence à réfléchir pour faire un ou plusieurs investissement locatifs à Paris, vu les taux extrêmement bas. On continuerai à louer là ou l'on habite (les taux ici sont beaucoup plus hauts).
 
J'avais pensé à des studios ou T1/T2 à Paris ou RP.  Les conditions d'emprunt seraient minimum 20% d'apport et taux+0.5% (conditions pour expats).  
Est-ce casse gueule? J'en pensé Paris parce que j'ai des amis/proches qui y habitent, et c'est assez peu risqué en terme d'investissement (?) sur du long terme.
 
L'idée serait d'avoir un cash flow à zero ou positif, emprunt sur la période la plus longue possible (25 ans ou +).
D'autres personnes investissent encore ici dans du locatif à Paris?


 
Le rendement locatif immo à Paris est très mauvais globalement, du fait de l'envolée des prix par rapport à la relative stabilité/hausse légère des loyers (un article récent à ce sujet ici : https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/immobilier-la-hausse-des-prix-paris-ecrase-le-rendement-locatif).
Y'a probablement des coins en France (voir en Ile de France ?) plus rentables.

n°57353396
sausalito7​5
Posté le 20-08-2019 à 14:24:02  profilanswer
 

Romf a écrit :


 
Merci  :jap: L'agent disait que les charges étaient élevées mais pas incroyable pour un 120m2.
 
Pour info, il s'agit de cet appart:


Ce sont d'énormes copros dans ce quartier (et certaines bien moches....), j'imagine qu'il doit y avoir des propriétaires défaillants et des gardiens à la pelle qu'il faut payer  [:grande greluche:7]

n°57353433
Romf
Posté le 20-08-2019 à 14:26:25  profilanswer
 

sausalito75 a écrit :


Ce sont d'énormes copros dans ce quartier (et certaines bien moches....), j'imagine qu'il doit y avoir des propriétaires défaillants et des gardiens à la pelle qu'il faut payer  [:grande greluche:7]


On a visité un couple d'amis récemment copro de 10 étages donc assez grosse et leurs charges étaient assez faibles, on a été étonnés. Du coup je comprends pas s'il faut que la copro soit très grosse pour diviser les charges, ou au contraire plutôt petite :o

mood
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Posté le 20-08-2019 à 14:26:25  profilanswer
 

n°57353474
sausalito7​5
Posté le 20-08-2019 à 14:30:15  profilanswer
 

Dans les grosses copros, plus il y a de propriétaires qui habitent sur place, plus les finances sont équilibrées...
 
Edit : je ne sais pas si c'est une info qu'il est possible d'obtenir auprès de l'AI lorsque tu visites un bien ?


Message édité par sausalito75 le 20-08-2019 à 14:31:02
n°57353488
ours02
Posté le 20-08-2019 à 14:31:29  profilanswer
 

sausalito75 a écrit :


Ce sont d'énormes copros dans ce quartier (et certaines bien moches....), j'imagine qu'il doit y avoir des propriétaires défaillants et des gardiens à la pelle qu'il faut payer  [:grande greluche:7]


 
avec notre ancien syndic il y avait beaucoup d'impayés. on a changé de syndic: huissier, menaces de mise en demeure, proposition d'échéancier. bizarrement les comptes sont redevenus équilibrés.  :o d'ailleurs des proprios sous pression ont fini par vendre leur bien, dont une partie à financé les charges manquantes. :jap:


---------------
https://www.flickr.com/photos/12372 [...] 5686286276
n°57353500
PierrotLeD​ingue
Yes we KANTE !
Posté le 20-08-2019 à 14:32:19  profilanswer
 

Après ici y'en a quelqu'uns qui disaient que les plus petites charges qu'ils voyaient lors de leurs visites c'était dans des petites copro.  


---------------
Boutique en ligne produits fait-main : byjulbul.tictail.com
n°57353552
ours02
Posté le 20-08-2019 à 14:37:11  profilanswer
 

PierrotLeDingue a écrit :

Après ici y'en a quelqu'uns qui disaient que les plus petites charges qu'ils voyaient lors de leurs visites c'était dans des petites copro.  


 
je pense pas qu'il y ait de régles. tout dépend des locataires, du syndic et de l'age de l'immeuble. puis ça dépend aussi ce qui est inclus dans les charges.
je trouve qu'autour des 2€/m²/mois ça reste raisonnable.


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https://www.flickr.com/photos/12372 [...] 5686286276
n°57353607
Joe l'indi​en 94
Posté le 20-08-2019 à 14:41:53  profilanswer
 

PierrotLeDingue a écrit :

Après ici y'en a quelqu'uns qui disaient que les plus petites charges qu'ils voyaient lors de leurs visites c'était dans des petites copro.  


A mon sens ça dépend surtout de comment est constitué la copro? (chauffage collectif, compteur d'eau individuelle etc..mais surtout si les gens sont volontaires ou non pour effectuer un certain nombre de petits travaux au lieu de systématiquement faire appel à des prestataires)


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"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
n°57353614
seeba
Posté le 20-08-2019 à 14:42:33  profilanswer
 

troble a écrit :

Citation :

L'idée serait d'avoir un cash flow à zero ou positif,


Sur Paris, ça me parait peu probable que tu trouves ça :o


 

alpachinois a écrit :


c'est un peu le graal cherché par tout le monde :o
 
Des fois certains trouvent aux enchères une merde sous les combles à retaper mais voilà le bordel et la concurrence pour l'avoir quoi :o


 
L'idée serait de monter l'apport, meme à 30% pour être à l'équilibre...

n°57353680
zorg666
Posté le 20-08-2019 à 14:49:05  profilanswer
 

Quel est l'intérêt financier ?

n°57353687
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-08-2019 à 14:50:10  profilanswer
 

seeba a écrit :

hello, je vis aux US, trentenaire avec un haut salaire, et je commence à réfléchir pour faire un ou plusieurs investissement locatifs à Paris, vu les taux extrêmement bas. On continuerai à louer là ou l'on habite (les taux ici sont beaucoup plus hauts).

 

J'avais pensé à des studios ou T1/T2 à Paris ou RP. Les conditions d'emprunt seraient minimum 20% d'apport et taux+0.5% (conditions pour expats).
Est-ce casse gueule? J'en pensé Paris parce que j'ai des amis/proches qui y habitent, et c'est assez peu risqué en terme d'investissement (?) sur du long terme.

 

L'idée serait d'avoir un cash flow à zero ou positif, emprunt sur la période la plus longue possible (25 ans ou +).
D'autres personnes investissent encore ici dans du locatif à Paris?

 

Ouais enfin, du cashflow positif en cramant de l'apport... À ce compte là mets 100% d'apport et tu auras ton cashflow positif :o

 

Go topic invest immo :jap)


---------------
Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57353701
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-08-2019 à 14:51:43  profilanswer
 

Jahaa_sv a écrit :

Quelqu'un a déjà joué la carte du chasseur immobilier ?

 

Je compte signer le mandat en fin d'année.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57353722
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-08-2019 à 14:53:23  profilanswer
 

Romf a écrit :


On a visité un couple d'amis récemment copro de 10 étages donc assez grosse et leurs charges étaient assez faibles, on a été étonnés. Du coup je comprends pas s'il faut que la copro soit très grosse pour diviser les charges, ou au contraire plutôt petite :o

 

A priori je pensais que les grosses copro permettaient les économies d'échelle.
Mais en fait non, en pratique depuis que je consulte les annonces ce sont les grosses copro qui ont les grosses charges.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57353770
sausalito7​5
Posté le 20-08-2019 à 14:58:56  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :


A mon sens ça dépend surtout de comment est constitué la copro? (chauffage collectif, compteur d'eau individuelle etc..mais surtout si les gens sont volontaires ou non pour effectuer un certain nombre de petits travaux au lieu de systématiquement faire appel à des prestataires)


Ah ben clairement, depuis que les compteurs d'eau individuels pour l'eau chaude/froide et le chauffage ont été installés dans notre copro, mes charges ont sacrément baissé !
Le gardien s'occupe des réparations courantes (minuterie qui déconne etc) mais toutes les autres interventions sont effectuées par des entreprises extérieures, pas sûr que ce soit là-dessus qu'il y a moyen de faire des éconocroques...

n°57353776
Joe l'indi​en 94
Posté le 20-08-2019 à 14:59:28  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
A priori je pensais que les grosses copro permettaient les économies d'échelle.
Mais en fait non, en pratique depuis que je consulte les annonces ce sont les grosses copro qui ont les grosses charges.


Pour te donner une idée, la précédente copro où nous étions locataires, résidence de 1100 appartements en tout collectif (chauffage, eau, gardien espaces verts), pour un 60m² mon proprio payait 300€ de charges mensuelles.
Pour la résidence le budget entretien des espaces verts était de l'ordre de 250.000€  :pt1cable:


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"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
n°57353794
Joe l'indi​en 94
Posté le 20-08-2019 à 15:01:08  profilanswer
 

sausalito75 a écrit :


Ah ben clairement, depuis que les compteurs d'eau individuels pour l'eau chaude/froide et le chauffage ont été installés dans notre copro, mes charges ont sacrément baissé !
Le gardien s'occupe des réparations courantes (minuterie qui déconne etc) mais toutes les autres interventions sont effectuées par des entreprises extérieures, pas sûr que ce soit là-dessus qu'il y a moyen de faire des éconocroques...


Des fois tu vois des aberrations 100€ pour changer un joint de robinet qui coûte 2€ à Casto...


---------------
"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
n°57353801
sausalito7​5
Posté le 20-08-2019 à 15:01:59  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
A priori je pensais que les grosses copro permettaient les économies d'échelle.
Mais en fait non, en pratique depuis que je consulte les annonces ce sont les grosses copro qui ont les grosses charges.


Il faut compter en nombre de lots. A partir de 100 lots, ça commence à être un peu plus compliqué pour que ça roule parfaitement...
Je pense aussi que les petites copros fonctionnent mieux et si ce n'est pas le cas, c'est plus facile d'y mettre "de l'ordre" !

n°57353821
sausalito7​5
Posté le 20-08-2019 à 15:03:38  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :


Des fois tu vois des aberrations 100€ pour changer un joint de robinet qui coûte 2€ à Casto...


Ben oui mais si c'est un joint sur la chaudière, le gardien n'a pas le droit d'intervenir !

n°57353842
wizza
Posté le 20-08-2019 à 15:05:33  profilanswer
 

ours02 a écrit :

 

je pense pas qu'il y ait de régles. tout dépend des locataires, du syndic et de l'age de l'immeuble. puis ça dépend aussi ce qui est inclus dans les charges.
je trouve qu'autour des 2€/m²/mois ça reste raisonnable.


En effet. Et du coup tu estimation inclue quoi ? :o

 


Joe l'indien 94 a écrit :


Des fois tu vois des aberrations 100€ pour changer un joint de robinet qui coûte 2€ à Casto...


S'il faut payer qqn pour venir le poser, c'est dessuite "moins" aberrant


---------------
Jamais mes bras ne se sentent plus forts que lorsqu'ils crèvent de tendresse autour de tes épaules.
n°57353849
seeba
Posté le 20-08-2019 à 15:06:12  profilanswer
 

zorg666 a écrit :

Quel est l'intérêt financier ?


 

nico6259 a écrit :


 
Ouais enfin, du cashflow positif en cramant de l'apport... À ce compte là mets 100% d'apport et tu auras ton cashflow positif :o
 
Go topic invest immo :jap)


 
Ben l'idée c'est d'avoir une retraite un jour :o  
 
Disons si par exemple j'ai 100k en liquidités, je peux effectivement les placer.
Mais je pourrais aussi profiter du fait que j'ai une bonne capacité d'emprunt avec mon salaire pour m'endetter et investir avec un levier.  
Les taux étant bas, je me disais que je rentrerai dans mes frais, meme si le rendement net n'est que de 1.5-2% d'après l'article d'Onina.  
C'est aussi histoire de diversifier le patrimoine, je suis déjà sur-exposé aux marchés financiers (actions, index...).
 
Apres j'avoue c'est pas évident, entre une recession imminente et l'immo peu rentable/ trop cher, je ne sais pas encore trop comment préparer ma retraite (vu que je ne cotise plus à la secu).

n°57353896
Romf
Posté le 20-08-2019 à 15:10:15  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
A priori je pensais que les grosses copro permettaient les économies d'échelle.
Mais en fait non, en pratique depuis que je consulte les annonces ce sont les grosses copro qui ont les grosses charges.


J'ai aussi plutôt cette impression :jap:

n°57353939
ours02
Posté le 20-08-2019 à 15:13:57  profilanswer
 

wizza a écrit :


En effet. Et du coup tu estimation inclue quoi ? :o


 
dans un immeuble début des années 80: gardien, chauffage au sol, eau froide, entretien des espaces verts, entretien des parties communes. abonnement entretien: interphone 3g, extincteur.
je paye pas d'ascenseur. à priori les copros récentes payent plutôt dans les 1€, 1€50. ou fournissent l'eau chaude pour le même prix.
 
en plus certaines villes imposent des ravalements/nettoyage de facade régulièrement ce qui n'est pas mon cas.


---------------
https://www.flickr.com/photos/12372 [...] 5686286276
n°57354148
zorg666
Posté le 20-08-2019 à 15:31:55  profilanswer
 

seeba a écrit :


 
Ben l'idée c'est d'avoir une retraite un jour :o  
 
Disons si par exemple j'ai 100k en liquidités, je peux effectivement les placer.
Mais je pourrais aussi profiter du fait que j'ai une bonne capacité d'emprunt avec mon salaire pour m'endetter et investir avec un levier.  
Les taux étant bas, je me disais que je rentrerai dans mes frais, meme si le rendement net n'est que de 1.5-2% d'après l'article d'Onina.  
C'est aussi histoire de diversifier le patrimoine, je suis déjà sur-exposé aux marchés financiers (actions, index...).
 
Apres j'avoue c'est pas évident, entre une recession imminente et l'immo peu rentable/ trop cher, je ne sais pas encore trop comment préparer ma retraite (vu que je ne cotise plus à la secu).


 
Ma remarque n'était pas sur l'intérêt de l'immo locatif, j'en fait personnellement.
C'est le fait de mettre de l'apport pour avoir un cash flow neutre, quel est l'intérêt financier ? Tu as fais des calculs ?

n°57354289
seeba
Posté le 20-08-2019 à 15:42:08  profilanswer
 

zorg666 a écrit :


 
Ma remarque n'était pas sur l'intérêt de l'immo locatif, j'en fait personnellement.
C'est le fait de mettre de l'apport pour avoir un cash flow neutre, quel est l'intérêt financier ? Tu as fais des calculs ?


 
C'est plus pour éviter de me retrouver dans la merde si je perds mon taff, ou si je souhaite partir vers une carrière moins rémunératrice d'ici quelques années.  

n°57354357
zorg666
Posté le 20-08-2019 à 15:46:44  profilanswer
 

A mon avis il vaut mieux emprunter le maxi vu les taux, en cas de coup dur tu as ton cash de disponible que tu utilises comme tu le souhaite.
C'est plus souple que de l'avoir bloqué dans l'immo.
 
A approfondir avec des spécialistes, topic POGNON/ Invest immo


Message édité par zorg666 le 20-08-2019 à 16:01:56
n°57354405
doy
Dieu merci, je suis athée
Posté le 20-08-2019 à 15:49:58  profilanswer
 

seeba a écrit :



C'est plus pour éviter de me retrouver dans la merde si je perds mon taff,
ou si je souhaite partir vers une carrière moins rémunératrice d'ici quelques années.  


 
Bah justement, plus ta mensualité est grosse, plus ton assurance en cas de perte d'emploi couvrira un gros montant. De plus, tu peux utiliser ton capital pour rembourser le temps de te retourner. Ce cash, rapporte plus que le cout du crédit. Aucun intérêt de le dépenser en apport.

n°57354556
Romf
Posté le 20-08-2019 à 15:58:36  profilanswer
 

doy a écrit :


 
Bah justement, plus ta mensualité est grosse, plus ton assurance en cas de perte d'emploi couvrira un gros montant. De plus, tu peux utiliser ton capital pour rembourser le temps de te retourner. Ce cash, rapporte plus que le cout du crédit. Aucun intérêt de le dépenser en apport.


Quelle assurance de perte d'emploi? La plupart du temps ce n'est pas inclus (et ça coûte très cher si tu veux l'ajouter).
ITT, invalidité définitive oui

n°57354622
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-08-2019 à 16:01:54  profilanswer
 

seeba a écrit :

 

C'est plus pour éviter de me retrouver dans la merde si je perds mon taff, ou si je souhaite partir vers une carrière moins rémunératrice d'ici quelques années.

 

Raison de plus pour garder le cash.
Et si tu dois injecter 30% d'apport pour avoir un cashflow équilibré c'est que l'opération n'est pas bonne.
Il faut acheter le bon bien au bon endroit et avec le bon montage fiscal. Sur 25 ans emprunt 100%.

 


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57354690
Joe l'indi​en 94
Posté le 20-08-2019 à 16:05:29  profilanswer
 

sausalito75 a écrit :


Ben oui mais si c'est un joint sur la chaudière, le gardien n'a pas le droit d'intervenir !


Un joint de robinet dans le local poubelle...même moi qui ne sait pas bricoler je sais couper l'eau, dévisser le robinet, enlever le joint défectueux et remettre le neuf.


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"L'argent n'a pas d'odeur mais la femme a du flair"
n°57354719
r06
Posté le 20-08-2019 à 16:07:05  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
Raison de plus pour garder le cash.
Et si tu dois injecter 30% d'apport pour avoir un cashflow équilibré c'est que l'opération n'est pas bonne.
Il faut acheter le bon bien au bon endroit et avec le bon montage fiscal. Sur 25 ans emprunt 100%.
 


 
Dans le cas d'un expat un achat à Paris peut avoir du sens, c'est très sécurisant de posséder quelque chose dans la capitale de la mère patrie même si le rendement n'est pas folichon.
En plus vu la hausse des prix c'est pas forcément un mauvais plan...:o

n°57354901
sausalito7​5
Posté le 20-08-2019 à 16:18:02  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :


Un joint de robinet dans le local poubelle...même moi qui ne sait pas bricoler je sais couper l'eau, dévisser le robinet, enlever le joint défectueux et remettre le neuf.


Bah oui, c'est de la réparation courante ça... C'est donc le gardien qui s'en occupe !  
C'est bien ce que je dis, ce n'est pas sur ce type d'intervention qu'il est possible de réduire le montant des charges...

n°57354942
Lagoon57
Posté le 20-08-2019 à 16:20:40  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :

C'est une résidence de service pour vieux c'est pas possible autrement!

 

S'il y'a des gens qui acceptent de signer pour des apparts à 700€ par mois de charges je veux bien leurs coordonnées pour les inviter à des repas le mercredi soir! [:tagazou:1]


Si c'est un 200 ou 300 m² à Paris ce sont des charges normales :o

 

Mais là 120m² non :o


Message édité par Lagoon57 le 20-08-2019 à 16:23:10

---------------

n°57355013
jpegfr
Posté le 20-08-2019 à 16:24:46  profilanswer
 

doy a écrit :


 
Bah justement, plus ta mensualité est grosse, plus ton assurance en cas de perte d'emploi couvrira un gros montant. De plus, tu peux utiliser ton capital pour rembourser le temps de te retourner. Ce cash, rapporte plus que le cout du crédit. Aucun intérêt de le dépenser en apport.


surtout que là l’assurance de perte d'emploi alors qu'il est expat et bosse aux USA, hum comment dire je pense qu'il n'en verra jamais la couleur :o


---------------
100% des gagnants ont joué
n°57355339
seeba
Posté le 20-08-2019 à 16:48:16  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
Raison de plus pour garder le cash.
Et si tu dois injecter 30% d'apport pour avoir un cashflow équilibré c'est que l'opération n'est pas bonne.
Il faut acheter le bon bien au bon endroit et avec le bon montage fiscal. Sur 25 ans emprunt 100%.
 


 
Oui c'est pas faux. Apres dans tous les cas, un emprunt à 100% m'est impossible d'après mes recherches, en étant expat les banques veulent au minimum 20%.  
C'est peut etre pas tres intéressant finalement.  
 
Je vais aussi me renseigner pour l'achat des parts SCPI à crédit, après c'est plus vraiment le sujet du topic.  :jap:  
 
 

jpegfr a écrit :


surtout que là l’assurance de perte d'emploi alors qu'il est expat et bosse aux USA, hum comment dire je pense qu'il n'en verra jamais la couleur :o


 
Voila  :o  
 

mood
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