Reprise du message précédent :

 
tiens pour Marseille
 
https://www.laprovence.com/article/ [...] rance.html

La gueule de l’enquête    
 

Si tu rapportes le nombre de CDI à la population totale pour juger des perspectives d'emploi forcement dans les coins avec beaucoup de retraités ça coince    
 
Sinon deyapretty j'ai toujours rien compris à ton histoire, l'achat de ta mère c'est pour te loger toi ou ton frère ? Avec un loyer ? Dans tout les cas ce n'est surement pas la meilleure méthode pour décider d'un investissement  

 
 
Ma mère ne peut pas loger les deux, elle peut juste faire un seul achat. Elle comptait m'acheter un studio à Paris pour éviter que je loue à fonds perdus mais mon frère veut lui aussi un truc (mais à Marseille, vu qu'il est locataire à Marseille). Elle ne peut pas acheter aux deux pour l'instant donc il faut faire un choix.
Donc elle a la possibilité d'acheter soit un studio à Paris, soit un T2 à Marseille. Et je voulais savoir lequel "valait" plus le coup. De toutes façons on loue tous les deux et on perd tous les mois de l'argent.

Le bouzin de ton reuf à Marseille a l'air de coûter bien cher en charges, que vous ne pourrez pas entièrement reporter sur le locataire (et que vous devrez payer pleinement lorsque vous y habiterez). Et apparemment sa situation n'est pas des meilleurs. En plus ton frère se logera pour moins cher en province.
Donc le choix est simple : studio à Paris

C'est assez bizarre de regarder les cash flows, il faut surtout regarder OU va ce cash:
- Dans ton remboursement de 1400 EUR tu as 1000EUR d'epargne et 400EUR d'interet, bref tu n'es que de 400EUR de ta poche, pas 1000EUR, ces derniers sont epargnes dans ton bien immobilier
- De l'autre cote tu as 1200 brut, 800/900 net et tu as donc un differentiel de 400/500EUR net chaque mois des le debut.

Bref, pour epargner 1000EUR par mois day 1, tu debourses 500 EUR par mois net (200 EUR brut)

Sinon, si je te propose un emprunt sur 100 ans avec 800 EUR d'interets et 100EUR de remboursement du capital donc 900EUR par mois, tu dirais 'Top, je suis gagnant de 300 EUR par mois' ?

Paris est plus attractif que Londres aujourd'hui, ce n'est qu'une question de temps pour que l'immo a acheter coute 15/20k pour les biens correctement situes en etat moyen et 25k+ pour les biens de luxe. Idem pour les loyers, on va arriver aux T2 a 2k par mois comme a Londres dans le centre.
Je ne crois pas a une hausse des taux forte qui viendrait enrayer ca; seule une grosse crise economique mondiale viendra eroder cette montee selon moi.

Un peu contradictoire avec le fait de devoir attendre 7-8 ans avant de revendre dans Paris intramuros / très proche banlieue (Vincennes, Issy ,...). Ok on s'éloigne de l'hyper centre

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Et indirectement il vise soit la PV soit à avoir un bien très bien placé /du patrimoine sympa et pas des biens spécialement très rentables

 
 
Le probleme du cash flow est qu'il peut cacher des operations vraiment peu interessantes cf. mon exemple extreme d'emprunt long avec un gros poids d'interet.
Si il est tant interesse par le cash flow, je pense qu'il peut tester un financement sur 30 ans, ca se pratique actuellement...

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Je quote en toute gentillesse

C'est un peu HS

Tu es trop dans le milieu et je pense que tu souffres de biais de part ton milieu

Rappelles toi que personne n'a vu voir 2008.
Vu la prospection pétrolière des années de pétrole pas cher (faible) on va le payer par une production soit en baisse soit insuffisamment haussière. Et chaque fois que l'énergie vient à manquer...

L'immo parisien a 15-25k je veux bien, mais hors crise majeure.

Hors de nombreux indicateurs montrent qu'elle pourrait bien avoir lieu dès la rentrée, dans 1 an, ou jamais peut être. Toujours est il que la confiance générale actuelle fait vraiment frémir : une crise n'a jamais lieu quand on l'attend  

Je dirais vraiment, vraiment, prudence.

Cela dit dans le cas présent, entre investir à Paris ou Marseille,je ne poserait pas une seconde la question et c'est Paris qui remporterait

Sur Épargne tu parlais de hausse modérée (+2-3% par an) et là t'es en train de parler de +50% OKLM.

Ou alors tu vois les +50% d'ici 10-15 ans ?

Bordel je vais sortir tout mon pognon pour acheter au taquet apport + emprunt  

 
Evidemment qu'on va avoir des crises; peut etre tres bientot ou pas effectivement, ca ne change pas ma vision long terme sur les prix de l'immobilier a Paris.
Toutes les crises ne se ressemblent pas d'ailleurs:
- une crise principalement Tech comme en 2001 ou le Nasdaq baisse de plus de moitie mais le reste des valeurs beaucoup moins: l'immo n'a pas bouge et a augmente la meme annee.
- une crise financiere de confiance affectant durablement la confiance entre les contreparties financieres a la 2008 a fait bouger l'immobilier vers le bas sensiblement.
- une crise financiere de confiance sur la zone euro a donne aussi un coup au marche mais qui n'a reussi qu'a faire stagner Paris et accelerer la chute en dehors de Paris.
 
La prochaine crise, on ne sait pas quelle forme elle prendra; simplement de la meme facon qu'investir en bourse au gre des peurs de retournement de marche ne paye pas, il en est selon moi de meme pour de l'immobilier 'prime'. On ne peut pas tout le temps repousser le moment ou tu prends le train.  
Et les crises financieres n'ont pas forcement des impacts forts sur l'immobilier; les changements de fiscalite sont objectivement bien pires.
 
C'est personnel mais je ne crois pas un crise energetique du tout pour le moment, sauf a ce que la Russie coupe le robinet du gaz en Europe de l'Est.
Comme source de crises: Une explosion de valo tech, ca j'y crois. Une crise du refinancement IG/HY si les taux remontent trop vite, j'y crois aussi. Une autarcie americaine qui s'emballe et qui asseche les liquidites brutalement a la 1929 (ne de l'autarcie US pour rappel, Fordney-McCumber au debut puis Smoot-Hawley...) j'y crois aussi.
 
Que ca milite pour une certaine prudence pour l'investissement financier a realiser progressivement, certes. Pour sa RP a Paris IM? Oui, tu peux t'amuser a decaler de quelques annees si tu es tres anxieux mais au bout d'un moment il faut se jeter a l'eau, sans perspective de PV/MV sur sa RP, juste en comparant le cout des interets chaque mois de l'emprunt + TF + charges + FDN lisses sur 7 ans par exemple vs. location. Si tu es gagnant, je ne vois pas ce qui retient l'achat particulierement a part les considerations de mobilite geographiques.
 

 
Je vois ca a long terme oui. Je ne vois pas ce qui va empecher Londres et Paris de se rejoindre, avec Londres qui s'erode et Paris qui progresse fortement.
Entre temps on aura probablement eu une belle crise pour calmer tout ca avant que ca ne reparte de plus belle mais ne sachant pas quand et considerant que chaque mois a payer peu d'interets vs. une location est une capitalisation, je ne vois pas trop le souci a acheter aujourd'hui dans un emplacement correct a Paris.
 
Maintenant, ce qui est penible dans ton cas c'est que tu es aujourd'hui 100% financier... passer 100% immo n'est objectivement pas raisonnable non plus mais tu ne peux pas acheter de biens satisfaisants sans faire all-in donc je comprends ton stress. Il faut qu'elle participe plus et dilue un peu ton risque

Mais ce que tu dis, c'est valable pour du locatif aussi non ?
(en gros, est-ce que nico - et ceux dans une situation similaire - n'auraient pas intérêt à acheter un 20m2 à Chatelet pour sortir du 100% financier !?)

 
Oui tu peux faire de l'investissement immo pour du financier pur, en locatif, avec de respecter tes equilibres financiers.
Mais c'est generalement dommage d'oberer ta capacite de financement pour un bien dans lequel tu ne vivras pas si tu es deja ric rac pour financer ta RP.
 
Au bout du bout, acheter sa RP a toujours un sens meme sans optique de PV/MV, juste parce que:
- TA prime de risque vs. la banque est extremement faible grace au systeme de garantie hypothecaire en France, d'ou des taux a 1.1% a 20 ans, c'est a dire tres proche du taux souverain, meilleur encore que de l'IG en EUR.
sera toujours inferieure a :
- La prime de risque du bailleur vs. son locataire qui donne des rendements bruts de 3.5 a 6+% selon les regions/surfaces, c'est a dire en gros le rendement du High Yield qui tache
 
Bilan tu peux tourner l'equation dans tous les sens que tu veux, SI et seulement SI tu es stable geographiquement au moins un certain temps, acheter sa RP a un sens capitalistiquement, meme sans parler de PV/MV. Une fois que tu as achete ta RP (ET que tu es stable) tu te fiches pas mal de l'evolution des prix sincerement.
- Si ca monte, ton bien monte, tu as donc beaucoup plus d'apport et la culbute peut se mettre en marche en s'endettant encore plus.
- Si ca descends le bien que tu vas acheter descend aussi et la difference a combler est plus faible a difference de surface de bien egale.
 
Le seul os est bien entendu en cas de vente anticipee rapide, typiquement le divorce 3 ans apres, combo hausse des taux entre temps, qui peut faire mal. Si le couple se separe en termes corrects, garder le bien et le louer permet de limiter la casse partiellement, mais ca reste suboptimal.
Le secret de l'enrichissement immo via RP est avant tout un couple solide et une forte stabilite geographique.

Merci
Effectivement du coup ça entrave la capacité d'endettement pour le futur achat de RP, j'avais loupé ça.
Le raisonnement que tu déroules fait sens, c'est d'ailleurs suite à une réflexion similaire (bon, moins bien formalisée ^^), que je me suis lancé!
(Je posais la question par curiosité théorique, je suis en pleine finalisation d'un achat de RP )

Quand vous passez en agence donner vos coordonnées pour une première prise de contact, combien de temps vous laisseriez aux AI pour leur dire d'aller se faire voir et que leur manque de réactivité semble être un manque de sérieux ?

Jamais, au cas où un bien intéressant arrive par eux ^^.
Ca peut valoir le coup de les relancer régulièrement pour montrer ton sérieux (après je suis d'accord que souvent ya peu de sérieux en face , de mon xp en tout cas).

 
 
Merci pour ton retour frer    
 
Selon moi, tant qu'à Londres le pouvoir d'achat local est supérieur au pouvoir d'achat parisien (les salaires londoniens sont quand même bien supérieurs ?) Londres devrait rester devant en termes de prix.
Londres, Paris, NYC,...sont des "capitales-monde" mais il y a une échelle des prix selon le pouvoir d'achat local. Les étrangers qui achètent restent < à 10%.
 
SI j'achète à Paris, ce sera plutôt du locatif. Car pas sûr de rester encore longtemps ici et j'ai une excellente loc pas chère, je me vois mal acheter pour vivre moins bien.
En même temps, du locatif alors que la fisca n'évolue pas dans le bon sens et que la règlementation va revenir sur le plafonnement des loyers...
 
Quand tu dis "Il faut qu'elle participe plus et dilue un peu ton risque " : tu parles de ma compagne ? Oui idéalement faudrait que ses parents lui donnent X00 k€ et là on serait sereins (je vise un achat à 600k€ donc 300k€ chacun, ce serait réglo, dans un budget raisonnable pour ma surface financière et hors Paris on peut s'offrir de la qualité à ce prix). Mais là c'est plutôt parti pour que le POGNON se déverse complètement chez son frère (on parle de x M€ venant des parents et grands-parents), dans la plus pure tradition japonaise    Et elle, son patrimoine perso se résume à 10k€ (et faibles revenus non garantis), donc hors aide familiale je sais qu'elle ne pourra pas participer à l'achat.

Surtout, si t'as beaucoup d eprofessions libérales, ça sort des stats

 
C'est pas vraiment le cas; le salaire moyen londonien est de 34k GBP par an brut soit environ 1900GBP net par mois.
A Paris c'est 2150EUR net le salaire moyen, on est vraiment sur des niveaux comparables.
 
Sur le reste du post, oui, dur les traditions japonaises et tres injuste. Je ne connais pas sa relation avec ses parents, mais ca se demande formellement quand meme...

En même temps Nico, tu devrais être content, grâce à ces traditions tu ne vas pas tomber dans la France du m'herite et restait le fier self made man qu'on connait...

 
 
Ah oui, niveaux comparables, je ne pensais pas !

 
 
J'ai jamais dit que je voulais être le dindon de la farce
Je suis un pragmatique, si le game mondial est ainsi, je m'adapte au game. Même si je le déplore, mais je ne vais pas me battre contre 99% de la population.
 

En même temps, pour que ça la RP ou du locatif je vois pas pourquoi insister sur un emplacement comme Chatelet. Il y a plusieurs villes en petite couronne qui sont très agréables, qui permettent d'acheter plus grand, une rentabilité un peu plus élevée, une demande locative élevée...

Franchement à part si on veut faire du airbnb à prix exorbitant je vois pas beaucoup d'inconvénients à aller en petite couronne.

Les impôts locaux ?

Tu penses quoi des SCPI?
 
Le secteur n'est pas en train en de buller? Tout ce qui est bureaux me parait très artificiel comme marché.

Post encore une fois très enrichissant.
 
Une forte stabilité géographique est tout de même difficile à obtenir, selon le profil du couple et ses attentes.
Typiquement je vois deux cas de figure :
- les citadins heureux ainsi, qui sont prêt à payer le prix afin d'avoir un petit T3 75m dans un carré de l'habitat ( et donc copro) et 100m de jardin car au fond ils restent en "ville", ne sont pas dépendant d'un véhicule et accède au graal qu'est le titre de propriétaire ( typiquement ce qu'un ami m'as dit hier soir, avec un prêt sur 25 ans et une seule chambre en plus si bébé arrive)
- les bouseux ( dont je fais parti), qui veulent la tranquilité après la tourmente journalière, et un certain confort vis à vis de l'espace / terrain / nuissance sonore. Là le risque est bien plus haut car la distance RP - COGIP peut éroder l'envie de rester dans sa RP, et au final la stabilité géographique n'est plus garantie.
 
L'articulation est souvent hasardeuse dans le second cas et nous sommes justement en grande réflexion sur ce point, car je ne me vois plus du tout en tant que citadin ( lorsque j'étais expat dans une grande ville mon corps ne le faisant sentir, +10kg et crampes au ventre constante).
 
Je me demande tout même si l'achat d'un RP, en cas de future mobilité géographique à moyen terme ( 3 - 10 ans), doit être effectuée en all-in, ou proche ( 80%), avec comme scénario en cas de départ :
1. revente de la RP, si possible au prix d'achat ( donc frais de notaire de "perdu" ), que le prêt soit remboursé ou non
2. location de la RP qui deviens une RS ( pas facile de louer une maison en paysannie ceci-dit)
 
Le problème étant bien entendu de trouver une autre RP et d'arriver à trouver le bon mode de financement, et que la sortie / rentrée entre les deux RP se fasse en même temps.
 
De même qu'il peut avoir une RS locative qui se greffe au fil des années, par exemple la RP de remboursée en 4 ans et l'achat d'un studio locatif ( environ 100K) est financé avec un apport moindre mais avec un prêt de 20 ans, afin de déduire les intérêts et de "tenter" d'obtenir un cash flow positif.
 
In fine, l'analyse des scénarios / risque est toujours intéressante, mais de ce fait on perd la notion d'humanitée et là plus rien n'est prévisible ( revente car burn out / divorce / envie de voir du pays / insérez une autre raison).

 
Prendre les salaires moyens de la France et de l'angleterre n'a aucun sens. En finance (profil privilégié pour acheter un bien immo à Paris), les salaires sont bien plus élevés de l'ordre de 20/30% en Angleterre.
Après avec le Brexit, il y a des chances que les salaires de Paris rejoignent ceux de Londres. Mais pour l'instant ce n'est pas le cas....
 
Des prix au m² de l'ordre de 15 à 20k, possible si uniquement il y avait un afflux d'investisseurs étrangers.
Mais suite à la victoire de la France en coupe du monde, le déferlement de la violence à Paris et dans plusieurs grandes villes Françaises ont fait le tour du monde.
Cela ne donne pas l'image d'un pays totalement secure....

 
 
Mais non voyons, c'était des scènes de liesses de joyeux fanfarons    
 
Avec les taux d'emprunt au plus bas et la durée moyenne d'emprunt au plus haut, je ne vois plus beaucoup de leviers pour la hausse des prix.
Ou alors la croissance et les salaires repartent fort.

Ça c'est pour une victoire, alors imagine s'ils avaient faim...  

20 k le m² a Paris ça fait 18 ans avec 3% de croissance par an en partant de 12k (c'est bien le niveau actuel des beaux quartiers?)

7 ans avec 8% par an...

Classe 10 ans comme on en parlais c'est a peu près 5% par an pendant 10ans

Si les prix prennent 5% par an, tous les ans, pendant 10ans à Paris sans que rien ne se passe, et ba... je sais pas quoi. Je met une photo de moi tout nu   ou je paye ma tournée, rdv dans 10ans

Absolument inconcevable, mais je suis aussi victime de nombreux biais.

Cela dit, je suis d'accord avec LooKooM , dans le cadre d'une RP et avec un stabilité envisagée sur plus de 5 ans, il est intéressant d'acheter si on peut se le permettre

 
 
   
 
J'imagine la gueule de cette France :
- Paris à 18k€
- Lyon et Bordeaux et qqs spots à 6k€
- Autres villes à 3k€
- Campagne à 1k€
 
Avec une France aussi différente, aussi inégale, je crains les troubles sociaux.
 
 
Et les parisiens dans 30m² riches mais vivant comme des pauvres, et les campagnards dans 150m² pauvres mais vivant plus aisément.
Je ne suis pas sûr que ce soit viable, ce business model.

Ça tient le coup à Hong-Kong a priori ce genre de société

 
Pas de troubles sociaux tant que les plus pauvres auront un logement social et un RSA (et diverses aides) pour remplir le frigo
Ce n'est pas la classe moyenne qui se révoltera, bien trop occupé à payer les impots

 
C'est pas déjà le cas ?  

 
Tu gardes 57 ans et tu revends un million d'€ par m² pour ta retraite

So true

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